房地产企业的财务流程和内部控制

新疆新亚房地产开发有限责任公司财务流程和内部控制新疆新亚房地产开发有限公司的财务严格遵循集团公司财务部统一领导、统一核算、统一财务流程，以提高公司整体财务管理水平。

一、财务流程图： (一)、业务付款流程图（二）、日常报销流程图：流程责任人申请人填写付款申请单，包括姓名、部门、申请内容、金额及付款单位、帐户 申请人↓↓部门负责人审核内容并签署 所属部门部门负责人 ↓↓主管领导审阅内容，批准申请 主管领导 ↓↓集团财务部审核相关内容及财务付款手续，签字批准。

集团财务部 ↓↓公司领导审阅内容，签字批准申请 公司领导 ↓↓ 出纳开具支票，并在支票上填写日期、付款单位、帐户及金额（或限额） 出纳 ↓↓财务会计签字，支票生效 财务会计 ↓↓ 申请人领取支票并在财务登记签字 申请人 ↓↓财务部会计收回发票，根据支票申请单做财务处理财务会计流程责任人（三）、借款流程图：填制“报销凭单” 经手人或报帐人 ↓↓部门负责人签批 所属部门负责人 ↓↓主管领导签批 审批相关费用 ↓↓主管会计核准 按相关规定审核原始凭证的合规性 ↓↓集团财务部审核 审核并监督款项是否属报销之列 ↓↓公司领导审批签字 审批各种费用 ↓ ↓出纳付款，汇总“报销单”盘点备用金流程责任人借款人凭已经批准的购物申请单、借款单，应酬费费用预借单请写明借款事由、金额、使用日期等内容借款人↓↓所属部门负责人签字批准 所属部门负责人 ↓↓主管领导审批、签字 主管领导 ↓↓集团财务部领导签字 财务部部长 ↓ ↓公司领导审批、签字 公司领导 ↓↓财务会计签字，出纳支付款项财务会计↓↓出纳支付款项出纳↓↓借款人签收借款人二、税收筹划方面：税收筹划为了达到减轻税收风险和降低税负率，在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、管理等各项活动做好各环节筹划安排。

（一）、选择投资方式进行税收筹划房地产企业的投资性房地产具有出租以获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。

若选择将开发的房产对外出租以收取租金的方式，则应按规定缴纳增值税、房产税、附加税费及企业所得税等；若选择将房产投资入股，参与、接受投资方的利润分配且共担投资风险的方式，则不征收增值税及附加税费。

又由于被投资方于税后分配投资利润，所以按税法规定，居民投资企业收到的投资收益不再缴纳企业所得税，即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。

（二）、土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发企业的主要成本之一。

按税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免于征收土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

应将普通住宅做纳税筹划，把增值额控制在20%之内。

新亚房产110住宅小区可在这方面做税收筹划。

（三）、分散收入进行税收筹划房地产企业销售不动产必须缴纳增值税、城建税及附加、企业所得税和土地增值税等，如何合理、合法地分散收入是能否降低税负的关键。

分散收入的方法包括将能够单独处理的部分从整个房地产中分离出来，以及在不考虑印花税和企业所得税的情况下分多次签订售房合同。

列如：若采用将该房屋的出售分为两个合同的税收筹划方式，第一个不包含装修费用的房屋出售合同中，房屋售价中，允许扣除的成本，属于房地产销售合同，需缴纳增值税、城建税及附加和土地增值税；第二个合同为房屋装修合同，装修费用允许扣除的成本，属于提供装修服务合同，需缴纳增值税和城建税及附加，不需缴纳土地增值税。

新亚房产的商业酒店可采取这种模式。

我们对137项目可分割进行筹划。

例如：1、分割出一部分作为股息红利，居民企业投资居民企业的股息红利超过12个月免征企业所得税。

2、作为毛坯房略高于成本价出售一部分，可减少增值额，对土地增值税和企业所得税进行筹划，把利润放在装修合同里，通过装修代建合同来实现收益。

（四）、多渠道销售来达到税收筹划和快速回款的目的房地产开发企业可以采取以下几种销售方式：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品，以收到受托方清单之日确认收入，此方法可延迟纳税；2、采取视同买断方式委托销售开发产品，由开发公司、销售公司和购买方共同签订销售合同，此方法销售有动力，可把销售代理费从收入里抠出来，减少土地增值税的增值空间。

3、采取基价和超基价双方分成的方式委托代销开发产品，此方法没有纳税筹划的空间，但销售有动力，回款快。

4、采取包销方式委托销售开发产品，在包销期内可通过合同内容来约定代理公司。

三、内部控制：（一）、内部控制有利于企业规范经营方式房地产项目具有投资规模大、资金量需求高、开发周期长等特点，所以其投资风险相对于其他行业来说也较大，采用合适且有效的内部控制程序能够对企业生产经营的全过程进行全面监督，及时发现业务开展过程中存在的问题，并采取行之有效的措施予以解决，在保证企业经济效益最大化的前提下，节约运营成本。

(二)、内部控制能够保障企业资源安全企业日常经营管理和会计信息之间有着紧密的联系，有效的内部控制能够升会计信息质量，保障会计信息的真实性和可靠性，使房地产企业在生产经营过程能够获得高质量的会计信息作为管理的支撑。

特别重要的是，实施内部控制可以监督企业所有财产物资采购、验收使用、保管、处置的全过程，从而保护企业财产物资的安全，避免企业资产非合理的流失。

(三)内部控制有利于企业持续稳定发展内部控制实施过程中，签订合同重中之重，正确选择合同主体，确认工程合同承包方式及价款，对不同税率的服务内容应分项核算，约定提供发票的种类、要领，规避四流不一致的风险，合理筹划纳税义务发生时间，合理处理跨期合同，应当约定合同标的的发生变更时发票的开具与处理。

内部控制可以对企业各部门的监督，及时的将企业运营实际情况反映出来，良好的内控环境有利于各部门间的协作配合，全面彰显企业的整体性，提高整体经营效率，实现企业战略目标。

（四）、内部控制的具体细节描述：控制要点，控制什么，怎么控制，谁来控制；1、立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别，合理提高容积率，降低土地成本，为公司争取最大利益。

该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。

2、规划环节成本控制要点：规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。

设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

3、招投标环节成本控制要点：招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。

这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

4、施工环节成本控制要点：施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。

由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

现场签证的确认应严格按照合同中约定的条款执行，现场签证应认真核对工程量的准确性，尤其是对隐蔽工程的验收，应严格把关。

对签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准确、全面，并且有监理工程师的签字确认，签证应坚持当时发生当时签证的原则。

这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

5、材料及设备采购环节成本控制要点：材料及设备采购要与工程进度相配合，与工序安排相联系。

能招标则招标，不能招标，也要采用三家以上厂家报价选择。

并且对付款限额、付款进度控制，保修期一般不低于合同总价的5%。

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

6、销售环节成本控制要点：销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。

如对销售人数、销售工作进度、奖励办法的控制，营销广告管理费用的控制，额度内调剂的限制等。

由于销售涉及的部门比较多，所以各部门都需要分工负责这部分的控制职能。

此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

7、工程预决算环节成本控制要点：工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。

这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

8、期间费用的成本控制要点：期间费用主要有财务费、管理费、销售费三块费用组成。

由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。

财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。

9、物业管理成本控制要点：地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。

客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。

四、对工程项目的成本控制：（一）参与项目的可行性研究，根据公司的战略目标、利润计划、销售预测、成本预测等资料确定目标收入、目标利润、目标成本，作为项目规划、设计的根据。

（二）严格审核各项工程支出，按照预算及合同办理业务，对于不符合预算及合同的事项不予支付，并需查明原因，及时向上报告，妥善处理。

（三）预算内各项工程用款需经财务人员初审，集团财务部复审，层层把关，未经审批的不予支付。

（四）预算外工程用款，应严格履行审批程序，由负责部门提出书面申请，经主管财务的副总经理和公司总经理双方签字后方可支付，对不符合审批程序的支出项目财务部门不予支付。

（五）预付工程款不得高于工程合同总价的30%，必须提供同等金额发票，否则不予继续支付工程款。

（六）工程质保金不得低于工程合同总价的5%,必须等项目整体竣工验收之后满1年支付，要符合工程质量保证条款。

（七）未办理竣工决算或分包工程完工结算前不得支付工程尾款。

（八）定期分析工程支出情况，合同完成情况，提供工程实际成本信息。

（九）对成本支出进行明细分类核算，及时掌握各成本项目的发生额及余额状况，进行成本项目分析，按成本核算的对象建立辅助账，以方便准确核算各项产品成本。

（十）财务部负责同其他部门合作完成竣工成本核算，正确核算各项完工产品成本。

（十一）严格按照采购管理制度进行采购，对设备和大宗材料的采购进行招投标。

（十二）由采购部门编制采购计划和预算，经规定程序报批预算合同审定，交由财务部门备案，以监督合同的执行。