房地产销售常识知识讲解

第一课、建筑常识

一、建筑常用术语：

1、多层建筑：

优点：售价低、公摊小

缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层，步行爬楼。

2、小高层建筑：

优点：以电梯代步，方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。

缺点：造价较高，容积率高

3、商品房销售面积：

①商品房销售以建筑面积为计算面积

建筑面积：按“建筑面积计算规则”进行统计的面积。

二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积，然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下：

1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。

2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

4、内墙面装修厚度计入使用面积。

三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊

（一）商品房销售面积：

1、商品房销售以建筑面积为计算单位。

2、商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除。

3、商品房按“套”或“单元”（以下简称“套内”）出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积×（1+公共面积分摊系数）】

4、套内建筑面积由三部分组成：

（1）套（单元）内的使用面积

（2）套内墙体面积

（3）阳台建筑面积

5、套内建筑面积各部分的计算原则：

（1）套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算

（2）套内墙体面积：

商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积按国家现行《规则》进行计算。

（4）套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

（二）公用建筑面积：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

（三）公用建筑面积计算原则：

1、凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

2、公用建筑面积应按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

（四）公用建筑面积分摊系数计算：

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。﹙Ｋ﹤１﹚

公用建筑面积分摊系数Ｋ=公用建筑面积

套内建筑面积之和

（五）公用建筑面积分摊计算：

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得出购房者应合理分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积的组成部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

四、其它

得房率＝套内使用面积÷商品房销售面积

共用墙：指商品房各套／单元之间的分隔墙，套／单元与公用建筑空间之间隔墙以及外墙。

公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入。

套内使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙线水平投影计算。

建筑容量：包括建筑容积率和建筑密度。

建筑容积率﹙建筑面积密度﹚＝总建筑面积÷总占地面积﹙好的居住区高层不应超过5，多层不超过3﹚（通常不含地下室）

建筑密度﹙覆盖率﹚＝建筑底层面积之和÷总占地面积

绿化率＝总绿化占地面积÷总占地面积(红线内土地总面积)﹙好的居住区不低于30%）

第二课、房地产“专业术语”

1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。

2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》﹙营业执照﹚

3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。

4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。

5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。

4、安居房：﹙经济实用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在3％以下。﹚

5、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚

6、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。﹚

7、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。

8、标准层：平面布置相同的住宅楼层。