项目土地开发四证一书流程图
土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
项目规划手续办理流程示意图
项目规划手续办理流程示意图项目规划手续办理流程示意图土地预审到国土局递交建设项目预审申请表，填写建设项目用地预审报告，项目拟占地块平面布置图，项目建议书批准、核准文件、备案证，项目拟占地勘测定界报告和勘测定界图，项目拟占地块的建设规划许可文件。
选址意见书建设单位领申请表，申请人填写后，由建设局论证会审，重大项目交开发区论证会审。
立项建设单位持选址意见书到发改局申领立项批文。
建设用地规划许可证建设单位持立项批文到建设局领申请表，由申请人填写后交建设局审批。
用地手续建设单位持规划用地许可证到国土局办理土地手续。
建设工程规划许可证建设单位持土地手续领取建设工程规划许可证申请表，申请人填写后，由建设局核准发证。
到建设局（规划局）办理事项一、建筑工程施工许可证建设单位办理建筑供地施工许可证需要提供以下资料：1、土地使用权属证书；2、建设用地规划许可证与建筑工程规划许可证；3、拆迁许可证或施工现场三通一平证明；4、中标通知书和建设工程施工合同；5、建筑工程施工图设计文件审查批准书；6、程序表；7、河北省建设工程质量责任书；8、项目经理部资质；9、建设工程监理备案证明；10、资金证明；11、消防审批手续；12、投资计划；13、质量监督表；14、安全许可证；15、商品混凝土协议；16、建筑垃圾处置证；17、拆迁验收证明；18、城建档案移交责任书。
二、工程竣工备案程序与条件条件提出申请竣工申请条件条件组织施工竣工验收竣工验收合格15日内施工验收合格起5日内提交备案材料提交监督报告1、工程已按合同完工2、提交竣工报告3、提供完整的技术档案和施工管理条例施工单位监理单位1、工程以按合同完工2、提交的竣工资料符合要求3、工程施工予验收合格建设单位1、组织专项验收并取得认可文件2、通知勘查、设计、图纸审查施工单位3、提前3日通知质量监督机构及有关部门质量监督机构建设单位备案机关颁发给建设单位（备案证明）三、建设手续程序图报建持立项批文建设工程规划许可证到建设局领表，由建设单位填表，建设局批准。
房地产公司前期开发手续办理流程图
房地产公司前期开发手续办理流程图第一步：土地证
项第二步：立
项立
第三步：建设用地规划
第四步：建设工程规划
-2 -
第五步：项目建设工程施工许可证
项目工程报建表用地规划许可证、工程规划许可证中标通知书建设工程施工合同（原件）建设工程监理合同（原件）图纸审查报告项目B立项批复
建施工设计图纸审查合格证设工项目经理证（原件需抵押）程施各监理工程证书（原件需抵押）工施工许可证申请表许可资金保函（银行出具）证A1
建设工程项目选址意见书E
防雷审查合格证质量监督、安全委托手续商品混凝土购销合同施工单位近二年工程备案情况劳保、农民工、承发包、测定费用
第六步：商品房预售许可证
-3 -
第七步：房产证
A国有土地使用证
B复立项批
C建设用地规划许可证
D
建设工程规划许可证
房E 建设工程施工许可证
原
F 商品房预售许可证产件及竣工验收备案证复证印
组织机构代码证件G
企业营业执照法人代表证书法人身份证测绘平面图授权委托、委托人身份证-4 -。
建设项目行政审批流程示意图
建设工程规划许可证（规划 局） 土地权属证明或建设用地批 准文件、施工图三份及电子 版、红头申请、投资计划(发 改委)、用地规划证、修规或 总平面设计图、建设方案效 果图1份及建筑施工图2套、 环保、消防、人防等意见/房 地产行政审批服务中心联合 审图文件、规划建设服务报 告、配套费
审批修建性详细规划或建设工程设 计方案总平面图，建设工程设计方 案（规划局） 行政许可申请书、现状地形图原件+ 电子、用地红线图、修规图纸/工程 设计方案总平面图10套+电子、规划 技术指标审查报告（含日照）、环 保、消防、人防等意见、项目公示 材料
初步设计、投资计划批复 （发改委） 初步设计及概算（批投资计 划只需概算书、咨询要图）、 建设用地规划许可证、召开 初步设计审查会、红头文申 请（不到1000万直接批投资 计划）
发布投资计划
劳动统筹安全文明措施费、民工保证金 （一卡通）
施工、监理单 位招标
审图机构进行 施工图审查
施工图设计
建设工程施工许可证 （住建局） 工 程 开 工
用地申请书建设用地申请书组织证法人身份证复印件可研或项目建议书批复复印件盖公章固定资产投资计划复公章建设用地规划许可证复公章建设用地规划许可证复公章地灾原件环评原件勘测定界图或用地图勘测定界图或用地图用地预审意见复公章拆迁补偿协议盖公章并注明与原件无异土地权属证明一书四方案建设工程规划许可证规划局土地权属证明或建设用地批准文件土地权属证明或建设用地批准文件施工图三份及电子版红头申请投资计划发改委用地规划证修规或总平面设计图用地规划证修规或总平面设计图建设方案效果图1份及建筑施工图2套环保消防人防等意见房地产行政审批服务中心联合审图文件规划建设服务报告配套费招标文件合同备案招投标情况书面报告招标文件合同备案招投标情况书面报告住建局施工图设计招标上限审核工程报建表招标不招标审核投资计划审图合格书建设工程规划许可证资金证明招标公告交易服务费到位证明建设工程质量安全监督手续备案住建局招标备案合同审图合格书安全科备案勘察报告施工监理单位进场人员明细表审批修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图建设工程设计方案审批修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图建设工程设计方案规划局行政许可申请书现状地形图原件电子用地红线图修规图纸工程设计方案总平面图10套电子规划技术指标审查报告含日照环保消防人防等意见项目公示材料发布投资计划可研报告审图机构进行施工图审查项目初步设计施工图设计施工监理单位招标城市排水许可证排水部门城市垃圾处理核准市容环卫部门建设工程施工许可证住建局建设单位组织设计施工监理等进行竣工验收住建发改规划城管消防人防地震环保气象国土质检教育文物水务安监国安等部门进行竣工验收认可住建发改规划城管消防人防地震环保气象国土质检教育文物水务安监国安等部门进行竣工验收认可劳动统筹安全文明措施费民工保证金一卡通劳动统筹安全文明措施费民工保证金一卡通交通影响评估批复交通局规委会通过施工图设计联合审图修规设计修规审批公示建设用地规划审批建设用地规划审批节能设计消防设计交评
北京房地产开发流程图(含土地一级开发)
h、监理单位中标通知书
I、项目建设资金落实证明
j、国有土地使用证或有关批准文件原件及复印件
a、交纳散装水泥基金
k、人防施工图设计审查通知书
b、交纳节能墙体材料基金 l、工程质量监督注册登记表
m、施工安全监督通知书
办理建设工程
o、法人委托书 办
规划许可证
办理年度施工计划
(48)
工作日（规委） 24天（市计委、市
人防总规及单体报建 (41)
26个工作日（市人防办）
a、规划意见书及附图 b、项目园林报审图 c、测绘成果表 d、红线范围内的树木情况
园林报建 (42)
（园林局）
消防报建 (43)
办
规 （47）
20个工
16个工作日（市消防局）
a、《建筑工程消防设计防火 a、建设单位
b、规划意见书
b、建设项
c、消防初步设计报建图
d、规划设计方案图2套
e、规划设计总平面图5份（蓝晒图）
f、技术经济指标列表说明
a、北京市固定资产
g、无障碍设施设计说明
投资建设项目立项
h、单栋居住建筑规模和配套设施明细表1份
登记备案申请表
（如超出近控规应附控规调整审批通知书）
b、规划意见书
I、各层平面图、各向立面图、剖面图
c、项目单位营业
j、（需要时）公示
手续 一级开发
预审
方案编制 联审会审议 开发招标 开发主体
20个工作日 （国土局） 市、区土地储备机构
a、土地管理部门对中标单位 下达《土地一级开发批复》
区县分局 市 局市场处 主
管局长
编制一级开发实施方案
b、与中标单位签订《土地一级开发合同》
建设工程项目开发建设流程图
项目初步分析
分
析
阶
段
立
项
阶
段
国土局规划局
用地<3500㎡用地3500≥㎡
用
地
规
划
阶
段
报建阶段准备开工
阶
段
施
工
阶
段
竣
工
阶
段
交
付
使
用
阶
段
办理《房地产权证》
现状分析竞争分析发展定位产品定位开发成本估算使用定位使用情况预测项目可行性研究建设投资计划经济效益评价项目风险分析项目投资决策建设工程项目开发建设流程项目初步分析分析阶段立项阶段申请项目选址意见书规划局40个工作日办理建设用地规划许可证及红线图申请规划设计条件或设计要点规划局40个工作日编制工程建设计划项目总体规划设想编制开发报建计划编制资金使用计划固定资产投资项目批准文件或年度计划市计委20个工作日申请项目立项市建委20个工作日办理房地产开发建设项目手册用地放线成果资料规划院放线大队钉用地边线界桩成立项目公司工商局市建委申请开发资质证书暂定国土局规划局用地3500用地3500用地规划阶段房屋拆迁公告房屋拆迁许可证办理土地有偿使用手续评估地价总平面规划方案审查40个工作日修建性详细规划四图一书40日缴纳土地出让金及土地契约税办理建设用地批准书办理国有土地使用证申请管线工程规划许可证40个工作日校园综合管线规划审批40个工作日签订国有土地使用权出让合同申领建设用地通知书及红线图用地20000用地20000报建阶段环保审核意见交通审核意见人防审核意见消防审核意见建筑设计方案审查30个工作日市政园林审核意见卫生防疫审核意见绿化审核意见文物考古审核意见缴纳配套设施建设费广州市建设工程测量记录册现场放线复线办理建设工程规划许可证30个工作日节能审核意见准备开工阶段办理工程招标领取中标通知书建设工程施工图设计文件审查建设工程施工许可证申办施工标牌劳保金预缴证明缴纳防雷设施验收检查费余泥渣土排放证噪音排放证申报临电临水挖打转桩登记证建设工程监理合同建设工程白蚁防治合同建设工程承包合同建设工程承包廉洁协议书质量监督登记表安全监督登记表施工阶段申报永电永水地名街道名报批门牌号码报批煤气管道报装电信管线报装邮政信箱报装有线电视报装电梯使用报批竣工阶段规划局现场验线拍照人防工程验收合格证明或人防工程易地建设批复门牌号码的批复居住区绿化表验收复审建筑工程消防验收意见书环卫化粪池报建批复表燃气煤气工程验收批复市政设施验收合格证书道路排水工程验收合格证电梯验收准用证建筑工程规划验收合格证申请管线工程规划验收申请房屋测绘办理直管公房移交同意安装永久用水登记表供电工程验收通知书单项工程电信管线竣工验收证书建筑工程交通项目停车库验收意见书通邮申报表公共安全技术防范工程设施对讲防盗门使用证书交付使用阶段办理房地产权证移交各项配套工程项目建设工程竣工
项目土地开发四证一书流程图
流程
需提供资料
涉及政府机关
项目选址意见书
选址意见书申请书
市建委规划科
国土合同原件、复印件1份
行政服务中心
1：500地形图
界址成果表、红线交接单、光盘
建设用地规划许可证
一套界址成果表
国土勘探站
建设用地规划许可证申请表
建委国土消防环保
立项批复
建委规划科+行政服务中心
建设工程规划许可证
建设项目±检测报告
建委放线班+建委房管科+供电局+自来水公司+天然气公司+有线网络公司+宽带公司+电信局
国有土地使用原件、复印件1份
建委规划科+房管科+消防支队+人防办+防雷办+环保局+质监站+园林处+档案馆+勘察科+行政服务中心
建设工程规划许可证原件复印件1份
规划总平图原件、复印件1份
建筑工程施工许可证
面积预测报告复印件1份+资质证书原件、复印件1份
施工图审查完成
建委及规划部门
已批总Байду номын сангаас规划图及审查表
建委建设科
加盖建委章施工图1份
建委国土环保消防
规划标示建筑物位置及尺寸地形图
建委规划科+行政服务中心
建设工程规划许可证申请表
建设用地土地使用权属证件
消防、环评、卫生园林、人防和交通相关部门审核意见
设计方案审核附送其他文件
建筑工程施工许可证
施工图审查合格书+报告
市人防办+市消防支队+建委
建设工程规划许可证正副本及骑缝章总平面图
项目土地开发四证一书流程图
项目土地开发四证一书流程图流程需供给资料波及政府机关选址建议书申请书市建委规划科领土合同原件、复印件 1 份行政服务中心项目选址建议书1： 500 地形图界址成就表、红线交接单、光盘一套界址成就表领土勘探站建设用地规划允许证建设用地规划允许证申请表建委领土消防环保立项批复建委规划科 +行政服务中心施工图审察达成建委及规划部门已批总平规划图及审察表建委建设科加盖建委章施工图 1 份建委领土环保消防规划标示建筑物地点及尺寸地形图建委规划科 +行政服务中心建设工程规划允许证建设工程规划允许证申请表建设用地土地使用权属证件消防、环评、卫生园林、人防和交通有关部门审察建议设计方案审察附送其余文件施工图审察合格书 +报告市人防办 +市消防支队 +建委建设工程规划允许证正副本及骑缝章总平面图市防雷办 +规划科+合同市农林水利局 +交通局 +环保局 +质检站 +布置施工单位安全生产允许证站 +招标办 +建管科建筑工程施工允许证建委规划科 +行政服务中心中标通知书和招标存案资料收讫通知书银行出具的建设项目资本到位证明项目经理资格证书监理合同建委放线班 +建委房管科 +供电局 +自来水企业商品房预售允许申请表+天然气企业 +有线网络企业 +宽带企业 +电信局建委规划科 +房管科 +消防支队 +人防办 +防雷预售允许证国有土地使用原件、复印件 1 份办 +环保局 +质监站 +园林处 +档案馆 +勘探科 +行政服务中心建设工程规划允许证原件复印件 1 份规划总平图原件、复印件 1 份建筑工程施工允许证面积展望报告复印件 1 份+资质证书原件、复印件1份营业执照原件、复印件 1 份 +单位介绍信、经办人身份证派出所证明 +预售方其余必需资料规划查收申请表建委规划局建设工程规划要求履行状况自查测绘院 +行政服务中心勘探院实测完工测画图城建档案进馆建议书规划查收申请表建筑工程及市政基础设备工程完工查收报告或单位工程质量等级审定通知书建设工程规划允许证及骑缝章总平面图建设项目±检测报告。
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施工图审查完成
建委及规划部门
已批总平规划图及审查表
建委建设科
加盖建委章施工图1份
建委国土环保消防
规划标示建筑物位置及尺寸地形图
建委规划科+行政服务中心
建设工程规划许可证申请表
建设用地土地使用权属证件
消防、环评、卫生园林、人防和交通相关部门审核意见
设计方案审核附送其他文件
建筑工程施工许可证
施工图审查合格书+报告
建委放线班+建委房管科+供电局+自来水公司+天然气公司+有线网络公司+宽带公司+电信局
国有土地使用原件、复印件1份
建委规划科+房管科+消防支队+人防办+防雷办+环保局+质监站+园林处+档案馆+勘察科+行政服务中心
建设工程规划许可证原件复印件1份
规划总平图原件、复印件1份
建筑工程施工许可证
面积预测报告复印件1份+资质证书原件、复印件1份
营业执照原件、复印件1份+单位介绍信、经办人身份证
派出所证明+预售方
其他必要材料
规划验收申请表
规划验收申请表
建委规划局
建设工程规划要求执行情况自查
测绘院+行政服务中心
勘察院实测竣工测绘图
城建档案进馆意见书
建筑工程及市政基础设施工程竣工验收报告或单位工程质量等级核定通知书
建设工程规划许可证及骑缝章总平面图
项目土地开发四证一书流程图
流程
需提供资料
市建委规划科
国土合同原件、复印件1份
行政服务中心
1：500地形图
界址成果表、红线交接单、光盘
建设用地规划许可证
一套界址成果表
国土勘探站
建设用地规划许可证申请表
建委国土消防环保
立项批复
建委规划科+行政服务中心
建设工程规划许可证
市人防办+市消防支队+建委
建设工程规划许可证正副本及骑缝章总平面图
市防雷办+规划科
施工单位安全生产许可证+合同
市农林水利局+交通局+环保局+质检站+安置站+招标办+建管科
中标通知书和招标备案材料收讫通知书
建委规划科+行政服务中心
银行出具的建设项目资金到位证明
项目经理资格证书
监理合同
预售许可证
商品房预售许可申请表