小产权房问题分析

1、小产权房的法律属性是什么？其是否合法？能否购买或转让？答：（1）目前所谓的小产权房又称乡产权房，是指由乡政府而不是国家颁发产权证的房产。小产权其实就是乡产权、集体产权，它并不真正构成严格意义上的产权。产权应当具有占有、使用、收益、处分四部分内容，然而我国的集体产权却在收益、处分方面存在着缺陷，因此不能说小产权是完整的产权。

（2）我认为小产权房并不全部违法，但买卖小产权房的行为肯定违法。

在我国，小产权房具有两种形态：一、建设在农村集体土地上，获得了合法的审批手续，符合规划，用于农民居住、乡镇企业的房屋。这类小产权房是合法的。二、在集体企业用地、耕地等上建设，未经过合法审批，不符合整体规划的房屋则是违法的。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”材料中，通州宋庄的农民住宅附着于集体土地之上，因此其具备了集体产权的特征，就其房屋本身来说，其存在并不违法。但是李玉兰与马海涛之间买卖小产权房的行为明显违反了上述法律规定，因此其买卖行为违法。

（3）不能买卖或者转让

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买

宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此得知，小产权房不能购买或者转让。

2、围绕小产权房问题应适用什么法律规定来解决？是否可以一律采取强制拆除的措施？应否补偿？如需补偿，如何补偿？

答：（1）适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

（2）我认为不应该一律采取强拆措施。理由如下：1、小产权房产生的很大原因取决于当下我国很多地区房价过高。房屋作为一种刚性需求，需求弹性很小，然而正规市场上的房价往往令人难以承受。在这种情况下，小产权房以其独特的价格优势拥有巨大市场。2、从物权来讲，小产权房的产权并不完整。其最明显的表现就是小产权房的交易受到严格限制。然而同样是土地，为什么农村土地和城镇土地的区别如此之大。更进一步讲，这种对小产权房交易的限制根源于我国城乡二元制经济结构。城乡二元经济结构是不合理的，当然对小产权房开发与限制也是不合理的。更何况，小产权房往往是由村镇居民自发进行建设的，创造了就业机会、拉动了农村经济增占、提高了土地的利用率。如果能够科学规范地管理的话，小产权房也不失为一个前景可观的项目。3、我们适用法律，要避免机械的误区，绝不可忽视法律背后的政治价值。无论是小产权房还是大产权房，其本身都是人们安居之所。房子被强拆以后，不能安居，何来乐业，遑论国家的稳定发展。

（3）我认为并不是所有小产权房都应当得到一定补偿，并且就算是补偿，其补偿标准应远低于当地实行的商品房补偿标准，具体补偿情况应由其建设房屋的成本来决定。理由如下：A、根据我国现行法律，买卖小产权房的行为本身就

是违法行为，如果不加区分地一律补偿，则降低了违法的成本，客观上助涨了购买小产权房的势头。基于此点，第一不能全部补偿，第二不能按当地商品房的补偿标准进行补偿。B、针对部分符合整体规划但在登记上存在瑕疵的房屋，应当在补缴土地使用权出让金后，对其进行产权确认。不符合规划的，则应当拆除。

C、如果是房地产开发商恶意利用“新农村建设”等旗号而开发的小产权房，则应当没收或者拆除，否则有可能会带来农村土地管理的混乱，滋生腐败以及为土地财政推波助澜。

综上，我认为小产权房并不是一个简单的法律问题，更是一个广泛存在的社会问题。要妥善解决小产权房问题，应当从三方面入手：1、承认现实，做好利益平衡工作，承认部分合规的小产权房，并确权发证；2、有效配置土地资源，增加城市廉租房、经适房的建设，缓解小产权房的市场需求。；3、深化土地产权改革，取消农村宅基地与城市建设用地的差别待遇，真正实现城乡土地的同等待遇。并可以以小产权房问题的解决为契机，逐步打破长期以来的城乡二元结构，当然具体方案还需要相关部门的反复调研与商讨。