小产权房问题分析
小产权房的合法性探析及制度建议
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建立小产权房买卖合同的监管制度,对买卖合同 的签订和履行进行监管,保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度,对小产权房的销 售、使用等进行监管,防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台,未来小 产权房有望逐步转正,纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下, 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用,满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区,小产权房 可能会成为连接城乡的纽带,带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序,因此其法律 地位不明确,给产权保护 和交易带来风险。
03
小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯,国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产,应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记 ,不发生效力。小产权房虽未办理登记手续,但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期,随着城市 化进程的加速,城市商品房价格逐渐上涨,而农村集体土 地上的房屋则相对便宜,因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中,小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求,但也引发了一系列问题,如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
小产权房问题初探
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小产权房问题初探[摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显,足以引起人们的关注和思索,探究其背后的深刻原因。
小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。
首先,小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下,城乡土地二元结构框架内,国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等,集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。
其次,本文从利益结构的角度,分析小产权房利益主体和利益内容,并根据这两方面分析小产权房的利益层次。
而从根本上解决“小产权房”问题,则需要实现城乡一体化发展。
[关键词]小产权房;集体土地;利益冲突一、小产权房形成原因(一)现实原因1.商品房价格急剧上涨众所周知,近几年我国房价涨幅是惊人的。
城市化带来住房需求急剧膨胀,国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。
近20年来的房地产开发,基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的,因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体,约占总量的60%以上,小户型、低价住宅很少。
而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例,由于炒作过热,导致房价节节攀升,这种状况严重脱离中国国情,使人民怨声载道。
①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。
商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式,地价成上涨的趋势,房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步,后三者是国家的保障性住房,但由于供应有限,需求者太多,国家和地方设置了很多条件,必须购买者具备这样的条件才有资格买房。
这样很大一部分人就被划定在了门外,他们为了求得一房,甘愿冒各种风险,因为他们买房只是为了居住,所以促成了小产权房市场的兴旺。
②2.市场经济凸显土地价值市场经济的发展凸显了土地价值,而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
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《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快,住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式,在中国城市中占有相当大的比重。
然而,由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题,其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究,提出相应的对策,以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面:1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议,其法律地位不明确。
一方面,小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关,导致其产权归属存在争议;另一方面,小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为,如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管,其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象,给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题,导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为,损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的,主要包括以下几个方面:1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因,一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房,以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管,导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快,住房需求不断增加,而高昂的房价使得一部分人无法承受,从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题,本文提出以下对策与建议:1. 完善土地政策政府应加强土地供应,完善土地政策,增加土地的有效供给,缓解土地供需矛盾。
小产权房的法律问题探究
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小产权房的法律问题探究摘要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题,剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词:小产权房;法律政策;土地管理;城乡二元对立;民生;一、小产权房概述所谓小产权房,一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律,所以小产权房从产生之日起就不合法,其所谓的”小产权”也并非”产权”,只是民间约定俗成的一种说法,实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条,我国实行严格的土地用途管制制度,土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分,农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋,如果在农村的农用地上建设房屋,将被作为违法建筑而拆除。
因此,在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围,集体建设用地是指非农业目的的土地,主要包括宅基地,乡镇村企业用地,乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此,在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况:一是农户自住房,二是乡村企事业单位用房,三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同,但均因其所占的集体土地使用权不得转让,也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证,从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通,这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比,具有保护力度”小”的弱势,故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来,我国城市化的速度日益加快,城市人口呈迅速增加的态势,解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言,城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望,因为如果现在不买,以后会更买不起。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
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小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在,未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明,因此无法办理产权证,被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题:
1.法律地位不明确:小产权房没有得到政府的认可和批准,其法律地位不明确,无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大:小产权房无法办理产权证,因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷,业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善:小产权房多分布在城市边缘、农村等地区,公共服务配套较差,如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐:由于没有规范的监管和审查制度,小产权房建筑质量参差不齐,存在安全隐患。
相关建议:
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度,规范其建设和使用行为,并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造,提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设,提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制,保障业主合法权益。
同时,加强社会宣传,增强公众对小产权房的认识和了解。
小产权法律案例分析报告(3篇)
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第1篇一、案例背景小产权房,顾名思义,是指未取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、未缴纳土地出让金等费用,擅自建设的房屋。
这类房屋通常位于农村集体土地上,未经国家批准,不符合国家关于土地管理的法律法规。
随着城市化进程的加快,小产权房在一些地区大量涌现,引发了诸多法律纠纷和社会问题。
本案例涉及一起小产权房买卖纠纷,具体如下:二、案情简介原告甲,一名城市居民,于2010年与被告乙签订了一份房屋买卖合同,约定乙将其在农村集体土地上建设的房屋出售给甲。
合同签订后,甲支付了全部房款,但乙未办理房屋产权证。
2015年,当地政府开始整治小产权房,甲的房屋被认定为违法建筑,面临拆除的风险。
甲遂向法院提起诉讼,要求乙返还购房款并赔偿损失。
三、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几点:1. 小产权房买卖合同的效力;2. 原告甲的损失如何认定;3. 被告乙是否应承担赔偿责任。
四、法律分析1. 小产权房买卖合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
小产权房买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规,因此,本案中的房屋买卖合同应认定为无效。
2. 原告甲的损失如何认定原告甲在购买小产权房时,已经支付了全部房款,因此,其损失主要包括购房款及利息损失。
此外,由于房屋被认定为违法建筑,甲可能无法继续居住和使用该房屋,因此,其还可能遭受精神损害。
3. 被告乙是否应承担赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
本案中,被告乙作为卖方,明知房屋为小产权房,却仍然与原告甲签订买卖合同,存在明显过错。
因此,被告乙应承担返还购房款及赔偿原告甲损失的民事责任。
五、判决结果经法院审理,判决如下:1. 被告乙返还原告甲购房款及利息;2. 被告乙赔偿原告甲因房屋被拆除而遭受的精神损害。
“小产权房”相关法律问题简析
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“小产权房”流转法律问题简析前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上,都可以看到“新房:XX万”、“电梯房:XX万”的小广告,房屋价格远远低于新闻报道的行情。
这些往往就是所谓的“小产权房”,有些甚至是违建房。
现阶段,国家对于“小产权房”是严格限制流转的。
本文简单分析一下。
一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等(一)《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。
(二)《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
(三)《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
(四)《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
(五)《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)二、加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
“小产权房”问题风险分析及对策

于我 国经济社会发 展并不平衡 ,若千 大城市的房价长期快 速 人存在侥幸心理 ,认为小产权房也会被法 律所 认可 ,最终可
上涨 ,远远超 出了一般就业人员 的收 入水平 。与此 同时 ,经 以转化为合 法的产权房 。
济适用房 、廉租房 的建设却始终无法满足 这些住房需 求。小 产权房存在着大量现实的购买群 。
村庄建设缺乏规 划 ,农村建设用地管 理混乱 。据著名经
98 是土 地使 用权 。小产 权房 的 存在 已成 为一种 普遍 的社 会现 济学家 、中央 党校研究 室副主任周天勇教授研 究报告 ,17 年的农 村村庄用地只有 7 0 多万亩 ,3 年来城市建设用地扩 0o 0 象 ,但对其含义学界并无定论。 ( )产生的背景 二
大了 S 多 万亩 ,却转移 和增加 了 4 亿人 口 。农村 土地规 ∞O l
法律的令行禁 止却没有遏制小产权房 的产生和发展 。究 划管理 薄弱、监管失衡 已经成为小产权房成长的催长剂 。 ()国家管理 机构 监管机制 的缺 失 ,购买 者存在 侥幸 4 其原 因在于 :城 市化进程的不断加速 导致城市住房 刚性需 求 的急剧 膨胀 ,城市房价疯 涨 ,远 远超 出了人们 的承受能 力 。 心 理 同时 ,以经济适用 房和廉租房制度 为核心 的住房保障体制 未 从小产权房发 展演进的过程看 ,政府 监管职能的缺失也 能很好发挥作用 ,保障面仍过于狭 窄 ,相 当一部分有需要 的 是导致小产权房产 生 、发展的重要原 因之 一。相关部 门监管
城镇居 民享受 不到 住房保障 。于是 , 小产 权房以其绝对 的价 不力 、多头监 管模 式给小产权房带来 生存 发展空间 。小产权 格优势受到 了人们 的关注 ,为了 改善 自身住房条件 ,城镇居 房所体现 的生命力 ,与相关部 门没有进行 适当的制止是分不
《2024年小产权房问题及对策研究》范文

《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快,住房问题成为了社会关注的焦点。
小产权房作为一种特殊的住房形式,因其价格低廉而备受关注。
然而,小产权房在发展过程中也暴露出了一系列问题,如产权不明确、质量安全等问题,给社会带来了诸多负面影响。
因此,本文旨在研究小产权房存在的问题及其对策,以期为解决住房问题提供有益的参考。
二、小产权房的概述小产权房是指在农村集体土地上建设的住房,其产权归属较为复杂。
一般情况下,小产权房的产权归属于农村集体经济组织或农民合作社等组织,而非个人。
由于小产权房的价格相对较低,吸引了大量城市居民购买。
然而,由于政策法规的限制和产权不明确等问题,小产权房在发展过程中存在诸多问题。
三、小产权房存在的问题(一)产权不明确小产权房的产权归属较为复杂,往往存在多个产权主体,导致产权不明确。
这给房屋的转让、继承等带来了诸多困难,也容易引发纠纷。
(二)质量安全问题由于小产权房的建设缺乏有效的监管,存在质量安全隐患。
一些小产权房存在建筑质量不合格、消防设施不完备等问题,给居住者的生命财产安全带来威胁。
(三)违法建设问题部分小产权房存在违法建设问题,如未经过规划、环保等部门的审批即进行建设,给城市规划和环境带来了负面影响。
四、对策研究(一)明确产权归属为了解决小产权房的产权问题,应明确产权归属,建立完善的产权登记制度。
政府应加强对农村集体土地的管理,明确土地的使用权和收益权,为小产权房的合法化提供法律支持。
(二)加强质量监管政府应加强对小产权房的质量监管,建立完善的建筑质量和安全监管体系。
对小产权房的建设过程进行严格把关,确保建筑质量合格、消防设施完备。
(三)规范建设行为政府应加强对小产权房的规划、环保等审批管理,规范建设行为。
对违法建设的小产权房进行严肃处理,维护城市规划和环境。
(四)推动多元化住房供应体系为了缓解住房问题,政府应推动多元化住房供应体系的建设。
除了小产权房外,还应发展公共租赁住房、共有产权房等多元化的住房供应形式,满足不同层次、不同需求的住房需求。
关于“小产权”房的问题
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关于“小产权”房的问题国土资源部再次严厉地指出,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
的确,小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。
而小产权房与商品房巨大的价格落差,造就了其广阔的市场需求,也是一个不争的事实。
在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下,小产权房的出现,应该说是具有一定合理性的。
对管理部门来说,小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。
而对于农民来说,出售或出租小产权房,可以获得比种植更高的收入。
一定程度上,小产权房的出现,对政府、购房者和农民来说,其实是一个多赢的结果。
公共政策的目的,是满足民众的需求;有效的公共政策,则应该是有助于政策目的的实现。
就此观之,小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措,可怎么就违法了呢?这真是一个诡异的问题。
中国未来要解决的最大难题,是8亿农民的致富问题。
守着一亩三分的薄地,农民是不可能致富的。
然而当今社会发生的巨大变迁之下,农民致富手段日益趋向多元化。
现在已经很少有农民只以种地为生。
自主创业是一条不错的道路。
如果能引导农民工去自主创业,就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平;又可以拓宽农民工的生存渠道,而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。
正是基于这一点,鼓励自主创业是目前的一项重要政策。
可是,农民的创业资本从哪里来呢?从金融途径获得资金对农民来说非常的困难,那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。
农民的资源有许多,其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种,而更多的是人际资源,社会资源,当今农民致富主要依靠的就是这种资源。
可目前土地的流转仍未真正放开,现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。
小产权房法律问题分析
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小产权房法律问题分析摘要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。
现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。
通过分析小产权房的相关问题,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决,相关法律的制定起到一定的推动作用。
关键词:小产权房;合法与非法;法律的制定一、小产权房性质及特征所谓小产权房是相对于大产权房来讲的,从严格意义上讲,小产权房并不是法律概念,只是人们在社会实践中约定俗成的一种称谓。
小产权房又可细分为两类:第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后,在自有的非农用地上修建的村民住宅用房,集体组织在给村民分配房屋后,将多余的房屋卖给集体组织之外的人。
对于这种情况来说,房屋本身是合法的建筑物,只是依法不能出售给集体组织以外的人,法律仅仅不保护非法买受人的权益,但对于集体组织来说,其对房屋所享有的权益是受到法律保护的。
第二类是集体组织未取得任何批准手续,擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。
由于房屋本身不合法,法律不保护此房屋上所附的任何权益。
[1]两类小产权房有共同的特点:由于集体组织不用向国家缴纳土地使用权出让金及商品房买卖中涉及的相关税费。
因而房屋建设成本低廉、售价较低,往往只有同类商品房的1/3至1/2。
另外,对于集体组织以外的买受人来讲,由于违反法律的规定,两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。
不管买受人是否取得所谓的”小产权”,这些证明文件都没有法律依据,不具有法律效力。
[2]法律概念的表达不仅使得法律得以表达,人们得以认识和理解法律,并在此基础上进行法律实践活动,而且可以提高法律的明确化程度和专业性程度,使法律成为专门的工具。
[3]二、小产权房的利弊(一)小产权房的有利影响第一,在集体所有土地上开发建造小产权房,缓解了城市住房压力,有利于社会和谐。
关于当前“小产权房”风险问题浅议

关于当前“小产权房”风险问题浅议当前,不断高涨的房价已成为多数群众实现”安居”的一道难以逾越的鸿沟,与此同时,价格低廉的”小产权房”让很多人”居者有其房”的梦想变得触手可及,据了解,很多人用多年的积蓄购买了自己工作地周边村镇的”小产权房”。
殊不知,看似物廉价美的”小产权房”却隐含着多重风险,极有可能在日后形成难以解决的权益纠纷。
一、”小产权房”的概念界定所谓”小产权房”,并不是严格意义上的法律概念,它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目前我们熟知的”小产权房”,也称”乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以,”小产权”其实就是”乡产权”、”集体产权”,并不是真正构成法律意义上的产权。
通俗地讲,”小产权房”是一些村、镇集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的”商品房”。
当前的”小产权房”可分为两种:一种是在集体建设用地上建成的,即”宅基地”上建成的房子,只属于该集体所有者,集体以外的人员根本不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比,”小产权房”没有土地出让金,也没有开发商高额的利润攫取,所以,”小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的三分之一,有时甚至更低。
廉价是多数人顶着产权风险购买”小产权房”的根本原因。
二、催生”小产权房”的主要原因(一)城市房地产价格居高不下小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势,这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。
2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。
根据国家统计局发布的数据,2006年全年,全国房价平均上涨5.5%。
北京、深圳是房价上涨最快的城市,分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。
截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米,比5月上涨了20.4%。
小产权房买卖的法律问题
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小产权房买卖的法律问题小产权房是指未经国家批准,未经颁发不动产权证的房产,因此存在很多法律问题。
小产权房买卖的法律问题主要涉及产权归属、合同效力、担保问题等。
本文将围绕这些问题展开探讨,并附带三个相关案例。
一、产权归属问题小产权房产权的归属问题一直是小产权房买卖中的难点。
因为小产权房没有完成产权办理,所以其产权属于谁并没有明确规定。
可能存在多种情况,如房屋所有权人已故或失踪、建房者自己并未明确自己的产权、房屋由多人一起建造等。
因此,在购买小产权房时,需要审慎考虑产权归属问题,并核实房屋所有权的真实情况。
否则,会因产权纠纷导致购房权益受损甚至无法取得合法产权。
案例一:黄某购买了一套小产权房,并按照合同交付了所有款项。
但购房后却发现房屋产权归属不明,最终无法取得房屋产权。
二、合同效力问题小产权房买卖的合同是否具有法律效力也是需要考虑的问题。
在小产权房买卖的过程中,买卖双方常常采用的是“认房不认证”的方式。
这种方式并不符合相关法规,也不利于房屋所有权的转移。
所以,在购买小产权房时,必须要求通过法定程序转让产权。
案例二:李某购买小产权房时签订了购房合同,但由于合同未经过正式登记,无法起到法律效力,最终导致李某的购房权益受损。
三、担保问题小产权房买卖也存在着担保问题。
由于小产权房大都是未完成法定产权流转的房屋,购房者难以获取银行房屋抵押贷款。
所以,在小产权房买卖中,买方往往需要提供更高的首付款,或寻找其他担保方式。
案例三:张某购买了一套小产权房,但在申请银行房屋抵押贷款时遇到困难,最终只得选择了更高额的首付,增加了财务负担。
综上所述,小产权房买卖存在的法律风险不容忽视。
在购买小产权房时,产权归属、合同效力和担保问题需要认真考虑,并且核实信息。
这样才能在小产权房买卖中保护自己的合法权益。
此外,针对小产权房买卖中出现的法律问题,政府也不断加强了监管和规范。
例如,各地对小产权房的管理和交易逐渐完善。
一些地方通过法规明确规定小产权房的权属、登记和法定程序,并提供相关依据的证明文件。
小产权房的主要问题及解决之道
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小产权房的主要问题及解决之道[摘要]随着城镇化进程的加快和房地产市场的日益发展,长期游离于法律与政策边缘的小产权房越来越受人们关注。
小产权房现象的出现具有必然性,居高不下的房价、城乡土地二元所有制结构等都对其有重要影响。
同时,小产权房的出现也带来了诸多社会问题,但由于其成因复杂、数量广泛及处置效应敏感,如何对其进行有效处置成为我国政府面临的现实难题。
小产权房问题的解决是个复杂长期过程,必须从多个角度、多个层面入手,同时运用法律和行政手段,坚持标本兼治,合理处置。
[关键词]小产权房;困境;解决途径当前,商品房价格仍然保持上涨趋势,土地资源日益紧张,几乎所有大中型城市中均出现了以旧城改造、新农村建设、城中村治理等名义违规开发的小产权房。
“小产权房应现实需求产生,却是运行在现行法律制度之外的特殊产物。
”[1]原建设部于2007年6月发布购买小产权房的“风险提示”,同年12月,国务院办公厅又发布了劝禁城镇居民购买小产权房“通知”,之后仍有很多城市在集体土地上违规开发、建造小产权房,并呈蔓延之势。
国土部于2009年9月又下发通知,再次重申要坚决叫停各类小产权房,但小产权房仍大量出现于房地产市场。
小产权房的大量出现对我国的房地产市场、土地市场有着巨大冲击。
一、小产权房概念“小产权房”是相对于“大产权房”[2]而言的,是指村镇集体和农民个人未通过政府土地征拨,单独或直接与开发商联合,在农村集体土地和个人宅基地兴建房屋予以出售,由于未缴纳土地出让金及相关税费,所以无法拿到国家颁发的土地使用证和房产证。
它并非一个法律概念,内涵与外延也不十分清晰,仅是社会公众的一种约定俗称。
由于小产权房没有得到法律和政策的认可,因此不能将其列入国民经济统计报表进行统计,目前来讲全国小产权房究竟有多大规模,很难说清楚。
二、小产权房引发的主要问题小产权房的存在能给农民带来收益,也使广大中低收入者住有所居,同时还可以抑制商品房价格的过快上涨。
小产权房出现的问题及对策
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小产权房出现的问题及对策【摘要】“小产权房”不是法律概念,而是指在农村集体土地上建造的房屋并销售给不具有购买资格的非集体组织成员的一种房产。
常见的小产权房分类,主要有以下两种:一种是在集体土地或者耕地之上进行违法建设,通过流转农民集体用地使用权的方式,用于商品房开发;另一种是村民或城市居民购买其他农民闲置的住宅而产生的小产权房,由于不具有购买资格,因而具有产权纠纷的隐患。
因此,本文针对小产权房出现的问题进行分析,以寻求适当的解决对策。
【关键词】小产权房集体土地交易风险一、小产权房出现的问题(一)小产权房自身的不合法性虽然我国目前的法律、法规并没有就小产权房的相关问题做出具体的明文规定,但是查阅我国的相关法律、法规以及地方法规、规章以及规范性文件,可以看出目前我国小产权房在这些文件中是不被认可的。
2007年12月30日,国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》,其中规定对农村集体建设用地规模要严格控制,禁止以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。
并且,通知中明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
(二)买受人存在交易风险小产权房是一种具有不完整权利属性的房屋,买受人不具有完整的所有权。
对于房屋的买受人来说,房屋的所有权应当随着购买行为而发生转移,从而可以行使房屋的占有、使用、收益、处分权能,但是对于小产权房的买受者来说,需要承担以下法律风险:第一,国家法律不保护购买小产权房产生的所有权。
小产权房没有国家颁布的产权证书,即使乡政府或村委会出具了盖章的所谓“产权证明”或类似的文件,也是没有与产权证相一致的法律效力的。
因为不能办理房屋产权过户手续,买受人并不能正当的对小产权房行使占有、使用、收益和处分的权利。
第二,小产权房的交易安全不能得到保障。
在交易的过程中,首要条件就是能否保障交易安全。
交易安全如果无法保障,那么将不存在预期的交易利益,而且必将损失现有的利益。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
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《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房,作为我国房地产市场中的一种特殊存在,其存在不仅涉及到广大中低收入群体的住房问题,也关系到社会稳定和经济发展。
然而,小产权房因其特有的法律地位和复杂的利益关系,其产生和发展中伴随着诸多问题和争议。
本文将从小产权房的定义及发展背景出发,深入探讨其面临的主要问题,并提出相应的对策建议。
二、小产权房的定义及发展背景小产权房是指在我国农村集体土地上建设的住宅,其产权归属于农村集体经济组织或农民个人,而非国家所有。
由于历史原因和政策环境的影响,小产权房在特定时期内得到了快速发展,成为中低收入群体解决住房问题的重要途径。
然而,随着城市化进程的加快和房地产市场的变化,小产权房的合法性和管理问题逐渐凸显。
三、小产权房面临的主要问题1. 法律地位不明确:小产权房在法律上存在模糊地带,其产权归属和流转存在法律障碍。
2. 安全隐患:部分小产权房建设标准低、质量差,存在安全隐患。
3. 土地权益纠纷:小产权房涉及土地权益的分配和调整,容易引发社会矛盾和纠纷。
4. 市场风险:小产权房市场存在不规范的现象,房价波动大,投资风险高。
四、对策建议1. 明确法律地位:通过完善相关法律法规,明确小产权房的合法地位和产权归属,保障其合法权益。
2. 加强监管:政府应加强对小产权房的监管力度,确保其建设质量和安全。
同时,规范市场秩序,打击违法违规行为。
3. 完善土地政策:调整土地政策,合理分配土地权益,减少土地权益纠纷。
同时,鼓励农村集体经济组织和农民参与房地产开发,提高其收益。
4. 推进城乡一体化:通过推进城乡一体化发展,缩小城乡差距,缓解小产权房市场的压力。
同时,加大对中低收入群体的住房保障力度,提高其居住条件。
5. 引导规范投资:政府应引导投资者理性投资小产权房市场,避免过度投机和炒作。
同时,加强市场教育,提高消费者的风险意识。
五、结论小产权房问题的解决是一个长期而复杂的过程,需要政府、社会和个人的共同努力。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
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小产权房确权方面存在的问题及相关建议一、问题分析小产权房是指在城乡建设中产生的非正规性房屋,由于种种原因未能取得合法的建房许可证和土地使用证,因此产权归属不明确。
小产权房一直是房地产市场的隐患和社会问题之一。
在小产权房确权方面存在以下问题:1. 归属不明确小产权房的建设者通常是村民或农民,因为没有土地使用权和合法建房手续,导致房屋归属权无法确立,买卖、继承、赠与等产权交易存在法律障碍。
2. 法律保护不完善小产权房属于非法建设房屋,对于小产权房的产权保护和维权,法律上存在很多限制和困难。
有些地区的法律法规对小产权房存在限制和处罚,难以得到有效的法律支持和保护。
3. 社会问题日益突出由于小产权房的特殊性,一些不法分子利用小产权房进行非法活动,如毒品制贩、盗窃等,给社会治安带来了一定威胁。
此外,小产权房居民的基础设施和公共服务相对不完善,居住环境差,给居民生活带来了很大困扰。
二、建议针对小产权房确权问题,应采取以下措施:1. 完善小产权房的法律保障需要在国家层面制定相关法律法规,为小产权房确权提供法律依据和保护。
应明确小产权房的归属权和产权交易规则,为小产权房居民提供产权保护和维权的渠道和途径。
2. 加强政府监管和管理政府应加强对小产权房的监管,对于已经建成的小产权房进行合法化改造,并严格限制和管理新建小产权房的数量和规模。
政府部门要加大执法力度,打击非法建设和利用小产权房从事违法活动的行为。
3. 增加基础设施和公共服务投入针对小产权房区域,政府应加大基础设施建设和公共服务供给,提供足够的教育、医疗、交通等基本公共服务,改善小产权房居民的居住条件和生活环境。
4. 推动产权登记和确权工作加大对小产权房的产权登记和确权工作力度,通过建立全面、统一的房地产登记信息系统,确保小产权房的产权归属能够得到明确和保护。
政府部门可以出台相关政策,鼓励小产权房居民主动登记确权,提供便捷的登记服务。
5. 加强宣传和教育工作通过媒体、宣传教育等形式,加强对小产权房问题的宣传和教育,提高公众的认识和理解。
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1、小产权房的法律属性是什么?其是否合法?能否购买或转让?答:(1)目前所谓的小产权房又称乡产权房,是指由乡政府而不是国家颁发产权证的房产。
小产权其实就是乡产权、集体产权,它并不真正构成严格意义上的产权。
产权应当具有占有、使用、收益、处分四部分内容,然而我国的集体产权却在收益、处分方面存在着缺陷,因此不能说小产权是完整的产权。
(2)我认为小产权房并不全部违法,但买卖小产权房的行为肯定违法。
在我国,小产权房具有两种形态:一、建设在农村集体土地上,获得了合法的审批手续,符合规划,用于农民居住、乡镇企业的房屋。
这类小产权房是合法的。
二、在集体企业用地、耕地等上建设,未经过合法审批,不符合整体规划的房屋则是违法的。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。
”第七十三条:“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得;对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
”根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
”材料中,通州宋庄的农民住宅附着于集体土地之上,因此其具备了集体产权的特征,就其房屋本身来说,其存在并不违法。
但是李玉兰与马海涛之间买卖小产权房的行为明显违反了上述法律规定,因此其买卖行为违法。
(3)不能买卖或者转让
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。
”第七十三条:“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得;对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
”根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买
宅基地、农民住宅或‘小产权房’。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
”由此得知,小产权房不能购买或者转让。
2、围绕小产权房问题应适用什么法律规定来解决?是否可以一律采取强制拆除的措施?应否补偿?如需补偿,如何补偿?
答:(1)适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。
”第七十三条:“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得;对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
”
(2)我认为不应该一律采取强拆措施。
理由如下:1、小产权房产生的很大原因取决于当下我国很多地区房价过高。
房屋作为一种刚性需求,需求弹性很小,然而正规市场上的房价往往令人难以承受。
在这种情况下,小产权房以其独特的价格优势拥有巨大市场。
2、从物权来讲,小产权房的产权并不完整。
其最明显的表现就是小产权房的交易受到严格限制。
然而同样是土地,为什么农村土地和城镇土地的区别如此之大。
更进一步讲,这种对小产权房交易的限制根源于我国城乡二元制经济结构。
城乡二元经济结构是不合理的,当然对小产权房开发与限制也是不合理的。
更何况,小产权房往往是由村镇居民自发进行建设的,创造了就业机会、拉动了农村经济增占、提高了土地的利用率。
如果能够科学规范地管理的话,小产权房也不失为一个前景可观的项目。
3、我们适用法律,要避免机械的误区,绝不可忽视法律背后的政治价值。
无论是小产权房还是大产权房,其本身都是人们安居之所。
房子被强拆以后,不能安居,何来乐业,遑论国家的稳定发展。
(3)我认为并不是所有小产权房都应当得到一定补偿,并且就算是补偿,其补偿标准应远低于当地实行的商品房补偿标准,具体补偿情况应由其建设房屋的成本来决定。
理由如下:A、根据我国现行法律,买卖小产权房的行为本身就
是违法行为,如果不加区分地一律补偿,则降低了违法的成本,客观上助涨了购买小产权房的势头。
基于此点,第一不能全部补偿,第二不能按当地商品房的补偿标准进行补偿。
B、针对部分符合整体规划但在登记上存在瑕疵的房屋,应当在补缴土地使用权出让金后,对其进行产权确认。
不符合规划的,则应当拆除。
C、如果是房地产开发商恶意利用“新农村建设”等旗号而开发的小产权房,则应当没收或者拆除,否则有可能会带来农村土地管理的混乱,滋生腐败以及为土地财政推波助澜。
综上,我认为小产权房并不是一个简单的法律问题,更是一个广泛存在的社会问题。
要妥善解决小产权房问题,应当从三方面入手:1、承认现实,做好利益平衡工作,承认部分合规的小产权房,并确权发证;2、有效配置土地资源,增加城市廉租房、经适房的建设,缓解小产权房的市场需求。
;3、深化土地产权改革,取消农村宅基地与城市建设用地的差别待遇,真正实现城乡土地的同等待遇。
并可以以小产权房问题的解决为契机,逐步打破长期以来的城乡二元结构,当然具体方案还需要相关部门的反复调研与商讨。