小产权房相关法律问题简析

“小产权房”流转法律问题简析

前言

在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。

现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。本文简单分析一下。

一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等

（一）《中华人民共与国民法通则》

第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

（二）《中华人民共与国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错

的，应当各自承担相应的责任。

（三）《中华人民共与国物权法》

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使与转让，适用土地管理法等法律与国家有关规定。

（四）《中华人民共与国土地管理法》

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造与购买的住宅发放土地使用证与房产证。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用

途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

（六）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律与政策的通知》（国办发〔2007〕71号）

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位与个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发……

（七）《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2007年12月31日中发〔2008〕1号）

六、稳定完善农村基本经营制度与深化农村改革

……严格农村集体建设用地管理，严禁通过“以租代征”等方式提供建设用地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”……

（八）《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》

各省、自治区、直辖市国土资源、住房城乡建设主管部门：为全面正确地贯彻落实党的十八届三中全会《决定》，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，现就有关事项紧急通知如下：

一、正确认识“小产权房”问题的危害性与严重性

建设、销售“小产权房”，严重违反土地与城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划与城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场与房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化与新农村建设的健康发展，建设、销售与购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划与城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为

近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房与“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），各级国土资源与住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示与震慑作用。

三、切实履行好监督管理职责

各级国土资源与住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，认真履行职责，及时采取有力措施，切实加强监管，

做到令行禁止。一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记与房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传与贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。

2013年11月22日（九）《最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要》

15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条与土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规与国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

（十）《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨论会议纪要的通知》(2004年2月15日京高法发[2004]391号)