小产权房的风险分析与法律规制

小产权房的风险分析与法律规制

针对近年来因小产权房引发的问题,分析其大量存在的原因,思考其背后隐藏的风险,再从法律上进行规制是国家目前解决问题的努力方向。本文也将从以上三方面进行论述。

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一、小产权房大量存在的主要原因

“小产权房”是指在农民集体土地上建设的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由村委会,或由乡镇政府发集体土地使用权证书的房屋,即“乡产权房”或“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,对购房合同国土房管局也不会给予备案。其产权证也不是真正合法有效的产权证。

1.价格低廉,手续简单,配套设施的逐渐完善是受居民青睐的主要原因。由于房价的持续走高,使得购房者将目光更多地转向了郊区,也因此催生了小产权房在我国一些重点地区的交易。许多城市市区房价与日俱增的情况下,小产权房的价格优势非常诱人。虽然小产权房多分布在郊区,但是随着城市交通等市政配套设施的完善,以往郊区交通不便的劣勢正在逐渐被扭转,这使得购房者更加愿意选择小产权房。

2.近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系,有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的,实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。此外,由于制度上的不完善,小产权项目建设上存在的权力寻租空间也是小产权房屡禁不止的重要原因之一。

二、小产权房的风险分析

1.从法律角度看,根据我国现行房地产法律规定,“农村土地属于集体土地。农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设的。”“农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”所以,具有城镇居民户口的购房者不可以购买农村宅基地和农村集体土地使用权。如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的使用权,所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。

2.经济角度看,首先是资金风险。小产权房既不能赢得银行信贷的支持,也不能进行抵押和担保,因为其不属于市政规划项目,其项目开发不符合国家相关法律的规定,建设项目的投入全依赖自筹的资金。在这种情况下,如果发生合作者的其中一方撤出资金,导致资金链条断裂,楼盘很容易形成烂尾楼,对预缴部分房款的

购房者来讲,投入的资金必然会“打水漂”。其次是经济纠纷。一旦小产权房的购买者和开发商之间产生了纠纷和矛盾,由于小产权房交易不受现有法律保护,受损一方当事人很难依靠法律武器维护自身的权益,难以追回损失。

3.社会角度看,扰乱房地产秩序拉大社会贫富差距,影响社会的和谐。特别是别墅产品类型居多的小产权房,业主和当地村民因为社会财富等不同,容易形成新的社会矛盾。由于小产权房交易的大量出现,会导致社会上正常的房地产交易的受到严重影响,从而影响了社会主义市场经济体制的完善,对我国的经济发展起到了阻碍作用。

三、国家现行做法

国土资源部提出了处置小产权房的相应“原则建议”,其中之一便是新老划断——对于在建、新建小产权房,一律严格查处、整顿;而对于已经形成规模性入住的小产权房,则要妥善予以处理。这其中有一个基本条件,就是符合土地利用规划和城市发展总体规划,但在土地属性仍为非国有建设用地。对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。但这一次,促使国土资源部寻求小产权房处置方式的,是全国大量小产权房“既成事实”的现状。据国土资源部不完全统计,小产权房已经占到中国村镇住房总量的20%。无论最终国务院批复的处理意见是怎样的,开发商肯定都不能介入小产权房的处置,更不可能以后介入进行开发。我国决策层比较倾向的意见是,把现在已经形成的问题处理妥当就视为结束,未来也不可能在政策上给小产权房新的空间,基本原则就是历史遗留问题处置后,严格执行既有的土地管理政策与制度。

四、小产权房的法律规制

1.明确小产权房法律概念。由于业界对小产权房的合法性问题在《宪法》及《土地管理法》、《房地产法》、《担保法》的相关条款中有不同的解读,将会影响到社会公众对于小产权房政策的认识,无形中增加了小产权房的市场空间。因此,笔者认为,对于小产权房的概念和性质的认定,要统一起来,这主要通过相关法律条文加以解释和规定,才能使行政部门和社会公众在分析判断时找到清晰的法律依据,才能让我们做到有法可依。

2.尽快出台管理办法。小产权房的泛滥和市场有关,也和以往立法、执法不及时、不严格相关。所以对于抑建小产权房的出现我们要以防止为主,通过有关立法来取缔小产权房在社会中的蔓延,同时加大执法力度,对于违法操作的人员予以处罚,对于新办理产权登记的主体严格审查,坚决杜绝小产权房在社会上的流通。

3.区别对待现存问题。在制止新的小产权房项目出现的同时,一定要对过去的小产权房予以处理,才能显示法律的公平性。已经建成的小产权房,在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时,还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚,并没收非法所得。对已经建成和入住的小产权房应该本着“以人为本”的原则,展现务实弹性,具体问题具体分析,区别对待。把责任简单推给那些中低收入购房者不懂法律是不负责任的。解决已成事实的小产权房必须有

一套严格的制度,从速查清已建成的小产权房的基本情况,保证统计真实、准确、有效。

参考文献:

[1]褚红丽:从“小产权房”交易谈中国农村土地产权制度改革.消费导刊,2008.10

[2]李振宇王儒靓:我国小产权房存在的法律问题及建议.河北软件职业技术学院学报,2008.9