小产权房的风险分析与法律规制
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
03
小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
购买小产权房的法律风险及其解决
由于对 小产权房 的买卖 有关法律 未作 出明确规 定， 因此此类 购 房合 同的效力 也就 处于 一种 不确 定 的状态 ，不 能一概 说是无 效， 但统 统确 认有 效又不 适宜 。 一 旦所 买的 小产权 房面临拆 迁或
集 体组织 以外 的居 民 ， 尤 其是 拥有 城镇户 口的居 民。 二、 小产权 房 的法律 规制 现状
一
、
《 土 地管理 法》 、 《 民法通 则》 、 《 担保 法》 。但是 ， 纵 观这些法 律 ， 竟
随着 近年 来城镇 住房 房价 一路飙 升 ’ ， Ｊ 、 产权 房凭 借其低 廉 的 然没有一部明确禁止城镇居 民购买小产权房。我国《 物权法》 只 价 格各 受市场 青 睐 。然而， 政 府部 门却 叫停 小产权 房 ， 法 院在 审 是规 定宅基地 使用权 为用 益物权 ， 而对宅 基地流转 问题只是 简单 理此 类 买卖纠 纷 中一般 也确 认合 同无 效 。 甚至在 某些 地 区， 小产 规定 应适 用土 地管 理法 等法 律和 国家有 关规 定 。那么土 地 管理 权 房屋被 强制 拆 除。 小产 权房 及其购 买 问题一 时成 为社会 焦 点 。 法和 国家 有关 规定 又是 指什 么呢 ？是指 上面 所提 到 的国务 院及 法律 应如 何看 待， 值 得深 入探 讨 有关部 委的这 些政 府规章 吗？笔者 不得而 知， 而《 土地 管理法》 也
农村 集体组 织 的利益成 为 司法难题 。 种现象 有越演 越烈 的趋势 ， 国务 院及有 关部委针 对这一情 况 出台 家 、
了一 系列有 关 的部 门规章 ， 内容主 要涉 及 ： 农村 宅基地 使 用权 主
体范 围仅 限于农 民， 城 镇居 民不 可 以到农村 购买 宅基地 、 农 民住
小产权房相关法律问题分析
示、 或 禁 止性 规制政 策 ， 甚至在 ２ ０ １ １ 年ｌ ２月 ２日的新 闻中讲 某 的 、 房 屋交 付的 时间长 短 、 房 屋的 重置成 本及 一方 因此而 获得利
公平 、 合 理地 去处理 。 些地 区小产 权房 查处 不 力 的官员将 面 临职业 风 险 。然 而 小产权 益 的大 小，
一
、
那么 这个买卖 中 的其 他利益 相关 者 由于缺 乏不动产 的产权 ９ ０年代起 北 京就有 了第一 批小产 权房 。但 直到 现在 ，这 个 问题 求权 ，
依 旧没有 很好 地解 决 。我们 都知 道 ， 在房 屋产 权方 面 ， 中国采 取 变 更要件而 无法与 之相对 抗 ， 法 院根据 合 同标 的物违 反法律强制 的 是建筑 物 所有权＋ 土地 使用 权相 结合 的房地 产权 结构 ， 实行 房 规 定而判 令合 同无 效 。这一 系 列连 环交 易瞬 间归于 原始状 态 。 地一 体化 ， 由两个 方面 的 内容组成 ： 在所有 权方面讲 主体 一致 ， 在 不 当得利 制度 在这 里也 显得力 不从 心 。 在这 样的情 况下 ， 公正无 交 易安 全更得 不到 保障 。我 们都 知道 ， 物权 法并 不能解 处分 时要 求 处置 并 同。 因此 ， 小 产权房 就不 符合 我 国建筑 物 的房 从 谈起 ，
文章编 号 ： １ ０ ０ ９ － ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） Ｉ １ － ２ ３ １ － ０ ２
假设Ａ —Ｂ—Ｃ —Ｄ —Ｅ 之 间有 一起 房屋 买卖 ， 小产权 房从所 小产 权房 产生 的 主要成 因 Ａ诉 到法 院主张物 的请 小产 权 房 问题 既 是一个 新 问题 ， 也是 一个老 问题 。 从 上世 纪 有 者 Ａ辗 转 到了最后 占有 人 Ｅ的手 中 ，
小产权房评估标准
小产权房评估标准
小产权房通常指的是在我国法律规定之外取得的土地使用权，因此其产权相对较短，且存在一些特殊法律地位。
小产权房的评估标准可能会受到地方性政策和市场行情的影响，因此在具体评估时，建议咨询当地相关部门或专业评估机构。
一般而言，小产权房的评估标准可能涉及以下一些方面：
1.土地使用权情况：小产权房的土地使用权较为特殊，评估时需
要明确土地使用权的类型、面积、使用年限等。
2.建筑物情况：对小产权房的实际建筑物进行评估，包括结构、
装修、设施等。
3.法律地位：小产权房的法律地位较为特殊，评估时需要考虑其
符合法规的程度，是否存在法律纠纷。
4.地区市场行情：小产权房的价值可能会受到当地市场行情的直
接影响，评估时需要考虑房地产市场的整体状况。
5.政策风险：小产权房的评估也需要考虑当地政策对小产权房的
影响，以及政策变化可能带来的风险。
请注意，由于小产权房存在较多的法律和政策不确定性，评估工作可能较为复杂，建议找专业的土地评估机构或房地产评估机构进行评估，以确保评估的准确性和合法性。
同时，当地政府相关部门也是获取相关政策信息的重要来源。
对销售“小产权房”行为的法律规制之分析
对销售“小产权房”行为的法律规制之分析[摘要]文章结合当前小产权房违建销售乱象，从小产权房的定义、特点分析其社会危害和影响，进而剖析当前立法体制下“小产权房”的法律规制现状，进而提出单设非法建设、销售商品房罪的立法建议。
[关键词]、产权房；法律规制；非法建设、销售商品房罪小产权房并非法律专业术语，是区别于当前楼市热潮中“商品房”的一种称谓，是当前房地产业发展形势下的一个怪胎。
有学者将小产权房定义为一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房子。
也有学者认为通常所称的“小产权房”，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
笔者赞成将小产权房定义为违反法律规定，通过租赁、占用农村集体所有的土地等方式，在地上建设的房屋。
小产权房是针对大产权房相对而言的，只有经过依法登记、核发“三证”（即房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证）的房屋才是完全意义上的产权房，除此之外可归类于小产权房。
小产权房的重要法律特征是改变不了农村集体土地用途属性，无法取得国家颁发的房产权属证书。
一、现行制度下对小产权房的规制（一）实践中的探索2010年贵州瓮安刘文军、刘盛达父子因销售小产权房被以非法经营罪案判刑，贵州的周立新律师认为这是“贵州第一个错案”，在一二审被判有罪的情况下已经开始向贵州省高院进行申诉；2011年河南省新密市农民李二彬因建造销售小产权房被当地司法机关判刑；2012年江西九江市将一名开发小产权房的房地产开发商以非法经营罪追究刑事责任。
除此之外，近年来广东也有把出售小产权房的人以非法经营罪定罪判刑的案例出现。
小产权房从建设到销售均不合法，这已达成一种共识。
然而小产权房的出现和存在，又是在一定程度上顺应社会经济规律而成，具有一定的现实意义。
现行法律法规对“小产权房”违建销售的处罚，主要是行政制裁。
但单纯行政制裁的法律制度设计已经不能适应当前执法、司法工作需要。
小产权房法律问题探究
小产权房法律问题探究□薛雯【摘要】近年来，我国小产权房市场交易十分火爆，其在满足城乡居民的住房需求和经济利益的同时，也暴露出了诸多隐患和法律问题。
本文通过对小产权房的产生以及所面临的法律障碍进行分析探究，提出了一些处理方案和思路。
【关键词】小产权房；法律问题；解决思路【作者简介】薛雯（1982 ），女，天津人，南开大学陈省身数学研究所馆员；研究方向：不动产法上世纪九十年代小产权房在我国悄然兴起。
随着近年来房地产业的迅猛发展，城市商品房价格直线攀升，对巨额房价望而却步的购房者纷纷将目光投向了价格更为低廉的小产权房，使得小产权房交易愈加繁荣，在部分大中城市持续升温。
而与此供需两旺的市场现状相矛盾的是，我国现行法律和政策对小产权房基本持否定态度，政府部门“叫停”小产权房，法院在审理此类买卖纠纷时也统一司法尺度一般认定合同无效。
由于其中涉及多方利害关系，一时间小产权房成为社会关注的热点问题。
究竟小产权房该何去何从，如何解决其面临的法律困境，需要进行深入探讨。
一、小产权房概况（一）小产权房的概念。
实际上，“小产权房”并非一个严格意义上的法律概念。
通俗认为，国家颁发产权证的为“大产权房”，国家不予颁发产权证的即为“小产权房”。
本文所讨论的小产权房特指，在农村集体所有的用于非农业建设的土地或宅基地上建造的售予农村集体组织以外的居民的房屋。
有别于“大产权房”，小产权房只能获得由所属地乡镇政府或村委会颁发的房屋使用证，因此又成为“乡产权房”。
（二）催生小产权房产生的原因。
1．制度因素。
与实行土地私有制的国家不同，我国现行采取二元制的土地制度。
依据我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
”即我国土地分为国有和农村集体经济组织所有。
而按照《土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策一、小产权房产生的原因小产权房是指没有取得法定房产权证书，但具有一定居住功能的房屋。
其产生的原因主要有以下几点。
1.历史遗留问题在改革开放初期，由于房屋分配政策的不完善和住房供给体制的落后，很多人在没有法律依据的情况下自建房屋。
这些房屋没有合法的土地使用权和建筑许可证，属于无证建筑，因此不能取得法定房产权证书。
2.城市扩张随着城镇化进程的加快，城市不断扩张，大量农村人口涌入城市，对住房需求量的增加，加剧了城市住房供应短缺的问题。
为了解决居民住房问题，一些城市政府通过低价出让远郊地区的土地，让人民群众购买自建住房。
但是，由于这些土地不具备建设用地资格，因此自建房屋的居民也难以取得法定房产权证书。
3.政策转变在某些地区，政府推行了“农村危房改造”政策，鼓励农民自行改造农村老旧房屋。
虽然政府提供了一定的资金指导和技术支持，但是这些房屋大多没有土地使用权和建筑许可证，很难取得法定房产权证书。
4.法律制度缺陷在我国法律体系中，对小产权房的管理和规定不够完善，土地、房屋所有权不明晰，相应的保护机制也存在不足。
缺乏明确、完善的法律法规体系和权属认定机制，造成了小产权房的存在。
二、解决对策小产权房是目前我国城市化建设中需要解决的难题。
只有采取制定完善的法律制度和合理的政策措施，才能逐步化解小产权房问题。
1.加强土地管理小产权房的一个重要问题是土地使用权不明确。
因此，加强土地管理是解决小产权房问题的必要途径。
政府应当出台完善的土地管理政策，规范土地使用权的取得和流转。
同时，应当建立健全土地质押、抵押、评估和处置等制度，完善土地市场体系，促进土地资源的高效利用。
2.建立房产权证书登记制度小产权房缺乏法定产权证书，没有明确的房屋所有权和权属关系，这种状况必须改变。
政府应当建立房产权证书登记制度，为小产权房确立法定产权，并对其权属关系及历史遗留问题进行规范和纠正。
3.加强对小产权房的规范管理政府应当加强对小产权房的规范管理，并提供必要的服务保障。
小产权房买卖合同效力
小产权房买卖合同效力背景近年来，小产权房的买卖成为了一个热门话题。
小产权房指的是一些规划不合规或者建筑结构不符合当前建筑标准的房屋，因此无法获得合法的房产证。
一些人在购买小产权房时，会签订一份买卖合同，以此证明自己的所有权。
但是，这样的合同是否具有法律效力呢？小产权房买卖合同的法律效力小产权房买卖合同的法律效力是一个有争议的问题。
因为小产权房无法获得合法的房产证，因此，小产权房买卖合同本身也不具备房屋所有权转让的法律主体资格。
在这种情况下，小产权房买卖合同实际上是一种无效合同。
但是，根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同是指违反法律、行政法规的强制性规定、违背社会公共利益或者公共道德的合同。
而小产权房买卖合同并不是违反法律、行政法规的强制性规定、也不违背社会公共利益或公共道德的合同，因此，这种合同应该是一个可以被认定为部分有效的合同。
具体而言，小产权房买卖合同的有效部分包括卖方在合同中表示出售房屋、买方表示购买房屋、双方就房屋转让的价格、交付等具体事项进行的约定。
但是，合同无法对无法登记的房屋转移进行约定，因此，合同无法确立房屋所有权转移。
小产权房买卖合同涉及的风险在签订小产权房买卖合同时，买方要注意以下风险：1. 权益不清晰小产权房屋没有合法房产证，房屋的所有权归属不清晰，因此买家无法确保购买的房屋是否真的属于卖方所有，也就无法确定自己的权益。
2. 买卖合同存在风险小产权房买卖合同本身存在法律效力问题，合同无法确立持有房屋的所有权，也就无法确立买卖关系，如果发生争议，个人和资金等都难以得到有效保护。
3. 房屋合法性问题小产权房存在一定的合法性问题，如果违反规定，房屋可能会被当局拆除，从而发生财产损失。
因此，在购买小产权房时应该对其基础状况进行了解，以及相关法律法规和政策的了解。
结论小产权房买卖合同本身存在法律效力问题，因此，在购买小产权房时，应该注意以下几点：•了解房屋基础状况；•了解相关法律法规和政策，以及政府的政策倾向；•进行权威认证；•尽量选择国有企业或政府部门的小产权房，这些房屋具有较高的安全性。
浅析小产权房的法律症结及改革方法
浅析小产权房的法律症结及改革方法发表时间：2018-07-16T17:11:51.687Z 来源：《知识-力量》2018年7月上作者：黄静[导读] 尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
（友邦保险江苏南通分公司，江苏南通 226000）摘要：尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。
但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。
不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。
关键词：小产权房法律政策小产权房买卖一、小产权房的尴尬现状与司法困境相比商品房,小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费,因此价格便宜得多,这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。
但由于小产权房缺乏法律保护,在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时,法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释,通常会认定该买卖合同无效,购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息,而无法获得房价上涨带来的好处。
此外,由于小产权房不受法律认可,也无法在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时,其救济途径就非常有限。
同时,由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后难以转让过户。
由于小产权房权利本身的不清楚、不充分,小产权房买卖协议的效力处于不确定状态,在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下,许多已出售小产权房的农民纷纷反悔,诉至法院要求判决买卖合同无效,收回原有房屋。
这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。
小产权房法律规制研究——以成都治理模式为例
２ ０ １ ３・５ （ 中） ◆ 城 乡建 设
小产权房法律规制研究
— —
以成都 治理模 式为例
高恩胜
摘 要 近年来， 随着 国家改革开放和住房体制改革的逐步深入， 居民收入在大幅提高的同时， 城市地价和房价也随之快 速上涨， 由于无 法承 受畸 高的房价 ， 中低 收入 居 民只 能另寻他 路 ， 在‘ ｌ 供求 关 系” 这一 基本 市场原 理 的支配 下小 产权房 应运 而生， 且发展迅猛， 不可否认的是， 小产权房交易存在着一 系列的法律风险， 如何规制是一项复杂而系统的工程。本文通过 实证分析研究乖定性定量分析方法， 剖析小产权房产生的表面原因和制度根源， 并运用所有权权能性质 的理论原理， 提出
相应 的 法律规 制 方法 关键 词 小产 权房 法律规 制 成 都治理 模 式 作者 简 介 ： 高恩胜 ， 四 川 师范大 学成都 学 院讲 师 ， 研 究方 向： 法学、 思 想政 治教 育。
中 图分类 号 ： Ｄ ９ ２ ３
前言
文献标 识码 ： Ａ
文章编 号 ： １ ０ ０ ９ － ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５ － ２ １ ７ － ０ ２
并 对这 两类主 体采 取 了截然 不 同的干 预方 式 ， 其最 终的 结果 定， 只 是一种 约 定俗成 的 称 渭和 叫法 ， 所谓 小产 权房 ， 即集 体土 类 ， 地、 企 事业 用地 所建 设 的房 屋统称 为 “ 小产 权房 ” ， 其与 商 品住宅 是导 致 了两个 土地 权利 主体 的法 律地 位 产生 了不 可 比性。按 照 最 大的 区别在 于没有 缴纳 土地 出让金 ， 国土局 不予颁 发产权 证和 物权 法 的所有权 权 能理论 ， 所 有权 应该 具有 使用 、 占有 、 处分 、 收 预 售许 可证 。 其 产权 证 不 由国土 局颁 发 ， 而 由 乡政 府或村 委 会颁 益 四大权 能 ， 而农 村 的集体 土地 所有 权却 无最 终处 分权 ， 其 无法 发 。相 对于 “ 大 产权 房” 而言 ， “ 小产权 房 ” 只有 房屋 使用 权 ， 不包 对土地 进行 开发 、 出让 、 处 置等 ， 这 说 明农村集 体土地 所有权 的权
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点。
小产权房作为一种特殊的住房形式，因其价格低廉而备受关注。
然而，小产权房在发展过程中也暴露出了一系列问题，如产权不明确、质量安全等问题，给社会带来了诸多负面影响。
因此，本文旨在研究小产权房存在的问题及其对策，以期为解决住房问题提供有益的参考。
二、小产权房的概述小产权房是指在农村集体土地上建设的住房，其产权归属较为复杂。
一般情况下，小产权房的产权归属于农村集体经济组织或农民合作社等组织，而非个人。
由于小产权房的价格相对较低，吸引了大量城市居民购买。
然而，由于政策法规的限制和产权不明确等问题，小产权房在发展过程中存在诸多问题。
三、小产权房存在的问题（一）产权不明确小产权房的产权归属较为复杂，往往存在多个产权主体，导致产权不明确。
这给房屋的转让、继承等带来了诸多困难，也容易引发纠纷。
（二）质量安全问题由于小产权房的建设缺乏有效的监管，存在质量安全隐患。
一些小产权房存在建筑质量不合格、消防设施不完备等问题，给居住者的生命财产安全带来威胁。
（三）违法建设问题部分小产权房存在违法建设问题，如未经过规划、环保等部门的审批即进行建设，给城市规划和环境带来了负面影响。
四、对策研究（一）明确产权归属为了解决小产权房的产权问题，应明确产权归属，建立完善的产权登记制度。
政府应加强对农村集体土地的管理，明确土地的使用权和收益权，为小产权房的合法化提供法律支持。
（二）加强质量监管政府应加强对小产权房的质量监管，建立完善的建筑质量和安全监管体系。
对小产权房的建设过程进行严格把关，确保建筑质量合格、消防设施完备。
（三）规范建设行为政府应加强对小产权房的规划、环保等审批管理，规范建设行为。
对违法建设的小产权房进行严肃处理，维护城市规划和环境。
（四）推动多元化住房供应体系为了缓解住房问题，政府应推动多元化住房供应体系的建设。
除了小产权房外，还应发展公共租赁住房、共有产权房等多元化的住房供应形式，满足不同层次、不同需求的住房需求。
出售小产权房屋法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，房地产市场需求日益旺盛，但与此同时，小产权房屋的买卖现象也日益突出。
小产权房屋是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
由于其特殊的法律地位，小产权房屋的买卖存在诸多法律风险。
本文将针对出售小产权房屋的法律规定进行分析，并提出相应的风险提示。
一、小产权房屋的定义小产权房屋，又称“违法建筑”、“违章建筑”，是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
这类房屋通常包括以下几种情况：1. 未取得土地使用权批准的房屋；2. 未取得建设用地规划许可证的房屋；3. 未取得建设工程规划许可证的房屋；4. 未取得建筑工程施工许可证的房屋；5. 未取得房产证或土地证的房屋。
二、出售小产权房屋的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人不得非法占用土地。
非法占用土地建成的房屋，属于非法建筑，不受法律保护。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，任何单位和个人进行建设活动，必须依法取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
禁止非法转让、出租房地产。
4. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，法律另有规定的除外。
三、出售小产权房屋的法律风险1. 合同无效风险由于小产权房屋不符合国家相关法律法规，其买卖合同可能被认定为无效。
一旦合同无效，买方可能无法依据合同要求卖方履行合同义务，造成经济损失。
2. 物权保护风险小产权房屋不受法律保护，一旦发生纠纷，买方可能无法通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 行政处罚风险出售小产权房屋可能面临行政处罚，如罚款、拆除房屋等。
小产权房的类型及特点有哪些
小产权房的类型及特点有哪些小产权房类型1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用千商品住宅开发的违法建筑。
(这个是最常见的)2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。
3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”4、部分二手房：—些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。
小产权房的特点1、价格优势明显：小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，—般位千城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。
最重要的—点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，千是土地建设成本极低。
2、产权不完整：国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。
并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属千无效合同，并不受《合同法》的保护。
既无法律保障，也不可以上市交易。
严格上来说，小产权本质上是无产权。
3 、不合法性小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。
农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利是不能出让、转让的。
目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
4、法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋”所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。
购买小产权房的风险有哪些1、法律风险。
因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护。
小产权房法律规制探讨
Ｊｕｎｌｏ Ｃ ｏｇｉ ｎ ｅ ｉ ｆＳｉ ｃ ｎ ｅｈｏ ｇ（ｏｉ ｉ ｃｓＥ ｉ ｎ Ｎ ．５２ １ ｏｒａ ｆ ｈｎｑｎ Ｕ ｉ ｒｔ ｏ ｃ ｎｅａｄ Ｔｃｎｌ ｙＳｃ Ｓ ｅ ｅ ｄｔ ） ｇ ｖ ｓｙ ｅ ｏ ｌ ａｃ ｎ ｉ ｏ ｏ１ ０２
作 者 简 介 ： 愈 镅 （ ９ ７ ， ， 川 万 源人 ， 邹 １ ８ 一） 女 四 中国政 法 大 学 （ 京 １ ０ ８ ） ０ ０级 硕 士研 究 生 。 北 ００８２１
收稿 日期 ：０ ２ ０ － ４ ２ １－ ５ １
小产 权房 这个 概念 并不 是一 个 法律概 念 ． 权在 产
境 ． 产权 房 是指建 造 在集体 土 地之 上 的并 出售 给本 小 集 体 经济 组织 之外 的人 的房 屋 。 照我 国 目前 的有关 按
规定 ． 产权 房 的市场 交易 不受 法律保 护 。之 所 以把 小
村 土地 进 入市 场 ． 于是 冒着 违 法 的风 险 ． 取 土地 增 赚
有 权 相对 于 国家土 地所 有权 ． 其权 能受 到 了法 律 的 限 制 。《 物权 法 》对 集体 土地 是否 能够 进入 土地 一 级交 易， 没有做 出明确 规定 。 据《 根 土地 管理法 》 的规定 ， 集
距更 大 面对 商 品房 高 昂的价格 和保 障性 住房 发展 的
不充 分 ， 民众 只能 把眼 光转 向价 格低廉 的小 产权 房 （ ） 三 集体 经济 组织 和农 民的利益 追求 小产 权房 从 出现到 现在 已经 有 十几年 的历 史 了
值后 的巨额 收益
（ ） 市 化 加 大 住 房 需 求 二 城
这类 房屋 叫做 “ ” 小 产权 房 ． 也正 是 因为此 类 房屋 不能 办理 产权 证 ． 的交易 和流 通不 受法 律保 护 它
小产权房的法律问题
浅议小产权房的法律问题摘要：自2004年以来，房价逐年攀升，城市生活成本越来越高，随之而来的“小产权房”也愈演愈烈。
2012年2月国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，再一次将其推向了风口浪尖，与大多数网友力挺“小产权房”转正的态度相对应，住建部却表示“小产权房”不可能合法化。
居有其所是生存的基础条件，也是民生问题的重中之重，“小产权房”的问题牵涉利益广泛，其存在不容小觑。
关键词：小产权房；法律分析；对策一、“小产权房”的概念解读所谓“小产权房”并非指字面上的产权大小，是指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。
”所谓“小产权”其实是没有产权的。
由于“小产权房”并没有通过法律规定的途径取得土地使用权，在行使权利时必然会受到法律的规制，不能正常进行交易，甚至于在权利保护上也有诸多的不确定。
二、小产权房产生的社会基础（一）我国城乡二元土地所有制是小产权房产生的前提条件依据《房地产管理法》相关规定，集体土地使用权须得在城市规划区内，并且经依法征收转为国有土地后，使用权方可有偿出让。
除此之外的集体土地是不允许用以修建商品房的，然而通过“规划”，低价征收集体土地高价卖给房地产商进行开发，于是出现了同地不同权、不同价的情况。
（二）高房价与城市化进程是小产权房产生的催化剂在许多城市，房价与收入比例严重失衡已是普遍现象。
“小产权房”与商品房相比，少了土地出让金以及各种税费，在价格上存在压倒性的优势。
对于不炒房只求安居的中低收入的民众来说，小产权房的低价相对能接受。
同时，随着城市化的发展，城市的不断向外扩张，已将许多城乡结合部囊括其中，城市轨道交通的辐射，解决了距离问题，小产权房多存在于大城市周边生活、交通便利的地区。
既方便生活、工作，也解决了高房价的后顾之忧。
三、从法律规定和政策走向看小产权房目前我国现行法并没有对小产权房作直接禁止的规定，多是由政策对其进行调控。
小产权房和商品房的区别
小产权房和商品房的区别小产权房和商品房都是房地产领域的术语，但它们在很多方面存在着明显的区别。
本文将对小产权房和商品房的定义、产权性质、使用限制以及市场表现等进行详细的比较和分析。
一、定义小产权房是指未经法律合法手续审批的房屋，一般存在土地性质不明的问题，属于非法建设。
而商品房则是经过国家法律规定合法手续审批的房屋，具有合法的建设和销售许可证。
二、产权性质小产权房的产权性质复杂，可能存在土地使用权的不完善或存在争议。
因为其未经法律规范的审批和登记，该房屋的所有权、房屋产权证书等相关产权证明可能难以获得。
而商品房的产权性质相对清晰，可以通过购房合同、国有土地使用证等法律文件来证明产权。
三、使用限制小产权房通常存在着较多的使用限制。
由于其土地使用权不明确，无法享受国家法律明确规定的土地使用权益。
此外，小产权房也不能正常办理公积金贷款和二手房买卖手续。
而商品房则可以自由使用，根据相关法律和政策享受购房者合法的权益和福利。
四、市场表现小产权房的市场表现相对不稳定。
由于其产权性质不明确，购买小产权房的风险较大。
同时，小产权房也难以获得金融机构的贷款支持，限制了其交易活跃度和市场价值。
相比之下，商品房的市场表现较为稳定。
由于商品房具有明确的产权和合法的手续，购房者更容易获得金融机构的贷款支持，也更受市场认可。
五、政府政策针对小产权房和商品房，政府实施的政策也存在差异。
对于小产权房，政府通常采取限制性政策，严格查处违法建设，并限制其购买和交易。
对于商品房，政府鼓励其合法建设和销售，推动市场的稳定发展。
六、投资价值从投资角度来看，小产权房存在较大的风险和投资不确定性。
由于其产权不明确，可能面临被拆迁的风险，进而导致投资损失。
而商品房则根据市场需求和经济发展趋势，具备一定的增值潜力，可以作为一种相对稳健的投资选择。
综上所述，小产权房和商品房在定义、产权性质、使用限制、市场表现、政府政策以及投资价值方面存在明显的区别。
小产权房出现的问题及对策
小产权房出现的问题及对策【摘要】“小产权房”不是法律概念，而是指在农村集体土地上建造的房屋并销售给不具有购买资格的非集体组织成员的一种房产。
常见的小产权房分类，主要有以下两种：一种是在集体土地或者耕地之上进行违法建设，通过流转农民集体用地使用权的方式，用于商品房开发；另一种是村民或城市居民购买其他农民闲置的住宅而产生的小产权房，由于不具有购买资格，因而具有产权纠纷的隐患。
因此，本文针对小产权房出现的问题进行分析，以寻求适当的解决对策。
【关键词】小产权房集体土地交易风险一、小产权房出现的问题（一）小产权房自身的不合法性虽然我国目前的法律、法规并没有就小产权房的相关问题做出具体的明文规定，但是查阅我国的相关法律、法规以及地方法规、规章以及规范性文件，可以看出目前我国小产权房在这些文件中是不被认可的。
2007年12月30日，国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，其中规定对农村集体建设用地规模要严格控制，禁止以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。
并且，通知中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
（二）买受人存在交易风险小产权房是一种具有不完整权利属性的房屋，买受人不具有完整的所有权。
对于房屋的买受人来说，房屋的所有权应当随着购买行为而发生转移，从而可以行使房屋的占有、使用、收益、处分权能，但是对于小产权房的买受者来说，需要承担以下法律风险：第一，国家法律不保护购买小产权房产生的所有权。
小产权房没有国家颁布的产权证书，即使乡政府或村委会出具了盖章的所谓“产权证明”或类似的文件，也是没有与产权证相一致的法律效力的。
因为不能办理房屋产权过户手续，买受人并不能正当的对小产权房行使占有、使用、收益和处分的权利。
第二，小产权房的交易安全不能得到保障。
在交易的过程中，首要条件就是能否保障交易安全。
交易安全如果无法保障，那么将不存在预期的交易利益，而且必将损失现有的利益。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房，作为我国房地产市场中的一种特殊存在，其存在不仅涉及到广大中低收入群体的住房问题，也关系到社会稳定和经济发展。
然而，小产权房因其特有的法律地位和复杂的利益关系，其产生和发展中伴随着诸多问题和争议。
本文将从小产权房的定义及发展背景出发，深入探讨其面临的主要问题，并提出相应的对策建议。
二、小产权房的定义及发展背景小产权房是指在我国农村集体土地上建设的住宅，其产权归属于农村集体经济组织或农民个人，而非国家所有。
由于历史原因和政策环境的影响，小产权房在特定时期内得到了快速发展，成为中低收入群体解决住房问题的重要途径。
然而，随着城市化进程的加快和房地产市场的变化，小产权房的合法性和管理问题逐渐凸显。
三、小产权房面临的主要问题1. 法律地位不明确：小产权房在法律上存在模糊地带，其产权归属和流转存在法律障碍。
2. 安全隐患：部分小产权房建设标准低、质量差，存在安全隐患。
3. 土地权益纠纷：小产权房涉及土地权益的分配和调整，容易引发社会矛盾和纠纷。
4. 市场风险：小产权房市场存在不规范的现象，房价波动大，投资风险高。
四、对策建议1. 明确法律地位：通过完善相关法律法规，明确小产权房的合法地位和产权归属，保障其合法权益。
2. 加强监管：政府应加强对小产权房的监管力度，确保其建设质量和安全。
同时，规范市场秩序，打击违法违规行为。
3. 完善土地政策：调整土地政策，合理分配土地权益，减少土地权益纠纷。
同时，鼓励农村集体经济组织和农民参与房地产开发，提高其收益。
4. 推进城乡一体化：通过推进城乡一体化发展，缩小城乡差距，缓解小产权房市场的压力。
同时，加大对中低收入群体的住房保障力度，提高其居住条件。
5. 引导规范投资：政府应引导投资者理性投资小产权房市场，避免过度投机和炒作。
同时，加强市场教育，提高消费者的风险意识。
五、结论小产权房问题的解决是一个长期而复杂的过程，需要政府、社会和个人的共同努力。
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小产权房的风险分析与法律规制
针对近年来因小产权房引发的问题,分析其大量存在的原因,思考其背后隐藏的风险,再从法律上进行规制是国家目前解决问题的努力方向。
本文也将从以上三方面进行论述。
标签：小产权房原因风险法律规制
一、小产权房大量存在的主要原因
“小产权房”是指在农民集体土地上建设的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由村委会,或由乡镇政府发集体土地使用权证书的房屋,即“乡产权房”或“小产权房”。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,对购房合同国土房管局也不会给予备案。
其产权证也不是真正合法有效的产权证。
1.价格低廉,手续简单,配套设施的逐渐完善是受居民青睐的主要原因。
由于房价的持续走高,使得购房者将目光更多地转向了郊区,也因此催生了小产权房在我国一些重点地区的交易。
许多城市市区房价与日俱增的情况下,小产权房的价格优势非常诱人。
虽然小产权房多分布在郊区,但是随着城市交通等市政配套设施的完善,以往郊区交通不便的劣勢正在逐渐被扭转,这使得购房者更加愿意选择小产权房。
2.近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系,有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的,实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。
此外,由于制度上的不完善,小产权项目建设上存在的权力寻租空间也是小产权房屡禁不止的重要原因之一。
二、小产权房的风险分析
1.从法律角度看,根据我国现行房地产法律规定,“农村土地属于集体土地。
农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设的。
”“农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
”所以,具有城镇居民户口的购房者不可以购买农村宅基地和农村集体土地使用权。
如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的使用权,所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。
2.经济角度看,首先是资金风险。
小产权房既不能赢得银行信贷的支持,也不能进行抵押和担保,因为其不属于市政规划项目,其项目开发不符合国家相关法律的规定,建设项目的投入全依赖自筹的资金。
在这种情况下,如果发生合作者的其中一方撤出资金,导致资金链条断裂,楼盘很容易形成烂尾楼,对预缴部分房款的
购房者来讲,投入的资金必然会“打水漂”。
其次是经济纠纷。
一旦小产权房的购买者和开发商之间产生了纠纷和矛盾,由于小产权房交易不受现有法律保护,受损一方当事人很难依靠法律武器维护自身的权益,难以追回损失。
3.社会角度看,扰乱房地产秩序拉大社会贫富差距,影响社会的和谐。
特别是别墅产品类型居多的小产权房,业主和当地村民因为社会财富等不同,容易形成新的社会矛盾。
由于小产权房交易的大量出现,会导致社会上正常的房地产交易的受到严重影响,从而影响了社会主义市场经济体制的完善,对我国的经济发展起到了阻碍作用。
三、国家现行做法
国土资源部提出了处置小产权房的相应“原则建议”,其中之一便是新老划断——对于在建、新建小产权房,一律严格查处、整顿;而对于已经形成规模性入住的小产权房,则要妥善予以处理。
这其中有一个基本条件,就是符合土地利用规划和城市发展总体规划,但在土地属性仍为非国有建设用地。
对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。
但这一次,促使国土资源部寻求小产权房处置方式的,是全国大量小产权房“既成事实”的现状。
据国土资源部不完全统计,小产权房已经占到中国村镇住房总量的20%。
无论最终国务院批复的处理意见是怎样的,开发商肯定都不能介入小产权房的处置,更不可能以后介入进行开发。
我国决策层比较倾向的意见是,把现在已经形成的问题处理妥当就视为结束,未来也不可能在政策上给小产权房新的空间,基本原则就是历史遗留问题处置后,严格执行既有的土地管理政策与制度。
四、小产权房的法律规制
1.明确小产权房法律概念。
由于业界对小产权房的合法性问题在《宪法》及《土地管理法》、《房地产法》、《担保法》的相关条款中有不同的解读,将会影响到社会公众对于小产权房政策的认识,无形中增加了小产权房的市场空间。
因此,笔者认为,对于小产权房的概念和性质的认定,要统一起来,这主要通过相关法律条文加以解释和规定,才能使行政部门和社会公众在分析判断时找到清晰的法律依据,才能让我们做到有法可依。
2.尽快出台管理办法。
小产权房的泛滥和市场有关,也和以往立法、执法不及时、不严格相关。
所以对于抑建小产权房的出现我们要以防止为主,通过有关立法来取缔小产权房在社会中的蔓延,同时加大执法力度,对于违法操作的人员予以处罚,对于新办理产权登记的主体严格审查,坚决杜绝小产权房在社会上的流通。
3.区别对待现存问题。
在制止新的小产权房项目出现的同时,一定要对过去的小产权房予以处理,才能显示法律的公平性。
已经建成的小产权房,在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时,还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚,并没收非法所得。
对已经建成和入住的小产权房应该本着“以人为本”的原则,展现务实弹性,具体问题具体分析,区别对待。
把责任简单推给那些中低收入购房者不懂法律是不负责任的。
解决已成事实的小产权房必须有
一套严格的制度,从速查清已建成的小产权房的基本情况,保证统计真实、准确、有效。
参考文献:
[1]褚红丽:从“小产权房”交易谈中国农村土地产权制度改革.消费导刊,2008.10
[2]李振宇王儒靓:我国小产权房存在的法律问题及建议.河北软件职业技术学院学报,2008.9。