市工业用地的实施办法

上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）沪府办〔2014〕25号各区、县人民政府、市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅2014年3月28日关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）第一条（目的和依据）为规范本市盘活存量工业用地活动，建立规范、有序的长效工作机制，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本办法。

第二条（适用范围）本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。

第三条（指导思想）本市存量工业用地盘活，以提高土地利用质量和效益为目标，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，提高土地节约集约利用水平。

第四条（基本原则和实施途径）盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则：（一）统筹规划。

从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。

（二）提质增效。

中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。

郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。

（三）利益平衡。

在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。

第五条（管理部门）市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。

市政府相关部门依法在各自职责范围内，研究制定盘活存量工业用地的配套政策，做好相应服务、管理工作。

各区县政府是盘活存量工业用地的责任主体，负责辖区内存量工业用地的使用管理，会同市规划国土资源局组织编制存量工业用地转型规划（以下简称“转型规划”）、非特定区域控制性详细规划，制定年度实施计划（以下简称“年度计划”），协调推进盘活项目的实施，按照职责开展规划土地管理。

第六条（区域差别化引导）规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。

第七条（市级规划引导）结合城市总体规划编制，由市规划国土资源局会同市发展改革委、市经济信息化委等部门开展全市总体层面规划战略研究，确定与上海国际大都市和“四个中心”目标相匹配的用地结构、产业布局、发展规模和转型方向，调整完善工业用地布局，明确重点转型区域、总体规模及其盘活方向、开发时序和策略。

第八条（区级转型规划）各区县政府按照市级相关规划、区域发展规划及实际情况，根据下列要求，编制本区县转型规划，划定整体转型区域，具体包括以下内容：（一）转型区域范围、发展方向、主要功能、实施策略和总体规模等相关内容；（二）转型区域的基础设施、公共服务设施和其它公益性设施的功能、规模及布局要求；（三）控制性详细规划编制任务和要求。

第九条（年度计划）年度计划应包括转型区域现状、控制性详细规划编制情况、存量工业用地盘活项目、资金平衡方案、实施策略方案等内容，盘活项目开发建设规模应纳入年度土地出让计划统一管理。

年度计划经区县政府常务会议审核同意后，向市规划国土资源局备案，并向市经济信息化、发展改革等部门提供。

第十条（控制性详细规划编制内容及要求）市规划国土资源局、各区县政府按照规定权限，组织编制或修订控制性详细规划，具体要求如下：（一）规划编制应对整单元规划进行评估；（二）结合功能定位、产业业态、设施配套条件等，具体确定转型区域用地规模、空间布局、开发强度、配套设施、道路系统、绿化环境、风貌保护等控制要求；（三）明确转型区域内必须配置基础设施、公共服务设施以及其它公益性设施的内容、类型、规模和用地布局。

在控制性详细规划编制过程中，应加强地区城市设计研究，完善公共功能，加强土地复合利用，提升整体品质，建设资源节约、环境友好、配套完善、功能融合的新型社区。

整体转型区域应加强公共绿地、开放空间控制，增加公共服务设施。

规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地的比例应不低于15%，地块附属绿地宜沿城市支路或公共通道布局，并向公众开放。

规划公共服务设施用地占城市建设用地的比例应不低于10%。

提高支路路网密度，道路间距控制在200米以下，支路路网密度控制在6公里/平方公里以上。

研发总部类用地开发强度按照同地区商务办公用地标准制定。

在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求且不影响相邻地块合法权益的前提下，经交通评估和城市设计研究，合理确定地块容积率，最高容积率不超过4.0。

第十一条（区域整体转型开发机制、方式和要求）整体转型区域可以建立由区县政府主导、以原土地权利人为主体的开发机制，按照“统筹规划、公益优先”的要求，优先保障公益性设施建设，后进行经营性开发，按照规划实施存量工业用地的整体转型。

涉及其它存量建设用地的，可以参照存量工业用地一并实施整体转型。

整体转型区域内土地权利人分散的，可以通过商议的方式明确权利义务后，建立以区县政府主导、原土地权利人参与的联合开发体，实施区域整体转型开发。

划入整体转型区域的存量工业用地，原土地权利人不得单独实施开发。

各区县政府确定的重要特定区域（如黄浦江两岸、城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等），以土地收储后公开出让为主，也可实施区域整体转型开发。

开发主体应根据年度计划、控制性详细规划，在区县政府的指导下，编制区域整体转型开发方案，明确开发期限、地价标准、转型内容、逾期处置方案等内容，经区县政府批准，可通过存量补地价方式，实施统一整体转型开发或分期整体转型开发，同时满足以下要求：（一）转型为研发总部类用地的，“195区域”、“104区块”内的研发总部类用地均应以产业项目类自用为主。

其中，“104区块”内因功能需要转型为通用类的，应严格按照经批准的规划执行。

研发总部通用类，可以出租，但开发单位须持有70%以上的物业产权，剩余部分可以分割转让；（二）转型为商务办公用地的，开发单位须持有50%以上的物业产权；（三）转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让；（四）位于区县政府确定的重要特定区域内的，开发单位须持有全部物业产权。

第十二条（盘活零星工业用地的条件、开发方式和使用要求）对未划入整体转型区域的零星工业用地，除依法应收回的外，同时满足以下条件的，根据年度计划，经区县政府常务会议集体决策同意后，可由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发：（一）规划用途为非住宅类的经营性用地；（二）未纳入旧城改造范围内的；（三）权利主体单一且周边无规划开发建设用地，具备独立开发条件的；（四）拟转型发展的项目，经区县政府相关部门评估，具有明确的产业和功能，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。

对零星工业用地外的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等存量土地，不具备独立开发条件的，可采取扩大用地的方式，由零星工业用地的原土地权利人结合开发。

零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设，具体空间由各区县政府按照规划，结合实际情况确定。

如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公益性用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。

同时，还应符合本办法第十一条（一）、（三）项的要求，对转型为商务办公用地的，开发单位须持有60%以上的物业产权。

第十三条（土地价款补缴方式和要求）区县规划土地部门通过委托土地评估机构，按照批准时点进行市场评估，经区县政府集体决策后，由单一主体或联合开发体，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款，并按照规划用途取得新的建设用地使用权。

其中：（一）研发总部类用地的市场评估地价，对产业项目类的，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%，外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县政府和相关园区管理机构研究，按照上述标准，确定最低价的适用标准。

通用类用地的，市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。

（二）商务办公等经营性用途用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价。

第十四条（土地收储）市、区县土地储备机构可以根据城市规划和年度计划，组织工业用地使用权收储，工业用地的土地权利人也可以向市、区县土地储备机构申请土地使用权收储。

采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备收益的一定比例，由市、区县土地储备机构再给予补偿。

具体比例，由市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局等部门另行确定。

第十五条（工业用地提高容积率）存量工业用地因扩大生产、增加产能等原因，需按照规划提高建筑容积率的，须经产业、规划土地管理等部门对存量工业用地利用情况进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合所在区县项目投资强度、产出绩效、节能、环保、本地就业等准入条件的，允许按照规划提高建筑容积率。

经批准同意按照规划提高建筑容积率的，土地权利人应按照市场评估价，补缴土地价款，市场评估地价不得低于相同地段工业用途基准地价。

第十六条（节余土地分割转让）通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，在满足自身需要后节余的部分，符合规划分割条件并可以独立开发的，规划土地用途未发生改变的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可以分割转让给园区开发主体或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目，土地转让价格不得高于上一年度本区域内的工业用地产业项目类平均价格。

节余土地规划用途发生改变，符合本办法第十二条规定的，可由原土地权利人按照规划自行开发。

第十七条（调整为标准厂房类用地）通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可以按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。