商业地产租金定价策略与测算方法
商业地产租金收益定价法(经典)
商业地产租金收益定价法(经典)租金增长率折现率市场投资报酬率投资目前租金I1 I2 I3 n R 1+I1 1+I2 (1+I1)/(1+I2) ((1+I1)/(1+I2))n5% 4% 8% 40 20 1.05 1.035 1.014492754 1.778107325X1 X23067.97 元 53.68940543 4.2租金收益定价法商铺售价：备注：只需修改黄色区域数字即可。
譬如：计算准确的售价方法：涉及到租金增长率、折现率、市场投资报酬率、投资年限、目前租金等等。
1、租金增长率：是经过市场调查出来的（租金增长率, 有些地方每年都涨, 有些地方三年或五年涨一次, 平均下即可）。
2、折现率：如你存100元钱到银行, 一年的利息是10元, 一年后你的存款是110元, 折现率是10%, 实际上就是和银行利率联系起来的。
3、市场投资回报：也是市场调查计算出来的, 是结合区域租金、楼盘卖价、房屋年限来计算个平均数, 市场投资回报率=（月租金*12*面积）/房屋售价（这个是最粗糙的算法, 有一定的误差）, 要考虑的房屋升值比、1/ 2房屋贷款利息的因素算起来就比较复杂。
((1+I1)/(1+I2))n-1 (1+I1)/(1+I2)-1 n*I3 (1+I1)/(1+I2)*R0.778107325 0.014492754 3.2 20.28985507P3067.966025租金收益定价法譬如：计算准确的售价方法：涉及到租金增长率、折现率、市场投资报酬率、投资年限、目前租金等等。
1、租金增长率：是经过市场调查出来的（租金增长率, 有些地方每年都涨, 有些地方三年或五年涨一次, 平均下即可）。
2、折现率：如你存100元钱到银行, 一年的利息是10元, 一年后你的存款是110元, 折现率是10%, 实际上就是和银行利率联系起来的。
3、市场投资回报：也是市场调查计算出来的, 是结合区域租金、楼盘卖价、房屋年限来计算个平均数, 市场投资回报率=（月租金*12*面积）/房屋售价（这个是最粗糙的算法, 有一定的误差）, 要考虑的房屋升值比、房屋贷款利息的因素算起来就比较复杂。
综合体租金测算方案
综合体租金测算方案综合体租金测算方案是一种用于确定综合体租金的方法和策略。
综合体通常是一个商业地段，包括各种不同类型的商店、餐馆、办公室和其他社区设施。
确定合理的租金对于提供具有竞争力的商业环境和吸引租户至关重要。
以下是一个可行的综合体租金测算方案的概述。
1.市场调研：首先，进行市场调研是测算综合体租金的重要步骤。
了解当地同类型综合体的租金标准和市场需求是非常必要的。
调查其他商业地产项目的租金，了解租户对于区域和设施的需求，以及业态结构和租赁市场的趋势。
2.计算成本：确定综合体的建筑和运营成本是测算租金的另一个重要因素。
这些成本包括购买或租赁综合体物业的成本、建筑和装修成本、设备和设施的运营成本、维护和保养成本等。
确保将所有成本因素纳入考虑范围内，以便计算出合理的租金。
3.考虑租户需求：综合体的租金应该基于租户的需求和商业价值进行定价。
不同的租户会有不同的需求和预算，因此需要考虑到不同租户的经济能力、业务模式和预期收益等方面。
根据综合体的地理位置、配套设施和租户组合，制定租金区间，以便吸引符合综合体商业定位的不同规模的租户。
4.考虑竞争环境：在确定租金时，需要考虑周边竞争综合体的租金水平。
如果周边综合体的租金远高于自己的预期租金，可能导致租户更倾向于选择竞争综合体。
因此，需要在适当范围内调整自身租金，以保持竞争力并吸引租户。
5.考虑经济环境：经济环境对租金测算有着重要影响。
在经济增长时期，租金可能会上涨，而在经济衰退时期，租金可能会下降。
因此，需要对宏观经济情况和地区经济预测进行分析，并针对不同情景制定租金测算方案。
6.灵活性和协商能力：在制定租金测算方案时，要考虑到与潜在租户的协商空间和灵活性。
根据潜在租户的商业模式和经济能力，可以提供不同的租金选择，例如租金折扣、不同的租期选择、租金阶梯等。
通过与租户进行积极的协商和合作，可以达到共赢的效果。
一份完整的商场定价策略
一份完整的商场定价策略商业定价策略建议与分析一、定价的基本准则1、维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期2、扩大客户群，降低风险3、实现利润最大化二、常用定价方法（一）、成本加权法开发商设定一个期望回报率的T%，P=S×（1+ T%），介于我方为代理商，此方法因由开发商具体核算。
（二）、以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为1.2~1.5元/㎡/天，据我方了解项目南面的商场租金一楼租金约2元/㎡/天；二楼租金也约在1.2元/㎡/天;目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观；租金大幅度上涨可能性较小。
由于目前商业定位尚未确定；因此建议与周边的租金价格相似为宜；我们假设租金为2.2元/㎡/天；以此计算.一个平方一年租金P1=2.2×365=803元.根据目前普遍算法,对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。
我们假设投资回报率为8%的话。
以此计算项目均价应该在P= P1÷8%=10037.5元.优点:结合市场有利于吸引投资客户。
缺点:某市房地产市场特殊性，即以租养房投资回报率一向较低，约在5%左右。
不利于公司实现利润最大化目标。
(三)、市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主，一楼租金约在2元/㎡/天；而某市大厦、时代广场、步行街办法也是以租为主；因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。
据调查分析****商圈一带店面房价格在1.2到1.5万左右；就投资客的吸引力定论具有相似性，因此我们定价与周边的店面房价格应该相差不大；因此建议我们一楼的商场均价控制在13800元/㎡左右、二楼商场均价在8800元/㎡；三楼商场在4800元/㎡左右；以上三种定价，从公司实现利润最大化考虑；建议采用第三种方法；即一楼的商场均价控制在13800元/㎡左右、二楼商场均价在8800元/㎡；三楼商场在4800元/㎡左右；三、商场内部定价；（一）、定价参考因素：第一步：人流人流——本定价以人流动向为基准，根据人流的动向确定区域的基本价格，根据人流初步预算，先将内部的三个主要入口纳入考虑范围当中，分别为A（南侧入口）、B（东侧入口）、C（主入口）。
商业地产的租金定价策略和测算方法
商业地产的租金定价策略和测算方法一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
综合体租金测算方案
购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商圈地位201)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量101)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求201)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33)硬件较差，动线较差：13 3 3 3 5 3 5 37.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划101)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广101)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理服务101)统一专业管理和服务：102)统一管理：63)无统一管理或管理较差：22 2 2 2 10 6 6 2总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 120 160 30修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/4 84.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目楼层平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）租金（元/月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用示范1:营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样,角度不同,采用的方法也不尽相同．常用的租金测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询;③与第三方公司合作;④通过营业额进行反推（此方法较为准确,适用于调研难度较大的大型商场租金估测)；⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。
示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为:1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比)／12(其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元／㎡，测算公式为:套内／楼层总建筑面积=套内／楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积公式:每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推)优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ＡBＣD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算）,但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额.示范3:购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法:租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
ﻫ保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
ﻫ投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考,不作推导.项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。
常用的租金测算方法有几个途径:实地调研;网络查询;与第三方公司合作;通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为: 1楼月租金总额=（年度费用总额 X 1F所占百分比）/12 （其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/怦，测算公式为:套内/楼层总建筑面积 =套内/楼层建筑总面积 -已出租面积/已出售面积 O公式：每F 每月/元/ rf =1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类 推）优劣商铺的单价制定: 在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优等于本楼层预算总额。
购物中心租金定价方法 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下 三种定价方法:租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本 商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之ABCD 区 铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算） ，但各类别铺位租金之和保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平,该方法仅作参考, 不作推导。
项目成本定价法:以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算示范4：租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下:楼层因素包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。
商业定价和租金测算的三种方法
商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。
大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。
但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。
前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。
后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。
一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。
成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。
具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。
但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。
土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。
市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。
市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。
商业地产租金设定要点
商业地产租金设定要点如何确定商业地产项目的租金？如何才能确定该租金是能够被市场所接受？下面举例说一下常见的租金设定要点。
一、商业项目的租金及价格确定方式首先我们要理解，商业地产（购物中心类）是如何设定租金的。
（一）、三类商业地产租金模式1、固定租金模式即按照约定的租金数额，由乙方按指定时间交付。
2、提成租金（也称为：扣率租金、扣点租金或抽成租金）也称抽成扣率租金，即按照一定总销售额的比例来计算商场的抽成租金，主要分为两类：一是基础扣点，这是在签订合约的时候就在合约中列明的，二是临时活动（如临促、中庭促销等）的扣点。
3、固定租金+提成租金模式（也称为：两者取其高模式）指商场为保障自身盈收，要求商户在签订有保障性的固定租金数额下，如销售额达到一定数值时，则按照约定的扣点租金数额来缴纳租金。
4、此三类模式适用于多数综合体形态，但适用的条件不同，比如零售类业态在运营方式上均存在这三种模式。
主力店以提成租金模式居多，而生活服务、娱乐休闲类则以采用固定租金模式居多，餐饮服务类以前以固定租金模式为主，这两年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。
需要说明的是这些方法不是一成不变，是会根据商场受到市场追捧而进行调整。
（二）如何设定租金1、前提：对市场的准确认知租金不是固定不变的，这个取决于项目所有权人对自身项目准确市场认知后才能做好租金定价，不能脱离事实基础。
所以一定要先考虑本地区及本商圈商业发展水平，商业地产比拼的是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。
商业地产的租金价值与满足承租人需求能力和其相对于其他竞争房地产的区位优势相关，既承租人需求的能力通常由该项目能够赚取收入水平来反应。
这是一种物理特征和区位特征，所以项目的租金水平基本上与其物理特征和区位特征相关。
所以商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。
（1）增量商圈指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。
比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断被制造出来。
商场租金评估工作方案
商场租金评估工作方案一、前言。
商场作为商业地产中的重要组成部分，其租金评估工作一直备受关注。
商场租金的高低直接影响到商场的经营状况和投资回报率，因此租金评估工作显得尤为重要。
本文将就商场租金评估工作方案进行探讨，以期为相关工作提供参考。
二、商场租金评估的背景。
商场租金评估是指对商场的租金收入进行评估和分析的工作。
商场租金的确定不仅仅是双方协商的结果，更应该是在市场条件下的合理定价。
商场租金的高低直接影响到商场的盈利能力和吸引力，因此需要科学合理地进行评估。
三、商场租金评估的方法。
1. 市场比较法。
市场比较法是商场租金评估中常用的方法之一。
该方法通过对同一地区或相似地区的商场租金情况进行比较，以确定目标商场的租金水平。
在进行市场比较时，需要考虑商场的地理位置、规模、租赁面积、租户结构等因素，以确保比较的准确性。
2. 收益法。
收益法是另一种常用的商场租金评估方法。
该方法通过对商场租金收入和投资回报率进行分析，以确定合理的租金水平。
在进行收益法评估时，需要考虑商场的租金收入、运营成本、资产价值等因素，以确保评估结果的准确性。
3. 成本法。
成本法是商场租金评估中的另一种重要方法。
该方法通过对商场建设和运营成本进行分析，以确定合理的租金水平。
在进行成本法评估时，需要考虑商场的建设成本、维护成本、运营成本等因素，以确保评估结果的准确性。
四、商场租金评估的工作流程。
1. 数据收集。
商场租金评估工作的第一步是数据收集。
在数据收集阶段，需要收集商场的基本信息、租金收入情况、运营成本情况等相关数据，以为后续评估工作提供基础。
2. 市场调研。
市场调研是商场租金评估工作的重要环节。
在市场调研阶段，需要对同一地区或相似地区的商场租金情况进行调研，以确定目标商场的租金水平。
3. 数据分析。
数据分析是商场租金评估工作的核心环节。
在数据分析阶段，需要对收集到的数据进行综合分析，以确定合理的租金水平，并对评估结果进行验证和修正。
3大商铺租金定价法则之市场定价法
3大商铺租金定价法则之“市场比较法”本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。
市场比较法一：租金价格体系分析第一步确定竞争项目租金价格示例——项目周边街道及繁华街道租金如下：第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。
在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。
2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93P4 =(55/57) *60=57.89各相关权重取值为WZW1=25% W2=25% W3=25% W4=25%PZ=∑PIWI租价：PZ=50.28注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。
以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。
市场比较法二：商业项目价值评价第一步制定项目价值评价表第二步制定项目价值实现表第三步制定项目价值评价表租金统计及分析——本案周边各商业街租金统计表（元/㎡/月）：根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。
如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金：根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度= 108×81%÷65.5%= 133.56（元/㎡/月）本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月=133.56×10×12=16027.2（元/㎡）。
房地产评估师的商业地产估值和租赁分析
房地产评估师的商业地产估值和租赁分析房地产评估师是进行房地产市场评估与估值工作的专业人员，他们的职责之一就是对商业地产进行估值和租赁分析。
商业地产是指用于商业目的的房地产，包括办公楼、零售商业地产、酒店、工业园区等。
在房地产市场中，商业地产通常是价值较高且交易频繁的一种资产类型。
因此，准确的商业地产估值和租赁分析对于投资者和市场参与者具有重要意义。
一、商业地产估值商业地产估值是确定商业地产市场价值的过程，其关键是通过对市场数据、经济状况和物业特征的综合分析，以便准确估计商业地产的价值。
商业地产估值有多种方法，包括收益法、成本法和市场法等。
1. 收益法收益法是最常用的商业地产估值方法之一。
该方法基于商业地产产生的收入来估算其价值。
具体而言，评估师通过分析商业地产的租赁合同、租金收入和费用支出等因素，计算出预期的现金流，并采用贴现率对现金流进行折现。
通过计算得到的净现值，评估师可以确定商业地产的市场价值。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产估值方法。
该方法基于重建或替换成本来估算商业地产的价值。
评估师需要考虑商业地产土地、建筑物的价值，以及与其相关的开发成本和修复成本等。
通过将这些成本相加，评估师可以确定商业地产的替换成本，并据此估算其市场价值。
3. 市场法市场法是商业地产估值中的第三种常用方法。
该方法基于类似物业在市场上的成交价格来估计商业地产的价值。
评估师会收集和分析类似物业的市场数据，包括销售价格、租金水平和市场需求等。
通过比较目标地产与类似物业的特征和定价，评估师可以确定商业地产的市场价值。
二、租赁分析除了估值工作，房地产评估师还负责进行租赁分析，以评估商业地产出租的潜力和风险。
租赁分析主要涉及以下几个方面。
1. 市场调研评估师需要通过市场调研来了解商业地产租赁市场的情况，包括租金水平、租赁率、租赁合同条款等。
通过对市场供需关系和竞争情况的分析，评估师可以预测商业地产的租金趋势和租赁市场的发展潜力。
商业地产租金测算与定价模型
商业地产租金测算与定价模型商业地产租金的测算与定价是商业地产市场中至关重要的一环，对于房东和租户来说都具有重要意义。
在商业地产租赁过程中，准确测算和合理定价租金将直接影响到租赁双方的权益和利益。
因此，建立科学合理的商业地产租金测算与定价模型至关重要。
一、商业地产租金测算商业地产租金测算是通过多种手段对商业地产的收益进行分析，从而确定合理的租金水平。
下面将介绍两种常用的商业地产租金测算方法：1. 市场比较法市场比较法是一种常见的商业地产租金测算方法，通过对市场上类似物业的租金进行对比分析，从而确定目标物业的租金水平。
市场比较法适用于市场信息相对充分的情况下，可以通过查阅市场数据和经验来确定合适的租金水平。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产租金测算方法，它是通过计算房地产项目的建设成本、运营成本和投资回报率等指标，来确定合理的租金水平。
成本法适用于具有特殊性和稀缺性的商业地产物业，可以通过计算成本和预期回报来确定租金。
二、商业地产租金定价模型商业地产租金定价模型是基于租金测算的基础上，通过建立合理的数学模型，来实现对商业地产租金的精确定价。
下面将介绍两种常见的商业地产租金定价模型：1. 投资回报率模型投资回报率模型是一种常见的商业地产租金定价模型，它基于对投资回报率的要求，通过计算投资回报率和物业价值来确定合理的租金水平。
投资回报率模型适用于追求长期投资回报的商业地产物业，可以通过对投资回报率的调整来确定租金。
2. 现值模型现值模型是另一种常用的商业地产租金定价模型，它基于对未来租金现值的估计，通过计算未来租金的现值和资本化率来确定合理的租金水平。
现值模型适用于对未来现金流有较准确估计的商业地产物业，可以通过对未来现金流的贴现计算来确定租金。
三、商业地产租金测算与定价案例为了更好地理解商业地产租金测算与定价模型的应用，下面将通过一个案例来说明：某商业地产公司拥有一处位于繁华商圈的商业物业，希望对该物业的租金进行测算和定价。
如何确定商业地产租金价格
如何确定商业地产租金价格商业地产涉及多个学科门类，同时又分为写字楼、公寓、商场、购物中心、步行街等多种模式。
商业地产和住宅地产最大的不同在于，商业地产有一个租金体系。
首先，这一体系有不同的计算方式，如按天、月或年计算每平方米的租金等，对于不同的计价方式，在制作定价系统时首先要统一换算成标准的计算单位，通常是一天每平方米的租金价格；其次，商业地产租金体系中的面积概念指的是使用面积，与住宅相比，商业地产项目的公摊普遍较高，每个铺位的公摊面积一般会占整个建筑面积的40%～50%。
因此，标准的商业地产租金计算通常是以使用面积为准，也称套内建筑面积，而不是按照建筑面积计算。
一、分析确定租金价格时应考虑的要素在制定商业地产项目的租金定价体系时，必须考虑市场上的基础认同。
这种认同主要有两个层面：一是市场上商业地产的实际租金水平，这是确定项目租金价格时必须参考的重要标准值之一；二是要在这一标准值的基础上进一步分析并制定项目的租金价位，也就是项目的基价系统。
具体来说，做任何项目的租金价格定位时，应当考虑以下方面：同类项目租金水平、转租金与转让费、流水额、支付方式、门坎、当地商业特性等。
1.同类项目租金水平在确定项目的租金价格时，首先要考虑的是同类项目的租金水平。
比如，某项目在临街的位置有一排门市房，要想确定这批门市房一天一平方米的租金价格，首先要做的就是要对项目周边区域或位置类似的其他临街门市房进行系统调研。
通过调研可能得出一个波浪式价格区间，这时就可以基本确定同类区域门市房的价格区间。
基本租金区间确定后，就能够确保项目在制定基础租金计价时不会出现大的偏差。
如果商业地产项目认为与其他项目比起来，自身有特殊情况或独特优势，比如投入成本更高、属于新型商业物业或者是按照市场调研得出的区间定价项目投资的回报率就会很低等，所以想要将价格定得更高，在这种情况下就要考虑更多因素。
2.转租金与转让费转租金与转让费的概念转租金。
按照基本的商业规律，任何区域、商铺、市场普遍处于经营良好的状态，经营商户普遍盈利时，转让后的租金必然要比原始租金高。
商业租金的计算方法
商业租金的计算方法
1.首先确定租金的基准值。
这个基准值通常是根据当地的市场行情和物业特征来确定的，比如房屋的位置、面积、楼层、朝向、装修程度等。
基准值可以参考周围类似物业的租金水平和市场价格来决定。
2. 然后确定租金的调整系数。
这个调整系数通常是根据租赁合
同的条款来确定的，比如租期长短、租户身份、使用用途等等。
租期越长，调整系数越小；租户身份越具备信用，调整系数越小；使用用途越具备商业价值，调整系数越大。
3. 最后将基准值乘以调整系数，就可以得到每平方米每月的租
金了。
例如，某个商业物业的基准值是每平方米每月100元，租期为5年，租户身份为知名连锁企业，使用用途为餐饮业，那么调整系数可以是0.9，1.1，1.2，最终计算得出的租金就是
100*0.9*1.1*1.2=118.8元/平方米/月。
需要注意的是，商业租金的计算方法并不是唯一的，还要考虑当地的政策法规、市场环境、物业管理等因素，因此具体计算方法还需根据实际情况进行调整。
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租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身 的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多 的利润。
一、如何做好租金价格定位？
2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分 布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态 租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状 态。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即
测算租金=固定租金+可调租金 其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规 划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召 力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
三、租金测算方法
三、租金测算方法
示范1：营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法
有几个途径： ① 实地调研； ② 网络查询；
③ 与第三方公司合作；
④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估 测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真 实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相 对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行 判断。
一、如何做好租金价格定位？
主要商务方案 ① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营 扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升
开发商整体经济效益。 ③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续 经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。 案例2：商城租金定位策略 租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地 产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理 想的预期，达到一种平衡。
二、租金调研报告怎么做？
二、租金调研报告怎么做？
租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发 展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这
些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调
研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。 案例1：深圳华润万象城租金调研与策划报告 从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区 （商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、 铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报 价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调 查其具体租赁条件，以供参考。 通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比
分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局
租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比 例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方 案。
二、租金调研报告怎么做？
案例2：天津银河国际购物中心租金调研报告 本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百 货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商 圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。 同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租 金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和 租金方案的使用原则。
商业地产租金定价策略
与测算方法
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案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路 ① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价
格进行合理把控； ④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
目录
一、如何做好租金价格定位？ 二、租金调研报告怎么做？ 三、租金测算方法
前言
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到 好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价
格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细何做好租金价格定位？
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式 的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大 的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式； 而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的