六安地块(房地产)研判报告
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3、该区域目前有2家开发企业囤地未开发，体量约43万方，4000套左右， 同时出让地块体量合计55万方，5000套左右，区域楼盘年均去化500套， 区域同质化竞争激烈。 4、地块客源投资客比重大，受政策影响较大，但近几年政府对该区域较为 重视，设立毛坦厂中学（东校），城际铁路（规划），智恒中学等，未来 随着合六一体化加快脚步，城东三十铺区域的发展必将更加迅速，该地块 可作为集团城市布局选择之一。
光明路红线 地块1：商业用地 面积：79100㎡，容积率2.0 总建面：15.8万㎡ 地块2：住宅用地 面积：80930㎡，容积率2.2 总建面：17.8万㎡
光明路地块住宅竞品地图
约为15公里，地 段位置相对较偏
远；
城东版块丨存量分析
该区域目前库存1万套，2017、2018两年 受城铁影响，三十铺区域去化较好。
城南市场在售项目库存情况 项目名称 高速御景天地 万瑞公园华府 金利国际城 悠然蓝溪 光明置业 华一投资集团 出让地块1+2 合计 项目总套数 3256 1313 2000 3000 2600 1300 5000 18469 已推 3256 1313 2000 2500 0 0 0 已售 3000 1300 1700 2000 0 0 0 销售价 格 库存房源 256 13 300 1000 2600 1300 5000 10469
3、对于城南板块，我们建议可以尝试。该区域目前存量少，价 格洼地，学校资源配套丰富，客源相对稳定。作为城市板块 之一，集团未来深耕六安，每个区域我们都应该去积极开拓；
4、本次出让地块，我们建议慎重，虽然总价低，但该地块远离 配套和主干道，区域形象一般，市场不温不火。特别是该地 块上面高压线、水塘、沼泽地等各种因素，非常不建议将此 地块作为开拓区域地块。
PART3 六裕出2018-31地块
10月份推地汇总：10月份住宅用地7宗
10月份推地地图
2018-12号
PART3 六裕出2018-31地块
2018-13号 2018-15号 2018-11号 2018-14号 2018-10号
9、10月份出让地块分类
9月份推出了14个住宅用地，除了9月18号3个地块以外，后续共 有11宗住宅推出，根据出让条件统计，我们大致将后续11宗地块 分为三大类： 1、市郊地块（3块）：三十铺2块、城南1块，这三个地块挂牌条 件低，但都远离市区，板块位置一般；
淠河
高压线
地块位置 城市绿化
区域特性
城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。
城北片 区
项目位于六安
市三十铺镇，临
地块位置
城东片区
312国道，属于六 安市对外的展示 窗口区域。 位于三十铺镇 ，南临国道312， 北临区域道路皋 城东路； 距离中心城区
淠河
城市 中心
三十铺 镇范围
城南片 区
地块位置 安置小区
地块思考 1、地理位置：宗地位于城南区域，该区域一直是六安价格洼地， 客户以乡镇刚需为主，楼盘较多，销量缓慢，但今年以来， 受城市挤压影响，该区域作为价格洼地吸引大量刚需购房， 目前区域存量约5000套，大部分楼盘去化达到80%以上；
2、6月份城南区域出让一个地块，红达以楼面2450拿下，即 将入市，价格预计6500以上；
城南地块
城南镇地块未来主要竞品红达、宝业
城南地块实勘
城南地块：该地块从实际勘探发现，问题极多。 1、该地块整体在该区域较偏僻，不临105主干道； 2、地块处在洼地，目前全部都是水塘与沼泽地和农作物； 3、地块正中央有一处高压线塔，且出让条件未明确是否可以移动 或变更，该高压线即使可以移动，出让条件写的很明确，地上地下 杆线管迁移、水系治理、人防工程和土方清运由土地竞得人自行解 决，所需一切费用由土地竞得人承担
楼盘信息：总建筑面积达25万㎡，7栋多层，20栋高层，3万余方商业均 价10000元/平米左右； 项目共1691套，已推1392套，剩余200套左右； 2018年销售370套，月均销量43套，均价5200； 红达星河城2013年下半年开始销售，持续5年，预计今年年底清盘，销售 价格从3300卖到目前的5300，受上次城南拍地影响，目前均价5500左右。
wk.baidu.com
城北3宗地块，有2宗地块位于集团公司旁边，1宗位于幸福嘉园对面，集
团公司本次主要瞄准位于集团公司旁边的2个地块，势在必得。 为了更好的了解各个地块情况，有利于公司综合考虑拿地，除了9月18号3 个地块以外，针对后续推出的11个地块进行基本分析。
PART2 推出地块汇总
9月份推地汇总
9月份推地地图
地块思考
1、宗地位于城东三十铺，交通便捷，北边皋城路、南边312国道，因靠近 合肥，近几年在政府的推动及城铁影响下，发展迅速，投资客户占比50%。 但远离主城区，需依靠区域大发展及政策、交通带动； 2、其中六金出2018-9号地块要求土地竞买人须具备一级房地产开发企业资 质；同时土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼 宇，并与住宅同步建设。
2、带条件地块（2块）：市区光明路1块、城西淠河路1块，这两 个地块位置极其优越，但拍卖条件苛刻，对地块的商业均有自持 等其他要求；
3、带方案地块（6块）：带方案地块位置较好，但均为安置小区 地块，政府将原来的购房券转变为挂牌出让再按固定价格回购的 方式，这些地块建设成本+楼面成本基本等于回购价格。
淠河
毛坦厂中学东校 梅山路小学
地块实勘
城区边缘地带，距离六安主城区较远，但具备一定的交通优 势。
1、实勘现场较好，地块沿一元大道西面整体退让约30米，目前在做城市 绿化，现场看政府正在施工，此面未来无沿街面，但形象较好； 2、地块沿道路边缘有高压线，但从现场位置来看，并不对地块产生影响， 基本避开了地块实际建筑位置；
六安后续地块研判报告
PART1
拿地背景分析
拿地背景分析
公司开发的雅苑、壹号院项目基本售罄，养老项目作为集团战略转型产业，
目前进度缓慢，作为房地产开发企业此时是集团必需拿地的时间。 整个2018年六安政府推地缓慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用 地14宗，城北区域推地3宗，城北区域房地产开发成熟、商业氛围浓郁、交 通便捷、区域形象好，此次地块是六安城北乃至整个六安市稀有的珍贵地块。
58006200
6200 5300
PART5 六出2018-9地块
55006000 / / /
地块竞品
去年9月6号，限价地块其中有一块位于三十铺，光明置业获得， 但目前仍未开发，据传是公司资金问题，且限价出售，利润低，该 地块楼面价1477元/㎡，限价4900均价，5300最高价。 本次地块与光明置业地块紧邻，受限价影响，本次地块如果排出楼 面较高，未来销售利润难以实现。
项目名称 同济万象城 广元柏林印象 红达星河城 华力金色南郡 凤凰花园城 南洋现代城 首建一品铭城 嘉利学府 天盈上城 红达公园首府 友邦滨水城 南河福龙湾 万鑫御园 宝业君悦绿苑 合计
项目总套数 1635 1318 1977 1979 2052 2256 1609 1483 1124 1100 1148 1691 918 1348 22905
高压线在中央
水塘
沼泽地
城南地块地图
城南地块：该地块在红达 星河城隔壁，从地段位置 来看，处在城南靠南位置， 地段偏僻，优势较少。 配套资源主要从属于大城 南板块，特别是学校均在 河对面。
红达新地块
红达星河城
地块
商品房市场
存量分析
城南市场在售项目库存情况
城南板块在售量1191套，未推房源5637套，在售竞品主要是红达和宝业
出让条件与基本信息
地块编号 地块位置 净用地面 出让年 用地 性质 积（m2） 限 规划指标要求 容积率 不大于 2.2 建筑密度 不大于 24% 绿地率 不小于 35% 起始价 （万元） 加价幅度 （万元） 100万元或 其倍数 竞买保证金 （万元）
住宅用地 商业40 六金出 三十铺镇一元大道以以 131055 （含部分配 年、住 2018-8号 东、惠风路以北地块 套商业） 宅70年 商住用地 （商业建筑 商业40 94128 比例占总计 年、住 容建筑面积 宅70年 不大于30%）
住宅用地（含 部分配套商业 ）
住宅70 不大于 年、商 1.8 业40年
不大于 25%
不小于 35%
13500
100万元 或其倍数
13500
六裕出2018-31号地块按以下条件公开出让： 90亩、总建面10.8万㎡、楼面1245元/㎡ 1、出让起始价及竞买保证金：起始价款为13500万元，竞买保 证金为13500万元，1个月内付清全部成交价款； 2、土地竞得人须按规划要求配建不少于500平方米的社区用房 和260平方米的养老服务用房，无偿提供给裕安区政府（产权 属于政府）；
PART3 市郊地块研判（3块）
出让条件与基本信息
规划指标要求
地块编号
地块位置
净用地面积 (不含道路) （㎡）
用地性质
出让年 限
竞买保证 起始价（万 加价幅度 金（万元 元） （万元） 建筑 密 ） 容积率 绿地率 度
六裕出 城南镇振东大道与安 2018-31号 康路交叉口西北侧 地块
60208
已推 1635 1318 1277 1979 2052 1956 1609 495 1124 / 346 1391 518 328 17268
已售 1634 1238 1177 1909 1963 1667 1363 466 1093 / 346 1091 508 202 16079
未推 0 0 700 0 0 300 0 988 0 / 802 300 400 1020 4537
33420
33420
三十铺镇一元大道 以 六金出 2018-9号 以东、惠风路以南地块
不大于 2.5
不大于 30%
不小于 35%
23870
100万元或 其倍数
23870
六金出2018-8号地块按以下条件公开出让： 196亩、总建面28.8万㎡、楼面1159元/㎡ 六金出2018-9号地块按以下条件公开出让： 141亩、总建面23.5万㎡、楼面1041元/㎡ 1、该土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质； 2、土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并 与住宅同步建设。
备注
六出2018-8号地块按以下条件公开出让： 240亩、总建面33.6万㎡、楼面2072元/㎡ 1、土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营不少于一个大型综合购物中 心，且单体建筑面积不少于10万平方米； 2、土地竞买人或其母公司须于2015—2017连续三年荣获中国企业联合会、 中国企业家协会评定的中国服务业企业500强； 3、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分 割销售；
三十铺地块地图
三十铺地块地图
2018-8地块
光明 地块
2018-9地块
2018-8号地块紧邻皋城东路，二级资质要求 2018-9号地块紧邻312国道，一级开发资质要求 这两个地块通达性较好，西面紧邻梅山路小学、北面临近毛坦厂中学东校
地块实勘
城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。
1、地块从交通上来看四通八达，距离壹号院直线距离11公里，开车走皋 城路15分钟到达； 2、地块从学区资源来看，西面马路对面是梅山路小学东校，北面是毛坦 厂中学东校，两所学校已经营业状态； 3、地块从配套来看，主要依托于三十铺，地块周边商业较少，比较空旷。
PART4 带条件地块（2块）
出让条件与基本信息
规划指标要求 净用地面 起始价 加价幅度 竞买保证 地块编号 地块位置 积(不含道 用地性质 出让年限 (万元) （万元） 金(万元) 建筑密 路) (m2) 容积率 绿地率 度 光明路以 商业40年、 100或其 六出 不大于 不大于 不小于 69650 69650 北、淠史 160000 商住用地 38% 23% 2018-9号 住宅70年 2.1 倍数 杭路以西
在售房源 1 80 100 70 89 289 246 29 33 1100 0 300 10 126 1191
去化率 99.9% 93.9% 59.5% 96.5% 95.7% 85.5% 84.7% 31.4% 97.2% 0% 30.1% 58.9% 55.9% 15.0%
红达星河城，该项目是最靠近地块的项目
光明路红线 地块1：商业用地 面积：79100㎡，容积率2.0 总建面：15.8万㎡ 地块2：住宅用地 面积：80930㎡，容积率2.2 总建面：17.8万㎡
光明路地块住宅竞品地图
约为15公里，地 段位置相对较偏
远；
城东版块丨存量分析
该区域目前库存1万套，2017、2018两年 受城铁影响，三十铺区域去化较好。
城南市场在售项目库存情况 项目名称 高速御景天地 万瑞公园华府 金利国际城 悠然蓝溪 光明置业 华一投资集团 出让地块1+2 合计 项目总套数 3256 1313 2000 3000 2600 1300 5000 18469 已推 3256 1313 2000 2500 0 0 0 已售 3000 1300 1700 2000 0 0 0 销售价 格 库存房源 256 13 300 1000 2600 1300 5000 10469
3、对于城南板块，我们建议可以尝试。该区域目前存量少，价 格洼地，学校资源配套丰富，客源相对稳定。作为城市板块 之一，集团未来深耕六安，每个区域我们都应该去积极开拓；
4、本次出让地块，我们建议慎重，虽然总价低，但该地块远离 配套和主干道，区域形象一般，市场不温不火。特别是该地 块上面高压线、水塘、沼泽地等各种因素，非常不建议将此 地块作为开拓区域地块。
PART3 六裕出2018-31地块
10月份推地汇总：10月份住宅用地7宗
10月份推地地图
2018-12号
PART3 六裕出2018-31地块
2018-13号 2018-15号 2018-11号 2018-14号 2018-10号
9、10月份出让地块分类
9月份推出了14个住宅用地，除了9月18号3个地块以外，后续共 有11宗住宅推出，根据出让条件统计，我们大致将后续11宗地块 分为三大类： 1、市郊地块（3块）：三十铺2块、城南1块，这三个地块挂牌条 件低，但都远离市区，板块位置一般；
淠河
高压线
地块位置 城市绿化
区域特性
城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。
城北片 区
项目位于六安
市三十铺镇，临
地块位置
城东片区
312国道，属于六 安市对外的展示 窗口区域。 位于三十铺镇 ，南临国道312， 北临区域道路皋 城东路； 距离中心城区
淠河
城市 中心
三十铺 镇范围
城南片 区
地块位置 安置小区
地块思考 1、地理位置：宗地位于城南区域，该区域一直是六安价格洼地， 客户以乡镇刚需为主，楼盘较多，销量缓慢，但今年以来， 受城市挤压影响，该区域作为价格洼地吸引大量刚需购房， 目前区域存量约5000套，大部分楼盘去化达到80%以上；
2、6月份城南区域出让一个地块，红达以楼面2450拿下，即 将入市，价格预计6500以上；
城南地块
城南镇地块未来主要竞品红达、宝业
城南地块实勘
城南地块：该地块从实际勘探发现，问题极多。 1、该地块整体在该区域较偏僻，不临105主干道； 2、地块处在洼地，目前全部都是水塘与沼泽地和农作物； 3、地块正中央有一处高压线塔，且出让条件未明确是否可以移动 或变更，该高压线即使可以移动，出让条件写的很明确，地上地下 杆线管迁移、水系治理、人防工程和土方清运由土地竞得人自行解 决，所需一切费用由土地竞得人承担
楼盘信息：总建筑面积达25万㎡，7栋多层，20栋高层，3万余方商业均 价10000元/平米左右； 项目共1691套，已推1392套，剩余200套左右； 2018年销售370套，月均销量43套，均价5200； 红达星河城2013年下半年开始销售，持续5年，预计今年年底清盘，销售 价格从3300卖到目前的5300，受上次城南拍地影响，目前均价5500左右。
wk.baidu.com
城北3宗地块，有2宗地块位于集团公司旁边，1宗位于幸福嘉园对面，集
团公司本次主要瞄准位于集团公司旁边的2个地块，势在必得。 为了更好的了解各个地块情况，有利于公司综合考虑拿地，除了9月18号3 个地块以外，针对后续推出的11个地块进行基本分析。
PART2 推出地块汇总
9月份推地汇总
9月份推地地图
地块思考
1、宗地位于城东三十铺，交通便捷，北边皋城路、南边312国道，因靠近 合肥，近几年在政府的推动及城铁影响下，发展迅速，投资客户占比50%。 但远离主城区，需依靠区域大发展及政策、交通带动； 2、其中六金出2018-9号地块要求土地竞买人须具备一级房地产开发企业资 质；同时土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼 宇，并与住宅同步建设。
2、带条件地块（2块）：市区光明路1块、城西淠河路1块，这两 个地块位置极其优越，但拍卖条件苛刻，对地块的商业均有自持 等其他要求；
3、带方案地块（6块）：带方案地块位置较好，但均为安置小区 地块，政府将原来的购房券转变为挂牌出让再按固定价格回购的 方式，这些地块建设成本+楼面成本基本等于回购价格。
淠河
毛坦厂中学东校 梅山路小学
地块实勘
城区边缘地带，距离六安主城区较远，但具备一定的交通优 势。
1、实勘现场较好，地块沿一元大道西面整体退让约30米，目前在做城市 绿化，现场看政府正在施工，此面未来无沿街面，但形象较好； 2、地块沿道路边缘有高压线，但从现场位置来看，并不对地块产生影响， 基本避开了地块实际建筑位置；
六安后续地块研判报告
PART1
拿地背景分析
拿地背景分析
公司开发的雅苑、壹号院项目基本售罄，养老项目作为集团战略转型产业，
目前进度缓慢，作为房地产开发企业此时是集团必需拿地的时间。 整个2018年六安政府推地缓慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用 地14宗，城北区域推地3宗，城北区域房地产开发成熟、商业氛围浓郁、交 通便捷、区域形象好，此次地块是六安城北乃至整个六安市稀有的珍贵地块。
58006200
6200 5300
PART5 六出2018-9地块
55006000 / / /
地块竞品
去年9月6号，限价地块其中有一块位于三十铺，光明置业获得， 但目前仍未开发，据传是公司资金问题，且限价出售，利润低，该 地块楼面价1477元/㎡，限价4900均价，5300最高价。 本次地块与光明置业地块紧邻，受限价影响，本次地块如果排出楼 面较高，未来销售利润难以实现。
项目名称 同济万象城 广元柏林印象 红达星河城 华力金色南郡 凤凰花园城 南洋现代城 首建一品铭城 嘉利学府 天盈上城 红达公园首府 友邦滨水城 南河福龙湾 万鑫御园 宝业君悦绿苑 合计
项目总套数 1635 1318 1977 1979 2052 2256 1609 1483 1124 1100 1148 1691 918 1348 22905
高压线在中央
水塘
沼泽地
城南地块地图
城南地块：该地块在红达 星河城隔壁，从地段位置 来看，处在城南靠南位置， 地段偏僻，优势较少。 配套资源主要从属于大城 南板块，特别是学校均在 河对面。
红达新地块
红达星河城
地块
商品房市场
存量分析
城南市场在售项目库存情况
城南板块在售量1191套，未推房源5637套，在售竞品主要是红达和宝业
出让条件与基本信息
地块编号 地块位置 净用地面 出让年 用地 性质 积（m2） 限 规划指标要求 容积率 不大于 2.2 建筑密度 不大于 24% 绿地率 不小于 35% 起始价 （万元） 加价幅度 （万元） 100万元或 其倍数 竞买保证金 （万元）
住宅用地 商业40 六金出 三十铺镇一元大道以以 131055 （含部分配 年、住 2018-8号 东、惠风路以北地块 套商业） 宅70年 商住用地 （商业建筑 商业40 94128 比例占总计 年、住 容建筑面积 宅70年 不大于30%）
住宅用地（含 部分配套商业 ）
住宅70 不大于 年、商 1.8 业40年
不大于 25%
不小于 35%
13500
100万元 或其倍数
13500
六裕出2018-31号地块按以下条件公开出让： 90亩、总建面10.8万㎡、楼面1245元/㎡ 1、出让起始价及竞买保证金：起始价款为13500万元，竞买保 证金为13500万元，1个月内付清全部成交价款； 2、土地竞得人须按规划要求配建不少于500平方米的社区用房 和260平方米的养老服务用房，无偿提供给裕安区政府（产权 属于政府）；
PART3 市郊地块研判（3块）
出让条件与基本信息
规划指标要求
地块编号
地块位置
净用地面积 (不含道路) （㎡）
用地性质
出让年 限
竞买保证 起始价（万 加价幅度 金（万元 元） （万元） 建筑 密 ） 容积率 绿地率 度
六裕出 城南镇振东大道与安 2018-31号 康路交叉口西北侧 地块
60208
已推 1635 1318 1277 1979 2052 1956 1609 495 1124 / 346 1391 518 328 17268
已售 1634 1238 1177 1909 1963 1667 1363 466 1093 / 346 1091 508 202 16079
未推 0 0 700 0 0 300 0 988 0 / 802 300 400 1020 4537
33420
33420
三十铺镇一元大道 以 六金出 2018-9号 以东、惠风路以南地块
不大于 2.5
不大于 30%
不小于 35%
23870
100万元或 其倍数
23870
六金出2018-8号地块按以下条件公开出让： 196亩、总建面28.8万㎡、楼面1159元/㎡ 六金出2018-9号地块按以下条件公开出让： 141亩、总建面23.5万㎡、楼面1041元/㎡ 1、该土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质； 2、土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并 与住宅同步建设。
备注
六出2018-8号地块按以下条件公开出让： 240亩、总建面33.6万㎡、楼面2072元/㎡ 1、土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营不少于一个大型综合购物中 心，且单体建筑面积不少于10万平方米； 2、土地竞买人或其母公司须于2015—2017连续三年荣获中国企业联合会、 中国企业家协会评定的中国服务业企业500强； 3、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分 割销售；
三十铺地块地图
三十铺地块地图
2018-8地块
光明 地块
2018-9地块
2018-8号地块紧邻皋城东路，二级资质要求 2018-9号地块紧邻312国道，一级开发资质要求 这两个地块通达性较好，西面紧邻梅山路小学、北面临近毛坦厂中学东校
地块实勘
城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。
1、地块从交通上来看四通八达，距离壹号院直线距离11公里，开车走皋 城路15分钟到达； 2、地块从学区资源来看，西面马路对面是梅山路小学东校，北面是毛坦 厂中学东校，两所学校已经营业状态； 3、地块从配套来看，主要依托于三十铺，地块周边商业较少，比较空旷。
PART4 带条件地块（2块）
出让条件与基本信息
规划指标要求 净用地面 起始价 加价幅度 竞买保证 地块编号 地块位置 积(不含道 用地性质 出让年限 (万元) （万元） 金(万元) 建筑密 路) (m2) 容积率 绿地率 度 光明路以 商业40年、 100或其 六出 不大于 不大于 不小于 69650 69650 北、淠史 160000 商住用地 38% 23% 2018-9号 住宅70年 2.1 倍数 杭路以西
在售房源 1 80 100 70 89 289 246 29 33 1100 0 300 10 126 1191
去化率 99.9% 93.9% 59.5% 96.5% 95.7% 85.5% 84.7% 31.4% 97.2% 0% 30.1% 58.9% 55.9% 15.0%
红达星河城，该项目是最靠近地块的项目