商业物业销售返租模式
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景越来越多的商业地产投资者正在考虑采取商铺返租的方式来进行销售。
商铺返租是一种将商业地产投资转变成收益性质的方法。
在商铺返租销售方案中，租户将其商业物业租赁给房产开发商，而开发商则向租户支付一定的租金，并在未来某个时间点购买该物业。
商铺返租能够给投资者带来长期稳定的现金流收益，并通过待售商铺的现金流来支付租金。
这种销售模式与常规售卖商业房产不同，在商铺返租销售方案中，商业地产投资者可以更好地控制收益和风险，从而实现更稳健的投资回报。
方案第一步：确定商铺返租条件商铺返租销售方案中，商铺的租赁价格和租赁期可以是灵活的，一般情况下，这些条件应根据市场规模、租户要求和其他重要要素来确定。
这意味着，为了让商铺返租方案成功，必须调查市场和租户需求。
第二步：寻找租客搜索以寻找租户来进行商铺返租销售的工作不仅需要专业的市场调查，同时还需要销售和市场经验。
最好是找到已经发展成熟的商业品牌或更大的零售商作为租户。
第三步：签署租赁合同商铺返租销售的成功与租赁合同的条件与内容相匹配。
因此，租赁合同内容必须由双方共同商定，由法律顾问审查和确认。
第四步：撰写商铺销售协议书完成商铺租赁与购买合同之后，需要撰写商铺销售协议书。
商铺返租销售方案是一项复杂的交易，需要所有合同安排和法律要求的完全符合。
必须在监管机构的指导下完成所有的合同管理和交易过程，并将相关文件提交给相应的部门。
第五步：销售过程管理在签署商铺租赁与购买合同之后，商铺返租销售方案的下一步是销售管理，必须确保所有收款和支出的记录都被准确记录，并遵守法律和监管规定。
结论商铺返租销售方案可以在稳健的基础上为投资者提供优质的现金流收益来源。
商铺返租销售方案相对于整体售卖价格，更符合市场需求，同时也可以让投资者更好地控制风险和利润。
鉴于此，将商铺返租销售方案应用集成到商业地产投资策略中是一项可靠的选择。
注意：商铺返租销售方案仅供参考。
在进行任何商业交易之前，请先寻求专业法律和财务咨询。
浅谈商业地产开发过程中创新理念
【 Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ 】Ａｌ ｏ ｎ ｇ ｗｉ ｔ ｈ ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｔ ｅｎ ｒ ｄ ｏ ｆ ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ ， ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ －
ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｎ ｄ ｏ ｐ ｅ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｍｏ ｄ ｅ ｏ ｆ ｃ ｏ ｍ ｍｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ ｒ ｅ ｌ ａ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｇ ｅ ｔ ｍｏ ｒ ｅ ａ ｔ ｔ ｅ ｎ ｔ ｉ ｏ ｎ ． Ｔ ｈ ｉ ｓ ｐ ａ ｐ ｅ ｒ ｄ ｏ ｅ ｓ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ｔ ｈ ｅ ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ － ｐ ｍｅ ｍ ｏ ｆ ｃ ｏ ｍｍ ｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ， ａ ｎ ｄａ ｌｓ ｏ ｇ ｉ ｖ ｅ ｓｓ ｏｍｅ ｓ ｕ ｇ ｇ ｅ ｓ ｔ － ｉ ｏ ｎ ｓ ． Ｈｏ ｐ ｅ ｔ ｏ ｐ ｍｖ ｉ ｄ ｅ ｒ ｅ ｆ ｅ ｅｎ ｒ ｃ ｅ ｔ ｏ ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ ｅ ｒ ｉ ｎ ｇ ｓ ｔ ａ ｆ ｆ ．
免零售产权导致经 营混 乱的局面。对购铺投资者而 言 ，管理型商铺 省去了投资者出租的风险和收取租 金 的麻烦 ，投 资收益较 为长久而稳定，并使业主 回 避 了市场形成初 期较 大的经营风险。从商业经营角 度看 ， 管理型商铺 在整体 经营上对于项 目经营 内容 、 商家 品质、形象定位有着清晰的界定 ，有助于各经 营商家 人驻前对 项 目整体营运风格发展前景 ，做 出 正确 的决定。这 是一种高收益高风险的商业模式 ， 对 投资回报的合同期 内，合 同期是很难预测 的，并 找到有经验 的企业管理人员 的困难 ５ ．零租赁管理 ，零售物业返租模式 分零租赁经营 、零售产权是 一般 中小型开发商 在开发低层商业楼盘和商业步行街 的作法 ，它一般 将营业用房分隔成ｉ ０ ￣５ ０ ｍ ２ 的小 型独立商铺 ，既方 便销售产权，又不影响经营 ，商铺 由业主 自营或 自 租。产权和经营权直接分散 到客 户，滞销 商铺则可 作为开发商 自营物业 。这种开发 与运营模 式对于开 发商而言资金压力小 、运作周期 短、短期回报高 。 但各个商铺经营权完全分散 ，开 发商或 管理公司很 难控制，经营风险很大。 ６ ．零租零售与整租不售两种方式混合的模 式 零租零售与整租不售 两种方 式混合的模式可 以 这样来表述 ：部分 只租不售 、部 分又售又租 ，出租 部分起示范作用 ，以租 带售。这种混合运作模式通 过分零销售物业 的黄金 商铺产权回收项 目的全部或 绝大部分投 资，并 由投 资者 自行出租或 自营，其余 物业成 为开发商 的 自有 物业，引进大型超市 、建材 家具家居广场或 百货公司保证巨量的人流和经营格 局的统一 。商业模 式做 到了强强联手，通过各种 品 牌组合 ，产生经营优 势，有效控制 了经营风险 ，对 开发商 而言也大大减少了销售压力 。因其主力经 营 超市与精 品百货的客户群体不重合 ，投资者风险较 高，也大大限制 了中小投资者的经营范围。 二 、 我 国商业地产开发 中存在的问题 １ ． 商 业 地 产 开 发 中存 在 着 商 业 和 地 产 结 合 的
商铺返租工作总结
商铺返租工作总结
近年来，商铺返租成为了商业地产市场中的一大热点。
商铺返租是指商业地产
投资者将自己拥有的商铺出租给商户后，再以更高的租金从商户手中将商铺租回来。
这种模式在商业地产市场中越来越受到投资者的青睐，也成为了商业地产市场中的一种新趋势。
在商铺返租工作中，首先需要投资者与商户达成租赁协议，明确双方的权利和
义务。
其次，投资者需要对商铺进行装修和改造，以提升商铺的价值和吸引力。
接下来，投资者需要与商户签订返租合同，明确返租的条件和期限。
最后，投资者需要定期与商户进行沟通和协调，确保商铺的经营和管理工作顺利进行。
在商铺返租工作中，投资者需要具备一定的市场分析能力和商业运营经验，以
便能够更好地把握商铺返租的机会和风险。
同时，投资者还需要具备一定的财务管理能力和风险控制能力，以确保商铺返租的投资能够取得良好的回报。
总的来说，商铺返租工作是一项需要投资者具备多方面能力的工作，但是只要
能够把握好商铺返租的机会和风险，就能够在商业地产市场中取得不错的投资回报。
希望未来能够有更多的投资者能够参与到商铺返租工作中，共同推动商业地产市场的健康发展。
商管公司运营理念
11
商业街满意度因素分析
商业街受欢迎与不受欢迎因素之比较
受欢迎Popular 多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement) 独特性(Uniqueness) 方便性(Convenience) 时间与金钱成本的节省(Time/cost-
足品牌商家对铺位的要求。
感谢下载
5
招商及运营
专业商业经营管理机构
建议经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行按区域分别实行招商+委托经营 管理+小业主自营组合的经营模式
物业 形态
售后返租品牌专卖店
招商、签约、租金管理、商 业管理
服务内容
纯售自营店
商业管理
感谢下载
6
招商及运营
统一经营管理策略
策略一：统一业态规划 商家入驻须服从对项目的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可 签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经管理处书面同意。 策略二：统一人员管理 营业人员统一培训、统一管理，对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。
消费者
销售指标 达成
运营管理 分析
经营商户 调整
我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行， 最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。
感谢下载
3
前期运营
作为销售返祖型物业，运营的对象是主力店、客流 主力店-运营对象天猫Minimall 转角遇到爱-文创 猫的森林-日韩街区
商铺返租销售方案模板
一、方案背景随着我国城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商铺作为一种稳定的投资渠道，受到越来越多投资者的青睐。
为了满足市场需求，提高商铺的销售业绩，特制定本商铺返租销售方案。
二、方案目标1. 提高商铺销售率，缩短销售周期；2. 增强消费者购买信心，提高商铺投资回报率；3. 塑造良好的企业形象，提升品牌知名度；4. 建立长期稳定的客户关系，为后续项目销售奠定基础。
三、方案内容1. 返租政策（1）返租期限：返租期限为10年，每年返租比例不低于商铺总价的5%；（2）返租方式：采用银行定期存款、国债、基金等形式进行返租；（3）返租保障：返租资金由开发商提供担保，确保投资者收益。
2. 销售策略（1）市场调研：充分了解目标客户群体的需求，针对不同客户制定差异化销售策略；（2）广告宣传：利用线上线下多渠道进行广告宣传，提高商铺知名度和关注度；（3）优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如折扣、团购等；（4）销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，提供优质的服务，确保销售业绩。
3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的商铺信息、投资分析、政策解读等；（2）售中服务：为客户提供专业的商务谈判、合同签订等服务；（3）售后服务：为客户提供物业维护、投资咨询、增值服务等，确保客户满意度。
4. 项目配套（1）交通便利：项目周边交通便利，设有公交站、地铁站等；（2）生活配套：项目周边配套设施齐全，包括餐饮、娱乐、购物等；（3）教育资源：项目周边有优质教育资源，方便子女入学。
四、实施步骤1. 制定详细的市场调研报告，明确目标客户群体；2. 制定销售策略，明确返租政策、优惠政策等；3. 开展广告宣传，提高商铺知名度和关注度；4. 组建销售团队，进行销售培训；5. 推出返租销售方案，启动销售工作；6. 定期跟踪销售进度，调整销售策略；7. 提供优质的客户服务，提高客户满意度；8. 完成销售目标，实现项目盈利。
五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 投资风险：严格把控返租资金，确保投资者收益；3. 法律风险：确保合同条款合法合规，规避法律风险；4. 项目风险：加强项目监管，确保项目质量和进度。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案一、方案概述商业返租是指企业将自有物业出租给房地产投资公司，以获取租金回报，然后再通过财务手段重新回租的一种销售方案。
该方案适用于企业需要快速获得资金，但又不愿意将物业出售的情况。
二、方案优势1.快速获取资金：通过商业返租，企业可以迅速获得资金流，用于扩大生产、偿还债务、投资等。
2.保留经营权：尽管企业将物业出租给了投资公司，但仍可以继续使用该物业进行经营，保留了经营权。
3.减轻资金负担：不需要企业通过银行贷款等方式融资，避免高额的利息和还款压力。
4.税务优惠：商业返租可将企业房地产资产变为租赁资产，从而享受相应的税务优惠政策。
5.降低风险：将物业出租给专业投资公司，可以降低企业房地产市场波动的风险。
三、方案实施步骤1.确定物业价值和租金回报率：企业需要了解自己拥有的物业的市场价值，并确定合适的租金回报率，以吸引投资公司。
2.寻找合适的投资公司：企业需要寻找符合要求的投资公司，如专业房地产投资公司或信誉良好的租赁公司，以确保良好的合作关系和可靠的租金回报。
3.签订租赁协议：企业和投资公司应该签订明确的租赁协议，包括租金金额、租期、租金调整等条款，明确双方权益与责任。
4.回租财务处理：企业可以通过金融手段将物业重新回租，如将物业作为抵押品进行融资，或者通过债权转让等方式获得资金。
5.合作与管理：企业和投资公司需要建立长期合作关系，并进行物业日常管理、维护等工作，确保物业的价值和利益最大化。
四、方案注意事项1.风险评估：企业在决定商业返租前，需要进行充分的风险评估，分析市场风险、合作伙伴信誉、租金回报是否符合预期等因素。
2.法律合规：企业在出租物业并签订租赁协议前，需要确保合法合规，遵守当地相关法律法规，以避免纠纷和风险。
3.租金协商：企业和投资公司在商议租金金额时，需要谨慎考虑市场情况、物业价值和租金回报率，以确保租金可以达到最佳平衡。
4.合作关系：企业需要选择合适的投资公司作为合作伙伴，建立良好的合作关系，以确保日常管理和维护工作的顺利进行。
公寓销售售后返租协议
公寓销售售后返租协议1. 协议背景本协议是由买方（以下简称“租户”）与卖方（以下简称“开发商”）就公寓销售后的返租事宜达成的协议。
该协议旨在明确双方的权利和义务，保障双方的合法权益。
2. 协议条款2.1 返租期限租户同意自公寓交付之日起，租赁公寓的延续期为X年，双方可协商续约。
2.2 租金支付2.2.1 租金金额租户同意每月按照X元的标准支付租金，租金支付方式为银行转账，并于每月的X日之前付清。
2.2.2 租金调整租金应根据实际情况进行调整，在租赁期内，每年租金可以进行一次适当的调整，具体调整金额双方另行协商。
2.2.3 逾期支付如租户未按时支付租金，租户需向开发商支付租金总额0.5%的滞纳金，自逾期之日起每日递增。
2.3 维修保养开发商负责公寓的日常维护和保养工作，包括但不限于水电设备、房屋结构等维修问题。
如遇紧急情况，租户应及时通知并允许开发商进入公寓进行维修。
2.4 损坏和赔偿租户在使用公寓过程中，如因人为原因导致公寓设施损坏，租户应承担相应维修费用。
如遇不可抗力因素，双方应友好协商解决。
2.5 租赁解除2.5.1 开发商提前解除如开发商需要公寓进行其他用途的开发，开发商应提前X个月书面通知，在租期届满之前结束协议。
2.5.2 租户提前解除如租户提前解除租赁协议，租户应向开发商支付未到期租金的X倍作为赔偿。
2.6 违约责任任何一方如违反了本协议的条款，守约方有权要求违约方进行相应的赔偿，并保留追究法律责任的权利。
3. 其他事项3.1 争议解决双方在协议执行过程中产生的争议，应友好协商解决。
如协商不成，应提交当地仲裁机构解决。
3.2 协议变更任何对本协议的修改或补充应经双方签署的书面协议。
3.3 合同生效本协议经双方盖章并签字后生效，具有法律效力。
本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
租户签字：_____________________开发商签字：___________________。
售后返租退房成功案例
售后返租退房成功案例案例背景最近，我公司接到一位客户的售后返租退房请求。
该客户是一名投资房地产的业主，他在过去的几年中购买了一套位于城市中心的商业物业并出租。
然而，由于一些原因，他决定将该物业出售，并希望将其租回，以继续作为他的经营场所。
这是一项非常特殊的需求，要求我们提供一个创新的解决方案。
案例分析在接到客户的请求后，我们立即组织了公司内部的团队进行讨论和研究。
经过分析，我们确定了以下步骤以满足客户的需求：1.联系专业律师和房产顾问：为确保交易的合法性和规范性，我们先联系了一位经验丰富的律师和房产顾问。
他们为我们提供了专业意见，并确保整个交易过程符合相关法律法规。
2.评估物业价值和租金：我们与专业的房地产评估师合作，对物业进行评估，确定了其当前的市场价值和租金水平。
这为我们提供了交易的参考数据，并确保租金的合理性。
3.制定交易方案：基于评估结果和客户的需求，我们制定了一份详细的交易方案。
该方案包括售房和租回的条件、租金水平、租期等重要条款，确保双方的利益得到充分保护。
4.与潜在买家协商：我们与潜在的买家进行谈判，解释了交易方案，并获得了他们的认可。
在谈判过程中，我们为客户争取了最佳的交易条件，确保他能够以合理的价格将物业出售，并达到他的退房目的。
5.签订合同和协议：在最终确定交易条件后，我们与买家和客户签订了相关的合同和协议。
这些文件明确了双方的权利和义务，并为交易提供法律保障。
成功案例在按照上述步骤进行的过程中，我们成功地满足了客户的售后返租退房需求，并达成了以下成就：•设计的交易方案得到了买家和客户的认可。
双方对交易条件表示满意，并签署了相关协议。
•我们为客户争取到了合适的价格。
通过与潜在买家的谈判，我们成功地为客户争取到了较高的售价，并确保了他的利益。
•交易过程顺利进行。
在合同签署后，我们辅助双方完成了交易的各项手续，并确保了交易的顺利进行。
结论售后返租退房是一项相对复杂的业务，需要综合运用法律、房地产和谈判等方面的知识和技巧。
产权式商业物业的售后返租模式
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
返租公寓运营方案
返租公寓运营方案一、简介返租公寓是指由开发商开发建设完成后的住宅项目，由之前的投资方出售成功后，再由开发商与物业公司合作，通过出售的住宅建筑单位以租赁形式出租给需求方。
这种房屋出租的方式，就是返租公寓。
返租公寓的运营模式是由开发商与物业公司通力合作，充分发挥各自优势，提供符合市场需求的居住环境。
其运营方案应该考虑到租客和业主双方的需求，保障业主的房产有价值的租金回报，提高业主的资产价值；满足租户的实际居住需求，提供舒适的居住环境和服务配套。
二、返租公寓运营方案1. 运营目标1.1 实现盈利返租公寓的运营目标是实现良好的盈利，使业主获得稳定的租金收入，并提升业主房产价值。
通过稳定的租金回报，吸引更多的业主愿意选择返租公寓这种出租方式。
1.2 提供优质的居住环境和服务为租户提供舒适、便捷、安全的居住环境和服务，提高租户满意度，增加租客续租率，加强用户粘性。
1.3 实现规模化运营通过整合资源和提升管理水平，实现规模化运营，降低运营成本，提高经济效益。
2. 运营模式2.1 运营合作开发商与物业公司合作，由物业公司进行运营管理。
双方签订合同，明确各自的权责，并约定好双方的收益分配机制。
2.2 精细化管理物业公司实行精细化管理，通过专业的团队和完善的管理体系，对公寓进行全方位的管理和服务。
包括房屋的维护保养、环境卫生、安全防范、设施配备等多方面的工作。
3. 运营内容3.1 定位返租公寓的定位要根据所处的地段、建筑风格、目标租客群体等因素进行精准定位。
定位明确了返租公寓的定位后，才能进行后续的管理和运营工作。
3.2 租赁服务为业主提供租赁服务，包括签约、租金收取、租金分配等环节，确保租金的及时收取与分配。
3.3 维护保养对返租公寓进行定期的维护保养，保持房屋设施的完好，确保租客的居住环境。
3.4 安全防范加强对公寓的安全防范工作，确保租户的人身和财产安全。
3.5 服务配套为租户提供完善的服务配套，包括停车、小区环境卫生、垃圾分类处理等服务，提升整体居住体验。
返租物业管理方案
返租物业管理方案一、综合介绍返租是指物业所有人委托专业管理公司对自己的物业进行管理和运营，物业公司作为运营者，按照事先达成的协议向物业所有人支付一定比例的租金或利润分成。
返租的好处是让物业所有人和物业管理公司双赢，物业所有人可以获得稳定的租金收益，而物业管理公司可以通过专业的管理手段提高物业价值，从而获取利润。
二、返租物业管理方案的优势1. 专业化管理返租物业管理方案能够吸引专业的物业管理公司，这些公司有丰富的管理经验和专业的管理团队。
他们能够通过标准化的管理流程，提高物业的管理水平，减少物业的损耗和费用，提高经营效益。
2. 降低物业所有人的运营风险物业所有人对物业的运营风险往往很大，一旦物业经营不善，很容易导致大笔损失。
而通过返租物业管理方案，物业所有人可以将经营风险转嫁给专业管理公司，自己可以获得固定的租金收益，不再需要过多的关注物业的运营和管理。
3. 提高物业价值专业的物业管理公司可以通过提供更加高品质的服务来提高物业的价值，从而提高物业的租金水平，同时也可以提高物业的市场价值。
4. 稳定的租金收益对于物业所有人来说，通过返租物业管理方案，可以获得固定的租金收益，不用再为物业的管理费用和运营风险担忧，能够较轻松地获得稳定的收益。
5. 减轻物业所有人的经营负担大多数物业所有人并不具备专业的物业管理经验，自己经营物业不仅需要花费大量的时间和精力，而且很容易面临各种经营风险。
通过返租物业管理方案，物业所有人可以将物业的经营和管理工作交给专业的管理公司，自己能够更加专注于自己的主营业务。
6. 提高物业的管理水平专业的物业管理公司可以通过引进现代化的管理工具和方式，提高物业的管理水平，提高物业的服务品质和运营效率，从而提高物业的竞争力和吸引力。
三、返租物业管理方案的执行步骤1. 确定合作方选择合适的返租合作方对于返租物业管理方案的执行至关重要。
物业所有人需要在选择管理公司时，充分考察公司的资质和实力，并且结合自己的物业特点和需求，选择与之合作的专业管理公司。
商业地产返租模式
商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。
本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。
关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。
但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。
传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。
售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。
上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。
鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。
建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。
此后“返租销售”模式一度沉寂。
最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。
在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
商业销售与售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
返租方案
返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。
五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。
我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。
计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：10×8%×5=4万元客户实付金额为：10－4=6万元如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元按揭五成月供：3×115.6=346.8元五年后年回报：10×8%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。
1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。
2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。
五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8%总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。
）实际负担为9.2%，相对风险较低。
2、可以很快的回收60%的资金。
3、降低前5年定时返租的资金压力。
操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。
2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。
店铺返租的策划书3篇
店铺返租的策划书3篇篇一店铺返租策划书一、项目背景随着商业地产的发展，店铺返租作为一种创新的商业模式，逐渐受到市场的关注。
店铺返租是指开发商将商铺出售给投资者，然后与投资者签订返租协议，由开发商或其指定的运营管理公司统一经营管理，投资者按照约定的租金收益获得回报。
二、项目目标1. 为投资者提供稳定的租金收益，降低投资风险。
2. 提升商铺的整体运营水平，增加商业价值。
3. 促进商业地产的发展，推动城市经济的繁荣。
三、项目内容1. 商铺销售（1）确定商铺的销售价格和销售政策。
（2）制定销售推广计划，包括广告宣传、促销活动等。
（3）组建销售团队，进行销售培训和客户拓展。
2. 返租协议签订（1）与投资者签订返租协议，明确租金收益、返租期限、运营管理等条款。
（2）设立租金收益保障机制，确保投资者的权益。
3. 运营管理（1）成立专业的运营管理公司，负责商铺的统一经营管理。
（2）制定运营管理方案，包括商铺定位、业态规划、品牌招商等。
（3）进行日常运营管理，包括商铺维护、租户管理、营销推广等。
四、项目实施计划1. 项目筹备期（[具体时间区间 1]）（1）完成项目策划和可行性研究。
（2）确定项目合作伙伴，如开发商、运营管理公司等。
（3）办理相关项目审批手续。
2. 商铺销售期（[具体时间区间 2]）（1）开展商铺销售推广活动，吸引投资者购买。
（2）与投资者签订销售合同和返租协议。
（3）收取商铺销售款项。
3. 运营管理期（[具体时间区间 3]）（1）运营管理公司正式接管商铺，进行运营管理。
（2）按照运营管理方案，进行商铺招商和业态调整。
（3）定期向投资者支付租金收益。
五、项目风险评估与对策1. 市场风险（1）加强市场调研，及时了解市场动态和竞争对手情况。
（2）制定灵活的营销策略，根据市场变化调整销售价格和促销活动。
2. 运营风险（1）选择有经验的运营管理公司，确保商铺的运营管理水平。
（2）建立完善的运营管理制度和监督机制，加强对运营管理公司的管理和监督。
我国商业地产售后返租模式分析
业 地产 的融 资渠道 有限 ，这使 得商业 地产 的发展 出现各 种租 售模式 ，其 中售后 返租模 式是 当前 较为
普 遍 的一 种模 式 。
一
、
商业地产售后返 租模式 的产生
售后 返租 （ ａ Ｓ ｌ ｅｓｂｅ ） ｅ—Ｌ ａｅ ａｋ ，又称 为售后 包租 、售后 回租 、出售 回租等 ，是 指 一 项 资产 在 被 出售 的同时被 租 回使 用 的交易过 程 。房地产 的售后 返 租指 的是 出售 人在 销售房 地产 的同 时与购 买人 达成在未 来一 定期 限 内承 租或代 为 出租购买 人所 购房 地 产 的租 赁协 议 的交 易行 为 或 方式 。在 我 国 ， 这种零售 产权 、整 体租赁 的商 业地 产 模 式又 被 称 为 “ 理 型 商铺 ” （ 管 陆鸿 敏 ，２ ０ ） ０ ８ ，其根 本 特 征
括开发 商 、运 营商 、商户 、业 主等 ，其 中购买人 或业 主 即 出租 人 ，可能 是 个人 也 可 能是 投 资机 构 ，
出售人即开发商 ；承租人可能是开发商也可能是开发商委托的运营商 ；而商户是所有主体利益实现
的商业经 营者 。这些 主体 之 间形 成 的关 系如 图 １ 示 。当开 发商完成 销售 便撤 出这个 价值链 的情 况 所
作者简介 ：康琪雪 ，经济学博士 ，北京林业大学经济管理学 院讲 师 （ 北京 １０ ８ ） ００３ 。
我 国近年来 商业 地产 的发展 情况 总体上 处 于从 销售 型 向持有型 过渡 的阶段 。根据 统计 数据 ，近
十年商业 地产 价格增 长 的趋势稳 定 ，没有大 起 大落 的现象 ，但 ２０ ２０ ０８～ ０ ９年 的商业 地 产价 格 呈 现近 十年最大 幅度 的增长 ，达 到 １．％ 。从 近 十年 全 国商 业 地产 的销 售 面积 看 ，商 业地 产 的销 售 ９６ 面积呈现 先上 升后 下降 的形态 ，尤其 是 ２０ ２０ ０７～ ０９年 期 间下 降趋 势 明显 。而商 业 地产 的投资 情 况