返租模式对比
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租 的经营模 式和税 务处理
葫 芦岛首 开宏泰 房地 产开发 有 限公 司 孙 荣 霞
摘 要： 房 地 产 开 发 公 司开 发 的 商业 项 目， 采 用售 后 返 租 的形 式 进 行 促销。 该 模 式 涉 及 的 税 收 关 系 比较 复 杂 ． 本 人 根 据 工 作 实 际 对相 关 问题 进 行 了整 理 ， 并举 例 对售 后 返 租 的 经 营 模 式 及 税 收 问 题 作 一 下 分 析 、 探
不 同 的 地方 。
向开 发 商 支 付 租 金 时 ， 按合 同价格每年 ｌ ２万 支 付 ， 第 一 个 月 租 金
１ 万 做 为 手 续 费
借： 其他应付款一 开发商
务 收入 １ ０ ０ ０ ０
１ ２ ０ ０ ０ ０ 贷： 银行存 款 １ １ ０ ０ ０ ０其 他 业
开发商与购房者 签订《 房 屋 租 赁 合 同》 ， 《 房屋租赁合 同》 中 会 有 这 样的约定： 购 房 者 将 该房 屋 交 付 房 地 产 公 司 管 理 后 ． 无 论 该 房 屋 实 际 出 租与否 ， 房 地产 公 司均 应 按 约 定 的 租 金标 准 向购 房 者 支 付 租 金 。 开 发 商 此业务需要按“ 租赁业 ” 缴 纳 营 业 税 金 及 附加 ， 营业税是 ５ ％， 城 市 维 护
育费附加 ３ ４
企业所得税 ： 收入 ２ ４ ０ ０ ０ ＋ １ ０ ０ ０ ０ ＝ ３ ４ ０ ０ ０ ； 成本费用 １ ９ ０ ４ ； 应 纳 税 所
能一直 亏损 ） ， 开发商不需要交纳 房产税 ， 土地使用税 ， 因为房地产公 司
不 是 房 屋 的 所 有权 人 ， 此 项 税 金 南商 户 缴 纳 。 购房者也要交纳 “ 租赁业” 营业税 金及附加 ， 营业税是 ５ ％． 城 市 维
返租模式方案
莱蒙水榭湾一期返租方案一、一期返租、代租代管理由1、市场情况：A、返租模式已经成为巽寮湾区度假产品营销手段之一，目前湾区竞品项目主要促销方式为：带租约销售主要采用返租三年、年回报率在5%、保点返租，酒店托管营销模式，是成为刺激客户购买欲望时，达到资金回流的有效手段。
B、从竞争项目整体来看，各项目首次开盘时均有推出返租产品，从产品消化率及销售周期来看，以40-70㎡一房产品最为热销，开盘当天销售率均高达75%以上；销售周期为开盘当天售罄或开盘一个月内消化完毕。
其他户型热销销售周期基本上为三个月以内，产品能在短期销售周期中售罄。
2、客户情况：A、湾区客户层面：由于客户购买度假物业主要以度假兼投资偏投资为主要置业目的，整体度假物业空置期较长，而且与客户常住地点有一定距离，管理难度大，难以实现资产保值，因此客户对“带租约销售”方式比较认可，也是购买度假物业首选条件：投资回报：收益率高——空置期收益的实现；资产保值：更好管理资产，实现资产保值。
价格优惠：返租回报期收益抵扣总房款，实现低总价、低首付B、本盘客户：1、莱蒙水榭湾项目从7月初开始巡展至目前为止，销售员接待的客户中80%的客户问到提及项目是否有返租政策；2、截止7月29日认筹客户购房目的中纯投资置业目的占到12%，投资兼度假占到63%，客户对投资回报很关注。
二、返租方案建议原方案：物业提供代租代管；经营管理:莱蒙物业管理（与业主签订代租代管协议）返租形式:■交与莱蒙物业托管，物业服务中提供免费的代租代管此方式优势:适用所有购房客户，且都有投资收益，同时是由物业免费提供，不分担租赁费用；，此方式劣势：①租赁平台小；②缺乏租金收益保障；③对于客户来说没有实际性收益。
针对原方案做出调整，建议返租方案：以返租方式为营销嘘头，直接与开发商签订固定返租协议。
（开发商返租房屋使用说明：由于水榭湾项目开发周期较长，物业、工程、代理商等工作人员较多，约200多人，返租房屋提供给各工作人员使用）固定返租模式：➢返租产品：2栋1单元（251套）➢返租回报率：3%（即按25元/平/月）➢返租周期：3年➢返租方式：■3年的月回报以“额外优惠”的样式，在签订正式买卖合同时，直接从“认购总价”中扣减。
售后返租基础常识
一、售后返租分类
|总结
一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着 楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投 资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。
银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响， 因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付 款都将低于5成按揭情况下的首付款。
二、售后返租4大操作模式与优 劣势分析
1、招商→经营→销售→返租
定义
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商
铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年 限一定金额的返租合同
优势
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营
情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运 营阻力较小
劣势 情况无法预测，价格较高
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的 层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。
对于2～4层商铺，则可分别采取一次性返租3～5年的策略，这种方法通过降 低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
案例：以一个总值达10万元的商铺为例，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就 可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对 偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ这样首期款就仅为数千元了。
优势
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金， 并且转嫁风险
劣势
后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失
败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒 无收
三、售后返租需要处理的难点
大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售 的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
返租及回购分析
项目返租及回购分析我们寻找这种办法，是为了增强客户信心，强化其对楼盘未来升值空间的心理预期，有效积聚人气。
返租和回购一般用于商业项目（商铺及酒店式公寓）。
返租模式：返租是指投资者在与开发商签订了商铺销售合同后，开发商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是开发商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。
前三年返租：1.一次性冲抵购房款房款方式返租给客户。
例：建筑面积100㎡，建筑面积单价5000元/㎡，总价500000元。
政策的核心内容是：“包租三年， 100平方以下每月租金返还18000元，100平方以上每月2500元。
”。
因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，我们的总价是：500000元+2500元×12×3=590000元；（返租效益4%左右）方案一：总价：590000元-90000元=500000元，首付：250000元按揭：250000元月供约：3600元，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。
方案二：总价：590000 元，首付：295000元-90000元=205000 元，按揭：385000 元月供约：5600元, 解析：该方案的优点是首付少（因为返租款是从首付里扣除的），在购买多套时可以体现用此方法（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。
2.每年一次返租给客户，举行返租金仪式，可以提升项目人气，加强推广震慑力，对后期宣传及提升项目名气有很大作用，同时还可以增加首付款项以及活动资金。
例：每年3月底举行返租仪式，新老业主同时到场，现场现金发放租金，增加感官刺激；回购模式回购回购则是约定若干年后按照议定的价格卖回给原出售方。
房地产售后返租详解
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
途家公寓托管返租案例方案
协信公馆
公寓
15000
19000
2013年7月3日合作部分开盘，13年9月中清盘，目前追加40套
炎华置信
公寓
11000
13000
2013年4月21日一期100栋开盘，13年底售罄
新成国际
城北优品道 峨眉青庐
公寓
公寓 公寓
9000
5900 7500
房型 开放式大床/双床房（37㎡） 豪华开放式大/双床房（61㎡）
豪华套房（三房）
成交价 210 328 408
平均入住率（年） 50% 50% 45%
收益（摊销未扣除） 105 164 204
注：为体现全民房东优势，建议房东在房屋内部多一些家庭元素或情怀类的事物，在 此价格为建议价格。
全民房东：合作收益预估自营RevΒιβλιοθήκη ar预估（正常投入运营，约开业6月后）
房型 开放式大床/双床房（37㎡） 豪华开放式大/双床房（61㎡）
豪华套房（三房）
成交价 228 368 468
平均入住率（年） 60% 65% 60%
收益（摊销未扣除） 136.8 239.2 280.8
运营策略简述： 1、以城市商务客人、周边商户接待为主推，日常客源占比40%； 2、OTA渠道及旅游团队作为补充，占比60%； 3、充分利用大假及旅游旺季期间作出溢价调整。溢价约为1.8倍； 4、发挥配套优势，接待部分会议客人，作为淡季及平季的补充；
途家公寓托管返租案例分享
合作模式及增值差异
合作品牌 途立方：50万 途立方: 50万 途立方: 50万
合作模式及收费方式
合作标准
业主增值 服务
自营：8元/㎡/月（一次性交纳3年）
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
商业地产销售返租模式
资产增值
买方可以通过收到的租金和资 产增值实现投资回报。
发展潜力
返租模式在商业地产销售中具 有广阔的发展潜力，为投资者 和业主提供了更多选择。
商业地产销售返租模式
在商业地产销售中，返租模式是一种创新的策略。通过此模式，地产所有者 将自己的物业出售给买家，但仍然继续租赁物业并支付租金。
返Байду номын сангаас模式简介
什么是返租模式？
返租模式是一种商业地产销售策 略，物业所有者将其物业出售给 买家，但继续租赁并支付租金。
返租模式的工作原理
买家购买物业后，成为物业的所 有者，但物业所有者继续租赁物 业并支付租金。
返租模式的优势
物业所有者可以获得出售资金， 并继续使用物业。买家则可以获 得稳定的租金收入和资产收益。
返租模式的应用场景
1 大型办公楼销售
大型办公楼的物业所有者可以通过返租模式出售物业，继续将其作为自己的办公场所。
2 购物中心销售
购物中心的物业所有者可以选择返租模式，继续经营租赁商店并从租金中获得收益。
3 酒店销售
酒店业主可以通过返租模式出售酒店，继续将其作为自己的酒店业务，并从酒店收入中 支付租金。
返租模式的步骤和流程
1
步骤 2
2
签署出售合同和租赁协议，确保双方权益。
3
步骤 1
物业所有者与潜在买家达成协议，确定销售 价格和租金条件。
步骤 3
完成交易，买家支付物业购买款项，物业所 有者继续支付租金。
返租模式的成功案例
办公楼出售返租
一家知名公司将其办公楼出售给投 资者，但仍继续租赁并享受办公环 境。
房地产售后返租的经营模式和税务处理
房地产售后返租的经营模式和税务处理所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。
该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
经营模式简述：第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。
富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。
经营模式详述及税务问题概述：房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。
此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。
购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。
接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。
公寓返租最佳方案
公寓返租最佳方案1. 概述公寓返租是指将购买的公寓或房屋出租给开发商或物业管理公司，并享受一定的租金回报。
这种方式在投资回报率高、无需自己管理和维护房屋等方面具有诸多优势。
然而，选择合适的公寓返租方案至关重要，本文将介绍一些最佳的公寓返租方案，帮助您做出明智的决策。
2. 公寓返租方案一：长期租赁长期租赁是最常见的公寓返租方案之一。
开发商或物业管理公司将租赁公寓一段较长的时间，通常为3年以上。
在这种方案中，您作为房东，无需担心寻找租客、签订合同和收取租金的事务，而只需享受固定的租金回报。
优点： - 稳定的租金回报，无需操心日常管理事务； - 减少空置风险，长期租赁能够确保房屋持续收入。
缺点：- 租约期较长，无法随时变现房产；- 租赁合同期间房屋价值可能上涨，无法及时享受升值收益。
3. 公寓返租方案二：短期租赁短期租赁是另一种常见的公寓返租方案，通常为日租或月租。
开发商或物业管理公司负责将公寓出租给短期租客，通常是旅游者或商务人士。
这种方案具有一定的灵活性，能够根据市场需求随时调整租金和入住条件。
优点： - 高收益潜力，特别适合位于热门旅游区或商业中心的公寓； - 灵活性高，可以根据市场需求随时调整租金和入住条件。
缺点： - 短期内租客变动频繁，可能需要更多的管理和维护工作； - 市场竞争激烈，需要投入更多的市场推广成本。
4. 公寓返租方案三：托管式运营托管式运营是一种将公寓交给专业服务公司进行管理和运营的方式，开发商或物业管理公司将房屋出租给服务公司，并与其约定一定的租金回报和管理费用。
服务公司负责所有日常管理和运营事务，包括租客管理、房屋维护和租金收取。
优点： - 无需自己操心管理和运营，将房屋交给专业机构处理； - 稳定的租金回报，减少无租期和空置风险。
缺点： - 服务费用较高，可能会减少租金回报率； - 对服务公司的选择和信任度要求高。
5. 公寓返租方案四：合作开发合作开发是一种与开发商共同合作开发项目的方式。
商业地产返租模式
商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。
本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。
关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。
但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。
传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。
售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。
上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。
鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。
建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。
此后“返租销售”模式一度沉寂。
最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。
在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。
返租方案
返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。
五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。
我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。
计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：10×8%×5=4万元客户实付金额为：10－4=6万元如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元按揭五成月供：3×115.6=346.8元五年后年回报：10×8%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。
1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。
2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。
五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8%总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。
）实际负担为9.2%，相对风险较低。
2、可以很快的回收60%的资金。
3、降低前5年定时返租的资金压力。
操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。
2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。
返租销售方案
返租销售方案返租销售方案1. 背景介绍返租销售是一种销售方式，即将产品租赁给客户，随后客户可以选择将产品购买，并将之前支付的租金作为购买金额的一部分。
这种销售方式可以帮助客户降低初始资金压力，使其更容易决定购买产品。
2. 返租销售方案的优势2.1 降低初始投资返租销售方案可以让客户通过租赁产品的方式，避免一次性支付高额购买费用。
这对于那些资金紧张的客户来说，是一个非常有吸引力的优势。
他们可以通过租赁产品来体验产品的性能和功能，然后再决定是否购买。
2.2 灵活性通过返租销售方案，客户可以根据自己的需要和实际情况，在租赁期满时选择是否购买产品。
这种灵活性使得客户有更大的自主权，可以根据自己的需求和财务状况做出决策。
2.3 服务支持返租销售方案通常会提供一定的售后服务支持，包括维护、保修和升级等。
这样可以为客户提供更好的产品体验，并增加客户的满意度和忠诚度。
3. 返租销售方案的实施步骤3.1 定义产品租赁期限在制定返租销售方案时，首先需要定义产品的租赁期限。
这个期限应该足够长，以便客户有足够的时间来体验产品，并做出购买决策。
通常情况下，租赁期限为三个月至一年。
3.2 确定租金和购买条件在返租销售方案中，租金的确定非常重要。
租金应该合理，既能够为企业带来收益，又能够吸引客户。
此外，还需要明确购买条件，例如客户是否需要支付一定的定金或者提供一定的担保。
3.3 提供售前咨询和产品试用在租赁期开始之前，销售团队应该提供充分的咨询和支持，帮助客户了解产品的特点和优势。
同时，还可以提供产品的试用，让客户亲自体验产品，并对其性能和功能进行评估。
3.4 提供售后服务支持在租赁期满之后，不论客户选择购买产品与否，都应提供售后服务支持。
这可以包括维护、保修和升级等服务，以确保客户对产品的满意度和忠诚度。
4. 返租销售方案的应用领域4.1 工业设备工业设备返租销售方案可以帮助企业客户降低初始投资，并提供定制化的解决方案。
客户可以通过租赁设备来提高生产效率和质量，并在租赁期满时根据实际需求决定是否购买设备。
商铺投资返租方案
商铺投资返租方案一、投资优惠政策交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万二、返租5年政策·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%；·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。
前3年为6%+6.5%+7%=总价的19.5%；·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保底100%原价回购。
·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。
5年后根据市场续签返租合同，可以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。
三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。
按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。
回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。
四、示例以一层C0026号60.95平米商铺为例：·报价5792元/平米，总价35.3022万元；·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。
·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套商铺！再以二层A33号25.31平米商铺为例：·报价6208元/平米，总价15.7124万元；·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=11.0385万元，单价为4361元/平米。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案前言商铺返租销售是一种比传统出售更加复杂的交易形式。
返租的概念初看起来比较陌生，但实际上它就是指商铺出售后，原业主继续租用该商铺一段时间，以期间获得收益。
这种方式在国外非常普遍，而在国内尚未得到足够的重视。
在当前市场环境下，商业房地产需求受到了限制，疫情也使得企业的经济效益短期面临困难。
此时，商铺返租销售可以为业主带来较为稳定的现金流。
同时，由于返租形式具有较高的稳定性和收益性，对于购买商铺的投资者而言，其也具有相对较高的吸引力。
商铺返租的基础概念1.商铺返租的定义商铺返租即商业铺面房地产出售后，原业主继续以租赁方式使用该商铺，获得租金收入。
2.特点商铺返租销售的最大特点就是业主可以继续使用该商铺，获得较为稳定的现金流。
相比于传统的房地产销售，商铺返租销售主要有以下优势：•业主可以继续在商铺中经营，无需更换场所，不影响日常经营。
•商铺的返租方式比较灵活，可以根据业主的需求进行调整。
•返租合同期限一般较长，比传统租赁形式更加稳定。
3.操作流程商铺返租销售的操作流程主要包括以下步骤：•业主与购房者商议返租方案。
•商定返租的租金、合同期限等细节。
•双方签订协议。
•由购房者付出足够保证金，确保业主后续能够获得租金收益。
•返租合同生效。
商铺返租销售的市场前景商铺返租作为一种新兴的交易方式，在当前市场环境下具有广阔的市场前景。
1.推动商铺返租销售发展的因素商铺返租销售的发展受到多种因素的推动：•商铺返租是以商铺出售为基础，满足了一部分投资者的理财需求。
•商铺返租可以为业主带来稳定的现金流，满足其资金需求，同时也减轻了投资风险。
•返租形式具有稳定性，收益相对较高，可以为购买者带来稳定的收益。
2.安装商铺返租销售的使得商铺返租销售是否能够成功，需要以下几个因素的保障：•保障业主的利益。
商铺返租是基于信任的交易形式，业主为了更好地保护自身利益，需要寻找可靠的返租购房者合作。
•细化返租方案。
返租方案方案的细节决定了双方后续的合作问题，需要双方进行深入的商讨和制定。
返租模式对比
聿返租销售模式下的延展模式分析一、二、虿返租操作形式肅序号肁操作模式腿操作形式聿返租期限：三年返租比例：第一年6%，第二年6.5%，第三年7.5%，三年总计返租20% 袇模式一肄1+2返租模式艿第一年租金直接抵总房款，第二年和第三年，按半年度返还。
膆模式二芅带租约销售袃客户购买门面后，可获得相应返租收益。
荿1、客户购买已租赁门面，则按本门面已签合同的原始租金，一次性补齐购买者免租期租金（抵总房款）；薇2、客户购买未租赁门面，则按招商方案所拟定的租金，逐月返租。
羇模式三莈售后包租蒈客户先按正常折扣和价格购买门面后，开发商再从业主手中承租门面，并一定性返还三年租金。
螄1、一次性付款客户：签定购买合同后五个工作日内，可一次性收取三年20%的租金收益；膁2、按揭客户：待银行按揭放款后五个工作日内。
可一次性收取三年20%的租金收益。
莁3、自购自营客户，一次性补齐三年的租金差额（20%的返租总额减招商政策下当前门面三年应支付的租金总额）。
蒈综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。
三、四、膅返租操作优劣势及操作细节袃模式膀优势薈劣势/风险薆操作细节莁1+2返租模式1、2、罿解决了项目违规销售的难点；1、不能把购铺门槛降到最低；2、开发商承担商业街招商和运需要成立资产经营管理部，专门针对后两年返租。
3、4、蚈首年租金抵总房款，一定程度降低了客户购买门槛；5、6、蚃开发商可以获得更大的资金占有量(后两年租金)。
营。
带租约销售价格同等的前提下，如按当前招商政策，实际三年返租比例低于20%；需提前制定每个商铺租金标准。
售后包租1、彻底解决了项目违规销售的难点，规避了返租概念；2、开发商直接获取门面三年的经营权；3、大大降低了客户购买压力；开发商承担商业街招商和运营。
开发商获取三年经营权，并需成立资产管理部门，对门面进行统一招商和运营。
五、售后包租具体操作流程模式形式一形式二售后包租第一步：客户按市场价格购买商铺；第二步：按揭客户缴纳50%首付；第三步：银行放款后，开发商与客户签定包租协议，并获取该门面的三年使用权；第四步：开发商一次性返还客户三年20%租金收益（商铺总金额×20%）。
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备注：房屋性质为非住房，营改增后房屋租赁的税率
(一)月租金收入(不含税)30000元以下：
1. 增值税：免征;
2. 城市维护建设税：免征;
3. 教育费附加及地方教育费附加：免征;
4. 水利基金：免征;
5. 印花税：按照0.1%税率计算;
1、不能把购铺门槛降到最低；
2、开发商承担商业街招商和运营。
需要成立资产经营管理部，专门针对后两年返租。
带租约销售
价格同等的前提下，如按当前招商政策，实际三年返租比例低于20%；
需提前制定每个商铺租金标准。
售后包租
1、彻底解决了项目违规销售的难点，规避了返租概念；
2、开发商直接获取门面三年的经营权；
3、自购自营客户，一次性补齐三年的租金差额（20%的返租总额减招商政策下当前门面三年应支付的租金总额）。
综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。
二、返租操作优劣势及操作细节
模式
优势
劣势/风险
操作细节
1+2返租模式
1、解决了项目违规销售的难点；
2、首年租金抵总房款，一定程度降低了客户购买门槛；
3、开发商可以获得更大的资金占有量(后两年租金)。
第四步：开发商一次性返还客户三年20%租金收益（商铺总金额×20%）。
第一步：客户按市场价格购买商铺；
第二步：按揭客户缴纳30%认购款，签定商铺认购协议；
第三步：客户从开发商借贷该铺首付款的20%金额，并签定借贷协议，客户同步补齐20%首付款，签定《商铺房买卖合同》；
第四步：银行放款后，开发商与客户签定包租协议（获取该门面的三年使用权）；
2、客户购买未租赁门面，则按招商方案所拟定的租金，逐月返租。
模式三
售后包租
客户先按正常折扣和价格购买门面后，开发商再从业主手中承租门面，并一定性返还三年租金。
1、一次性付款客户：签定购买合同后五个工作日内，可一次性收取三年20%的租金收益；
2、按揭客户：待银行按揭放款后五个工作日内。可一次性收取三年20%的租金收益。
3、大大降低了客户购买压力；
开发商承担商业街招商和运营。
开发商获取三年经营权，并需成立资产管理部门，对门面进行统一招商和运营。
三、售后包租具体操作流程
模式
形式一
形式二
售后包租
第一步：客户按市场价格购买商铺；
第二步：按揭客户缴纳50%首付；
第三步：银行放款后，开发商与客户签定包租协议，并获取该门面的三年使用权；
返租销售模式下的延展模式分析
一、返租操作形式
序号
操作模式
操作形式
返租期限：三年 返租比例：第一年6%，第二年6.5%，第三年7.5%，三年总计返租20%
模式一
1+2返租模式
第一年租金直接抵总房款，第二年和第三年，按半年度返还。
模式二
带租约销售
客户购买门面后，可获ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ相应返租收益。
1、客户购买已租赁门面，则按本门面已签合同的原始租金，一次性补齐购买者免租期租金（抵总房款）；
6. 房产税：按照12%税率计算;
7. 个人所得税：按照20%税率计算。