谈产权式商业物业售后返租模式
最新整理房地产售后返租详解
房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。
在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。
本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。
2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。
杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。
销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。
类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。
2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。
同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。
2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。
2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。
新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。
在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。
此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。
在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。
售后返租基础常识
一、售后返租分类
|总结
一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着 楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投 资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。
银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响， 因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付 款都将低于5成按揭情况下的首付款。
二、售后返租4大操作模式与优 劣势分析
1、招商→经营→销售→返租
定义
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商
铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年 限一定金额的返租合同
优势
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营
情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运 营阻力较小
劣势 情况无法预测，价格较高
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的 层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。
对于2～4层商铺，则可分别采取一次性返租3～5年的策略，这种方法通过降 低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
案例：以一个总值达10万元的商铺为例，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就 可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对 偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ这样首期款就仅为数千元了。
优势
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金， 并且转嫁风险
劣势
后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失
败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒 无收
三、售后返租需要处理的难点
大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售 的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
售后返租商业项目成功案例
售后返租商业项目成功案例售后返租商业项目是一种商业模式，通过将产品销售后返租给制造商或第三方租赁公司，实现资金回笼和降低企业风险的目的。
下面是十个成功的售后返租商业项目案例。
1. 汽车售后返租项目：一家汽车制造商将销售后的汽车返租给租赁公司，以获取资金回笼。
租赁公司将汽车租给个人或企业，实现了汽车的再利用和资金的循环利用。
2. 机床售后返租项目：一家机床制造商与租赁公司合作，将销售后的机床返租给租赁公司。
租赁公司将机床租给企业，让企业可以使用最新的机床设备，同时实现了机床的再利用和资金的回笼。
3. IT设备售后返租项目：一家IT设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给企业。
企业可以使用最新的IT设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
4. 医疗设备售后返租项目：一家医疗设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给医疗机构。
医疗机构可以使用最新的医疗设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
5. 工程机械售后返租项目：一家工程机械制造商将销售后的机械设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给建筑企业。
建筑企业可以使用最新的工程机械，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
6. 办公设备售后返租项目：一家办公设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给企业。
企业可以使用最新的办公设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
7. 电子产品售后返租项目：一家电子产品制造商将销售后的产品返租给租赁公司，租赁公司将产品租给个人或企业。
个人或企业可以使用最新的电子产品，同时实现了产品的再利用和资金的回笼。
8. 物流设备售后返租项目：一家物流设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给物流企业。
物流企业可以使用最新的物流设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
9. 游乐设备售后返租项目：一家游乐设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给游乐场所。
售后返租
本文着重论述售后返租的发展及售后返租的在目前市场中的运作风险，然后向相关行政管理部门、开发企业及投资者提及一些必要建议，以使我们能够对售后返租以用一个发展的眼光来看待她，来完善她。
【关键词】售后返租（Leaseback）、回报率（Retun rate）、经营利润（Profit）、投资风险（Investable risk）斗转星移，二十多年的改革开放已使我国居民的生活条件实现了质与量的共进飞跃。
在我国大、中城市家庭积蓄上十万的居民繁若晴夜星空，面对不断在鼓起的腰包，大多数家庭还是选择投资。
面对风险重重的投资，他们大多选择回报较高、较稳定的房地产投资。
对此，投其所好的房产开发商提供了多种投资方式（1、一次性付款；2、分期付款；3、银行按揭；4、无贴息返本销售；5、先租后售；6、售后返租；7、以租代售；8、升值销售；9，先试住，后买房；10、回购销售；11、回报销售等等）其中，售后返租最能使得投资者摩拳擦掌、跃跃欲试，然而她也是最富风险及法律争议的投资方式。
一、售后返租的发展售后返租（又称售后包租、售后回租、售后承租）是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
无论销售方式还是投资方式，总的来说购买者将是“一分投入，十分回报”，但事实可以证明一切。
售后返租的产生有其条件性，当市场条件成熟时，其必然会产生、会发展。
她和其他事物一样，有其产生发展的阶段；有其适应完善的时期；有其社会及法律认可的条件。
以下对售后返租从时间上、法律上、方式上进行阐述，以便大家对其发展过程有一个简单的了解。
（一）时间上国外阶段众所周知，售后返租是一个外来品，她起源于美国六七十年代，当时美国的房地产业处于健康发展时期，法律的规定较为完善，社会的需求量处于上升势头，尤为重要的是美国国民有大量的闲余资金。
一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）
一文读懂售后回租交易模式（优势、局限、建议、涉税问题）售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主(即承租人)将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主(即出租人)租回，习惯称之为'回租'。
在售后回租方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。
售后回租的基本交易研究假如回租的设备只是在短期内使用，可以界定为是经营租赁;若是回租的设备准备长期使用，通过向租赁公司分期支付租金，在租金支付完毕时重新取得该资产的所有权，则售后回租实质上是一种融资行为，属于融资租赁。
融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
开展这种业务的根本目的在于筹资，在出售时可取得全部价款的现金，而租金则是分期支付的，从而获得了所需的资金；而资产的新所有者(即出租人)通过售后回租交易，找了一个风险小、回报有保障的投资机会。
该融资性售后回租交易形式是企业在告贷无门、融资困难或融资成本比较高时，为达到融资目的，同时又能够保证生产正常运作的情况下开始使用的。
通过售后回租业务可将固定资产转化为货币资金，运作程序较简单，已成为重要的筹资手段之一。
一、融资性售后回租交易的优势（一）有效盘活资产，解决资金问题融资性售后回租交易可以作为一种融资手段，切实缓解流动资金压力。
这是公司进行售后回租交易所要满足的首要目标。
通过出售交易，企业解决了资金困难，增加了企业的流动性，又盘活了自身的固定资产；而后的回租，使得企业的生产得以继续，满足了企业生产经营活动所需。
通过售后回租交易，企业可以实现与“抵押贷款”和“分期付款购买商品”同样的效果。
而灵活的租金支付方式又使其显著优于上面两种银行金融产品。
在一些特殊的情况下，企业还可以售后回租融入资金，同时约定回购条款，获得资产升值的好处。
（二）融资资金用途灵活，不受限制通过售后回租取得的融资资金，由企业按实际需要使用，既可用作流动资金、也可用作项目建设等。
售后包租案例分析
最近几年市场上出现了很多售后包租、售后返租、变相的售后包租的销售模式。
而这些销售形式无一不是以无风险、保收益而且高收益宣传口号出现在世人面前，吸引着一批又一批的购房者。
这其中商铺和产权式酒店领域更是高度依赖售后包租的销售模式,以达到其快速回笼资金去库存的目的。
商铺和产权式酒店其实已经演变为一种证券化的资产成为投资者购买的是一种标准化的理财产品。
一、什么是“售后包租”？“售后包租”的模式有哪些？《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
”售后包租有多种模式，但比较典型的有三种：1、总款返租。
总款返租是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，然后将商铺再整体包租给大商家。
大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
总款返租有按年返的，也有一次性返还几年的。
2、首付款返租。
首付款返租是为了解决商户入市购买门槛而采用的返租方式，例如将整铺分割成若干小铺位出售给业主，返8%或10%的回报（可从业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。
以 5㎡摊位为例，若每平米的售价为2万元/㎡，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报在首付款中扣除，以降低入市门槛。
3、代租抽成。
即开发商将商铺卖给业主后，又由开发商的关联管理公司（以下简称“商业管理公司”）与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议，商业管理公司与业主按一定的比例分成租金。
商业管理公司一般要求业主前二年或三年免租，从第三年或第四年开始分成租金。
二、“售后包租”是否合法？关于“售后包租”的法律规定又有哪些？“售后返租”的合法与非法。
要从从现房与期房的角度来看，售后返租包括两种情形，一种是现房销售后的售后返租，另一种是期房销售的售后返租。
关于化解售后返租问题的方案
化解售后返租问题，需要综合考虑多个方面，包括返租的合法性、合同条款、物业管理、租金来源等等。
以下是一些可能的解决方案：
1.合同条款审查：首先要对售后返租的合同条款进行审查，了解其中是否存在违法或违规之处。
如果合同条款存在瑕疵，可以考虑通过法律途径解
决。
2.租金来源审查：要确保租金来源合法，不会给业主带来不必要的风险。
如果租金来源不明或者存在不合法的情况，业主可以拒绝接受返租。
3.物业管理审查：要选择专业的物业管理公司进行物业管理，确保物业的维护和保养符合标准。
如果物业管理存在不规范或者不专业的情况，可以
要求物业公司进行整改或者更换。
4.建立业主委员会：业主可以组织业主委员会，共同商讨售后返租问题的解决方案。
通过业主委员会的协调和沟通，可以更好地维护业主的权益。
5.法律途径解决：如果售后返租问题无法通过协商解决，可以考虑通过法律途径解决。
例如，可以向法院提起诉讼或者申请仲裁，要求返租方履行
合同或者赔偿损失。
总之，化解售后返租问题需要多方面的考虑和解决。
业主应该了解自己的权益和义务，采取合适的措施维护自己的利益。
同时，相关部门也应该加强监管和管理，确保售后返租市场的健康发展。
商业地产返租现象专题研究
商业地产返租现象专题研究金门面顾问市场研究中心供稿售后返租,即返租销售，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
一、售后返租发展沿革售后返租模式于上世纪70年代起源于美国,后来流行于JP、台湾和香港等国家和地区。
在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划小面积,分零出售给购买者.随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。
在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8％至10%甚至更高利率支付的租金。
返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购.售后返租模式于上世纪九十年代末期进入我国大陆，很快便受到了发展商、投资者以及有关各方的青睐。
对于发展商来说，商铺如果只租不售,至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅速回笼；对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代"的向往,不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说,30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成.由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此,这种营销方式出现不久就遭到建设部明令禁止。
建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列.此后此种模式一度沉寂.但近年来，由于楼市产品同质化现象极其严重、竞争日益激烈，开发商们只能在“回报率"、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以期能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益。
商业地产的售后返租问题
商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。
XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
售后返租退房成功案例
售后返租退房成功案例案例背景最近，我公司接到一位客户的售后返租退房请求。
该客户是一名投资房地产的业主，他在过去的几年中购买了一套位于城市中心的商业物业并出租。
然而，由于一些原因，他决定将该物业出售，并希望将其租回，以继续作为他的经营场所。
这是一项非常特殊的需求，要求我们提供一个创新的解决方案。
案例分析在接到客户的请求后，我们立即组织了公司内部的团队进行讨论和研究。
经过分析，我们确定了以下步骤以满足客户的需求：1.联系专业律师和房产顾问：为确保交易的合法性和规范性，我们先联系了一位经验丰富的律师和房产顾问。
他们为我们提供了专业意见，并确保整个交易过程符合相关法律法规。
2.评估物业价值和租金：我们与专业的房地产评估师合作，对物业进行评估，确定了其当前的市场价值和租金水平。
这为我们提供了交易的参考数据，并确保租金的合理性。
3.制定交易方案：基于评估结果和客户的需求，我们制定了一份详细的交易方案。
该方案包括售房和租回的条件、租金水平、租期等重要条款，确保双方的利益得到充分保护。
4.与潜在买家协商：我们与潜在的买家进行谈判，解释了交易方案，并获得了他们的认可。
在谈判过程中，我们为客户争取了最佳的交易条件，确保他能够以合理的价格将物业出售，并达到他的退房目的。
5.签订合同和协议：在最终确定交易条件后，我们与买家和客户签订了相关的合同和协议。
这些文件明确了双方的权利和义务，并为交易提供法律保障。
成功案例在按照上述步骤进行的过程中，我们成功地满足了客户的售后返租退房需求，并达成了以下成就：•设计的交易方案得到了买家和客户的认可。
双方对交易条件表示满意，并签署了相关协议。
•我们为客户争取到了合适的价格。
通过与潜在买家的谈判，我们成功地为客户争取到了较高的售价，并确保了他的利益。
•交易过程顺利进行。
在合同签署后，我们辅助双方完成了交易的各项手续，并确保了交易的顺利进行。
结论售后返租退房是一项相对复杂的业务，需要综合运用法律、房地产和谈判等方面的知识和技巧。
产权式商业物业的售后返租模式
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
商业销售与售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
返租实施方案
返租实施方案一、前言在商业地产领域，返租是一种常见的商业模式，通常指的是房地产所有者将自己的物业出租给租户，然后再从租户手中租回同一物业的一部分，以实现资金的灵活运用和资产的最大化利用。
本文将针对返租实施方案进行详细介绍和分析。
二、返租实施方案的制定1. 确定返租的具体对象和物业在制定返租实施方案时，首先需要明确返租的具体对象和物业。
这包括确定需要返租的物业类型、地理位置、面积大小等具体信息，以便进行后续的具体操作和方案制定。
2. 制定返租的时间和周期确定返租的时间和周期是返租实施方案中至关重要的一环。
需要考虑到市场行情、物业价值、租金水平等因素，以选择最佳的返租时间和周期，从而最大化地实现资产的价值。
3. 确定返租的具体方式和条件在制定返租实施方案时，需要明确返租的具体方式和条件，包括租金水平、租赁期限、租赁条款等具体内容。
同时，也需要考虑到双方的利益和风险，以达成双赢的合作关系。
4. 确定返租的管理和运营模式制定返租实施方案时，还需要考虑到返租物业的管理和运营模式，包括物业维护、租金收取、合同管理等方面的具体安排，以确保返租过程的顺利进行和资产的有效管理。
5. 完善返租的法律和合规手续最后，在制定返租实施方案时，需要充分考虑返租的法律和合规手续，包括合同签订、税务规定、法律风险等方面的具体规定，以确保返租过程的合法合规和风险的最小化。
三、返租实施方案的执行1. 落实返租的具体操作在执行返租实施方案时，需要全面落实返租的具体操作，包括与租户的协商、合同签订、租金支付等具体环节，以确保返租过程的顺利进行和双方利益的最大化。
2. 加强返租的监督和管理在执行返租实施方案时，需要加强对返租过程的监督和管理，包括对租金支付、物业维护、合同履行等方面的具体监管，以确保返租过程的合法合规和资产的有效管理。
3. 完善返租的风险控制和应对措施在执行返租实施方案时，需要完善返租的风险控制和应对措施，包括对市场风险、法律风险、经营风险等方面的具体预案，以应对可能出现的各种风险和挑战。
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险本文从优劣势、适用性、操作方式、风险性4大方面360°解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购4种模式的特性，并为风险规避提供解决方法，有利于为发展商和经营管理者选择合适的“解套”方式提供思路与借鉴。
一、售后返租模式1售后返租优劣势与适用性分析类型1：售后返租类型2：长期售后返租类型3：短期售后返租2.售后返租操作方式A、招商→经营→销售→返租B、招商→销售→返租→经营C、销售→返租→招商→经营D、销售→返租→放任3.售后返租风险A.一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头；B.硬性返还承诺的租金是真正意义的包租，但这种方法考验开发商的资金实力，也给经营带来压力；C.租金收益分成即引入第三方经营，小业主以管理费或租金分成形式享受包租，但如经营不善，小业主可能无法获得租金收益，开发商将面临小业主压力。
4.售后返租风险规避方法A、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；B、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
C、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。
这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
D、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
E、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。
而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。
因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。
具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
售后返租模式
商铺流行出售经营权2012-10-18 浏览次数:4411商业地产市场中，产权式商铺、售后包租等销售方式早已不是什么新鲜概念。
在投资者还在讨论包租模式利弊的时候，出售一定年限的经营权成为了武汉商业地产中的新现象。
值得投资者关注。
今年8月份，汉口北国际商品交易中心汉口北酒店用品城、日用品城二期，首次推出20年经营权商铺，总价低到产权商铺的40%。
引发市场热议。
卓尔（拓展选址信息）控股副总裁田旭东表示，采取此项销售策略，主要目的是旗下商户提供最为宽松的融资、经营及成长环境。
下一步，为继续保持汉口北在国内市场的优势、推动武汉打造全国商业中心及国家中心城市，将在市场运营管理方面不断突破。
但实地考察过汉口北市场群的投资者都应该清楚，现阶段汉口北运营还处在起步阶段，整个市场人气不够，大多数开门营业的商家都是亏损状态。
卓尔在这样一种形式下，推出20年经营权出售，具有代表性。
出售经营权的商业项目到底是真正的产品创新还是急于回笼资金的无奈之举？门槛低、回报高，听上去很诱人前不久，万松园西园商业街推出30年经营权转让，10平米起，均价2万元一平米。
10年包租，保底回报9.7%，第3年无理由回购。
第6年开始超出保底租金部分7:3分成。
合同期内，买主可以自由转让。
在武广核心商圈拥有一间铺面通常意味着巨额投入，但西园商业街这种销售策略，一方面大大降低了投资门槛。
“13万买一间武广旺铺，你信吗？”；另一方面，较高的回报率大大超过目前市场上一般的投资产品。
让人很难不动心。
市场上很早就流传着“一铺养三代”的说法。
商铺投资是房产投资的重要方面。
尤其在当前住宅受打压的情况下，一些手头稍有闲钱的就把资产保值增值的目光瞄准了商铺。
众所周知，买商铺，地段很重要，因此地段较好商铺售价都较高，很多想投资商铺的中小投资者往往因为资金而“望铺兴叹”。
在这样的背景下，有开发商想出了这个总价不高、投资回报稳定的商铺使用权出售方式。
“其实，类似的做法在房地产行业一直有。
什么是售后返租,售后返租一般的流程是什么
什么是售后返租,售后返租⼀般的流程是什么
售后返租，这⼀模式是地产商巧妙融资的⼿段，可以快速回笼资⾦，多⽤于商业地产。
什么是“售后返祖”？“售后返祖”的流程是怎样的？这些您都了解了吗？买"售后返租"房要谨慎，下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。
什么是售后返租,售后返租⼀般的流程是什么
什么是售后返租
商铺售后返租是指房地产开发企业以在⼀定期限内承租或者代为出租买受⼈所购该企业商品房的⽅式销售商品房的⾏为。
还有⼀种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租⾦冲抵部分售价款或偿付⼀定租⾦回报的⼀种投资⽅式。
售后返租⼀般的流程是什么
“售后返租”是违法的。
《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的⽅式销售商品房。
《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的⽅式销售未竣⼯商品房。
国家建设部更是明确指出，“售后包租”、承诺回报“等为房地产⼴告明令禁⽌的内容。
可见，国家对于“售后包租”的形式是明令禁⽌的。
购房者在购买此类房屋时，⼀定要擦亮眼睛。
可以来店铺找专业的律师为你提供咨询服务是最好的选择，这⾥律师会带你了解相关法律知识等内容，替你解答⾃⼰的疑问。
售后返租
导语纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。
而一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。
1.历史：售后返租在国外已有很多年的历史, 主要用于公司已有房地产的处理, 目的是增加公司不动产的流动性, 通常是被作为一种融资方式来看待的。
但在我国, 售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法, 是在上个世纪90 年代中期由香港传入的。
传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市, 随后流传全国。
2、现状：我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同, 一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产, 因此不仅具有融资属性, 也成为开发商的促销手段之一; 二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售, 然后整体回租。
售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用, 但由于这一新型的交易方式在我国出现不久, 在理论认识上还不成熟, 在实践上也出现了很多问题。
最近几年, 由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重, 而且供应量偏大, 致使竞争变得异常激烈。
在产品销售进度难以理想的情况下, 开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章, 以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品, 加速资金滚动。
正因如此, 售后返租又重新抬头, 回报率也从几年前较保守的每年6 %至8 %升到了目前的8%至15 %不等, 返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。
无论是从纯销售到租售结合，再到只租不售的产权租售模式变迁，还是逐渐崛起的资本运作模式，开发商不断推陈出新的租售模式需要投资者一一区分清楚，才能在找到适合的投资目标时，控制好相应的风险。
因而，辨别和选取不同的租售模式也是投资者需要关心的一个问题。
三大类主要模式粗略来看，商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类。
我国商业地产售后返租模式分析
业 地产 的融 资渠道 有限 ，这使 得商业 地产 的发展 出现各 种租 售模式 ，其 中售后 返租模 式是 当前 较为
普 遍 的一 种模 式 。
一
、
商业地产售后返 租模式 的产生
售后 返租 （ ａ Ｓ ｌ ｅｓｂｅ ） ｅ—Ｌ ａｅ ａｋ ，又称 为售后 包租 、售后 回租 、出售 回租等 ，是 指 一 项 资产 在 被 出售 的同时被 租 回使 用 的交易过 程 。房地产 的售后 返 租指 的是 出售 人在 销售房 地产 的同 时与购 买人 达成在未 来一 定期 限 内承 租或代 为 出租购买 人所 购房 地 产 的租 赁协 议 的交 易行 为 或 方式 。在 我 国 ， 这种零售 产权 、整 体租赁 的商 业地 产 模 式又 被 称 为 “ 理 型 商铺 ” （ 管 陆鸿 敏 ，２ ０ ） ０ ８ ，其根 本 特 征
括开发 商 、运 营商 、商户 、业 主等 ，其 中购买人 或业 主 即 出租 人 ，可能 是 个人 也 可 能是 投 资机 构 ，
出售人即开发商 ；承租人可能是开发商也可能是开发商委托的运营商 ；而商户是所有主体利益实现
的商业经 营者 。这些 主体 之 间形 成 的关 系如 图 １ 示 。当开 发商完成 销售 便撤 出这个 价值链 的情 况 所
作者简介 ：康琪雪 ，经济学博士 ，北京林业大学经济管理学 院讲 师 （ 北京 １０ ８ ） ００３ 。
我 国近年来 商业 地产 的发展 情况 总体上 处 于从 销售 型 向持有型 过渡 的阶段 。根据 统计 数据 ，近
十年商业 地产 价格增 长 的趋势稳 定 ，没有大 起 大落 的现象 ，但 ２０ ２０ ０８～ ０ ９年 的商业 地 产价 格 呈 现近 十年最大 幅度 的增长 ，达 到 １．％ 。从 近 十年 全 国商 业 地产 的销 售 面积 看 ，商 业地 产 的销 售 ９６ 面积呈现 先上 升后 下降 的形态 ，尤其 是 ２０ ２０ ０７～ ０９年 期 间下 降趋 势 明显 。而商 业 地产 的投资 情 况
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
谈产权式商业物业售后返租模式谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29浏览量：mall返租模式必将退出历史的舞台再谈产权式商业物业的售后返租模式笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。
虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。
笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。
因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。
一、案例情况A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。
其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的"地铁经济"和"地铁概念"。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。
在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。
从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。
经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。
在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年%,每三年递增%,租赁回报期长达20年。
二、三方利弊分析开发商对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。
通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运--这或许是不得已而为之的解决之道。
封闭式的大型商业物业往往一卖就散,一散就乱。
通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回,交给真正经营实力的大商家进行经营,实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间。
开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退,将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司,而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29浏览量：管理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。
在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。
而且,回笼资金与商业经营两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性:试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。
而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
投资者近年来,由于股票风险太大,银行利率的一降再降,房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。
临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现,开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。
"管理型商铺"的出现,对广大的购房投资者有以下的利和弊:.省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,对于投资者来说,可得到极大的便利。
2.免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力,经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力,可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。
3.确保了市场运作初期的业主利益。
一般"管理型商铺"委托经营合同签订时,都附有若干期限的固定回报条款,即在市场启动初期的若干年限内,由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报,租赁期限相对稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
4.统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制,有利于实现商业物业的整体竞争力,促进物业与租金的长期增值。
投资者的风险主要在于:.大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。
在委托经营合同长达10-20年运营期内,一旦商场经营失败,商业管理公司无力承担租金回报,会导致业主租金颗粒无收。
2.在委托经营期满后,投资者取得对商铺的处置权,会产生种种难以预测的后果:或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报,要求自行出租或者自营,这是合理且合法的要求,这将逐渐破坏原有的经营规划和布局,甚至对整体的经营产生负面的影响,风险在此时将渐渐暴露。
经营者商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体--开发商希望拆零产权销售以回笼资金,而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理;经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围,开发商希望出租更多的商业面积。
从商业经营角度看,管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场,与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别,有利于与沿街独立商铺的竞争:.在整体经营上,管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的决策。
2.商铺的租赁期限相对稳定,而不像独立产权商铺,过多地受到小业主心态与个人需要的影响。
3.商铺租金相对稳定。
整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理,对于租金的确定,经营商会有稳定的策略,沉浮一般不会太大,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
4.由于经营管理商的统一管理,管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。
三、SwoT分析优势.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHoPPINGmALL之间的过渡产品,它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金,又可以避免零售产权导致经营混乱的局面谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29浏览量：。
2.对购房投资者而言:管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
3.从商业经营角度看,管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测,做出正确的决策。
且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经营的规划与预测。
劣势.投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测:在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。
在此期间,因经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。
大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。
一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
2.投资回报合同期满后的未来前景难以预测:10年-15年的合同期满后,购房者重新获得商铺的经营权。
如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10%的投资回报率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。
3.二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高。
大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。
一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持,二层及以上的商铺却无力回天。
机会除了宏观经济的发展和加入wTo带来的机遇外,整体租赁零售产权的管理型商铺还有以下的市场机会点:.因为证券市场的风险太大,银行存款利率的一降再降,房产投资尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。
商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。
通常商业地产投资回收周期是6-8年,此后年出租收益率为16%左右。
而管理型商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并很好地迎合了中国人"一铺养三代"的传统心理。
2.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHoPPINGmALL之间的过渡产品,但并不是SHoPPINGmALL能够完全替代它。
很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。
因为它既避免了临街式独立商铺的无序经营,又回避了SHoPPINGmALL 对面积和经营业态的规模化严格要求。
未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期,这将腾出大量中小规模的市中心土地,为管理型商铺的持续发展提供土地供给,带来了新的机遇。
而且大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。