谈产权式商业物业售后返租模式

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什么是售后返租

在现实生活中，很多做生意的人购买商铺或者租赁商铺的形式是非常多样的，除了我们平常所见到的形式之外，还有一种售后返租的形式，但是很多人可能不理解这是什么意思。因此接下来将由我为您介绍关于什么是售后返租及其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。

一、什么是售后返租

商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

二、售后返租一般的流程是什么

售后返租是违法的。

《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

国家建设部更是明确指出，售后包租、承诺回报等为房地产广告明令禁止的内容。

可见，国家对于售后包租的形式是明令禁止的。购房者在购买此类房屋时，一定要擦亮眼睛。

三、购买售后返租产权式商铺存在哪些风险

1、可能存在开发商的欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。

2、开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作某一环节出问题，会导致资金链断裂。

3、项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。

4、是所购商品房位置不确定，无法办理房屋所有权证。

5、往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。

部分不法开发商以售后包租、返租等形式拆零销售商业铺面进行非法集资。开发商在宣传中以固定的年回报，原价或增值回购，承诺无或低风险投资等方式，拆零销售大厅式百货商场、人防工程、酒店式公寓或办公楼。在与购房者签订购房合同时，开发商私下以另外公司的名义与购房者签订委托租赁或经营协议，并承诺给予回报，或直接与购买者签订出售收益权的合同，实行非法集资。

售后返租基础常识

如“新疆二道桥大巴扎”等。产权销
独立产权铺位，真实回报返租售返租，关键看是否要有真实的回报
作为支撑
一、售后返租4大分类
1、总款返租
第一种：将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主
难点
小业主作为商铺的投资者而存在
发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者
三、售后返租需要处理的难点
从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：
两个基本点两个关系
案例：以 5㎡摊位为例，若每平米的售价为2万元，则总售价为10 万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或 32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。
一、售后返租分类
2、首付款返租
一般而言，商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元。
四大操作模式与优劣势分析
前言
很多发展商对售后返租每年8%～10%的租金收益心动不已，售后返租，真的像看上去那么美吗？

房地产售后返租详解

房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。

2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。

在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。

产权式物业开发模式及深圳案例实证分析

一、产权式物业定义与种类

产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分不出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也能够确定自己每年使用酒店的天数，其他时刻则交由酒店治理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区不。

----投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利：

一、拥有的产权可自由买卖；

二、每年可确定自己的使用天数；

三、其他时刻则交由酒店治理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。

产权酒店分类

产权酒店要紧分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店

一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利能够上市转售、转让或交换。

二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时刻，其余时刻交酒店治理公司出租猎取租金回报，到退休时作为养老的住宅。

三、有限自用投资型酒店的客户６０％是中产家庭，４０％是企业集团，家庭投资要紧是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于职员度假或公司年会专用。

早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到不同地点度假，引进可交换概念(vacation exchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形，1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后，新的交换服务方式越来越多。人们不仅能够交换固定档次的住宿时刻与娱乐服务，而且能够选择不同档次的娱乐时刻和产品。点数制（point）与点数制网络是最新进展起来的分时度假体制。

对房地产售后返租的处理和税务筹划

酬仍然由房地产开发企业享有或承担的，融资租赁：果交为如易安排并未改变与该不动产的所有权相关的风险和报酬已经
复》国税函『０７６３号）的规（２０］０定，事房地产开发经营的外商从投资企业以销售方式转让其生
侧重从开发商的角度，明售后说回租业务的税务处理。
按照上述规定，地产开发房企业应将售后回租业务分解为
交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人支付租金的
些资金或费用（代市政府收取如的市政费。邮政部门收取的邮代
要在于：务处理上并不区分售税后回租交易的类型。是一律要而求将其分解为销售和租赁两项
业务分别进行税务处理，将售即价超过不动产计税成本的差额
值）形成的损失；、而３占有资产
的权益；在以后资产存续期内４、使用资产的权益，处置资产的５、权益。企业与其关联方进行不动

售后返祖模式和租金回报率计算方式

1、售后返租优劣势与适用性分析

特征客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付

返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报

收益方式销售收入；快速销售、回笼资金

优势

投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全

感

分割灵活，客户层面广

劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制

适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

C、销售→返租→招商→经营

D、销售→返租→放任

定义该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"

优势该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营

劣势对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性定义

开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限

内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经

营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿

付一定的租金回报

优势

该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风

险

劣势

后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回

报，导致业主颗粒无收

业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形

式以实现商场的统一经营

前期分

割规划

充分考

虑经营

需要

合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位

的分割，做到“分则好售，合则好用”

商业地产实操案例返租销售方案

发。
大型商业综合体
大型商业综合体通常需要较长周期的建设和培育期，返租销售模式可以为开发商提供足够的资金支持。
旅游地产
旅游地产项目通常需要与旅游产业相结合，通过返租销售模式可以吸引投资者共同参与旅游产业的开发。
02
商业地产返租销售方案设计
返租期限与方式
返租期限
根据商业地产项目的具体情况和投资者的需求，合理设定返租期限，通常为3-5年。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收益。
返租销售的目的是为了吸引投资者，降低投资门槛，同时为开发商快速回笼资金。
返租销售的优缺点
降低投资门槛
返租销售模式使得投资者可以通过较小的投入获得物业产权，降低了投资门槛。
开发商快速回笼资金
通过返租销售，开发商可以在短时间内回笼大量资金，用于项目的后续开发建设。
返租销售的优缺点
• 投资者获得固定收益或分红：返租销售模式下，投资者可以获得稳定的租金收入或按比例分红，保障了投资回报。

浅析“产权式商铺”营销模式

ＥＣＨＮＯＧＹＮＦቤተ መጻሕፍቲ ባይዱＯＬＩ０ＲＭＡＴＩＯＮ
企业
管理
浅析 “ 产权式商铺＂营销模式
张千才（甘肃金轮投资管理集团有限公司兰州７００）３００
摘要：本文在介绍产权式商铺的概念基础上，阐述了这种营销策略的优势所在，并指出了产权式商铺涉及的风险和规避、防范的措施。关键词：产权式商铺优势分析风险防范措施中图分类号：２３３Ｆ９．文献标识码：Ａ文章编号：６２３９（０８１（）１６０１７ — ７１２０）０ｂ一０３ — ２发展下去。这必将促使经营者搞好经营，优势一：利于开发商快速回笼资金，争取更大的利润。有楼分割成不同面积单位出售，与买方约扩大销售额。并优势四：有利于银行加快资金周转，降定，出售后的一定年限内由房地产开发在产权式商铺对于开发商而言最大的吸低风险。商以代理出租的方式进行返租，开发商引力就在于，业在这种销售方式下可以由企对于售后回租投资型物业，行一般银或委托其他物业管理公司统一管理、统一短期内快速回收大量资金，取利润。因赚要求首付４０％到５％，相对一般住宅项０这

售后返租商铺违法吗

我们所理解的售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺，然后再出售给小业主，并且签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。那么你知道售后返租商铺违法吗？相信很多人不了解相关法律知识，下面由我为您详细介绍，希望对您有帮助。

一、售后返租商铺违法吗

返租商铺是不合法的

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

商铺返租对于开发商来说可以快速回笼资金；对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕，每年可以拿到如此高的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。但是，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

二、已买了返租商铺怎么办

购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。

国家已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式

《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

三、商铺返租是非法集资吗

一般不属于非法集资，但要看具体情况。是否属于非法集资，应当结合法律法规的规定来具体分析。如符合以下条件的，则应当定性为非法集资。

根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种：

（1）通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。比较常见的是：以发行或变相发行股票、债券、彩票、投资基金等权利凭证或者以期货交易、典当为名进行非法集资。通过认领股份、入股分红、委托投资、委托理财进行非法集资。通过会员卡、会员证、席位证、优惠卡、消费卡等方式进行非法集资。

浅谈带租约销售及售后返租的风险

在地产行业，为推动销售，快速回笼资金，吸引投资者关注，会采用各种形式的销售策略，将租赁和销售相结合，以获得未来投资收益为噱头吸引购房人是当下较有代表性的售楼方式之一，被广泛用于公寓、商铺、养老度假屋等开发产品的销售上。而带租约销售和售后返租则是这种售楼方式较有代表性的两种形式。

一、带租约销售

其实质是先租后售，即开发商先引入租户，提升商业氛围及开发产品的价值，然后以更高的溢价销售给投资人。具体有两种方式：

开发商先出租房产，在销售给投资人的同时约定代投资人出租房产

即房屋的招商及商户的经营管理由开发商内部的租赁管理部门统一负责，房产的租赁收益根据合同约定在开发商收到后转给业主或由租户直接转给小业主。这样房产销售后，一方面招商管理、催收等专业工作有专人管理，另一方面投资人也可以从开发商那里获得稳定收益，避免了投资人和租户直接接触，因不够专业而带来的麻烦。

风险分析：这种方式虽有利于开发商统一规划管理提升

房产溢价，但受国家出台的《商品房销售管理办法》规定禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房规定的限制，开发商完成租赁实际发生在产品竣工备案之后。这就对开发商的前期设计规划、工程、招商能力、商业运营能力等都提出较高要求。若招来的商户并不符合规划定位或不能带来足够的人气，吸引消费，实际上是达不到吸引投资者或者溢�r 出售的目的。

此外，合同期商业运营管理也由开发商负责，实际上增加了开发商的后期运营成本，并且一旦商户经营不善发生提前退铺，开发商将面临被小业主的问责甚至承担空铺期间的损失的风险。

商业地产的售后返租问题

一、什么是售后返租

售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

二、售后返租是否合法

对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几

手，价格也随之高得离谱。而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

售后回租涉及的纳税风险

“售后回租”又称“售后返租”或“售后包租”，一般是指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模式。协议中一般会约定，购房者所购商品房在一定期限内由开发商统一承租或经营，并且开发商承诺将给予购房者一定比例的租金回报。该销售模式集销售和融资于一体，经常被用于各类商业地产的促销及推广。

开发商所宣称的“投资回报率”、“回租年限”等指标对于广大购房者或投资者极具诱惑力，他们认为通过“售后回租”模式进行投资，不但可以预期商业地产不断升值带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是，在这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险，其中还包括不少涉税风险。

一、“售后回租”销售模式下的涉税风险

1. 将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈，引发滥用税收政策的涉税风险。“售后回租”兼具销售和融资两方面特点，是现代企业融资新型方法之一。根据现行税法规定，售后回租业务分为两类，一类是融资性售后回租，另一类是一般性售后回租。

商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售并办理过户手续，同时签订租赁协议，此应属于一般性售后回租，

故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告［2010］第13号）中关于不征收增值税和营业税的规定。因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。

商铺售后返祖合同范本

商铺售后返租合同范本

合同编号：_______

甲方（售房单位）：_______

乙方（购房人）：_______

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方将其开发建设的商铺售后返租给乙方事宜，经充分协商，达成如下协议：

一、商铺基本情况

1.2 该商铺的规划用途为_______，建筑面积为_______平方米。

1.3 该商铺的产权性质为_______，土地使用年限为_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。

二、租赁期限及租金

2.1 租赁期限为_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。

2.2 租金标准为_______元/平方米/月，租金总额为_______元/月。租金支付方式为每_______个月支付一次，首次租金支付时间为_______年_______月_______日。

2.3 租赁期间，租金标准可根据市场行情及双方协商进行调整，但调整幅度不得超过_______%。

三、甲方权利与义务

3.1 甲方应保证该商铺符合规划用途及质量要求，并负责办理该商铺的产权登记手续。

3.2 甲方应保证乙方在租赁期间享有该商铺的占有、使用、收益及处分权。

3.3 甲方应负责该商铺的维修、保养及物业管理，确保乙方正常使用。

3.4 甲方有权对乙方使用该商铺进行监督、检查，但不得干涉乙方的合法经营。

售后返租

导语

纵观中国大地，但凡是商业地产项目，除开恒隆、中粮等极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。而一旦对商场进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式，这几乎已成定律。

1.历史：

售后返租在国外已有很多年的历史, 主要用于公司已有房地产的处理, 目的是增加公司不动产的流动性, 通常是被作为一种融资方式来看待的。但在我国, 售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法, 是在上个世纪90 年代中期由香港传入的。传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市, 随后流传全国。

2、现状：

我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同, 一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产, 因此不仅具有融资属性, 也成为开发商的促销手段之一; 二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售, 然后整体回租。售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用, 但由于这一新型的交易方式在我国出现不久, 在理论认识上还不成熟, 在实践上也出现了很多问题。

最近几年, 由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重, 而且供应量偏大, 致使竞争变得异常激烈。在产品销售进度难以理想的情况下, 开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章, 以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品, 加速资金滚动。正因如此, 售后返租又重新抬头, 回报率也从几年前较保守的每年6 %至8 %升到了目前的8%至15 %不等, 返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。

商业地产实操案例返租销售方案

公开发售时,业主与春天百货的专业商业管理公司签署《托管协议》,一0年无忧品牌托管,一0年赚得黄金旺铺,最大程度降低投资风险,有效规避通货膨胀, 让业主轻松之间即可获得长势稳定的回报效应和升值空间,享受源源不断的财富和幸福. 前五年每年九%的收益,一次性从首付款中获得收益, 即买即获四五%高额收益.后五年每年一一%的收益按季度获得收益. 投资春天百货成熟市场,涨幅数倍有据可依. 为了保证投资者的利益和权利,特别指定 “双重推出机制”,在一0年内可以有二次机会将店铺无理由的转让给春天百货,充分体现 “春天百货”的诚信、安全以及规范性,打造喀什无风险的商铺投资.
独立产权商铺作用与优势
独立产权商铺的作用：商铺在销售之后,必须确保成为良性物业,那么,究竟什么
样的商铺可以卖?只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场.这种独立式商铺,商场经营按照销售分割的独立铺位经营,从而达到经营铺位与销售铺位分割的一致性. 独立产权商铺有着诸多优势：首先是产权明晰,使得销售铺位与经营铺位保持一致,业主与经营者洽谈租金十分方便；其次,独立式店铺只需短期返租,发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风险；其三,对于独立式商铺,建设部、银行等相关部门和单位认同度高,而投资市场亦十分看好.
第六年可以申请退铺,让您的投资风险归零.
合同满五年,第六年投资方可选择退出市场,投资方可以原价转让给春天百货.

我国商业地产售后返租模式分析

利弊不同。总体来看，在发展环境越来越好、商业地产发展越来越成熟的情况下，融资性售后返租模式将逐渐消失，而少量出售的经营性售后返租模式仍有其存在的合理性。关键词：商业地产融资Ｉ售后返租生经营性售后返租６＿５．０
中图分类号：Ｆ２．文献标识码：Ａ文章编号：１０－５３（Βιβλιοθήκη Baidu １１４６９０９３０２１）０
则呈现平稳的单向变化的增长状态，商业地产的投资总额在不断增加。商业地产早年的量价齐涨和近两年的价涨量跌现象说明商业地产的投资额和持有量在不断增加而交易量在下降。商业地产的持有经营对资金的需求量巨大，需要很强的融资能力，而目前我国商
是开发商拆零物业产权，通过较长时问的固定化的收益返还，将经营权从投资者手中取回，并委托专业的经营商或大商家统一经营和管理，以获取租金并回报投资者。将其称为 “ 管理型商铺 ” 以
区别于产权未进行拆零销售的商业地产。商业地产的售后返租构成了两对主体关系：购买人和出售人、承租人和出租人。涉及的主体包
本文系北京林业大学科技创新计划 “ 基于价值链理论的商业物业运营管理模式分析 ” （ＬＷ２０１）的阶ＢＲ０９３