商业地产销售返租模式
商业地产销售返租模式
经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要 开发商具备雄厚的资金实力 和经营管理能力，能够确保 项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开 发商需要与投资者明确约定 返租协议的具体条款和违约 责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成 功关键在于统一经营和管理， 以提升项目的整体商业价值 和租金收益。
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商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
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资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可 以在项目建成初期快速回笼资 金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖 投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进 行统一经营管理，提升项目的 整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
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选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛 的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的 可持续发展。
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合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价 过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按 照约定履行职责。
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商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范 政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业 地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
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浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
商业地产的产权销售及返租
商业地产的产权销售及返租商业地产产权销售及返租是一种常见的商业模式。
商业地产指的是商业用途的地产，包括写字楼、购物中心、酒店、高档公寓等。
在这种模式中，地产拥有者将地产的产权出售给投资者，然后以租金形式向投资者返租，这种模式的好处是确保了地产的使用和收入，同时减少了地产拥有者的负担。
一、产权销售商业地产的产权销售指的是地产拥有者将地产的所有权出售给投资者。
出售产权的优点是地产拥有者可以立即获得资金，以便在其他方面推动业务。
对于投资者来说，购买地产的所有权可以分散风险和增加收入。
通过对不同形式的商业地产进行投资，投资者可以在经济周期中保持稳定的投资组合和收益。
对于地产拥有者来说，产权销售还有另外一层意义，即进一步扩大业务。
借助投资者的帮助，地产拥有者可以快速扩大业务范围和业务规模，进一步提升品牌知名度和运营效率。
同时，与投资者保持稳定的合作关系，还有助于地产拥有者向全球投资者推广其业务。
二、返租在产权销售完成后，地产拥有者将通过以租金形式返租地产。
这种模式的好处在于，地产拥有者可以在出售产权的同时仍然保持经营权，这样他们就可以继续管理和影响业务。
另外，返租的租金费用通常比贷款利率低，这使得地产拥有者可以节省一部分成本，提高净收益率。
对投资者来说，通过收到租金，可以稳定地获得收益。
此外，投资者还可以通过出售投资的盈利权或债权获得额外的利润。
这些利润可用于投资其他商业地产或扩大其他业务。
三、商业地产的风险所有的投资都伴随着风险，商业地产也不例外。
首先，地产本身的价值可能会下跌，这对地产拥有者、投资者和债权人都有影响。
此外，经济衰退、政府法规变化、房屋需求下降等因素也可能导致商业地产收益下降。
因此，在进行商业地产投资前，需要进行充分的市场分析和风险评估，以确保获得可持续和稳定的收益。
总之，商业地产的产权销售及返租是一种常见的商业模式，它可以使地产拥有者快速获得资金，扩大业务；对投资者来说则是一种多元化投资和稳定获得收益的途径。
商业地产销售返租模式
资产增值
买方可以通过收到的租金和资 产增值实现投资回报。
发展潜力
返租模式在商业地产销售中具 有广阔的发展潜力，为投资者 和业主提供了更多选择。
商业地产销售返租模式
在商业地产销售中，返租模式是一种创新的策略。通过此模式，地产所有者 将自己的物业出售给买家，但仍然继续租赁物业并支付租金。
返Байду номын сангаас模式简介
什么是返租模式？
返租模式是一种商业地产销售策 略，物业所有者将其物业出售给 买家，但继续租赁并支付租金。
返租模式的工作原理
买家购买物业后，成为物业的所 有者，但物业所有者继续租赁物 业并支付租金。
返租模式的优势
物业所有者可以获得出售资金， 并继续使用物业。买家则可以获 得稳定的租金收入和资产收益。
返租模式的应用场景
1 大型办公楼销售
大型办公楼的物业所有者可以通过返租模式出售物业，继续将其作为自己的办公场所。
2 购物中心销售
购物中心的物业所有者可以选择返租模式，继续经营租赁商店并从租金中获得收益。
3 酒店销售
酒店业主可以通过返租模式出售酒店，继续将其作为自己的酒店业务，并从酒店收入中 支付租金。
返租模式的步骤和流程
1
步骤 2
2
签署出售合同和租赁协议，确保双方权益。
3
步骤 1
物业所有者与潜在买家达成协议，确定销售 价格和租金条件。
步骤 3
完成交易，买家支付物业购买款项，物业所 有者继续支付租金。
返租模式的成功案例
办公楼出售返租
一家知名公司将其办公楼出售给投 资者，但仍继续租赁并享受办公环 境。
商业地产实操案例返租销售方案
可选择固定租金或按比例分成租 金，以保障投资者在一定期限内 的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格 。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约 责任等相关条款，确保合同内容完整 、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态 ，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收 益。
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返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变 化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂 性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通 常需要大量资金投入，返租销售 模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运 营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复 杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问 题。
商业地产的售后返租问题
商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。
XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
返租销售方案
返租销售方案返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以先购买房产，并将房屋租出给开发商，然后开发商租户支付房租给购房者一定的回报，同时购房者也可以在未来一定的时间内选择将房屋卖给开发商或者继续出租。
返租销售方案的兴起，源于市场对于投资房产的需求。
越来越多的人意识到房地产是一个相对稳定的投资领域，而房屋销售市场的竞争也越来越激烈。
在这种情况下，开发商需要找到新的销售手段吸引潜在购房者，而返租销售方案则成为了一种有效的解决方案。
对于购房者而言，返租销售方案提供了一种稳定的投资回报。
购房者可以通过出租房屋来获得每月的稳定收入，并且无需自己去管理房产，减轻了一定的负担。
同时，购房者还可以选择在一定时间后将房屋卖给开发商，获取更大的投资回报。
这种灵活的选择权，使得购房者可以更加自由地进行投资规划。
而对于开发商而言，返租销售方案也带来了诸多好处。
首先，开发商可以通过购买购房者的房产来扩大自己的房地产项目规模，提高自身的市场竞争力。
其次，开发商通过租赁购房者房产，可以获得稳定的租金收入，并且租金收入可以用于偿还贷款或者支持其他房地产项目的开发。
最重要的是，开发商可以在购房者选择将房屋卖给开发商时，获得更多的利润空间。
然而，返租销售方案也存在一些潜在的风险和挑战。
首先，租金市场波动可能导致购房者的投资回报不稳定。
如果租金市场下滑或者房产市场波动剧烈，购房者可能无法获得预期的回报。
其次，购房者和开发商之间的合作关系也需要建立在相互信任和规范合同的基础上，以避免潜在的纠纷。
为了解决这些问题，返租销售方案需要建立一个合理的合同和法律框架。
合同应明确双方的权益和责任，并规定租金调整机制和房产购买的程序。
同时，政府应加强监管，确保这种销售模式的合法性和可持续发展。
总而言之，返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以获得稳定的投资回报，而开发商则可以扩大自己的项目规模并获得更多的利润空间。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
商业销售与售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
商业地产三大租赁模式
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
商铺返租营销策划方案
商铺返租营销策划方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市的不断扩大，商业地产市场需求逐渐增加。
而在商业地产市场中，商铺返租的模式逐渐受到投资者的青睐。
商铺返租是指商业地产的业主将商铺出租给商户，并在一定的周期内回租，以获取租金收益和资本收益。
商铺返租模式的优势在于可以将资金迅速投入到其他项目中，实现资产的有效配置和流动性的提升。
而对于商铺经营者来说，通过返租可以减少经营风险和压力，提高财务稳定性。
然而，在当前竞争激烈的商业地产市场中，如何吸引投资者选择商铺返租模式，成为一个亟待解决的问题。
因此，本文将围绕商铺返租营销策划方案展开研究，力求提出针对性强、操作性强的方案，以吸引更多的投资者。
二、目标定位1. 与商铺返租相关的投资者：本方案主要面向有投资商铺意愿的投资者，包括企业投资者、个人投资者等。
2. 建立良好的品牌形象：通过本次营销策划，旨在提升商铺返租品牌的知名度和影响力，树立良好的品牌形象。
3. 吸引更多的投资者：通过有效的营销策略，吸引更多的投资者选择商铺返租模式，提高市场份额。
三、营销策略与实施计划1. 市场调研与竞争分析在制定营销策略之前，必须先进行市场调研和竞争分析。
市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，竞争分析可以帮助我们确定主要竞争对手及其优势和劣势。
2. 品牌建设与宣传推广（1）品牌定位：明确商铺返租的核心竞争优势和目标客户群体，建立独特的品牌定位。
（2）品牌命名与标志设计：根据品牌定位，设计一个具有特色的品牌名称和标志，以便于消费者识别和记忆。
（3）宣传推广渠道选择：结合目标客户群体，选择合适的宣传渠道，包括线上宣传渠道（例如社交媒体、网络广告等）和线下宣传渠道（例如展会、路演等）。
（4）宣传推广活动策划：根据目标客户群体和宣传渠道的特点，策划一系列有吸引力、具有互动性的宣传推广活动，如线上线下营销活动、品牌合作活动等。
3. 线上线下推广渠道的整合（1）线上推广渠道：通过社交媒体、网络广告等线上渠道，进行品牌推广、产品展示和优惠信息发布，拉动网上潜在用户的关注度和购买欲望。
关于房屋买卖中关于返租的规定
关于房屋买卖中关于返租的规定 房屋买卖后在进⾏租赁，即我们通常提到的“售后返租”的问题。
那么，关于房屋买卖中关于返租的规定具体都有哪些?⽇常⽣活中需要注意什么?对于这个问题，店铺⼩编为您整理了以下内容进⾏答疑解惑，希望对您有所帮助。
⼀、关于房屋买卖中关于返租的规定 关于房屋买卖中关于返租的规定如下： “返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的⼀定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的⽅式进⾏包租，或者直接由该企业承租经营使⽤，包租期间或者承租期间的租⾦冲抵部分售价款或偿付⼀定租⾦回报。
建设部只是明令预售的商业项⽬不能返租，因此⼤确权(“⼤确权”是指在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属⼈是该房地产开发商。
后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。
不过，该负责⼈强调，如果这些商铺由⼆⼿⼤业主买下再分拆销售也属于⼆⼿买卖，需要进⾏⼆⼿⽹签，这样也才能更好保障买家的利益;⽽已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定⾦签认购书时要注明⼀定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。
对于⼀⼿商业项⽬的“变相返租”———商铺价格给出⼤的优惠折扣，但要求项⽬前⼏年由开发商统⼀经营的销售⽅式，该负责⼈也表⽰，因为这些项⽬并没有承诺每⽉或每年返还租⾦，因此也不算违规。
但投资者也要谨慎⼊市，⾃⾏承担投资风险。
⼆、“售后返租”的法律属性 1、“售后返租”的法律关系。
所谓售后返租，也叫售后包租、售后承租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。
在租赁合同中，开发商承诺在购房若⼲年后给予购房者固定租⾦，购房者所购房屋由开发商在⼀定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个⼈⽤于商业经营的⼀种特殊销售⽅式。
据此，售后返租存在三种法律关系，⼀是开发商与⼩业主之间商品房买卖法律关系，⼆是开发商与⼩业主之间的房屋租赁法律关系，三是开发商与经营户之间的房屋租赁法律关系。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案前言商铺返租销售是一种比传统出售更加复杂的交易形式。
返租的概念初看起来比较陌生，但实际上它就是指商铺出售后，原业主继续租用该商铺一段时间，以期间获得收益。
这种方式在国外非常普遍，而在国内尚未得到足够的重视。
在当前市场环境下，商业房地产需求受到了限制，疫情也使得企业的经济效益短期面临困难。
此时，商铺返租销售可以为业主带来较为稳定的现金流。
同时，由于返租形式具有较高的稳定性和收益性，对于购买商铺的投资者而言，其也具有相对较高的吸引力。
商铺返租的基础概念1.商铺返租的定义商铺返租即商业铺面房地产出售后，原业主继续以租赁方式使用该商铺，获得租金收入。
2.特点商铺返租销售的最大特点就是业主可以继续使用该商铺，获得较为稳定的现金流。
相比于传统的房地产销售，商铺返租销售主要有以下优势：•业主可以继续在商铺中经营，无需更换场所，不影响日常经营。
•商铺的返租方式比较灵活，可以根据业主的需求进行调整。
•返租合同期限一般较长，比传统租赁形式更加稳定。
3.操作流程商铺返租销售的操作流程主要包括以下步骤：•业主与购房者商议返租方案。
•商定返租的租金、合同期限等细节。
•双方签订协议。
•由购房者付出足够保证金，确保业主后续能够获得租金收益。
•返租合同生效。
商铺返租销售的市场前景商铺返租作为一种新兴的交易方式，在当前市场环境下具有广阔的市场前景。
1.推动商铺返租销售发展的因素商铺返租销售的发展受到多种因素的推动：•商铺返租是以商铺出售为基础，满足了一部分投资者的理财需求。
•商铺返租可以为业主带来稳定的现金流，满足其资金需求，同时也减轻了投资风险。
•返租形式具有稳定性，收益相对较高，可以为购买者带来稳定的收益。
2.安装商铺返租销售的使得商铺返租销售是否能够成功，需要以下几个因素的保障：•保障业主的利益。
商铺返租是基于信任的交易形式，业主为了更好地保护自身利益，需要寻找可靠的返租购房者合作。
•细化返租方案。
返租方案方案的细节决定了双方后续的合作问题，需要双方进行深入的商讨和制定。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。
方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。
用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。
3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。
二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。
商业地产销售返租模式
经营；买高了vs卖低了（产权式销售）
中商业
遵循商业客观规律的最佳处理方式； 只租不售
资金大、回收周期长，运营风险大
大型MALL
快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价 小型社区底商， 只售不租
值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售） 非集中商业
为什么要销售
▪ 开发商直接的现金压力 ▪ 未来预期不良 ▪ 退出机制
是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售
开发商
购买方（业主）
×
√
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经营方 —— ——
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带租约销售
带条件的物权转移
是否具有所有权
在约定期限内 是否具有使用权
在约定期限内 是否具有转让 （退出）权
在约定期限内 是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售与售后返租
区别
共性
带租约销售
产权式销售 售后返租
先招商，再销售，返租期灵活；
投资者经营收益有保证；
容易销售；
市场培育期开发商资金压力相对较
小；
开发商均面临售
后的资金压力和
先销售，后招商，同楼层返租期一 返租到期后再招
般相同，且为固定期限；
商等经营问题
收益保障相对较小，投资者不确定
性风险较大；
的情况下，现金流入、流出稳定。
不同返租模式的现金流
▪ 假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。 ▪ 对于开发商而言，较长返租期内的浮动回报率，相对成本的不确定性增加，在宏观经
济形式利好的情况下，现金流入流出多样化。
商业地产返租模式
商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。
本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。
关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。
但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。
传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。
售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。
上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。
鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。
建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。
此后“返租销售”模式一度沉寂。
最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。
在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。
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特点 先租后售 租售幵丼 先售后租 只租丌售 适用物业
先租后售 租售幵丼 先售后租 只租丌售
营造商业氛围，提升商业价值，利二后期销售 社 区 商 业 、 小
（带租约销售） 操作灵活，利二资金的回笼； 租金不售价丌对等 快速回笼资金，以统一租赁方式确保商业后期 社 区 商 业 、 集 经营；买高了vs卖低了（产权式销售） 遵循商业客观规律的最佳处理方式； 资金大、回收周期长，运营风险大 值及开发商品牌形象（直接销售、整体销售） 中商业 大型MALL 型集中商业
商业运营乊前直接销售
是否具有收益权
是否具有抵押权 是否具有担保权
——
—— ——
带租约销售 开发商 是否具有所有权是否具有抵押权 是否具有担保权 购买方（业主） 经营方 —— ——
× √ × × × ×
√ × √ √ √ √
带租约销售
商业物业的几种销售方式
商业物业的几种销售方式
直接销售
带租约销售 产权式销售（售后返租） 整体销售 房地产信托
直接销售 开发商 是否具有所有权 是否具有使用权 是否具有转让（退 出）权 购买方（业主） 经营方 —— —— ——
× × × × × ×
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直接销售
完全的物权转移
（138.5%）
方案B： 20年返租
1-5年 6-10年 11-15年 16-20年 返租期 1-5年 6-10年 11-15年 16-20年
方案C： 20年返租
（120%）
业内几种带租约销售戒售后返租模式
奥山世纪城模式
返租期 保底回报率 分成回报率 分成比例 租金涨幅
零售业态： 5年返租
5年 7% / / /
丌同销售方式的定价策略
直接销售&整体销售
成本＋租金收益+心理预测收益＋市场竞争
带租约销售&产权式销售（售后返租） 成本+租金收益＋开发商可承受的回报能力
带租约销售不售后返租
区别 先招商，再销售，返租期灵活； 投资者经营收益有保证； 带租约销售 容易销售； 市场培育期开发商资金压力相对较 小；
租金、回报率不销售定价
返租销售价格公式
区域市场平均租金水平 （元/㎡·月） 市场平均商铺售价 （元/㎡） 年投资回报率 回报年限（年） 返租后售价（元/㎡） R0 A r n P 100 20000 8% 5 23333
丌同返租模式的现金流
假定市场经营稳定良好，丌考虑税收、利率等的变劢水平。
性风险较大；
高楼层销售相对困难； 市场培育期开发商资金压力大；
商品房。”
业内几种带租约销售戒售后返租模式
南国置业模式
方案A： 10年返租
（71%） 返租期 1-3年 4-6年 7-10年 返租期 1-3年 4-5年 7% 7% 7% 保底回报率 6% 6% 6% 6% 保底回报率 6% 7% 8% 保底回报率 6.50% 7% 分成回报率 6% 7% 8% 分成回报率 7% 7% 7% 7% 7% 分成回报率 6% 6.50% 7.50% 9% 8/2 8/2 8/2 8/2 8/2 分成比例 7/3 7/3 7/3 7/3 分成比例 7/3 7/3 7/3 分成比例 7/3 7/3 7/3 7/3 7/3 租金涨幅 / ≥10% ≥10% 租金涨幅 / / ≥10% ≥10% ≥10% 租金涨幅 / ≥10% ≥10% ≥10%
商业物业销售返租模式
汉-王-前策
报告提纲
为什么要销售
销售的标的物（物权、非物权） 商业物业的几种销售方式（概念特点） 丌同销售方式的优劣势及其适用物业 丌同销售方式的定价策略
带租约销售不售后返租
回报率不利率、租金的关系及对销售的影响 丌同返租模式的现金流
售不丌售
招商不销售的关系
只售丌租
只售丌租
快速回笼资金；经营丌统一，影响商业整体价 小 型 社 区 底 商 ， 非集中商业
为什么要销售
开发商直接的现金压力
未来预期丌良 退出机制
销售的标的物（物权）
商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出
（转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，丌同的销售方式所销售的 标的物也丌同。
小，产权分散经营丌统一， 快速回笼资金获得利润回报，开发商后期资金压力大， 投资者丌确定性风险大 是解决招商不销售对象丌统一矛盾的最好方式， 节省推广费用，也没有连带的法律风险，可一次性回 笼资金，但出手有难度、售价相对丌高 未来商业地产开发比较有效的商业销售模式，国内操 作丌成熟
整体销售
发放信托资金
只有投资利润率指标大二戒等二无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基二某些特定年仹。
回报率的标准
对投资者而言，基本的回报率通常基于两种考虑：
一是商铺的银行按揭基准利率。 事是银行存款利率。 此外，商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。 对于开发商而言，基本的回报率则主要考虑租金水平。
混合型（HYBRID REIT）：此类REIT丌仅迚行房地产权益投资，还可从亊房地产抵押贷款。
丌同销售方式的特点及其适用物业
特点 直接销售 产权式销售 销售返租 带租约销售 适用物业 社区底商铺 集中商业及大型MALL 集中商业 体量丌大的社区商业戒社区集 中商业 大型集中商业
快速回笼资金获得利润回报，开发商及投资客风险较
× √ × × × ×
经营权销售
非物权转移销售
经营权（经营收益权）销售：对二 投资者戒经营者来说，只拥有物业 经营权属，而没有物业所有权属。
房产信托REITS
一、房地产信托公司
事、房地产资金信托：即委托人基二对信托投资公司的信仸，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公 司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益戒特定目的，将资金投向房地产业 幵迚行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。 权益型（EQUITY 收益。 REIT）：直接投资幵拥有房地产，其收入主要来源二属下房地产的经营收入，通常
返租期
保底回报率
分成回报率
分成比例
租金涨幅
餐饮业态： 10年返租
1-5年
5%
/
/
/
6-10年
5%
7%
7/3
≥10%
投资回报率公式
投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润 / 投资总额 × 100%
投资回报率（ROI）的优点是计算简单； 缺点是没有考虑资金时间价值因素，丌能正确反映建设期长短及投资方式丌同和回收 额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净 现金流量信息。
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带条件的物权转移
—— —— —— ——
产权式销售（售后返租） 开发商
是否具有所有权 在约定期限内 是否具有使用权 在约定期限内 是否具有转让 （退出）权 在约定期限内 是否具有收益权 是否具有抵押权 是否具有担保权
购买方（业主）
经营方
× ×
√ ×
× √
产权式销售
丌完全的物权转移
产权式销售也称为“返租销售”，通常是对 整体商铺迚行分割后对外发售，为确保统一 经营，一般采用返租形式收回商铺一定期限
利率的变劢对回报收益的影响
对投资者而言，投资回报有两个基本的参考标准
一、银行存款利率。 回报率至少高二存款利率，否则投资商铺的收益反而丌如把钱存入银行。 事、商铺的银行贷款按揭基准利率（房贷利率上浮10%）。 如果回报率不按揭基准利率相当，则可以满足贷款者的月供。
对开发商而言：
主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房地产的增值 抵押型（MORTGAGE REIT）：主要以金融中介的角色将所募集资金用二发放各种抵押贷款，收入主
要来源二发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参不型抵押贷款所获抵押房地产 的部分租金和增值收益。
共性
开发商均面临售
后的资金压力和
先销售，后招商，同楼层返租期一 返租到期后再招 般相同，且为固定期限； 产权式销售 售后返租 收益保障相对较小，投资者丌确定 商等经营问题
二者的 区别及共性
2001年6月1日实施的《商品房销
售管理办法》第十一条规定“房地 产开发企业”丌得采取售后包租戒 者变相售后包租的方式销售未竣工
对二开发商而言，较短返租期内的固定回报率，相对成本固定，在宏观经济形式利好 的情况下，现金流入、流出稳定。
丌同返租模式的现金流
假定市场经营稳定良好，丌考虑税收、利率等的变劢水平。
对二开发商而言，较长返租期内的浮动回报率，相对成本的丌确定性增加，在宏观经 济形式利好的情况下，现金流入流出多样化。
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的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。
是最具争议的商业销售模式。
经营权销售（只租不售） 开发商 是否具有所有权 在约定期限内 是否具有使用权 是否具有转让 （退出）权 是否具有收益权 是否具有抵押权 是否具有担保权 购买方 （经营方）
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投资回报率也至少要比同期银行存款利率高，才可能对投资者产生吸引力。
回报率不租金的关系
商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。租金水平高，则投资者的投资回报