最新商业地产返租模式及销售形式解析
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商业地产实操案例返租销售方案课件
Part
05
商业地产返租销售风险防范与 控制
风险识别
市场风险
商业地产市场波动可能导致返租 销售的收益不稳定，影响投资者 的收益。
金融风险
金融市场波动可能影响投资者的 资金流动性，增加还款压力。
经营风险
商业地产项目经营管理不善，导 致租金收入减少或无法按时收取 。
法律风险
返租销售合同可能存在法律漏洞 ，导致合同履行出现问题。
返租销售的优缺点
风险较高
由于返租销售模式涉及较大风险 ，如果开发商经营不善或市场变 化等原因导致物业价值下降，投
资者将面临较大损失。
返租期满后的选择
返租期满后，投资者需要面临是否 继续返租或自行经营的选择，如果 处理不当可能会影响投资收益。
法律风险
返租销售模式涉及的法律关系较为 复杂，投资者需要注意合同条款和 相关法律法规，以免产生纠纷。
02
商业地产与住宅地产的主要区别 在于其用途和投资回报方式。
商业地产分类
根据用途分类
零售地产、办公楼、酒店、工业地产等。
根据产权形式分类
产权商铺、使用权商铺等。
商业地产市场现状与趋势
现状
随着城市化进程加速和消费升级 ，商业地产市场持续繁荣。
趋势
线上线下融合、体验式消费、共 享经济等新模式成为商业地产发 展的新方向。
金融风险应对
制定合理的资金计划，保持足够 的流动性，同时建立风险管理机 制，及时应对金融市场波动。
经营风险应对
选择有经验的管理团队进行项目 经营管理，建立完善的财务管理 和审计制度。
法律风险应对
聘请专业律师对合同进行审查， 确保合同条款的合法性和有效性 。
Part
06
商业地产销售返租模式
经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要 开发商具备雄厚的资金实力 和经营管理能力，能够确保 项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开 发商需要与投资者明确约定 返租协议的具体条款和违约 责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成 功关键在于统一经营和管理， 以提升项目的整体商业价值 和租金收益。
03
商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
01
02
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04
资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可 以在项目建成初期快速回笼资 金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖 投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进 行统一经营管理，提升项目的 整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
01
选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛 的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的 可持续发展。
03
02
合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价 过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按 照约定履行职责。
04
04
商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范 政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业 地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
THANK YOU
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
商业地产实操案例返租销售方案
可选择固定租金或按比例分成租 金，以保障投资者在一定期限内 的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格 。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约 责任等相关条款，确保合同内容完整 、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态 ，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收 益。
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返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变 化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂 性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通 常需要大量资金投入，返租销售 模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运 营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复 杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问 题。
商业地产产权返租
商业地产产权返租产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。
产权销售一般是一次性付款或银行按揭。
银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。
对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。
回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。
◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。
在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
◆独立产权铺位，虚拟回报返租。
市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。
如王府井CEPA、巨库等。
◆独立产权铺位，真实回报返租。
如“新疆二道桥大巴扎”等。
产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。
产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。
按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。
直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。
1.总款返租总款返租分两种方式。
一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。
大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
总款有按年返的，也有一次性返还几年的。
例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。
另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。
商业地产返租模式
商业地产返租模式摘要：“售后返租”是时下国内商业地产开发中非常时髦的字眼，很多开发商热衷于用售后返租方式运作其商业地产项目。
本文回顾了该模式发展的历史，并对此种模式与其他模式作了比较分析；其次，着重剖析商业地产售后返租中的定价策略问题，根据定价模型对目前商业地产开发商承诺高回报率的现象进行了解释。
关键词：商业地产;售后返租;定价分析一、售后返租模式的历史与现状售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。
但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。
传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。
售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。
上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。
鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。
建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。
此后“返租销售”模式一度沉寂。
最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。
在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。
商业地产实操案例返租销售方案
前5年每年9%旳收益，一次性从首付 款中取得收益，即买即获45%高额收 益。后5年每年11%旳收益按季度取得
利用长久稳定旳回报为卖点，开发商在定价时能够合适提升单 价，从而取得在一般销售模式下无法到达旳销售额和利润。这 也是产权式商铺旳一大优势。
优势二：
确保了投资者旳投资回报，轻易受到投资者旳追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能取得稳 定旳租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。尤其是对于某些优质地段旳优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租旳物业大 肆追捧旳根源所在。 对于售后回租旳投资型物业，投资者一般都是在购 置时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业旳转手或招租而到处奔走，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提旳就是，虽然此类物业可能单价 相对较高，但因为产权分割旳较小，每个单元旳总 价不是很高，从而降低了投资旳门槛，使得有较多 旳投资者有能力进行这种产品旳投资。
者，其承租旳租金必然比较低（就好比“批 发”旳概念），而发展商为了实现商铺销售， 必然要提供一种使投资客户认同旳回报率， 而这两者之间将存在一定旳差距，因而就使 得发展商不得不为了支持较高旳回报而去补 贴一定旳资金。
销售风险与回避
（2）营运管理企业经营不良带来旳风险 这是商家经营所带来旳风险，也是发展
年投资回报率及投资回收期
年投资回报率 一次性购置（计算公式）：（税后月 租金-每月物业管理费）*12 按揭贷款（计算公式）：（税后月租 金-按揭月供款-每月物业管理费）*12 （首期房款+契税+印花税+律师费+ 保险费） 注：商铺投资合理旳年投资回报率一 般为8%-12%
商业销售与售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的胜利推广，在竞争激动，消费者日渐理性的市场情况下，必须清静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目例外区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：大凡情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，例外的铺位，由于位置的例外，对购房者来说，其经营也将有其例外的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有用人流的多少；原则2：注目率的凹凸。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售胜利的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
返租回购销售模式说明
印象金秀返租回购销售模式说明一、印象金秀采用销售政策本项目的商铺普遍存在面积大、总价高的问题。
初步估算将有超过一半的商铺总价分布在50-100万元之间，按照商业用房按揭贷款必须首付50%计算，客户须支付的首期款大多超过了30万，有的甚至超过100万。
在景洪这样的小城市，投资门槛高将非常不利于商铺销售。
我司认为在不能降低套总价的前提下，必须降低客户的首期款，从而降低置业门槛，让更多人有能力购铺。
下表是我司建议印象金秀采用的主要销售政策。
其中针对推出的商铺采用三年返租和五年回购承诺的方式，对于部分大客户和特殊客户，可以单独谈判采用灵活的销售政策。
另外，作为返租销售的必要配套措施，必须引进或成立一家具有独立法人资格的商业管理公司，以其名义对返租铺进行统一租赁和经营，并向客户支付租金。
还须引进一家关联企业为五年回购承诺担保。
二、三年返租销售模式解析“独立产权铺位，虚拟回报返租。
”即各商铺都可以独立经营，但把总价抬高，利用溢价部分以预付租金的形式冲抵首期款。
实行三年返租政策的主要目的是通过一次性向客户返还三年租金的方式冲抵客户应付的首期款，降低首期款比例，从而达到降低投资门槛，扩大客户层面，促进商铺销售的目的。
三年返租销售模式中，商铺的所有权和经营权都发生了转移，涉及到投资者、开发商和商业管理公司三方。
开发商与商业经理管理公司预先签定一份合作协议。
开发商与投资者签定商铺买卖合同，投资者向开发商支付房款，开发商将商铺的所有产权一次性转让给投资者。
在签定商铺买卖合同时，投资者与商业管理公司签定一份商铺委托经营管理协议，投资者将所购买商铺在未来三年内的除所有权外的一切权利转让给商业管理公司，商业管理公司向投资者一次性支付未来三年商铺的租金（每年为总价的7%，合计为总价的21%）。
该笔租金直接用于支付投资者购买商铺的首期款。
案例分析：以一套总价30万元（已扣除认筹优惠、折扣等）的商铺为例，合同总价为30万元，按照规定最高按揭贷款15万元，首付款最低应付15万元。
商铺返租方案
商铺返租方案背景在商业地产行业中，商铺返租是一种帮助商铺拥有者将持有的房产转化为流动资金的方式。
商铺返租方案的出现可以帮助商铺拥有者面对现金流困难的情况，同时也可以满足租户的需要。
商铺返租方案的定义商铺返租，又称商铺回租，是指商铺拥有者将已有的商铺出租给第三方，同时再从第三方手中以长期租赁的方式租回商铺，从而获得现金流，并保留商铺的使用权。
商铺返租方案的优势1. 帮助商铺拥有者解决资金问题商铺返租方案可以帮助商铺拥有者将持有的房产转化为现金流，缓解资金压力。
商铺拥有者可以快速获得资金，用于满足日常经营所需或投资其他项目。
2. 降低商铺拥有者的风险通过商铺返租，商铺拥有者将房产转移至第三方名下，降低了自身的风险。
商铺拥有者不再担负商铺的运营、维护和管理等责任，同时也减少了商铺闲置的风险。
3. 帮助租户满足需求商铺返租方案可以方便租户选择合适的商铺进行经营，减少了租户的不确定性和风险。
商铺返租的适用对象商铺返租方案适用于以下情况：1.商铺拥有者需要短期内快速获得资金；2.商铺拥有者希望将风险转移至第三方，降低自身风险；3.租户需要长期稳定经营商铺。
商铺返租方案的流程商铺返租方案的流程如下：1.商铺拥有者与第三方商量商铺返租的具体事项，包括租金、租期等；2.商铺拥有者与第三方签署合同，商铺转移至第三方名下；3.商铺拥有者从第三方手中租回商铺，成为商铺的租户；4.商铺租赁合同生效。
商铺返租方案的注意事项商铺返租方案需要注意以下事项：1.商铺的租金、租期等事项需要事先约定清楚；2.商铺拥有者需要了解第三方的资质和信誉；3.需要签订详细的商铺租赁合同，明确各方权益和义务。
商铺返租方案在商业地产行业中已经被广泛应用，它不仅能帮助商铺拥有者解决现金流问题，还能减少商铺拥有者和租户的风险，实现互利共赢的局面。
商铺返租营销策划方案
商铺返租营销策划方案一、背景分析随着经济的快速发展和城市的不断扩大，商业地产市场需求逐渐增加。
而在商业地产市场中，商铺返租的模式逐渐受到投资者的青睐。
商铺返租是指商业地产的业主将商铺出租给商户，并在一定的周期内回租，以获取租金收益和资本收益。
商铺返租模式的优势在于可以将资金迅速投入到其他项目中，实现资产的有效配置和流动性的提升。
而对于商铺经营者来说，通过返租可以减少经营风险和压力，提高财务稳定性。
然而，在当前竞争激烈的商业地产市场中，如何吸引投资者选择商铺返租模式，成为一个亟待解决的问题。
因此，本文将围绕商铺返租营销策划方案展开研究，力求提出针对性强、操作性强的方案，以吸引更多的投资者。
二、目标定位1. 与商铺返租相关的投资者：本方案主要面向有投资商铺意愿的投资者，包括企业投资者、个人投资者等。
2. 建立良好的品牌形象：通过本次营销策划，旨在提升商铺返租品牌的知名度和影响力，树立良好的品牌形象。
3. 吸引更多的投资者：通过有效的营销策略，吸引更多的投资者选择商铺返租模式，提高市场份额。
三、营销策略与实施计划1. 市场调研与竞争分析在制定营销策略之前，必须先进行市场调研和竞争分析。
市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，竞争分析可以帮助我们确定主要竞争对手及其优势和劣势。
2. 品牌建设与宣传推广（1）品牌定位：明确商铺返租的核心竞争优势和目标客户群体，建立独特的品牌定位。
（2）品牌命名与标志设计：根据品牌定位，设计一个具有特色的品牌名称和标志，以便于消费者识别和记忆。
（3）宣传推广渠道选择：结合目标客户群体，选择合适的宣传渠道，包括线上宣传渠道（例如社交媒体、网络广告等）和线下宣传渠道（例如展会、路演等）。
（4）宣传推广活动策划：根据目标客户群体和宣传渠道的特点，策划一系列有吸引力、具有互动性的宣传推广活动，如线上线下营销活动、品牌合作活动等。
3. 线上线下推广渠道的整合（1）线上推广渠道：通过社交媒体、网络广告等线上渠道，进行品牌推广、产品展示和优惠信息发布，拉动网上潜在用户的关注度和购买欲望。
商铺返租销售方案1.14
商铺返租销售方案1.14第一篇：商铺返租销售方案1.14商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。
方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。
二．推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。
用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。
3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三．详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。
商铺返租方案
商铺返租方案在商业地产领域中，商铺返租已成为越来越普遍的一种商业模式。
商铺返租方案，是指商家租赁商铺后，将商铺出租给其他商家，从中获得利润的一种方式。
随着商业地产市场、商业运作和租赁模式的不断发展，商铺返租方案也不断得到完善和提高。
商铺返租的优势商铺返租的优势在于可以让商家充分利用商铺资源，创造更大的商业价值。
由于商家自身并不一定拥有足够的经营能力，通过商铺返租，可以让专业的商家在自己的商铺上运作，在原有经营基础上，增加更多的经营内容和服务，从而大幅提升商业效益。
另外，商铺返租的投资回报率相对较高，与同类商业地产投资相比，风险相对较小。
商铺返租通常以长租形式出租，收益稳定可靠，同时也具备一定的资产保值增值特性。
商铺返租的规划建议商铺返租的成功需要进行周全的规划和合理的策略安排。
以下为商铺返租的规划建议：1. 合理选址商铺返租的成功与否，关键在于选址是否合理。
选址时，需要综合考虑区域经济特征、消费者群体状况、交通状况等因素，选取符合商业运作需求的地点。
2. 精准定位商铺返租的经营模式，需要有明确的品牌定位和市场定位。
一定要了解目标客户的市场需求和心理需求，根据市场反应，不断进行调整和补充。
3. 租赁形式商铺返租的租赁形式，需要根据地区市场情况和企业经营需求不断创新和调整。
可以采用分时段付款、租售并举等多种租赁形式，以更好地满足商家的租赁需求。
4. 经营模式商铺返租的经营模式需要结合当地的市场情况，综合考虑品牌定位、消费者需求等多个现实因素，进行灵活调整。
商家需要不断创新服务内容，竞争力与品牌实力共同提高，才能提升商业价值。
5. 管理与运维商铺返租还需要进行专业的管理与运维。
商业项目的管理和运维，包括商铺出租、租赁期管理和更换等环节，都需要有专业人员进行管理和维护，保证项目经营的稳定性和可持续发展。
结语商铺返租方案在商业地产领域中具有广泛应用和良好前景，但是商家需要全面了解市场环境和服从市场需求，通过周全的规划和经营，为企业创造更多的商业价值和市场营销效益。
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销售方式： 独立产权铺位，虚拟回报返租 销售定位：独立产权街铺+带租约的独立产权街铺=坐享财富人生
返租需要处理的难点：
1、商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给营运管理公司（策略： 开发商自己可以另外的法人成立营运管理公司或雇请有实力的营运管理公司以规避开发商的风 险）,由营运管理公司统一负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年7.5% 的回报率向业主返还一定金额，3年期满后退出。 开发商作为物业开发者，它既是三者（开发商、运营管理公司、业主）之间的组织者，又是 协调者，因此从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。 总结： 与投资者签订返租协议的是商业经营管理公司。也就是说，以后在返租过程中一旦出现问题 都与开发商没有任何关系，销售人员亦需要在统一说辞时严格把守口径“由第三方，既商管公 司返租”不是开发商返租。 建议： 下策：麒麟地产另成立营运管理公司， 上策：聘请外地有实力的商业运营管理公司或成立和开发商没有任何关系的商管公司； 目的：规避开发商风险
目前最急迫，急需讨论解决的重大问题
1、分拆面积、产品划定、公摊比例确定； 2、公摊面积过大，市场销售抗性的处理结果； 3、G负1F面积划定及具体销售方式确定 4、返租主体的管理公司相关人员要进入实质工作；
5、返租折减方式确定、各项法律文本确定；
6、工程的施工进度确定；
小结：项目当前已经进入“产品”到“货币”惊险一跳的前夜，实现本案的 “深度策划，完美执行”，后期我们的工作强度非常大。甲方应当缩短、加快决策 程序，有效组织相关部门，群策群力，全力推进项目基础工作进程。
备选方案2：W上盖6、7、8、9、10栋按柱距1-2层全部分割，其中预留2栋整体销售，1F 不返租，但须签订开业保证，2F以上返租，G负1F及11栋1-2层分割成柜台式产权销售，可 做淘宝或集中商业，这样可以引导3-4楼业态，统一返租3年，3年后可以由商管公司与客户 签约经营。 备注：以上两种方案，面积段大小兼顾，在销售执行过程中相互结合运用，利用客户进行相 互间的挤压，做到虚实结合，亦真亦假促进销售，一举打开高层商铺滞销难题。
商业地产返租模式深化 及销售形式剖析
有限公开范围： 1、对 “嘉城商业广场”的有关贵公司主管领导审阅时公开。 2、对“嘉城商业广场”营销智囊团成员公开。
细节决定成败，一个环节出了问题或脱节，将导致全盘皆 输，我们尚有许多工作没做到位，许多事项尚未有效推进，我 们对整个项目的营销负责， “使全盘操作立于不败之地”在 这样的工作原则下，我们实事求是的提出此方案，希望各位领 导耐心、细心审阅！并提出宝贵指导意见！
这样的数据与趋势不得不让我们关注！
1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于 50 以下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣 枯分水岭。 2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压 措施的情况下，中国房地产大周期（18 - 20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地 产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3 月前后结束。
首次开盘货包返租W上盖商业部分操作步奏
1、关系人： 开发商：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司 经营单位：待定中 投资者：购买各商铺的小业主 租赁方：商铺经营者 按揭银行：待定 2、操作步骤： （1）开发商将“嘉城商业广场”全权委托给××公司经营管理，具租赁权。双方签：委托 协议。 （2）开发商将“嘉城商业广场”细分成各小独立产权单位，销售给各小业主。双方签： 房产买卖合同。 （3）小业主和按揭银行签贷款协议。 （4）小业主在与开发商签订买卖合同时，同时与经营单位签订租赁合同（3年）和一次 性返3年租金的补充协议。 （5）经营单位把商铺租赁给经营者经营，双方签：租赁合同。 （6）1~3年内，由小业主向按揭银行交纳月供。 （7）3年期满，视情况决定是否由经营方继续经营。
本案商铺购买模式
1、购买“嘉城商业广场”带租约的独立产权商铺，先签订《商品房购销合同》及《补充协 议》，获得项目商铺的独立产权。 2、同时附带签定3年《委托经营租赁合同》及《承诺书》，3年内由“XXX商管公司”进行经 营管理，确保3年稳固收益。 3、商管公司在签订《委托经营租赁合同》时向购买人支付3年的租金由购买人或出具收讫证明， 开发商在收到收讫证明时在首付款中予以冲抵； 4、开发商在签署《商品房购销合同》前和XXX商管公司签订《委托经营合同》，同时和购买 商铺的投资者签订《担保合同》 小结： 为了资金回收，全部采用独立产权销售，租赁则为辅助，租赁是为了满足产权销售 给投资客户，经营的需要，因投资户大多不是经营户，而招租、租赁的要求就不严格。但其对 销售有具有促进作用，所以销售前、中、后的招商及管理就至为关键，是产权式销售模式的重 中之中。
3、产权式商业运作关系简图：
开发商 委 经营公司
商铺租赁
小业主
办理按揭 交月供 按揭银行
五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的，同时又相互关联的角色。
W上盖推售产品定位
根据现实情况，对本案的推案策略，拟定两套方案：
备选方案1：W上盖7、8、9、10栋按柱距1-3楼全部分割，6栋1-2F分割成独立商铺、11栋 1-2层、G负1F分割成柜台式产权， 销售时加大楼层差价格。1F和2F返租区别对待，这样可 以带动二层以上独立临街店面的去化。
3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年） 注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。
图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值
注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值
结论
从外汇占款和其它经济指标综合来看，看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地 产的牛尾行情；看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀。
2、返租需要处理的难点：
（1）两个基本点 开发商与营运管理公司的租约与开发商与小业主承包经营协议在时间上要具备一致性。 购买嘉城商业广场商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与开 发商签订与租期相一致的承包经营协议，而开发商则是通过与营运管理公司的租赁协议来 保证小业主的租期收益。
（2）两个关系 A 、发展商与小业主的承包经营关系 B、营运管理公司与发展商的承租方与出租方的关系 小结： 要做到解决销售和经营的矛盾，本案只有采取商业内街独立产权街铺的分割销售方式， 做到每铺都是独立街铺的形式。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。只有在 前期合理回避相应的风险，才能做到无论是开发商的开发获利，还是小业主的投资收益， 才能都得到更有效的保障。