售后返租统一管理模式
谈产权式商业物业售后返租模式
谈产权式商业物业售后返租模式谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29浏览量：mall返租模式必将退出历史的舞台再谈产权式商业物业的售后返租模式笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。
虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。
笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。
因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。
一、案例情况A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。
其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
售后返租运营管理方案
售后返租运营管理方案1. 引言售后返租是一种商业模式，主要是指在消费者购买产品后，厂商或相关机构回购这些产品，并对其进行维护、管理和再次销售。
售后返租不仅可以提供消费者更好的购买保障和售后服务，还可以帮助厂商延长产品生命周期、提升品牌形象，并获得更多的经济效益。
本文档将介绍一种售后返租运营管理方案，旨在帮助企业有效管理售后返租业务，提高运营效率和客户满意度。
2. 售后返租流程售后返租的流程包括产品回购、维护管理和再次销售。
具体流程如下：2.1 产品回购1.客户联系企业表达回购意愿，并提供产品相关信息；2.企业根据产品信息和市场评估，对回购价值进行评估；3.企业与客户协商回购价格和条件，并签署回购协议；4.安排物流人员上门回收产品；5.对产品进行验收和评估，确认回购价值；6.支付客户回购款项。
2.2 维护管理1.对回购的产品进行全面检测，确保其质量和完整性；2.进行必要的维修和保养，确保产品性能和可靠性；3.对产品进行清洁和消毒，保证卫生安全；4.对产品进行分类、编号和存储，建立良好的档案管理系统；5.对产品进行定期检测和维护，及时发现和解决问题；6.监督员工遵守操作规程和相关法律法规。
2.3 再次销售1.对维护管理后的产品进行全面检测和评估，确认可再次销售；2.根据市场需求和产品特性，确定销售价格和渠道；3.编制产品宣传材料和销售计划；4.进行产品展示和宣传，吸引潜在客户；5.接受客户订单，并安排产品交付；6.根据销售情况和客户反馈，不断优化销售策略。
3. 售后返租运营管理方案为了提高售后返租业务的效率和客户满意度，我们提出以下售后返租运营管理方案：3.1 建立领导机构和团队建立售后返租业务的领导机构，负责统筹规划、决策和监督。
同时，组建专业团队，包括回购评估员、维护技术员、销售人员等，负责各个环节的具体工作。
3.2 制定标准化操作规程制定标准化的操作规程，明确每个环节的具体步骤、责任人和时间要求。
酒店售后返租方案
酒店售后返租方案
关于XXX售后返租方案的情况汇报
房开公司现阶段接触一家售后返租酒店运营商，针对构建项目售后返租产品体系进行了多轮磋商和谈判，最后达成如下初步框架和方案：
1.酒店运营方负责酒店的品牌和产品运营，负责按季度向房屋产权方（房屋出售后为买受人，出售前为房开公司）支付租金，物业费、采暖费及制冷费由酒店方承担，装修费用由酒店方承担，硬装标准大概在1000元/平米，甲方为酒店方与房屋买受人之间的租赁合同提供担保。
2.酒店方所租赁房屋在没有出售前，房开公司作为出租者身份收取租金，出售后房开公司自动转为第三方担保者，租赁关系由酒店方和买受人确立。
3.酒店运营方租赁位置为B座20-22层，提出租金标准为1.48元/天/平，前3年不变，第4年开始每年递增5%，租赁周期为10年，每5年一签合同，10年平均租金为1.709元/天/平；房开公司将该区域投资产品按照精装修标准出售，每平米售价在清水交付售价基础上增加1000元，则20-22层精装均价为元/平（清水均价为元/平），房屋实现销售后房开公司将精装
修价款补贴到客户租金中，则10年平均租金为1.97元/天/平，年投资回报率为6.48%。
4.酒店方请求房开公司给予1年免租期，提供牌匾位置、停车位和需要面积的酒店接待大堂。
以上情况，请领导批示！。
售后返租方案
售后返租方案1. 引言售后返租是一种常见的商业模式，它为企业提供了资金回笼的一种方式。
售后返租方案指的是在购买产品后，将产品出售给金融机构，然后租回使用。
这种模式可以帮助企业快速获得资金，提高现金流，同时继续使用产品。
本文将介绍售后返租方案的具体流程、优势和注意事项。
2. 售后返租流程售后返租的流程可以分为以下几个步骤：2.1 选择金融机构首先，企业需要选择一个可靠的金融机构进行合作。
这个金融机构需要有稳定的资金来源，能够提供合适的返租方案，并且能够满足企业的需求。
2.2 确定产品价值企业需要确定产品的价值，这可以通过评估产品的品牌、质量和市场需求等因素来确定。
产品的价值决定了返租的金额和费率。
2.3 签订合同企业和金融机构需要签订售后返租合同。
合同中需要明确双方的权益和责任，包括产品的使用期限、租金支付方式和返租金额等。
2.4 出售产品企业将产品出售给金融机构，通常是以折价的方式进行。
出售后，企业可以立即获得资金，用于其他经营活动。
2.5 租回产品企业租回产品并继续使用，通常租期较长，可以根据企业的需求进行调整。
租金支付方式可以根据合同约定，可以是月付、季付或年付等。
2.6 归还产品或续租租期结束后，企业可以选择归还产品或者续租。
如果选择续租，可以与金融机构进行谈判，协商新的合同条款。
3. 售后返租的优势售后返租方案具有以下几个优势：3.1 资金回笼售后返租可以帮助企业快速获得资金，解决资金困难的问题。
企业不需要等待产品的销售收入，可以立即获得资金，用于其他经营活动。
3.2 灵活性售后返租的租期和租金支付方式可以根据企业的需求进行调整，使企业能够更加灵活地管理资金。
这对于一些季节性经营的企业尤为重要。
3.3 降低风险售后返租可以帮助企业降低风险。
如果产品在市场上销售不佳，企业可以通过售后返租将产品转化为资金，避免库存积压和滞销的风险。
3.4 维护品牌形象售后返租可以让企业继续使用产品，保持品牌形象和市场存在感。
售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
商业地产的售后返租问题
商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。
XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
产权式商业物业的售后返租模式
产权式商业物业的售后返租模式产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。
产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。
一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。
该大楼占地面积7172平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。
其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。
12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。
裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。
其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。
目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。
地下2层至地上5层为某国内著名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7％左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
售后返租操作说明
售后返租操作说明售后返租操作说明一、概述售后返租是指在客户购买产品并使用一段时间后，选择将产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用产品的操作流程。
本文档将详细介绍售后返租的操作步骤及相关注意事项。
二、操作流程1.客户咨询1.1 客户联系销售商或租赁公司咨询售后返租事宜；1.2 销售商或租赁公司询问客户所购买产品的详细信息，包括品牌、型号、购买时间等。
2.产品评估2.1 销售商或租赁公司派遣工作人员对客户所购买的产品进行评估；2.2 评估主要包括产品的外观、功能、完整性等方面；2.3 销售商或租赁公司根据评估结果确定产品的返租价格。
3.价格协商3.1 销售商或租赁公司与客户就返租价格进行协商；3.2 协商一致后，双方签订售后返租合同。
4.返租手续4.1 客户将产品返还至销售商或租赁公司指定的地点；4.2 销售商或租赁公司确认产品的完好性和功能正常；4.3 客户办理返租手续，包括填写相关表单、提供联系明、支付返租费用等。
5.返租合同签订5.1 双方按照协商一致的内容，签订正式的返租合同；5.2 合同主要包括返租期限、返租费用、返租期限届满的处理方式等。
6.产品使用6.1 客户使用返租的产品，并按照合同约定支付返租费用；6.2 在返租期限届满前，客户可以选择续租、购买或返还产品。
三、注意事项1.客户在返租前应对产品进行清洁和保养，以保证产品完整无损；2.返租合同一经签署，双方应严格按照协议履行义务；3.客户应按时支付返租费用，逾期将产生相应的违约责任；4.返租期满后，如客户选择购买产品，应支付购买费用；如选择续租，应及时与销售商或租赁公司协商续租事宜；5.返租期限届满前，客户如欲解除合同，应提前通知销售商或租赁公司，并承担相应的费用。
附件：[附件名称] - 文档名称或描述法律名词及注释：1.返租：将已购产品返还销售商或租赁公司，并通过租赁方式继续使用。
2.售后：购买产品后的服务支持和处理事务。
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险
深度解构售后返租、带租约销售等4种经营模式及风险本文从优劣势、适用性、操作方式、风险性4大方面360°解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购4种模式的特性，并为风险规避提供解决方法，有利于为发展商和经营管理者选择合适的“解套”方式提供思路与借鉴。
一、售后返租模式1售后返租优劣势与适用性分析类型1：售后返租类型2：长期售后返租类型3：短期售后返租2.售后返租操作方式A、招商→经营→销售→返租B、招商→销售→返租→经营C、销售→返租→招商→经营D、销售→返租→放任3.售后返租风险A.一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头；B.硬性返还承诺的租金是真正意义的包租，但这种方法考验开发商的资金实力，也给经营带来压力；C.租金收益分成即引入第三方经营，小业主以管理费或租金分成形式享受包租，但如经营不善，小业主可能无法获得租金收益，开发商将面临小业主压力。
4.售后返租风险规避方法A、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；B、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
C、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。
这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
D、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
E、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。
而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。
因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。
具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究
售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范研究引言商业地产作为房地产市场的一个重要组成部分，一直以来都备受关注。
随着经济的不断发展，商业地产的投资和运营模式也在不断创新。
售后返租模式作为商业地产中的一种新型投资运营方式，近年来备受关注。
本文将就售后返租模式在商业地产中的应用及风险防范进行研究分析。
一、售后返租模式的概念售后返租模式是指商业地产投资者在购买完成房地产项目后，将房屋出租给原业主，然后再租回使用，从而获得租金收益的一种模式。
这种模式出现的背景主要有两点：一是商业地产投资者需要更多资金进行其他投资或者用于经营；二是原业主需要资金进行其他投资或者用于生活。
1. 利用闲置资金进行其他投资通过售后返租模式，商业地产投资者可以将原本闲置的资金进行其他投资，获取更多的收益。
这对于资金周转较慢或者需要更多资金进行投资的投资者来说是一种很好的选择。
2. 减少投资者的风险通过售后返租模式，商业地产投资者可以将风险分散到不同的投资项目中，从而减少单一项目所带来的风险。
这对于投资者来说是一种保护措施，有利于稳健经营。
3. 促进商业地产市场的流动性售后返租模式的应用可以促进商业地产市场的流动性，有利于市场的繁荣。
将原业主和商业地产投资者的需求有机结合，有利于市场资源的充分利用。
1. 合同风险在售后返租模式中，合同的签订非常重要。
投资者和原业主需要在合同中明确的规定房屋的使用权和租金支付等相关事宜，避免因合同纠纷而导致的风险。
2. 房产流转风险售后返租模式中存在房产流转的风险。
由于投资者和原业主之间房屋产权的变动需要较长时间，一旦出现财产纠纷或者其他法律纠纷，将会导致房产流转的延迟，进而影响到售后返租模式的正常运作。
3. 市场风险由于市场行情的不稳定性，售后返租模式也存在市场的风险。
如果市场行情发生变化，可能会导致租金等收益出现问题，从而影响到投资者的收益。
四、结论售后返租模式作为商业地产中一种新型的投资运营模式，具有一定的应用前景和风险。
售后返租的法律规定(3篇)
第1篇随着房地产市场的发展，售后返租作为一种新型房地产营销模式，逐渐受到购房者的关注。
售后返租是指开发商在购房者购买房产后，将房产出租给开发商或其他第三方，由开发商或第三方支付购房者一定年限的租金，购房者再将租金支付给开发商或其他第三方。
这种模式在一定程度上解决了开发商的资金回笼问题，同时也为购房者提供了稳定的租金收入。
然而，由于售后返租涉及的法律关系复杂，因此相关的法律规定也较为严格。
以下将对售后返租的法律规定进行详细阐述。
一、售后返租的定义及特征1. 定义售后返租，又称“回购返租”、“售后包租”，是指房地产开发企业将其开发的房屋出售给购房者后，再以租赁的形式将房屋返租给购房者，购房者将租金支付给开发商或其他第三方，开发商或其他第三方再将租金支付给购房者。
2. 特征（1）返租期限：售后返租的期限一般较长，通常为5-10年不等。
（2）租金支付：购房者将租金支付给开发商或其他第三方，开发商或其他第三方再将租金支付给购房者。
（3）租赁对象：售后返租的租赁对象为开发商或其他第三方。
（4）返租费用：购房者需要支付一定的返租费用，包括租金、物业管理费等。
二、售后返租的法律关系1. 开发商与购房者之间的法律关系（1）购房合同：开发商与购房者签订购房合同，明确房屋买卖的相关事宜。
（2）返租合同：开发商与购房者签订返租合同，约定返租期限、租金、物业管理费等事项。
2. 开发商与第三方之间的法律关系（1）租赁合同：开发商与第三方签订租赁合同，明确租赁期限、租金、物业管理费等事项。
（2）返租合同：开发商与第三方签订返租合同，约定返租期限、租金、物业管理费等事项。
3. 购房者与第三方之间的法律关系（1）租金支付：购房者将租金支付给第三方。
（2）物业管理费支付：购房者将物业管理费支付给第三方。
三、售后返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》（1）合同订立：售后返租合同应当符合《合同法》的规定，包括合同主体、合同内容、合同形式等。
售后返租模式介绍
售后返租模式介绍对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行高、风险比股市低、理财相对灵活轻松等特点，成为大多数游散资金的主要投资渠道，而商铺投资又因为其预期收益大于住宅和其他类别产品成为不动产投资首选。
在商铺投资过程中，收益和保障是影响投资的两大基本要素，投资者最关心的是投资的收益有多少，投资的保障有哪些，而售后包租则成为解决这两个难题最有效的手段和措施。
这种方式本来很好的化解了交投双方的障碍，对于商业地产开发融资具有一定的积极意义，但是在一些缺乏规范市场环境、缺少相应监管及法制措施的地区，这种方式反而成了许多没有开发经营能力的开发商的圈线手段，并且由此引发了诸多的债权债务纠纷，形成不良的社会影响。
对此，建设部提出“售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。
三是项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平，无现金流兑付。
四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。
五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
”等警示，并依据《商品房销售管理办法》第十一条的规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”，指出售后包租涉嫌违法。
可见，售后包租这种销售方式已经引起国家主管部门的相当重视。
根据这些提法我们可以看出，主管部门主要针对项目尚未竣工同时又以圈钱为目的的售后包租行为，这种行为与正常的养铺销售可以通过以下特征加以区别：一是投资回报比率的高低商铺投资一般的成本回收周期为12－15年，个别处于城市核心区位、交通条件优越辐射能力强、周边消费力旺盛、规划设计先进、招商运营成功的项目能实现7－10的成本回收周期。
酒店返租管理制度范本
酒店返租管理制度范本第一章总则第一条为了规范酒店返租管理行为，保障酒店返租各方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称酒店返租，是指酒店业主将其拥有的酒店资产租赁给酒店运营商，并由酒店运营商负责运营管理，运营期间，酒店运营商将按照约定向酒店业主支付租金的一种商业合作模式。
第三条本制度适用于我国境内的酒店返租管理活动，包括酒店业主、酒店运营商、酒店员工等各方。
第二章返租管理组织架构第四条酒店返租管理组织架构分为酒店业主委员会、酒店运营商、酒店员工三个层级。
第五条酒店业主委员会负责酒店返租的决策、监督和协调工作，由酒店业主选举产生。
第六条酒店运营商负责酒店的运营管理，包括客房、餐饮、会议、娱乐等业务，按照约定向酒店业主支付租金。
第七条酒店员工负责酒店的日常运营和服务工作，遵守酒店返租管理制度和酒店运营商的规章制度。
第三章返租管理内容第八条酒店返租合同应包括以下内容：（一）酒店业主和酒店运营商的基本信息；（二）酒店资产的描述和范围；（三）租金的金额、支付方式和支付期限；（四）酒店运营管理的范围和标准；（五）合同的变更、解除和终止条件；（六）违约责任和法律纠纷的解决方式；（七）其他双方约定的内容。
第九条酒店运营商应按照合同约定，负责酒店的运营管理，确保酒店服务质量和服务水平。
第十条酒店业主应按照合同约定，向酒店运营商支付租金，并协助酒店运营商进行酒店运营管理。
第十一条酒店员工应遵守酒店返租管理制度和酒店运营商的规章制度，提供优质的服务。
第四章返租管理监督与检查第十二条酒店业主委员会应定期对酒店运营商的运营管理情况进行检查，确保酒店运营管理的质量和水平。
第十三条酒店运营商应建立健全内部管理制度，加强对酒店员工的培训和管理，提高酒店服务质量和服务水平。
第十四条酒店业主委员会和酒店运营商应共同处理酒店返租管理过程中出现的问题，并及时解决。
第五章违约责任与争议解决第十五条违反本制度的，应承担相应的违约责任，给其他方造成损失的，应依法赔偿。
酒店返租管理制度范本
酒店返租管理制度范本第一章总则第一条为规范酒店返租业务管理，保障酒店返租秩序，维护酒店返租市场环境，根据相关法律法规和企业内部规章制度，制定本制度。
第二条本制度适用于酒店返租业务的管理工作。
第三条酒店返租管理应遵循公平、公正、诚信和互惠原则，维护各方合法权益。
第四条酒店返租业务的管理应当符合相关法律法规的规定，严格按照制度执行，做到规范、透明、稳定。
第五条酒店返租管理的工作分工应明确，责任部门应当建立健全相应的管理机构和责任制度。
第二章业务范围第六条酒店返租业务范围包括但不限于酒店客房、餐饮、会议宴会等设施的租赁及管理。
第七条酒店返租合同的签订应当明确双方当事人的权利和义务，责任约定清晰，保障双方合法权益。
第八条酒店返租管理应当对合同履行情况进行定期检查，发现问题及时处理，确保双方权益不受损害。
第九条酒店返租合同的终止应当根据合同约定和相关法律法规执行，不得违法违约。
第三章管理程序第十条酒店返租管理应建立健全财务管理、投诉处理、合同管理等制度和流程。
第十一条酒店返租管理应当建立客户档案，保障客户信息的安全和保密。
第十二条酒店返租管理应当对酒店设施设备进行定期检修和维护，确保设施设备的正常运营。
第十三条酒店返租管理应当注重员工培训和绩效考核，提高员工服务质量和水平。
第四章监督检查第十四条酒店返租管理应当定期进行内部审计和外部评估，确保管理工作的规范性和有效性。
第十五条酒店返租管理应当建立健全投诉处理机制，接受客户和合作伙伴的监督和检查。
第十六条对于酒店返租管理工作中发现的违规违纪行为，应当及时处理并对责任人追究相关责任。
第五章处罚措施第十七条对于违反酒店返租管理制度的行为，应当按照相关规定采取相应的处罚措施，确保管理工作的顺利进行。
第十八条违规行为包括但不限于故意损坏酒店设施设备、违约、违法等行为。
第十九条处罚措施可采取警告、罚款、停止合作、解除合同等方式进行，具体由相关部门按照情况具体情况决定。
返租物业管理方案
返租物业管理方案一、综合介绍返租是指物业所有人委托专业管理公司对自己的物业进行管理和运营，物业公司作为运营者，按照事先达成的协议向物业所有人支付一定比例的租金或利润分成。
返租的好处是让物业所有人和物业管理公司双赢，物业所有人可以获得稳定的租金收益，而物业管理公司可以通过专业的管理手段提高物业价值，从而获取利润。
二、返租物业管理方案的优势1. 专业化管理返租物业管理方案能够吸引专业的物业管理公司，这些公司有丰富的管理经验和专业的管理团队。
他们能够通过标准化的管理流程，提高物业的管理水平，减少物业的损耗和费用，提高经营效益。
2. 降低物业所有人的运营风险物业所有人对物业的运营风险往往很大，一旦物业经营不善，很容易导致大笔损失。
而通过返租物业管理方案，物业所有人可以将经营风险转嫁给专业管理公司，自己可以获得固定的租金收益，不再需要过多的关注物业的运营和管理。
3. 提高物业价值专业的物业管理公司可以通过提供更加高品质的服务来提高物业的价值，从而提高物业的租金水平，同时也可以提高物业的市场价值。
4. 稳定的租金收益对于物业所有人来说，通过返租物业管理方案，可以获得固定的租金收益，不用再为物业的管理费用和运营风险担忧，能够较轻松地获得稳定的收益。
5. 减轻物业所有人的经营负担大多数物业所有人并不具备专业的物业管理经验，自己经营物业不仅需要花费大量的时间和精力，而且很容易面临各种经营风险。
通过返租物业管理方案，物业所有人可以将物业的经营和管理工作交给专业的管理公司，自己能够更加专注于自己的主营业务。
6. 提高物业的管理水平专业的物业管理公司可以通过引进现代化的管理工具和方式，提高物业的管理水平，提高物业的服务品质和运营效率，从而提高物业的竞争力和吸引力。
三、返租物业管理方案的执行步骤1. 确定合作方选择合适的返租合作方对于返租物业管理方案的执行至关重要。
物业所有人需要在选择管理公司时，充分考察公司的资质和实力，并且结合自己的物业特点和需求，选择与之合作的专业管理公司。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
售后返租统一管理模式
投资者的投资店铺心理都是为了保值升值赢取利润空间，所以商城可以采取售后返租的方式，既能加快店铺的销售和出租又能统一进行管理，有利以商城的增值，在管理过程中我们可以对出租用户进行整体统一管理、统一收银、统一促销。
操作方式：
1、将现有的店铺以销售方式进行销售签订返租3-5年协议。
2、所有的店铺都可以进行出租签订统一管理、统一收银、统
一促销。
（根据房屋法规出租也可以买卖）
3、统一管理：营运管理过程中让消费者感觉商城是个整体，
可以实行商城会员卡，推动商城的商品销售，与商家签订
会员卡协议，每月按实际销售额收取商户会员卡3%推广费
用。
4、统一收银：设置中央收银系统，一次性收取商户5000元系
统费用，每月1%的系统维护费，这样也便于商户减少设备
投入、人员投入有利以双方的管理。
5、统一促销：在中央收银系统前提下，商城为商户提供统一
促销方案，每次做促销提前通知商家做好促销商品的筹备
工作，收取每家300—500的海报费用（根据商家促销商品
数每支商品50-100）
本方案可商议其有很大的操作空间，如同意届时将制作完整的手册，能在短期内提高商城运作知名度及人气。
如不采用统一收银可采用充值卡方式由消费者在一定的时间内在各个商户店铺消费累积一定金额（金额另定）动员商户（商铺签约）加盟充值卡活动来，充值卡有利以政府机构、团体、企业的奖金过节费的发放及集团购买，此方式有益于提高商户的销售和提高商城的人气。
具体方法为：
加盟商户认可本充值卡在其商铺消费，并同意商城按照消费金额提取3%的会员费后将其余货款转至其帐户。
消费者每月购买1000元可参加每月(或三个月)的会员消费分红；例：
本月消费会员1000人金额平均每人500元合计500万元。
2%金额为10万元：
其中有100人是达到月消费1000元，将10万元让这100人平均分配，即每人可得1000元
其目的：
让消费者感觉到在消费的同时还可得利，其可在极短的时间内提高商户的销售额，商城的人气值相应得到提高，可到到真正的三赢。