王志纲工作室——狮子湖策划全案
王志纲石象湖国际度假城战略策划报告
• 面向全世界打造的，以休闲为 主题的地产项目，必须要具备 世界级的资源条件；
• 功能设置上，有很强的自我完 善功能，浓郁的生活氛围，以 第二居所为主，最后形成休闲 新城的发展模式。
产生区域 特色资源区域
市场构成 以全球游客为主
功能定位 居住构成
休闲、度假 第二居所为主
发展思路 依托自然资源带动
代表项目
世界休闲地产风起云涌 世界休闲地产步入成熟 世界休闲地产三种形态
1、世界休闲地产风起云涌
• 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世 界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善 着。
• 据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休 闲将成为人类生活的重要组成部分。
– 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济 活动，其就业人数为全部劳动力的50%；
居住构成
第一、第二居所的度假为主
发展思路
依托规模化的度假设施
代表项目
美国棕榈泉 美国隐居谷
（3.3）区域性休闲地产
• 面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目； • 这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自
己打造出特色的资源出来。 • 一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。
产生区域 市场构成 功能定位 居住构成 发展思路
– 中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到 来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩 张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染， 追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；
– 同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐 渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；
百日飞跃----王志纲工作室战略规划
思八达企业发展（上海）有限公司———————————————☆———————————————思总行【2011】0019号百日飞跃行动二0一一年八月三日目录 (2)关于战略升级“百日飞跃行动”的紧急指令 (3)行动前提 (3)行动概要 (3)具体工作要求 (3)附件一：思八达战略手册 (5)附件二：“一个核心、两个必须、三个原则”策略 (26)附件三：关于财务、人资和行政后勤工作升级的紧急指令..第27页附件四：关于业务工作升级的紧急指令 (28)附件五：关于总部及省级公司对地级公司的特别通知 (29)附件六：关于对未开发省份管理的特别通知 (30)附件七：关于公司组织架构变更的通知 (31)附件八：关于企业文化活动调整的通知 (32)关于战略升级“百日飞跃行动”的紧急指令总部各中心、各省地级公司：为配合下半年度的战略升级，特开展本次“百日飞跃行动”。
一、行动前提（一）、王志纲工作室对我们思八达的战略定位。
具体战略手册见附件一。
（二）、总裁宁静远先生在半年会上提出“一个核心、两个必须、三个原则”的战略升级方向。
具体内容见附件二。
二、行动概要（一）、时间:2011年8月3日——2011年11月11日。
（二）、对各省、地级公司的要求：必须在规定时间内完成本次行动全部指令，否则立即取消其与总部的合作资格。
（三）、对总部的要求为确保本次“百日飞跃行动”圆满完成，总部成立两个工作组。
其中宁静远总裁带领一个工作组，主抓各分公司的业务升级和组织架构完善的督导服务工作；范秀花副总裁带领另外一个工作组，主抓各分公司的行政后勤升级的督导服务工作。
其它副总裁、董事协助两个工作组的工作推进，总部各中心负责各分公司相应部门或人员的督导服务工作。
三、具体工作要求遵循以上方针政策，公司将对行政后勤、业务及组织架构三大板块进行升级。
总部将对各省、地级公司进行指导工作，并安排总部人员陆续地对省公司进行实地督查。
（一）、行政后勤方面关于财务、人资和行政后勤工作升级的紧急指令，具体见附件三。
成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告
青城湖国际运动新市镇总体策划报告王志纲工作室2008年7月目录第一部分态势篇------------------------------------------------------------------------------------------------ 1一、大成都走势 (1)二、聚焦青城湖 (5)三、结论 (7)第二部分定位篇------------------------------------------------------------------------------------------------ 9一、理念创新 (9)二、战略定位 (9)三、形象定位 (10)四、功能定位 (10)五、市场定位 (11)六、产品定位 (13)第三部分构建篇----------------------------------------------------------------------------------------------- 16一、基地现状 (16)二、总体构建 (16)三、中心区 (18)四、北部片区 (27)五、中部片区 (31)六、南部片区 (33)第四部分开发篇----------------------------------------------------------------------------------------------- 36一、开发策略 (36)二、开发分期 (37)附件1：项目技术指标建议 ----------------------------------------------------------------------------------- 39附件2：高尔夫市场分析 -------------------------------------------------------------------------------------- 40附件3：商业地产市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------- 52附件4：酒店市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------- 65附件5：运动休闲市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------- 75附件6：地震效应专题分析（宏观面及房地产）------------------------------------------------------- 83第一部分态势篇欲策划本案，必先跳出项目，从大成都、中国乃至世界的战略高度重新发现青城湖的价值。
王志纲工作室策划案理论推索和工作流程及模块
王志刚工作室策划案理论推索----------之剑法流程全图目录思维树状图·市场调研资料收集和访谈模块· SWOT分析·项目机遇与特有优势资源梳理·项目资源因子分析及项目细分市场选择表·项目定位·中国城市房地产阶段论·目标市场模型·开发模式选择·开发方案选择·主题概念操作模·开发推广模型·以奥园为例的最终产品的生产模型·企业战略选择·国内外零售业各种模式一、思维树状图二、市场调研资料收集和访谈模块项目调查内容调查方式调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色；资料收集网站：当地人民政府、统计局、中经网。
《城市统计年鉴》、近两年社会经济统计公对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；主要发展计划："十五"发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；报况判断城市经济发展走势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境。
城市规划建设情况城市发展现状：总体功能和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；资料收集访谈《市志》，《市城建志》，《城市建设年鉴》，《房地产年鉴》城市规划局、国土局权威人士重大市政建设项目现场考察详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、分析主要建设项目对项目的影响。
房地产业发展概况近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集访谈踩盘调查《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版主要片区代表性房地产项目调查了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈企业简介、刊物企业主要管理人士了解企业资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施资料收集访谈现场踏勘项目资料企业访谈了解项目资源条件三、SWOT分析四、项目机遇与特有优势资源梳理五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表六、项目定位1、定位坐标系2、定位雷达图七、中国城市房地产阶段论八、目标市场模型包括模式锁定的特定目标市场群。
王志纲承德项目总体策划方案
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王志纲承德项目总体策划方案
•P.2
中国帝王避暑度假地
——清朝皇帝休闲和处理政务的地方
1703年，燕山丛中，紫塞城外，滦河中段，出现了一座闻名遐迩的 名庄：承德避暑山庄。这是清代皇帝避暑和处理政务的场所，皇 帝在这里批阅奏章，组织围猎，考录官吏，接见宗教领袖、外国 使节等。此时，北京是全国的政治中心，而这里俨然已成为北京 城外的第二个政治中心。
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王志纲承德项目总体策划方案
在北京世界城市崛起过程中， 承德有什么样的机会？
n 对世界城市的研究中发现：
– 在一个世界城市崛起过程中，为了满足城市高端人才和高收入人 群的需要，在其周边会形成一些高尔夫球场、健康疗养、文化表 演、娱乐购物为特色的高端文化休闲区。随着这些休闲设施的不 断丰富、完善和成熟，逐渐形成以国际会议、交际、交流和办公 等高端商务活动为特征的休闲商务集聚区。
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•战略重点：“一核、两带、四大增长极”： •一核——国际旅游城市核心区。包括双桥区、 滦区、营子区、高新区及承德县。 •两带——即沿首都经济带和沿辽蒙经济带。 •四大增长极——国际休闲旅游基地、国家钒钛 源利用产业基地、首都绿色有机农产品生产加工 基地、京北清洁能源基地。
王志纲承德项目总体策划方案
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王志纲承德项目总体策划方案
•P.11
二、世界城市下的承德机遇
n 2010年，北京正式提出建设世界城市的战略目标，这 意味北京必然会集聚大量全球跨国公司总部和金融机 构，吸引全球科技研发企业和国际高端人才，这为承 德建设国际旅游城市提供巨大的潜力市场。
– 根据河北《环京津休闲旅游产业带发展规划》，提出打造四大休 闲城市，包括滨海度假城市秦皇岛、商务休闲城市廊坊、文化休 闲城市保定，皇家度假城市承德。
复合地产、产业地产规划策划案例
– 一州：以冀州为中心，以历史文化展示、体验 功能为主导的历史文化旅游区。
冀州古城
滏阳河城
中国首座湖滨度假城市
艺术街区 九州博物馆
文化主题酒店
古九州商业街
历史文化主题公园
居住中心 商业中心 教育中心 文化中心 商贸中心
衡水提出的“工业强市”的发展模式是否 能够真正实现增加城市经济能量，扩大城 市产业发展规模、改善城市形象的作用， 从而达到提升城市综合竞争能力的目的呢？
– 欲回答这个问题，必须审视国内工业发展的趋势。
大家知道，今天中国的工业发展已经进入 到重化工的发展阶段，全国铺天盖地的进 行大港口的建设，大连、曹妃甸、黄岛、 大洋山……，临港工业成为今天中国工业 发展的主旋律
2007年：
北京人均GDP超过7000美元 天津人均GDP超过5000美元 石家庄人均GDP为3500美元 河北人均GDP超过2600美元
这意味着在京津世界城市已全面进入 休闲度假需求的井喷期，京津世界城 市已步入“休闲时代” 。
北京休闲度假需求旺盛
据北京市旅游局资料，每年出京旅游人数超 过3000万人次。
大衡水计划
打造中国首座湖滨休闲度假城市
王志纲工作室
序言
人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉 德•凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种 重要特征”。
休闲正成为越来越强大的生产力。纵观全球，休闲 业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅 游业确定为国家的第二大产业来发展。
休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。中国也不例 外，并已经进入休闲度假时代。
– 城市客厅是城市文化精神或追求的浓缩，应该表现城市对于 文化价值的特色化思考，为客人提供独特的文化体验载体。
广东狮子湖旅游度假区策划方案提要
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1、地中海会议休闲中心
项目
占地(亩) 建筑(㎡)
阿拉伯会议酒店
50
40000
埃及
地中海
狮子像
爱琴海度假酒店
75
40000
商务会馆
地 地中海湖
中
爱琴海
海
度假酒店
商
威尼斯 运河水街
喷
原有别墅区 威尼斯运河水街
15
地中海商务会馆 510
地中海水域
翡
861
翠 原有建筑内容
137
5000 102000
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4、国际游艇人居板块
国际游艇人居板块是以国际先进的游艇社区为参照， 开创珠三角全新高端生活方式的住宅系列产品。
以生态滨水景观和高尔夫、游艇的生活方式为特色， 它将服务于珠三角和海内外的高端政务团体、商务企 业、以及有度假养生需求的家庭等高端细分市场，形 成珠三角的一个上流阶层聚居地和生活圈，营造高品 位的人文景观氛围和先进生活方式。
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9
第二部分、项目定位
一、总体定位 二、功能定位
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一、总体定位
湖城明珠 水上天堂
以清远湖城战略为依托，以高端会议休闲为支柱，以 高端运动与养生保健为支撑，打造泛珠三角时代广东 政务商务的新客厅，南国休闲的水上天堂。
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定位支撑：
以水为核心的主题会议度假休闲中心 以丹霞地貌为特色的一流高尔夫球场 以主题化温泉为基础的养生保健载体 以滨水休闲和居住为特色的高端社区
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4
发展理念
狮子湖目标和使命：
打造南中国的休闲高地 成为泛珠三角的超级客厅 开创全新的国际化生活方式
在智纲智库（王志纲工作室）工作是种怎样的体验？
在智纲智库（王志纲工作室）工作是种怎样的体验？编者按：在进入策划行业以前，笔者对这一行有很多幻想：要面对形形色色的甲方，每天要想好多创意，写很新很潮的方案，策划各式各样的活动，走在社会前沿，时刻为新鲜事物所充斥，总之是个永葆青春的行当。
如今来到智纲智库（王志纲工作室）广州战略策划中心工作一年了，笔者发现要成为一位合格的策划师，远不止这些。
这座外人看来颇为传奇的战略思想库里到底是怎样一番光景？怎样才能成为一位称职的战略咨询策划师？笔者从王门弟子一年生的视角来回答这道题。
有血有肉，有人情味。
◆◇◆今年二月份时我第一次参加了年会，第一次接受王老师和各中心领导对我们这些新员工的培训。
最感人的地方在于，各位大佬都是毫无保留地传授绝学，衷心希望员工得到成长，就算有一天你们会从工作室毕业，但是在这里的时候，你们就是工作室的人。
这样的大爱，最终把我们工作室的中国特色顾问咨询之路延展到世界每个角落。
短期看来员工学成离开好像会“饿瘪师傅”，实则影响范围巨广。
每每念及这份人情味，总会激励我努力在工作中创造自己的价值。
进入社会之后，相处时间最长的已经不是我的家人，而是同事们。
在工作中明显体会到，每个同事都有自己的专业，只有各自发挥自己的专长，各显神通，才能组建出无懈可击的战略特攻队。
这一年来，和小伙伴们一起出差、一起加班，有欢笑，有争执，相互学习，共同成长，凝结出有血有肉的革命友谊。
2017年智纲智库（王志纲工作室）深圳年会合影是地狱，也是天堂。
◆◇◆在工作室，干着下地狱的活，却同时获得最高的尊重。
这里的人，都有“受虐”倾向：在上山下乡的调研中劳其筋骨，在写方案不断修改不断创新中苦其心志。
在平时的工作中，领导尽可能地引导我们，给了我们充足的试错空间和时间，折腾的过程痛苦却难得。
经受住这些磨砺，以后就能轻松地见招拆招。
与此同时我们也严格要求自己，你对自己严格，客户才会对你宽容。
每当在项目汇报后从政府或企业方听到对王志纲工作室的认可，感觉就像是从地狱到了天堂，之前的辛苦都是值得的。
【项目管理】万达杭州项目测算王志纲工作室
【项目管理】万达杭州项目测算王志纲工作室万达杭州项目测算王志纲工作室战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。
余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利和人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。
某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。
对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。
应构建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参和的市场化开发道路。
通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。
某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期能够休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游度假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目录第一部分态势分析 (1)一、海洋时代，杭州崛起 (1)二、发现余杭 (6)三、聚焦杭州湾 (23)第二部分总体定位 (32)一、战略定位 (32)二、形象定位 (38)三、产业定位 (45)四、市场定位 (47)第三部分新城构建 (53)一、某旅游度假区功能分区 (53)二、某旅游度假区开发的引擎 (54)三、某旅游度假区规划建议 (74)第四部分开发策略 (88)一、开发模式 (88)二、土地开发策略 (100)三、开发分期 (103)四、招商策略 (106)第五部分营销突破 (109)一、为什么要办海博会 (109)二、如何举办海博会 (115)附件一：某旅游度假区引擎性项目可行性研究 (120)附件二：某旅游度假区在十一五期间的操作建议 (133)附件三：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会方案 (137)附件四：某旅游度假区重点招商项目列表 (142)附件五：某旅游度假区推荐定向招商企业、机构列表 (151)第一部分态势分析欲策划杭州湾，必先跳出杭州湾，从全球化浪潮下海洋经济发展态势和大杭州走势的战略高度重新审视杭州湾。
王志纲工作室首席策划师王志纲正在演讲
王志纲工作室首席策划师王志纲正在演讲。
演讲题目：地产困惑与解决方略由南方日报报业集团举办的《中国地产领袖年度峰会——2004中国地产分水岭高峰论坛》于3月26日―28日在广州广东大厦隆重举行。
论坛嘉宾将围绕地产话题畅所欲言，交流碰撞，探讨中国房地产战略发展方向。
以下是嘉宾王志纲的演讲实录：王志纲：现在我发现，中国的房地产已经到了乱花渐迷人眼的时候了。
现在已经91年、92年启动到现在是12、12年的时间，经过了几个的过程，第一个过程叫炒家的时代，91、92年到93年国家的宏观调控是一个标志，所有的人都在想进入房地产，这时培育了中国最早的一批房地产商，特别是一些人到海南进行投机拿到钱去到上海、北京，现在在中国的房地产界获得了话语权，而且是颇出风头的房地产商们。
中国房地产还有一个启蒙阶段，也是一个全民地产的阶段，是极其不正常的，但是也为中国后来的房地产走向正规和专业，积蓄了力量，培育了一批人马。
第二个阶段，93年到97年，基本上是一个调整的阶段，这个时候在整个中国，特别是除广东以外的整个中国的广大地区，基本上谈不上正规的房地产。
我记得那个时候我们做过一个统计，广州当时的房地产，民间的购买力是60%，深圳是70%，那么一个地区，它的市场结构，个人购买占的比重越大，说明市场化的程度越高，个人购买占的比重越小，说明市场化的程度越低。
98年为例，这个时候的北京尽管是一枝独秀，形势很好，出现了一批房地产界的大腕和企业，但是我开了一个玩笑，我说无非是建筑公司假冒化，不是严格意义上的房地产开发商，只是象建筑公司盖房子，最后批发买给集团。
这时北京的房地产市场，98到02年是非常好做的，任何人只要拿到地会盖房子，只要明白部长、厅长、科长、司机住什么房子就可以了，这时培育了北京最早一批看起来很美很雄壮但是实际上弱不经风的一批发展商。
这是一个非常有趣的过程，南边以广东为代表的已经非常市场化了，但是北边以北京为代表的还在走批发的道路，两个市场绝对不一样，广东由于过早的市场化，所以在房地产的规划、设计、园林甚至一直到营销，最后到物业管理，都是走在中国的前列，这并不是广东人聪明，而是市场经济所使然。
策划1
走进财智时代
王志纲工作室的理论和实践
2000年10月
关于我们
一个植根并成长于中国本土的策划咨询机构，始 终立于社会变革的潮头，冲浪于市场经济的海洋，目 睹了无数企业的兴衰，接触并操作了大量的企业项目 案例。每天，当我们面对转型期中国企业所提出的种 种难题和挑战时，困难不在于找出问题的症结和设计 解决的方案，而在于不断地寻找突破，创新和超越。
王志纲在碧桂园策划会议上
我们的理论探索
王志纲工作室作为专业的策划机构，不仅 致力于策划实践的努力，更注重策划理论探索 和商业思想的建设。
我们的理念
引领市场潮流， 享受冲浪乐趣。
我们的目标定位是
创新天地，整合平台。 构筑中国特色的商业思响较大。正版加 盗版发行近百万。本书传播了策划思想，展示了策划的 巨大魅力，使大量的知识分子投入到火热的策划行业中。 对中国的策划业起到了推动作用。
象
传播专业的策划知识，为企业培养得力的策划人员
我们的策划观
作为一个为企业提出的挑战性问题，提供解决方案的策略机构，我们认为必 须具备：预见力 创新力 整合力
预见是策划之源泉；
创新是策划之灵魂； 整合是策划之血脉。
预见源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与创新就成为无源之水， 无本之木。
创新创造差异化，使我们的产品、技术、品牌、制度、理念、战略具备唯 一性、排它性和权威性；从而能够超越克隆、超越常规、超越行业、超越有形。 整合是在财智时代实施创新的一种重要手段。跳出行业、专业的视野分析 问题。跨越行业、专业的界限整合资源。
代表贵州最高水平的“贵州龙”食府
11、顺德碧桂园
策划前： 93年碧桂园是远离广州在顺德的一个超级烂尾楼盘。1200亩地 在盖了几十栋农民别墅后死火了。当时的建筑商项目经理仍属“打 工皇帝”的老板束手无策，找到刚从新华社下海的王志纲，初衷是 帮忙宣传一下。当时并无策划一说。王志纲从此开始策划生涯。从 头到尾跟了两年多。也是唯一一个亲自操作，亲历亲为的项目。 策划内容： 在敏锐地把握到中国地产市场正处于炒家市场到用家市场转化 前夜，这一契机的基础上，帮助企业成功度过生死关 ——创办一所 特殊银行（碧桂园学校储备金），凭这笔巨额资金，为碧桂园制订 了一整套符合用家市场规律的品牌扩张战略，使绝处逢生，一路高 歌，进入快速发展轨道。 策划成果： 经过几年发展，碧桂园已成为广东房地产第一品牌，亦成为中国 私人住宅开发商中实力最雄厚的龙头老大。
王志纲
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锦绣天河客户服务系统
目 录
第一部分 前言 第二部分 锦绣天河项目提供的服务内容详解 一、开盘后销售现场的服务内容 二、对购房业主交楼入伙前的服务内容 三、安居期间的服务内容 四、入住后长期服务（物业管理服务）内容
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第三部分 客（住）户服务系统的建立 一、 客（住）户服务系统的组成 二、客（住）户服务系统的结构框图 三、服务系统中内部协作群的组建形式及职能 1、 服务系统内部协作群的组建 2、内部协作群各部门的服务内容 四、服务系统外协商家服务联盟的组建 1、 什么是外协商家服务联盟 2、 商家服务联盟的组建 3、 商家服务联盟的运作及监管 4、 商家服务联盟的商家组成及其服务内容 五、服务对象的演变 1、 服务对象的演变 2、 锦绣会
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。 ●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。
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一、大势把握
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五、市场引爆
（接上页）
﹡《华南板块，掀起你的盖头来》 ﹡《华南先头部队喜传捷报》 ﹡《星河湾火曝揭秘》 ﹡《当年买家如是说》 ﹡《来自同行的反应》 ﹡ 《解剖星河湾现象》 ﹡ 《让房子成长为艺术品——宏宇集团董事长黄文仔 访谈》 ﹡ 《星河湾，华南板块试金石——本报记者专访王志 纲》
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五、市场引爆
●项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》
●《环境、景观设计要点》
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推荐建议书范文推荐建议书范文1一、目的为了充分调动员工的主动性和创造性，鼓励广大员工积极向企业献计献策，激发员工工作热情，以实际行动改善工作环境，促进企业生产经营发展，增产节约，增效节支，改进服务工作。
二、适用范围__集团所有员工三、名词解释合理化建议：是指任何员工个人对企业经营管理的任何环节所提出的具有建议性和可操作性的改进方法和措施。
四、合理化建议的管理组织为了能够及时并有效的处理合理化建议，集团成立合理化建议审定委员会（详见《合理化建议审定委员会名单》），职责如下：（一）合理化建议审定委员会1. 研究、制定合理化建议评审标准、原则及奖励方案2.3. 对所提交的合理化建议进行评审，确认其对企业经营管理产生的影响程度。
对已采纳的合理化建议进行过程跟踪，并对实施后产生的结果进行效益评估。
（二）企业管理部1. 负责对提报的合理化建议进行初步审核、分类，将符合标准要求的合理化建议汇总、呈报给审定委员会2.3. 负责跟进，监督被采纳的合理化提案实施、调整过程。
负责反馈相关结果给合理化建议提报人。
五、合理化建议主要内容：（一）合理化建议原则：1、进步性：是指建议者所提的方案、措施相对于本企业（或本系统）原有的方案、措施有所改进、完善和提高。
2、可行性：是指建议者所提出的方案、措施在实践中可以实施。
3、效益性：是指建议者所提的方案、措施实施后可以带来经济效益和社会效益。
（二）合理化建议标准：1、合理化建议有效内容：1.1 提高技术工艺，生产流程等工作效率方面的改善意见；1.2 增收节支，降低成本、费用的有效建议；1.3 促进营销市场开拓及增加销售业绩的有效建议；1.4 现代化科学管理方法、手段的引进及管理创新的改进建议；1.5 有关经营，生产安全范围方面的有效建议；1.6 企业未来发展规划与经营方面的有效建议；2、以下内容不视为有效内容：2.1 抱怨、投诉、无实质性内容的；2.2 对于工资、福利方面的要求；2.3 无具体实施方案，不可执行，不可操作的内容；2.4 正在改善的问题；2.5 已被采用或已有的重复建议（但有更好方法或产生的效果更佳的除外）2.6 属于本岗位职责范围内应该做的事项以及在正常工作渠道被指令执行的等。
王志纲：策划理念
王志纲：策划理念本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March王志刚的策划理念、流程1、我们的目标是建立具有中国特色的商业思想库“如果你想创造短期的价值，你就去种花；如果你想创造中期的价值，你就去种树；如果你想创造远期的价值，你就去播种思想。
” ——王志纲2、把握财智时代特征当西方已经完成工业化过程、迈向知识经济时代的时候，古老的中国则像一条正在穿越时空隧道的巨龙，尽管龙头已经开始和世界对接，探向知识经济时代，而龙身还在完成工业化的过程中，龙尾则尚处在落后的农业时代。
巨龙翻身，三种文明同时升腾、激荡。
由此，我们提出财智时代才是西方知识经济在中国更为准确贴切和市场化的解读方式。
财智时代既非纯粹的知识经济社会，也不同于往昔财为主、智为仆的所谓财富时代，而是一个财智平等、以财求智、以智生财、财智相融的特别时代。
怎么充分认识这种国情，怎么从战略上把握大势、把握社会、经济的内在规律和文化底蕴，是策划业能否扎根中国、开花结果的前提。
3、掌握策划之“道”思维方式，有“学”、“术”、“道”三种。
“学”，就是学者。
学者以治学为业，学有专攻，追求自成体系、自圆其说、自成一家，虽严密而深刻，但代价是难免片面，并与实际有相当的距离，尤其是缺乏市场意识。
“术”，就是功能、应用和操作之术。
术之功效在于立竿见影，刺刀见红；术之局限往往急功近利、视野狭窄。
术与学构成了理论与实践的两个极端。
策划属于“道”，是介于学与术的中间层次，其作用是承理论之上，启操作之下，并左右逢源，在用动态、辨证、发散的思维把握事物内在神韵与规律的基础上创新，并整合各种相关资源为我所用。
把握好策划的位置，既非纸上谈兵，空谈误国；亦非越俎代庖、陷入事务性操作，以致劳而无功，这是体现策划市场价值的关键。
从另一角度讲，所谓“学”，即在学校和书本里学的知识，学院派的知识，常规性知识，我们称之为“认知”阶段；所谓“术”，是将“学”与实践相结合，丰富了许多感性的、经验性的东西，从而形成专业性的能力与技巧，我们称之为“感知”阶段；所谓“道”，则是“悟知”阶段，是“学”或“术”在量的积累基础上产生质的飞跃，经“顿悟”产生创造性的知识，并将先前积累的‘学“和”术“贯穿起来，表现出超人的洞察力、直觉力和创造力。
房地产策划基础知识培训
“保镖”
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿 一起，为项目开发成功保驾护航
策划是项
房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过 市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施
目“灵魂”和项目
工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中 的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，
“肉体”的缔造者，
SWOT分析 5W2H法
法
马太效应
二八法则 马斯洛需求
CIS理论系 理论
统
波特竞争理
USP理论 论
定位理论 4P理论 长尾理论
品牌形象 4C理论 魏斯曼营销战
论
果子效 略学说及竞争四
木桶理论 应
种手段
羊群效应 蓝海战
略
01 策划的概念 02 策划工作范围和内容 03 策划对项目重要性04 销售管理者掌握策划知识
01 策划的概念 02 策划工作范围和内容 03 策划对项目重要性 04 销售管理者掌握策划知识
策划的工作内容 开盘
开盘准备
开盘执行方案
开盘货包确定、分期货
开盘媒体方案
包确定
开盘活动公司联系及活动方案 认筹客户价格摸底
开盘相关物料设计及制作 开盘价格表及价格说明
开盘总结报告
15
01 策划的概念 02 策划工作范围和内容 03 策划对项目重要性 04 销售管理者掌握策划知识
房地产策划：是在房地产领域内运用科学规 范的策划行为。它根据房地产开发项目的具 体目标，以客观的市场调研和市场定位为基 础，以独特的概念设计为核心，综合运用各 种策划手段按一定的程序对未来的房地产开 发项目进行创造性的规划，并以具有可操作
用一个形象的比喻就是
房地产策划思想(王志刚)
王志纲策划思想体系梳理王志纲策划思想的核心就是方法论。
只有掌握了王志纲策划思想的方法论才能领会王志纲策划思想。
一、人的描述1、受制于人的人，灵魂是跪着的；欲制他人的人，灵魂是坐着的；具有独立人格的人，灵魂是站的。
2、未来的市场竞争除了钱以外，特别是智慧，特别是人才，特别是操作能力都是财富，市场和品牌是做出来的。
没有人才，有再多的钱都是没有用的。
整个社会重新站在新的基础上，进行重新的平衡、整合、摊牌。
我想，最终会公正地对智慧者、资产重新开一个清单的。
然后大家都会对知识、智慧产生新的认识。
3、文化人切入到经济运作中，以产业方式运作文化，不仅可以丰富自己的思想，体验复杂的人生，还可以把新的观念，新的信息带入现实中，以帮助那些因财富升值而文化品位相对欠缺的商界巨子。
4、分钱都存入银行。
5、把挣钱当作手段可以与天使共舞，把挣钱当作目的可以与魔鬼共眠。
6、性格决定命运，思路决定成败。
二、中国整体经济大形势的分析1、策划政府：一般说来，政府是经济法律、市场规范、企业行为准则等等的制定者、评判者、执行者，而不是商业行为的参与者。
正如体育比赛，政府是裁判员，而不是运动员。
政府不应该参与市场竞争，而只是履行法律赋予的规范和裁决市场的职能。
但是在中国社会经济转型期，在中国这种政府高度集权的计划经济转向地方分权、企业拥有更多地自主权的多元化经济体制的时期，在政企没有完全分开的条件下，在政府实际上既有裁判员又有运动员职能的条件下，市场策划就必须充分考虑政府行为，把政府行为作为“资源要素”或者“市场要素”策划进去。
2、当前中国市场的两大特点：（1）已经由“狂热化”向“理性化”转化。
原来靠“一招鲜、吃遍天”时代已经过去。
企业需要营造一种文化，去培养整整几代消费者。
这个工作的挑战性越来越强。
（2）中国的市场不仅从“地不分南北、人不分东西”，到收入差距拉大，不仅形成了东西南北的差距，而且出现了很多明确的阶梯式的消费群体。
已经形成“物以类聚、人以群分”的格局，形成高、中、低不同的消费层，谁想一览天下已经不可能，三、关于策划业的分析（一）、什么是策划1、策划是整合：（1）策划不是神话，策划家也不是巫婆神汉。
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北 江Biblioteka 大燕河项目总占地面积约1.26万亩，从空中看去就像一只昂首迈步的狮子。 项目三面邻水，被北江和大燕河环抱，与内部发达的湖泊水库，形 成发达的水网体系。独特的丹霞地貌和海拔53米的清远市区第一高 峰，是狮子湖打造休闲天堂的绝佳景观优势。
基地自然环境现状—10000亩用地
发展理念
泛珠三角的超级客厅
端休闲胜地。
发展理念
狮子湖目标和使命：
打造南中国的休闲高地 成为泛珠三角的超级客厅
开创全新的国际化生活方式
发展理念
打造南中国的休闲高地
中国的休闲时代已经到来，狮子湖项目将顺应天时， 向美国拉斯维加斯、日本豪斯登堡、中东迪拜、澳洲 黄金海岸等世界级休闲平台看齐，超越珠三角已有的
常规休闲项目，打造珠三角首个国际化高端休闲平台。
题化温泉度假公园。 对于紧张忙碌的现代人，特别是珠三角亚健康人群， 本板块将提供全面的身体保障服务，它成为珠三角地 区高端的生命加油站、人体大修场。
4、国际游艇人居板块
国际游艇人居板块是以国际先进的游艇社区为参照， 开创珠三角全新高端生活方式的住宅系列产品。 以生态滨水景观和高尔夫、游艇的生活方式为特色，
碧水丹山高尔夫板块
拆迁补偿用地
地中海
度假 酒店
温泉 高尔夫城 板块 G-1
大众高尔夫
R-1
发展用地
会议 酒店
碧水丹山高尔夫球会 高尔夫大宅
地中海 高尔夫 加挖人工湖
板块
翡翠谷温泉养生板块
温泉公园、养生中心 度假别墅、温泉公寓
G-2
会员高尔夫
发展用地
游艇 板块
加 勒 比 海
大燕湖
国际游艇人居板块
游艇湾俱乐部 游艇别墅
2、碧水丹山高尔夫板块
狮子湖将打造两个珠三角顶级地质主题高尔夫球场， 利用场地自然地质地貌，营造出碧水丹山交相辉映的 大地景观，并以最先进的球场设计，升级珠三角的高
尔夫发展概念，开创中国主题化高尔夫的新时代。
该项目对非富即贵的高球爱好者、从事政务和商务交 际的高端人士、追求品质的成功人士有强大吸引力。
高尔夫会所
案例研究—Hualalai Resort
夏威夷岛北部海岸 熔岩荒野占地350公顷 距离科纳机场15分钟车距 四季酒店于1996年开业－石墙 和土色调 Jack Nicklaus 高尔夫锦标赛 资深美国职业高尔夫球协会 PGA => 美国置业高尔夫球协 会、Tom Weiskopf会员高尔夫 球场 度假区地产 温泉与运动中心 海滩与独木舟俱乐部 网球俱乐部
③ 阿拉伯风情会议酒店
④ 海洋主题度假酒店
环湖商务会馆群 碧水丹山 高尔夫球会
⑤ 威尼斯主题商业街
⑥ 印度风情养生会所
高尔夫 大宅
游艇湾 国际社区
①碧水丹山高尔夫球会
狮子湖已邀请世界著名高尔夫设计师，针对球场所特 有的水景、丹霞地貌进行设计，并加入更多的商务和 娱乐元素，打造狮子湖三十六洞主题球场。它将成为
湖城明珠
水上天堂
——广东狮子湖国际休闲度假区
目录
一、发展理念 二、总体定位
三、项目构建
四、开发计划
一、项目发展理念
发展理念
狮子湖项目总体发展理念：
缔造国际化的高端休闲客厅
狮子湖项目将站在泛珠三角的高度，与国际化接轨， 将世界先进的生活方式，与清远的城市气质、城市特 色相结合，依托花都新白云国际机场，缔造世界级高
它将服务于珠三角和海内外的高端政务团体、商务企
业、以及有度假养生需求的家庭等高端细分市场，形 成珠三角的一个上流阶层聚居地和生活圈，营造高品
位的人文景观氛围和先进生活方式。
第三部分 项目构建
第三部分 项目构建
狮子湖的核心项目包括： ① 碧水丹山高尔夫球会 ② 地中海湖休闲景观区
地 中 海 环湖商务会馆群 地中海景区 主题商业街 度假 酒店 会议酒店 养生 会所 运动 会所 养 生 度 假 别 墅
社会的首选交际与休闲平台。
1、地中海会议休闲中心
项目
埃及 狮子像
占地(亩) 建筑(㎡) 50 75 40000 40000
阿拉伯会议酒店 爱琴海度假酒店
地中海 商务会馆
地中海湖
原有别墅区
威尼斯 运河水街 喷
威尼斯运河水街
地中海商务会馆 地中海水域
15
510 861
5000
102000 －－
地 中 海 商 务 会 馆
③阿拉伯会议酒店
以阿拉伯建筑符号为特色、以空中花园的建筑形态、1001夜的人
物传说雕塑或壁画打造一个具有异域风情的商务会议酒店。
酒店位于风水绝佳的狮子山峦，景观优美，可以游览狮子湖项目 全貌。建筑面积4万㎡。备有容纳千人会议、宴会和论坛等功能
的会议中心。
④爱琴海度假酒店
以水文化为主题、以海神殿的建筑形态、以希腊的神话传说雕塑
提升整个项目的休闲内涵。
⑥印度风情温泉养生中心
以印度建筑风情为特色，以印度和东南亚地区所特 有的东方养生保健功能为基础的养生运动中心。 该项目位于翡翠温泉养生谷的核心位置，又与两大
主题酒店联系紧密，主要服务于度假和会议旅游人
士。
⑥印度风情温泉养生中心
包括养生会所、运动会所和
温泉公园
温泉运动公园三部分。
或壁画打造一个具有异域风情的度假酒店。
酒店位于环境优美的狮子湖中心，四面临水，有游艇码头直通酒 店大堂。总建筑面积4万㎡，配有蜜月别墅和度假套房。
⑤威尼斯风情主题商业街
以威尼斯风情为特色的滨水休闲主题商业街。 商业街占地15亩，包括购物休闲、餐饮酒吧、表演娱 乐功能。
商业街将完善狮子湖的吃、购、游、娱等旅游要素，
案例研究--Admirals Cove Marina
第四部分，开发计划
1. 开发节奏
2. 投资计划
1、开发节奏
第一阶段：2007年5月18日起至2009年5月31日
开发内容：
新建18洞灯光高尔夫球场 一个新的高尔夫俱乐部会所
一个主题会议酒店和休闲商业（75亩）
企业会馆（300多亩） 温泉板块：温泉公园+度假townhouse+公寓（540亩）
代表珠三角高尔夫最高水平的国际一流球场。
①高尔夫球会
设计主题：碧水丹山，月色清远 碧水丹山，以千湖万岛和丹霞地貌为背景，营造全国 罕见，世界称奇的三十六洞地质景观主题球场；
月色清远，将清远的山水奇洞旅游景观巧妙地融入球
场中，使该板块成为清远旅游形象的展示平台。 该球场将对珠三角高球爱好者产生无法抗拒的吸引力。
大燕湖
1、地中海会议休闲中心
——地中海风情，狮子湖门户
1、地中海会议休闲中心
依托800多亩的自然水域，以地中海的四大古代文明 为文化主题，以会议、休闲、旅游度假为核心功能， 打造狮子湖水上休闲天堂的交通门户、形象焦点、功
能中枢和特色亮点。
它将是清远的城市政商活动接待客厅和高端旅游新热 点，是珠三角生态滨水休闲方式的潮流标杆；是上层
爱琴海 度假酒店
地中海商务会馆
阿拉伯 会议酒店
翡 翠 温 泉 养 生 谷
原有建筑内容
合计
137
1648
－－
187000
1. 入口狮身人面像
2. 入口形象广场 3. 阿拉伯会议酒店 4. 爱琴海度假酒店 5. 威尼斯运河水街 6. 地中海商务会馆
碧水丹山高尔夫 高尚运动板块
2、碧水丹山高尔夫板块
——碧水丹山胜景，南国高球一绝
它将成为南中国第一流的高尔夫球场。
3、翡翠谷温泉养生板块
翡翠山谷，温泉仙乡
3、翡翠谷温泉养生板块
翡翠谷温泉养生板块，是清远“温泉之乡”的升级版。 以印度和东南亚所特有的东方养生保健功能为特色， 嫁接时尚健康运动机能，形成温泉＋养生保健＋运动
＋娱乐休闲＋度假五大功能要素共同构成的新一代主
海南 四川 广西 湖南
在泛珠三角时代清远后卫变前锋， 是珠三角的北部咽喉重地和临空宝 地，狮子湖将借此地利，成为泛珠
江西 珠三角 花都 迎宾馆
佛山 从化
贵州
三角的高端政务商务活动的超级迎 宾馆和休闲客厅。 狮子湖项目紧邻清远广清高速公路 出口，距离主城不到三公里，到广 州白云机场仅需40分钟车程。
养生会所：建筑24000㎡，包括 俪人馆、养生馆和儿童馆；
户外运动区
瑜伽中心
运动会所：建筑16000㎡，包括 体检中心、瑜伽中心和运动中心
温泉公园：占地200亩，是以生 命之泉、美丽之泉和娱乐之泉为 主题的娱乐公园。
体检中心
养 生 度 假 别 墅 区
运动中心
户外运动区
温泉系列产品将深化完善狮 子湖休闲区的配套功能。
云南
肇庆
江门 中山
Q
东莞 惠州
福建
往海南云贵 东盟经济区 澳 门
珠海
Q
虎门大桥 沿海隧道
Q
深圳
往汕头、福建 长三角
Q
伶仃洋大桥
Q
香 港
发展理念
开创全新的国际化生活方式
狮子湖将以主题酒店、高尔夫、游艇、温泉SPA养生 等国际先进生活要素，共同组构最有利于高端休闲生 活的平台，为珠三角的上流人群开创与国际化接轨的
所获奖项 - 世界最佳酒店 前20名 - 一号高尔夫度 假区 - 一号家庭式度 假区
优质表现 - 平均300多美 金/晚，预定房 间十分困难 -吸引众多好莱 坞明星、运动 明星和科技 -人员精英
案例研究— Saddle Brook
②地中海休闲景区
以地中海湖的生态水域为基础，打造珠三角罕见的、 具有浓郁地中海风情和文化底蕴的生态景观旅游区。 地中海休闲景区将成为清远湖城战略的样板湖区。