保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告

保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告——主要以山东、湖南、广西三省区为例作者：中央党校城市发展与城市治理进修班一组 | 来源：学习时报保持房地产市场健康稳定发展，是城市发展与城市治理的重要内容。

今年年初，国务院专门发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，各省区市相继采取了一些措施。

最近，随着全国大中城市特别是一线城市房价的迅速上涨，房地产市场已经成为社会焦点，尤其在全国“两会”期间成为第一大热点话题。

针对当前房地产市场的一些问题，我们调阅了一些资料，先后赴济南、长沙、南宁实地考察，调研了解山东、湖南、广西的房地产市场运行基本情况，与当地有关部门深入座谈，回校后又进行了认真思考和充分讨论。

现将我们调研了解的有关情况和研究思考的初步成果报告如下。

对当前房地产市场形势的基本判断房地产业是现代服务业的重要组成部分，一头连着投资，一头连着消费，直接关系到金融、建筑、建材、装饰、家电、家具、钢铁、化工等50多个行业的稳定和发展，直接关系到老百姓切身利益，已经成为国民经济的重要支柱产业。

房地产市场能否保持健康稳定发展，不仅是经济问题，也是民生问题、社会问题。

2008年11月，针对国际金融危机的冲击，中央迅速制定出台 18号文件，把加快建设保障性安居工程、保持房地产市场平稳健康发展作为“保增长、扩内需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓励和支持住房消费的政策，收到明显成效。

2009年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，销售商品房9.4亿平方米，实现销售额4.4万亿元，分别比上年增长16.1%、42.1%、75.5%。

山东、湖南、广西3省区认真贯彻落实中央政策，房地产市场迅速企稳回升，2009年共完成房地产开发投资4491亿元，占其固定资产投资总额的13.8%，相当于3省区地区生产总值的8.25%;商品房销售面积合计达12830万平方米，实现销售额合计达4156亿元，增速平均分别超过30%、50%，有力地促进了居民消费，拉动了经济增长。

今年一季度，房地产市场承接去年快速发展的势头，投资和消费增势强劲。

全国完成房地产开发投资 0.66万亿元，销售商品房1.54亿平方米，实现销售额0.8万亿元。

鲁、湘、桂3省区合计完成房地产开发投资 894亿元，销售商品房3365万平方米，实现销售额835亿元，平均增速达 47%、59%、77%。

从北京、上海、深圳3个一线城市与济南、长沙、南宁 3个二线城市商品房成交价格变动情况看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，涨幅分别高达73.6%、84.8%、94.6%;反观3个二线城市，济南市由3960元上升到5192元，长沙市由3713元上升到4286元，南宁市由4291元上升到5890元，涨幅分别为31.1%、15.4%、37.3%。

无论是绝对价格还是涨幅，二线城市与一线相差甚远。

由此可见，2009年以来，虽然局部地区特别是北京、上海、深圳等一线城市房价上涨过快，但从全国特别是山东、湖南、广西3省区的情况看，房地产市场运行状况总体上是健康的，不仅对拉动经济增长、带动相关产业发展、实现“保八”目标发挥了重要作用，还有力地改善了人民群众的住房条件，增加了就业机会，为维护社会和谐做出了积极贡献。

当前房地产市场存在的主要问题及成因2009年7月份至今，全国房地产市场快速升温，房价上涨偏快。

这种上涨，从南到北，从东到西，遍及全国大中小城市。

房价的涨幅，不仅远远高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。

加之中小户型商品住宅比例过低，一套房子动辄过百万、甚至几百万，不仅普通百姓买不起房，城市白领等中高收入群体也感到难以承受。

另外，由于保障性住房供应不足，大城市相当部分的低收入群体无房可买、无房可租。

这就导致房价问题成为社会热点，再加上新闻媒体尤其网络媒体高度关注，逐步转变为社会焦点。

这正是当前房地产市场的主要问题。

那么，这究竟是那些原因造成的呢?我们认为，这是经济规律、中国国情、财税体制、宏观经济环境、城市发展环境、社会消费心理等诸多因素综合作用的结果。

经济规律。

一是供求规律。

供大于求，价格下跌，供不应求，价格上涨，这是市场普遍规律。

以山东为例，今年一季度该省竣工商品房675.6万平方米，而销售商品房1316万平方米，其中期房978.2万平方米，需求之旺盛可见一斑。

最近，各媒体纷纷报道，北京、杭州等地出现“抢房”狂潮，甚至一套房源几十人争购，青岛也出现“日光盘”。

二是资产价格规律。

世界各发达国家在经济高速增长时期，随着人们收入的增加，都有改善居住条件的愿望，加之通货膨胀因素影响，资产特别是土地、原材料、房产的价格都是上涨的。

当前我国仍处于经济高速增长时期，从长期看，房价上涨不可逆转。

三是成本传导规律。

成本因素导致产品价格上涨是经济活动的基本规律，面粉涨价，面包必然涨价，房地产也是如此。

近年来，土地、钢材、水泥、人工价格都在不断攀升，加之房屋设计和建造中新技术、新材料、新工艺的强制性推广应用也增加了成本，房价上涨在所难免。

中国国情。

一是人口众多。

13亿的人口基数，每年 1500万的新增人口，主要集中在中东部地区的人口分布，日益小型化的家庭结构，都决定了长期旺盛的住房需求。

目前全国城市每年新增家庭户数1100万户，而新增商品住房大约 500万套，远远不能满足需求。

二是土地稀缺。

我国虽有960万平方公里的国土面积，但适宜生产生活的并不多。

为保证粮食安全，18亿亩耕地红线必须坚守。

非农业用地中，刨除工业、交通、水利等用地外，可供建设城市住宅的土地就更少了。

这使许多城市不得不做存量土地的文章，拆旧建新，而拆迁成本是相当高的。

城市住宅建设用地资源的稀缺和拆迁成本高企，导致商品住宅用地价格飞涨，房价水涨船高。

三是城镇化进程加快。

截至2009年底，全国城镇人口6.22亿，城镇化水平46.6%，近5年城镇化水平年均递增0.9个百分点，这意味着每年1170万人由农村转移到城镇。

按2005年全国城镇居民人均26平方米的住房建筑面积计算，每年需新增住房3亿平方米。

专家预测，这种快速城镇化进程将持续15—20年。

另外，全国每年还有 600多万高校毕业生走上社会，大部分涌入大中城市，他们的住房需求是刚性的。

财税体制。

多年来，我国实行的是分税制和“分灶吃饭”的财政体制，增值税的75%、消费税的100%、企业和个人所得税的60%归中央，营业税、契税、增值税的 25%、所得税的40%归地方。

要增加地方财政收入，除发展工商业、获取增值税外，大力发展房地产和建筑业、获取营业税是地方政府的必然选择。

随着中央不断向地方下放事权，大量地方财政收入被用于教育、医疗、社会保障等，建设城市基础设施、改善城市环境，只能依靠出让城市国有土地使用权。

加之单纯“价高者得”的土地招拍挂制度，使推高地价、拉高房价，成为城市政府的选择取向。

宏观经济环境。

为应对国际金融危机，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，成功地遏制了经济下滑，保持了经济平稳较快发展。

同时，这也增加了货币供应量，使货币流动性比较充裕。

然而，因国际市场不景气，企业出口受挫，加之煤炭、石油、铁矿石等重要原材料价格和工人工资不断上涨，许多制造业企业利润率降低，不少行业产能过剩，实体投资环境恶化，再加上股市投资风险大、收益低，以及国家鼓励支持住房消费的税收、信贷等优惠政策，使大量资金从实体经济、从证券市场流向房地产市场。

城市发展环境。

近几年，全国所有城市都在不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，尤其是大中城市投巨资建设地铁、轻轨，改造道路，整修山体、河道、湖泊及滨海岸线，大搞园林绿化，城市环境有了很大改善。

环境的改善，为城市土地、房产的增值创造了条件。

同时，一些区域性规划和城市规划的制定实施，一些重大活动的承办，使部分城市及片区发展潜力凸显。

比如，国家批准海峡西岸、辽宁沿海、长株潭、皖江规划后，所涉及的厦门、大连、长沙、芜湖等城市房价快速攀升;北京新规划将通州定位为城市副中心后，通州区房价由2009年7月份的1万元飞涨到目前的 2万元。

北京奥运会、上海世博会、济南全运会、南宁东盟论坛，都大大提升了城市品位，也使房价出现阶段性跃升。

社会消费心理。

“有恒产者有恒心”的传统观念，让国人不爱租房爱买房;攀比心理、一步到位意识，让国人不买小房买大房;买涨不买落的从众心理，让不少人跟风抢购。

佑护子女的传统观念，使部分还不具备购房能力的年轻人，靠父辈资助提前买房。

另外，受通胀预期的影响，相当一部分人通过购房置业来使财产保值增值，加之我国对房地产只是在交易环节征收契税、营业税、所得税，对保有环节没有征税，使老百姓特别是有钱人更愿买房。

保持房地产市场健康稳定发展的对策和建议保持房地产市场健康稳定发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。

正在我们对房地产市场问题开展调查研究、进行讨论分析期间，4月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

结合我们的思考，提出以下建议。

明确房地产市场调控的总体思路。

从长期趋势特别是住房供求关系看，房价总体上是上涨的，但短期内上涨过快，则会对经济社会发展造成不利影响。

必须把思想认识统一到党中央、国务院决策部署上来，采取积极有效的措施，遏制房价过快上涨。

我们认为，一方面，应切实履行政府社会保障职责，为该保障的家庭提供保障性住房;另一方面，应尊重经济规律，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，并区分不同地域、不同情况采取不同措施，防止房价大起大落，保持房地产市场健康稳定发展。

完善住房保障体系。

在现行体制基础上，进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房;面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房;面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房;同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件;扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。

对各类保障性住房实行严格的准入管理，建立健全申请、审核、公示、轮候、退出机制，对骗取保障房的予以公开严肃处理，严防产生腐败，维护社会公平正义。

增加住房有效供给。

各级政府应以满足城市居民基本住房需求为出发点，组织编制住房建设规划，科学确定住房供应规模和比例，特别是重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建设规模，把各类房源落实到建设项目上，落实到住房用地年度供应计划中，向社会公布，稳定房地产投资者和消费者的心理预期。