房屋设备的维修管理2.2

第二节房屋设备的维修管理

、房屋设备的保养与维修

为了保证设备的正常运作, 必须对各种房屋设备进行保养与维修。

1.设备保养房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制( 即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除, 及时做好维护工作并进行必要记录等。

(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设

备的某些局部进行解体清洗, 按照设备磨损规律进行定期保养。

(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件, 使设备达到完好状态。

2.设备维修房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：

(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理

和更换少量磨损零部件, 保证能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备正常运转。更换率为10%〜30%左右。

(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修,对设备要进行全部解体, 更换主要部件或修理不合格零部件, 使设备基本恢复原有性能, 更换率一般不超过30%。

(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后, 技术性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备, 提高和改善技术性能。

(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止, 检修人员采取紧急修理措施,排除故障,使设备恢复功能。

(6)设备维修日常工作程序：

3.房屋设备维修的特点

(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言, 房屋设备的维修一次性投资大、成本高, 因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗, 致使其使用年限缩短, 另一方面, 由于技术进步, 出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗, 导致其使用年限缩短, 这种无形的和有形的损耗,都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短, 从而使维修更新成本增加。此外, 新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大,因此, 维修更新这种设备的成本就较高。

(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部, 其灵敏程度和精确程度的要求都较高,而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥, 因此, 房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中, 必须要配备专业技术人员。在设备维修前, 专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料, 建立房屋设备维修责任制。

(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因, 往往是突然发生故障,这就使房屋设备的维修有很强的随机性, 事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养

次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。

①请求检傷程序｛详见图4-2-1）□

M----- FF ■-I

统计员

图4-2-1请求检修程序

②填写维修单（详见表4-2-3 ）0

表4-M维修单

注：⑴栏内“业主（便用人）评定”潇意打较滿意打不满意打

⑵修工不克接收取现金，住户師月到物业管理公司财务部缴纳维修费（包括材料费）"

③大型设备检修程序（详见图4-2-2）o

图4-2-2大型设备检修程序

④事故处理程序（详见图4-2-3K

、各类管理人员的岗位职责与管理制度

1.管理人员的岗位职责

（1）工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：

①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；

②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；

③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；

④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；

⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；

⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；

⑦组织全体工程部员工进行政治学习, 树立“业主至上, 服务第一” 的思想, 进行技术业务学习, 提高解决技术难题的能力。

(2)各专业技术负责人( 工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下, 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作, 并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料, 协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：

①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施, 并负责技术把关和检查；

②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态；

③负责制定所管理设备的运行方案,督导操作工严格遵守岗位责任制,严格执行操作规程, 以保证设备的正常运行；

④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转, 从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

⑤组织调查、分析设备事故原因, 提出处理意见及整改措施, 以防止同类事故再次发生；

⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；

⑦积极完成上级领导布置的其他任务。

(3)领班：

①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房

干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

②以身作则, 带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度, 及时完成上级下达的各项任务。

③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。

④严格考核全体员工的出勤情况, 不允许擅离职守做私活。

⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划, 报主管部门审核后组织实施。

(4)维修人员：

①按时上班，不得迟到早退，因故请假,需经上级部门批准；

②认真执行公司制定的各种设备维护规程；

③认真完成设备的日常巡检工作, 发现问题及时处理；

④定期对机电设备进行保养维护；

⑤认真完成公司安排的设备大检修任务；

⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案；

⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；

⑧加强业务学习, 认真钻研设备维护技术, 并树立高度的责任心, 端正工作态度。

(5)保管员：

①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况,根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请, 填写采购申请表, 报送经理审批；

②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量

符合有关规定要求；

③负责库房的保管工作, 保证产品的安全和质量；

④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；