高层产品户型专题研究报告79P

名称
客厅 餐厅 厨房
主卧 次卧1 次卧2
次卧3
主卫 客卫
主卧凸 窗
次卧1凸 窗
生活阳 台
观景阳 台
入户花 园
开间 （ 4.2- 2- 3.2-
m）
4.8 4.3 3.9
3.95.3
2.93.3
2.5-3.4
2.8-3.3
1.62.2
1.82.8
3.9-4 2.0-2.5 1.0-1.5 4.8-7
2-4.6
——
套数
26% 26% 24% 12% 12%
100%
备注
变2房 变3房 变3房 变4房 变4房
DADA的草地-1房2厅1卫-49.4平米
> 49.40平米赠送14.77平米； > 可改两房两厅一卫双阳台； > 户户双阳台，L型全赠送阳台令N+1轻松实现； > 罕见半赠送厨房； > 阳台空调位可做飘窗，更多使用空间； > 阳台可改造一个卧室，实用性强。
策划中心：郭伟
怎样才算是好的户型？ 能够最大化满足业主的居住需求的住宅商品！
通常满足以下几个条件：
优秀户型的 标准
具有完善的居住 功能
各功能布局合理
创新、高附加使 用价值
符合风水习惯
与市场需求相符
住宅居住功能的划分
基本配置
1. 卧室 2. 洗手间
smart
普通配置
1. 客厅 2. 餐厅 3. 卧室 4. 厨房 5. 洗手间 6. 阳台
户型分析
•户型点评： •两梯两户，电梯直接入户； •南北通透，动静明快，私享如画美景； •前庭花池，入门即享灵性生活； •超大空中院落，完美空间自由组合； •双阳台步入式凸窗设计，惬意非凡
•主要尺寸： •客厅开间4300m •主卧开间3600m •次卧开间2700m
4室2厅2卫172.48㎡，属于舒适型四房（4+1户型）
奔驰E级
豪华配置
1. 玄关 2. 客厅 3. 餐厅 4. 卧室 5. 厨房 6. 洗手间 7. 阳台 8. 多功能室 9. 工人房
奔驰S级
第一章
常规户型的尺度
一般标准户型空间尺度参考
实用型、舒适型、尊贵型住房的面积划分
⑴紧凑型
一房 40㎡-50㎡
二房 55㎡-65㎡
三房 80㎡-100㎡
四房 110㎡-130㎡
3-7
10-19
7.5-11
2.25-4.6
1.8
5-7
三房产品设计考虑因素
客群：惠城区首次置业客户， 2-3口小家庭结构，即将进入生子阶段，惠阳大亚湾88-120平 米以投资及首置为主，120平米以上以改善型居住为主。
常规产品尺度：88-160平米实用型三房、尊贵型三房
功能型三房的市场竞争力： 1、功能空间保证：目前惠阳大亚湾三房客户大多考虑前期投资，后期有可能居住，对房间功 能需求不是很高； 2、户型面积控制：惠阳大亚湾客户购买三房以紧凑型为主，以控制总价为主要要求。
2014年高层项目产品 专题研究报告
2014年9月28号
前沿
2014年的行情对于房地产开发企业来说，可以形容为几家欢喜几家忧，那么，我们 希望通过研究和学习一些2014年热销产品户型，挖掘一下这些热销产品的优势竞争力。以 便，对我们今后的工作开展起到一定的借鉴作用。
本文件只限内部交流使用，如有纰漏，敬请斧正。
户型面积控制、总价控制——满足投资客户底总价投资门槛，面积紧凑集约， 严格控制总价。
66㎡两房户型，属于紧凑型两房
户型分析
户型点评： 户型方正实用，通风采光极佳，左右动静分 区，构筑优雅生活； 尊享双阳台全明设计，卧室超大落地凸窗， 朗阔空间享受； 270度景观视野，山景，公园尽收眼底；
主要尺寸： 客厅开间3400m 主卧开间3025m 次卧开间3025m
进深 （ 4.95- 3-
m）
5.9 4.2
1.85- 4.15.1 4.25
3.853.3
3.854.1
3.354.2
1.12.6
2.152.8
0.6-0.8
0.6-0.8
1.0-1.5
2.1-3
2-2.3
面积 （ 20-
㎡）
30
618
6-16
15.23
11-15
9-14
9-13 2-6 4-8
2-3
1-2
1.02.25
10.-21 4.-11
世上没有十全十美的户型， 两害相权取其轻；
根据目标客户需求打造的户型， 才是真正的优秀户型！
第二章 符合市场需求的户型
市场需求研究
符合市场需求：要与区域居住习惯、客户需求相吻合，对项目定位户型定位做充分考量，符合市 场的就是最合适的。
二、二目标客户需求
四、发展趋势预判
要考虑到区域客户、市场的走势，产品要 有一定的前瞻性，待销售时才不被市场所
淘汰。
符合市场需求案例：三远大爱城
89平米两房两厅一卫 > 区域习惯：紧凑型户型，南向设计。 > 客户需求：首置居多，并且对于居住功能
需求为三房，本项目两房通过赠送空中花 园变三房，符合客户的功能性需求。 > 竞争考量：单价较高，但面积控制得当， 在总价上并不会给客户购买造成非常大的 障碍。 > 发展趋势：考虑到自住及投资兼顾的需求， 紧凑型单位具有竞争力。
14～35
9～25
5～9
10～20 8～15
4.5-13
1.6-2 2-4.4 4～9
0.6-0.7 0.6-0.7 1.8-6.6 3.6-8.4
1.4-4.2 2.4-4.2
1.6-2
1.8-2.7
0.8～3
1.4～3
2～11
6.5-23
•四房产品设计考虑因素
客群：多次置业客户，改善型置业需求， 三代同堂家庭。
⑵舒适型
二房 70㎡-90㎡
三房 110㎡-135㎡
四房 135㎡-170㎡
五房 180㎡-200㎡
⑶尊贵型
•三房 •150㎡-200㎡
•四房 •180㎡-200㎡
•联排、双拼 •180㎡-260㎡
•独立别墅 •260㎡-400㎡
两房产品设计考虑因素
客群：投资型、首次置业客户为主，婚房为辅。
常规产品尺度：60-85平米，紧凑型及舒适型 紧凑型两房的市场竞争力：
优秀户型案例：万科金域华府
目标客户：本地刚需自住客户。 产品关键：满足功能性需求为主，控制总价。 产品组合：两房为主，改后为三房、四房单位，满足家庭刚性需求客户。
万科金域华府-73㎡2房2厅1卫变3房2厅1卫
万科金域华府-88㎡2房2厅1卫变4房2厅2卫
第四章 户型之符合风水习惯
门：不可犯门冲
3室2厅1卫88.00㎡，属于紧凑型三房
户型分析
•户型点评： •大客厅空间，南北通透 •私家花园，凸窗全赠送 •L型凸窗视野无边，看园林景观
•主要尺寸： •客厅开间3600m •主卧开间3000m •次卧开间2600m
3室2厅2卫110㎡，属于实用型三房
户型分析
•户型点评： •客厅开间4.5米，主卧、客厅均为南向设计， 卧室全部凸窗设计增加实用空间；次卧床位摆 放不便，风水不佳。
原则：
户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲） 大门口正对长走廊是冲煞 大门不能正对厕所门 大门不能正对客厅落地门窗，俗称穿堂煞 洗手间的门不能与厨房的门相对 洗手间的门不要对着通道、卧室的床头 房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头 进屋子的时候不能直接看到洗手间
80.7 ㎡—82.82 ㎡舒适型两房
户型分析
•户型点评： •户型规划设计双阳台1700及1200进深设计， 舒适度较高，房房带有700的落地凸窗，一切 美景景观尽收眼底，3900的客厅，公共活动 空间较大；
•主要尺寸： •客厅开间3900m •主卧开间3300m •次卧开间2800m
76平米两房，高附加值两房，可改成三房
DADA的草地-2室2厅1卫-76.28㎡
> 76.28平米 赠送27.21； > 可改三房两厅一卫双阳台； > 百变N+1户型，阔气全赠送大阳台、玄关； > 户型紧凑，罕见76平米三房可变四房神奇设
计； > 动静分区明显，舒适居家天地。
DADA的草地-3室2厅2卫-95.07㎡
> 95.07平米 赠送48.53平米； > 可改四房两厅两卫三阳台； > 6.8米超级景观大阳台，双阳台设计； > 4.1米宽U型厨房，舒适实用； > 主卧开间4米——百平米户型实属罕见。
常规产品尺度：130-180平米四房，实用型、舒适型、尊贵型
四房的市场竞争力：
1、空间舒适度明显提升：满足改善型换房客户对厅房尺度的较高要求，所有房间尺度均达到舒适，功能空间 齐备，考虑周到合理； 2、房间数量终极足用：四房两厅两卫标配，满足大多数家庭终极房间数量需求，在休闲空间设计上需满足客 户需求。
> 发展趋势：对自住客而言，居住舒适度不够，对投 资客性价比不高，因此长期滞销。
符合市场需求的户型才是好户型
第三章
优秀户型案例鉴赏
优秀户型案例：DADA的草地
目标客户：投资客、投资兼远期自住客。 产品关键：控制面积、控制总价。
产品组合： 户型 1*2*1 2*2*1
2*2*2 合计
面积 约49.4㎡ 约76.28㎡ 约83.22㎡ 约95.07㎡ 约108.45㎡
97㎡ 4室2厅1卫，属于实用型四房
户型分析
•户型点评： •超大赠送是此户型的核心竞争力，赠送后面积 可达120平米； •厨房，阳台，房间为全赠送，性价比极高； •7000的开间规划设计，让卧室与阳台相连；
•主要尺寸： •客厅开间4200m •主卧开间3900m •次卧开间2500m
3室2厅2卫131.88㎡ ，属于舒适型四房
•户型点评： •2700的L型观景阳台，极大的提高阳台实用性 及观景功能； •房房600凸窗设计，让景观融入房间； •2600的私人卫生间，让主人尽享尊贵。
•主要尺寸： •客厅开间4800m •主卧开间4800m •次卧开间2700m
四房户型功能空间尺度参考
4室2厅2卫1厨(2栋K座02）功能空间尺度（单位：米）
目标客户群体定位明确，是首置、改 善还是享受型，不同户型需求面积及
功能差异较大。
一、区域居住习惯
三、竞争市场考量
各区域居住习惯不同，对产品需求差异 较大；
香港、深圳小户型，内地多为大户型； 成都区域考虑麻将房设置。
符合市场需求 — 户型定位
商品房销售必然存在竞争，需要多 进行竞争楼盘对比、从而优化产 品。
尊贵型三房188平米
户型分析
•户型点评： •2700进深阳台，将江景尽收眼底； •5400客厅开间，生活如此尊享； •270度L型阳台设计，让生活充满景色； •600的凸窗设计，让房间更加舒适宜人；
•主要尺寸： •客厅开间5400m •主卧开间4200m •次卧开间3600m
三房户型功能空间尺度参考
•主要尺寸： •客厅开间4600m •主卧开间3600m •次卧开间2800m
3室2厅2卫133.23㎡，属于舒适型三房
户型分析
•户型点评： •约16平米入户花园，构筑优雅生活； •2200宽景阳台设计，尽享生活乐趣； •270度景观视野，山景，公园尽收眼底；
•主要尺寸： •客厅开间4600m •主卧开间3600m •次卧开间2800m
3房功能空间尺度（单位：米）
名称
客厅
餐厅
厨房
主卧
次卧
主卫
客卫
次卧凸窗 主卫凸窗 生活阳台 观景阳台
开间 （m ）
3.6-6.6
3.6-6.6
1.6-2.5
3-5.7
2.8-3.9 1.6-2.6
进深 （m ）
3.7-7.5
2.5-4.8
3.2-3.5
3.7-6.3
2.9-4.4
1.7-5.2
面积 （㎡ ）
符合市场需求的户型才是好户型
不符合市场需求案例：新华联广场
88平米两房两厅一卫
> 区域习惯：本户型朝北，只有一个阳台并且实用性 不大；同时本区域对于近90平米两房接受度低，发 展商对区域情况不了解。
> 客户需求：此为大两房户型，入户花园无法调整为 卧室，在功能上不能满足三房居住需求。
> 竞争考量：户型在布局上较乱，虽然为大两房，但 没有很高的舒适度，总价没有得到控制。
户型分析
•户型点评： •户型赠送面积较多，入户花园约11平米，可 改成书房，实用性较高； •1米8宽阳台设计，通风采风性良好； •动静分区，户型实用率较高；
•主要尺寸： •客厅开间4200m •主卧开间3300m •次卧开间2900m
两房户型功能空间尺度参考
2房功能空间尺度（单位：米）
名称
客厅
餐厅
厨房
主卧
次卧
卫生间
开间（m） 3.45-4.2 2.4-3.9
1.8-2.6
3.0-3.5
2.8-3.3
1.5-2.1
生活阳台 1.2
观景阳台 3.9-4.2
进深（m）
3.5-4
1.6-2.15
1.6-2.6
3.3-5.5
2.6-3.4
1.5-2.2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1.5
1.2-1.6
面积 （㎡） 10-15
4-8
户型分析
•户型点评： •两梯两户，电梯直接入户，享受皇室般的礼 遇； •玄关设计，大开间客厅，生活注定不凡； •主卧+衣帽间，惯享身份尊崇； •双向超大阳台，纯粹尊贵格调。
•主要尺寸： •客厅开间4800m •主卧开间4000m •次卧开间3300m
4室2厅2卫183.00㎡，属于尊贵型四房
户型分析