2008年后地震时代的成都楼市

07 .5 .1 5 07 .6 . 07 5 .8 .1 07 5 .9 . 07 25 .1 0. 07 25 .1 1. 07 26 .1 2. 2 08 5 .1 .2 08 5 .3 .2 08 5 .4 .2 08 5 .5 .2 0
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 货 币 及 财 政 政 策 ） 值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们判断在灾区实 施的货币倾斜政策，仅是结构上的调整，而非以增多货币供给导致社会 总需求膨胀为代价的（否则会影响今年CPI控制目标），此类倾斜将以其 他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能四川省内的受重灾区的影 响的轻灾城市（例如成都）将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有 利于房地产市场的迅速复苏；而前期房价增长的城市（例如深圳）可能 短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。 在目前高通胀、严控货币政策的前提下，我们预计地震灾区的救灾及 重建政策将以财政政策为主，货币政策为辅。
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 货 币 及 财 政 政 策 ） 基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享 受到明显的财政政策倾斜。扩张性财政政策在灾区将有明显体现；加之差 异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。 而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或 许更明显；而区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。
阪 神 工 业 区
洛 杉 矶
GDP
4.3
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ ）
96% 四川 其他地区 95% 四川 其他地区 全国固定投资所占比例 房地产投资所占比例 4% 5%
CPI
根据以上分析，我们初步判断四川地震对2008年中国GDP增长的影响 仅会局限在第二季度；而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产 投资增长，特别是房地产投资。
二、增大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元。 三、各类贷款优惠利率：对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包括 “三农”客户贷款、中小企业贷款、一般法人客户贷款、个人客户贷款以 及项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最优惠利率；对灾区居民 新发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮15%的优惠利率。等等。
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 上 游 原 材 料 ） 中国目前处于高通涨时期，房地产上游原材料（如钢筋、水泥、砂石等） 价格日益攀升。而本次地震的灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外， 由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且四川地区地处盆地，运 输不便，注定了灾区重建的主要材料来源地以当地或附近企业为主力。加之 劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提高的潜 在风险。 下面我们将简单测算灾区重建的钢铁、水泥需求量。
一．研究背景介绍 二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经济分析. 2.2 政治分析. 2.3 社会分析. 2.4 科技分析.
三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1市场恢复分析. 3.2 二级市场分析. 3.3 土地市场分析. 3.4 三级市场分析. 3.5 城市格局与规划分析.
四．地震对区域房地产市场的微观影响 4.2 总体分析. 4.3 供需分析. 4.4 消费者心理分析.
16% 15% 一、暂缓灾区存款准备金率：央行5月15日再次上调存款准备金率的背景下， 13.50% 12.50% 15% 11.50% 16.50% 央行决定，对受灾严重的成都、绵阳等 6市州，地方法人金融机构5月 20日 10% 15.50% 14.50% 13% 12% 11% 暂不提高存款准备金率；同时，追加救灾支农再贷款限额 15亿元和再贴现 5% 0% 限额10亿元。 20%
1995
一．研究背景介绍
台 湾 集 集 大 地 震
921
1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地 震的主震区。其中，台中县占地2051平方公里，人口150. 2万人，下辖２市（丰 原市与 大里市）５镇（东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）１４乡； 而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。主震区主要产业均以农业、 机械为主，旅游与电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。 本次地震波及整个台湾岛，经济损失高达112亿美金，18万家庭房屋受毁， 造成13711人死亡， 11306人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心 区域台中县和南投县GDP占台湾省7.6％，受灾严重的区域GDP占台湾省超过50％。 由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐渐复苏。在台湾 资产泡沫发生以后，政府对资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报 告中仅做局部经验借鉴。
四 川 汶 川 大 地 震
一．研究背景介绍
美 国 年 洛 杉 矶 地 震
1994
洛杉矶是经济总量占全美6.45%的第二大城市，是典型的巨型多中心松 散型城市。 1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉 矶市中心只有32.19公里，造成洛杉矶高达300亿美元经济损失。其中，62 人死亡，9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉 矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的11条城际主干道 被迫关闭。
二、地震对区域房地产宏观环境的影响
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ ） GDP
根据对三大地震城市案例研究得知，尽管地震短期冲击经济发展，但从 宏观中期看并不会对经济增长产生负面影响。日本阪神大地震与美国洛杉矶 大地震在7级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历震后一个季 度内的调整，生产活动迅速被调到地震前的状态。
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ ）
100% 80% 60% 40% 20% 0% 4.3
经
各数值占全国之比例
6
粮 食 产 量
5.8
猪 肉 产 量
11
通货膨胀是地震带来的最大潜在经济风险。全国4月份CPI同比涨幅达到 8.5%，通货膨胀压力增大已经成为我国经济发展所面临的最为棘手的问题之一。 而食品和日用品价格的上涨正是去年通货膨胀率不断攀升的首要原因。地震对 四川农业产生的破坏，以及受灾群众对食品和日用品的需求，都将对目前早已 绷紧的通货膨胀施加新的压力。
济 （ GD P） 比 例 农 产 品 增 加 值
CPI
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 货 币 及 财 政 政 策 ）
当前国内外经济形势变化更趋复杂，中国政府为保证经济的长期稳定、 健康发展，会继续从严宏观调控货币政策。但当前抗震救灾为首要任务的 前提下，我们预计货币政策在灾区实际操作中将显现“局部温和倾向”， 存款准备金率 这表现在：
五．结论
一、研究背景介绍
一．研究背景介绍
5.12 时间：5月12日14时28分， 地点：四川汶川 震级：8级 震能：相当于3万颗原子弹 波及城市：北京、上海、天津、陕西、甘肃等震感明显 重灾地区：四川省，汶川，北川，都江堰，绵阳，德阳，成都，阿坝等地 损失：一是灾情发生极其突然。灾情发生时正值上班、上课时间，大量楼 房瞬间倒塌，大量人员被埋入废墟。 二是人员伤亡极其惨重。截至23日12时，四川汶川地震已造成55740 人遇难，292481人受伤，失踪24960人，紧急转移安置1136.7929万人。 三是灾害破坏极其严重。据不完全统计，严重损坏房屋593.25万间、 倒塌房屋546.19万间，造成数百万人无家可归。重灾区一些乡镇和绵阳北 川县城等被夷为平地。地震造成公路、铁路、桥梁、电力、通信、水利等 基础设施和厂房严重损毁。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
324-594万吨
×
水泥 2376-2808万吨
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 上 游 原 材 料 ） 根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%，出口5488万 吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基 极受到破坏影响，产能预计存在降低的可能，同时考虑到全国钢铁出口合同 订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们预计灾 后重建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。 此外，由于水泥的保管问题，以及运输条件、运输成本问题，水泥供 应更多只能依赖川渝水泥基地的生产能力。据统计，2007年四川省新增产量 为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨， 2008年预计四川及周边省份 的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺口。 加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损， 且2007年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加， 我们预计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 上 游 原 材 料 ） 截至5月20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20 平方米计，则需重建房屋1.08亿平方米，共需324 ~594万吨的钢铁（钢铁 用量按30~55公斤/平方米计）、2376~2808万吨的水泥（水泥按220~260公 斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量 可能翻倍。 钢铁 540万人X20㎡ 1.08亿㎡ 30-55 公斤/ ㎡ 220-260 公斤/ ㎡
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ ）
20 15 10 5 0
四 川
地震区占各国、地区经济比例(GDP) 17 6.45 7.6
通过对国际案例的对比可以看出，汶川大地震对中国经济增长的负 面影响与国际案例相比较要微小得多，中国经济增长的恢复期会比国际 案例缩短很多。
台 中 县 、 南 投 县
二．地震对区域房地产宏观环境的影响
2.1 经 济 分 析 （ 货 币 及 财 政 政 策 ） 近几年，中国财政实力不断壮大：2003年至2007年，全国财政收入累计 约17万亿元，比上一个五年增加10万亿元，年均增长22.1％。与此同时，中 央财政赤字率和债务率保持很低水平，表明中央政府财政状况良好，不仅可 动用财力充裕，而且有较大的减税和发债空间。基于目前现阶段复杂的国内 外经济形式，我们判定在未来的灾区重建工作中，政府将以利用财政政策为 主。这体现在： 一、财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今 年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。同时， 中央财政安排250亿元，加大对抗震救灾的资金投入。 二、实施税收优惠政策：5月19日，财政部、国家税务总局发布《关于认真落 实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》，要求财政税务机关贯彻落实 好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政 策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇 土地使用税、车船税、进出口税收等。
一．研究背景介绍
日 本 年 版 神 大 地 震 1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地震是日本第一个 袭击市中心区的大地震，影响范围波及整个日本第二大经济圈——关西经 济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的17%），造成经济损失1000亿美 元，人员死亡6433人，灾民32万人。 其中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人口近143 万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区 有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的13%，工厂 数占全国的15%，钢铁产量占全国的24%，纺织业占全国的20%，机械制造业 占全国的19%，电器产值占全国的10%。阪神工业区还生产汽车零部件、化 学制品，造纸、造船业发达。 震灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工 业地带和日本的对外贸易。神户市作为受灾最严重的地区，死亡高达5471 人，房屋损坏67421间。
后地震时代的成都楼市
“5.12”这个让所有中国人都没齿难忘的日子，这天的地震让我们 数以百万计的同胞遇到前所未有的灾难，我们这些还健在的人为灾区 的人民祈祷、为遇难的同胞默哀！ 对于我们这些房地产业内人士来说，极为关注地震对楼市带来的 影响、困境和机会…… 本次报告将会从美国、日本、台湾地震影响及本地市场表现入手 进行探索性分析！