绿维创景林峰院长解读新型城镇化与文化旅游地产的发展

合集下载

林峰：整合创新发展,共创文旅产业新气象

林峰：整合创新发展，共创文旅产业新气象北京绿维创景规划设计院文旅产业作为新时代下朝阳产业，它的到来为传统经济发展注入了新鲜的血液，增添了强劲的动力，同时也为旅游发展提供了全新的思路与广阔的机遇。

据国际权威部门预测，文化休闲、娱乐活动、旅游业将会成为继移动互联网之后的又一次经济增长点，引领并席卷全球各地，由此可见，文旅产业这股蓬勃朝气的态势，必将为成为整个社会以及各个国家未来发展的重要关键，如何发展文旅产业，如何对待文旅产业的美好未来，我们又该做些什么？这一系列的问题摆在发展者与投资者的面前。

今天有幸请到全经联城镇化发展委员会主任、北京绿维文旅控股集团董事长林峰先生。

林峰先生一直深耕文旅产业多年，是国内首批文旅创新的实践者，对文旅产业具有深厚的研究与探索，接下来就请林总结合现有文旅发展状况，谈谈文旅产业的未来发展。

林峰先生，经济学博士，规划设计与文旅产业运营专家，旅游投行领军人物。

现为全经联城镇化发展委员会主任、北京绿维文旅控股集团董事长。

拥有三十余年政府政策研究、投资银行运作及旅游综合开发与旅游地产顾问的从业经验，主要致力于旅游综合开发、文旅商体养地产开发的规划设计、运营托管、投融资顾问服务。

同时作为国内首批文旅创新的实践者，文化旅游产业基金的发起人之一。

问题一：林总作为国内第一批文旅创新实践者，如何解读现今文旅产业的发展状况？林峰：2016年上半年我国旅游收入稳步扩大，继续领跑宏观经济。

数据显示，上半年我国实现旅游收入2.25万亿元，同比增长12.4%。

其中，国内旅游收入1.88万亿元，同比增长13.72%；国际旅游收入570亿美元，同比增长5.3%。

上半年我国旅游投资继续保持快速增长态势，国家旅游局数据显示，全国在建旅游项目9944个，实际完成投资4211.5亿元，较去年同期增长约30.5%。

值得关注的是，在当前我国经济下行压力较大的情况下，旅游业的投资和消费仍能保持较快增长，如今的旅游业已成为拉动中国经济增长的新动能。

绿维创景：把脉旅游地产,共推产城融合

把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。

新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。

未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。

如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。

无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。

那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。

经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。

而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。

从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新北京绿维创景规划设计院编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。

做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构全域旅游开发模型二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。

以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

我院作为协办单位出席本次年会，我院院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起了相关人士的高度关注。

林峰院长发表《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲以下为演讲内容摘要：一、休闲小镇的打造要点及发展架构1、休闲小镇的三个打造要点休闲小镇是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。

休闲小镇不同于传统城市，其成功打造一定要有三点：首先要有吸引核；二是要有休闲聚集中心；三是要创造延伸发展中心，这是休闲小镇发展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提。

温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。

我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。

其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。

仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。

夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。

夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。

通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。

以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的音乐喷泉能为它聚集10-20万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

旅游地产思维模式的转变

产开发模式向超大型旅游综合开发项目发展，尤其随着房地产调控的持续，万达、万科、华侨城、恒大等纷纷介入旅游地产领域，在云南、海南等地，旅游度假社区更是成为提升区域发展的有力引擎。

绿维创景，作为规划设计机构在服务开发方的过程中同时见证了旅游与地产的发展与变化。

近日，我院林峰院长接受“建筑畅言网”采访，探讨了未来旅游地产的发展方向、开未来旅游地产的发展方向：产城一体化的综合开发畅言网：如何判断今年房地产市场的整体发展趋势？这对旅游地产的产业环境又将带来怎样的影响？林峰：关于房地产市场，我主要谈四个观点。

第一，围绕地产开发，形成了一条财富价值链。

我国的房地产市场近年增长非常快，构成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。

这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。

第二，房地产价格即将在3年内到达顶部区域，尤其是在一次性刚需消费下降的带动下。

第三，房地产市场已经迎来了分化阶段。

这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换，具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合价值、与产业结合的产业性地产运营价值的区域，是未来地产发展最重要的支撑。

另外，由于房地产要结合城市聚集发展，因此，新型产业聚集区、产业结构调整区域也将成为未来房地产持续增长的主要区域。

第四，在这样的分化结构下，地产行业发展结构的基本趋势简单来说是以综合开发为核心，产业与地产相结合的产城一体化的区域综合开发模式。

这种发展模式与国家层面上的城市开发、区域发展相关，其中，由于地产商能有效整合土地、房产、金融、产业四个方面，所以房地产商将成为未来新型城镇化的主导者。

费结构的支持，发展比较快。

目前已经从楼盘项目开发步入以旅游为导向的区域综合开发新阶段；市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

绿维创景：新型城镇化下的旅游地产发展新契机

新型城镇化下的旅游地产发展新契机旅游运营网新型城镇化下的旅游地产发展新契机北京绿维创景规划设计院新型城镇化的道路选择（一）市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑中共十八届三中全会重新定位了市场的功能，从 “基础性”作用到 “决定性”作用，意味着政府与市场的关系必须理顺，“以市场为主导，政府为引导”将成为未来的发展趋势。

新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的，只有尊重客观规律，激发市场活力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，才能推进城镇化健康发展。

在这一过程中，民间投资者将发挥着重要的作用，他们要完成的“造城”，是依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。

（二）以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向中国经济的发展，无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。

相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。

近几年，政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长，形成新的人口消费红利，可以预见中国将进入消费促进时代。

据国家统计局数据显示，从2006年开始，我国历年的消费增长率一直没有低于13%，平均保持在15%以上。

较高的消费增长率，是带动GDP 发展的要素。

2012年开始，我国消费拉动的GDP 已经占到50%，今后，消费将会继续成为GDP 增长的第一带动力。

其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升，正逐渐成为城乡居民消费的新亮点，也是国家重点培育的方向。

可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后，开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。

这一导向下有两个重要问题需要解决，一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求，另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平，这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访,谈旅游地产与新型城镇化

林峰院长接受《城视窗》网站视频采访，谈旅游地产与新型城镇化北京绿维创景规划设计院近日，我院林峰院长接受“城视窗”《人物访谈录》节目采访，就旅游产业的发展、旅游规划的工作方法、旅游与城市发展、旅游地产等热点问题进行了解读。

本节目已于6月17日播出，敬请观看。

以下为“旅游地产与新型城镇化”部分采访摘要。

视频地址：/StudyResut03144_1.htm旅游产业应与城市发展协调进行在中国城镇化浪潮中，旅游产业与城市的发展息息相关，有的旅游项目在乡村，有的旅游项目是独立的景区，有的旅游项目是城市、古城镇、小城镇旅游。

旅游规划应与城市发展规划同步进行，应兼顾城市发展的要求，否则就会出现问题。

而现在的《旅游规划通则》里，旅游与城市的关系完全没有涉及。

所以，从这个角度讲，旅游规划和城市规划的关系必须要梳理清楚。

一个区域的旅游必须落在产品支撑上，要形成一些项目，形成产业体系。

最后，还要落到政府运营上。

政府能做什么呢？政府能做规划、政府能做营销推动、政府做政策扶持，政府还要做公共设施，比如说一系列旅游集散结构的安排。

林峰院长指出，新型城镇化最核心的价值是中国最大的社会体制的升级和变革，是将以人为本理念真正落实的解决方案。

一句话就是使农民享受到和城市居民相同的社会保障和公共服务。

我们所期望的生活环境，不是一个受污染的地方，不是被大城市的水泥森林所掩埋的地方，而是有文化、有情趣，能够和自然融为一体的地方。

我们理想中的城市是花园式的城市，是融合了更好的自然环境的城市。

聚焦：旅游与新型城镇化-绿维创景

聚焦：旅游与新型城镇化——《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告摘要旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

聚焦：旅游与新型城镇化北京绿维创景规划设计院摘要：2012年12月中央经济会议提出“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在”。

新型城镇化的一个重要理念是要“协调”——与工业化、信息化、农业现代化相协调；与人口、经济、资源和环境相协调；大、中、小城市与小城镇相协调；人口积聚、“市民化”和公共服务相协调。

怎样实现这四个协调发展呢？绿维创景认为，旅游在这一进程中将扮演重要角色。

一、城镇化与新型城镇化城镇化是一个综合的概念：既包括城乡人口变动，也包括人口质量的提高；既包括人口在城乡比例上的变动，也包括由此带来国民经济结构的变化；既包括劳动力向城镇聚集的过程，也包括资金等生产要素向城镇流动的内容；既包括乡村的城镇化，也包括城镇自身发展。

（一）城镇化的基本内容1、产业发展是城镇化的第一基础产业发展，实现了人口的生产模式与收益基础的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，因此产业的集群效应一直以来被认为是城镇化的背景与推动力。

中国城镇化初期结合国情，选择了工业，随着市场经济的发展，工业发展对城镇化的边际效应逐渐减弱，第三产业成为城镇化新的推动力。

2、人口聚集是第二个基础城镇化的主体是“人”，人的规模化聚集是基础。

在我国现行城市等级体系划分中，每一级别都有关于非农业人口数或比例的规定。

比如，过去一直以5万人口的城镇居民，作为比较合理的小城镇集约化标准，但我们的研究表明，在未来发展中，就地城镇化和旅游城镇化，评价可能会有较大不同。

林峰：旅游为龙头,五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发

林峰：旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发北京绿维创景规划设计院2016年6月22日—6月24日，由中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会主办，主题为“新五年、新格局—房地产发展趋势”的第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛在江苏省常州市举办。

会上，有关领导、中美专家学者、房地产企业、金融业和产业链上下游企业等相关人士，围绕“十三五”规划、全球经济形势和城市发展新理念，探讨分析房地产未来格局和发展机遇，并就中美双方共同关注的领域进行对话交流。

我院院长林峰博士受邀出席本届大会并作了《整合资源，促进旅商文体康养融合的地产发展》的主题演讲，林峰院长首次提出以家庭服务为目标，以旅游为龙头，整合旅游、文化、体育、健康、养老五大幸福产业，实现产房融一体化发展的模式——地产是骨架，五大幸福产业是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉，构成一个完整的结构。

一、房地产——一个“服务整合平台”产业房地产是一个服务整合平台，而不仅仅是生产制造房子的工厂。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

房地产除了工厂、产业等为工业企业服务的地产，大多数地产是围绕“家”服务的。

以“家庭服务”为主要内容的服务结构，是今天房地产发展的必然。

“家∙服务”包括三个家的结构，这三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，需结合旅、商、文、体、康、养六个方面，共同为家庭服务。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。

第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。

第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

绿维文旅林峰：文旅新时代高质量发展的六大路径

绿维文旅林峰：文旅新时代高质量发展的六大路径绿维导语：高质量发展是“十四五”时期国家经济社会发展的主题，同样也是旅游业发展的主攻方向。

绿维文旅董事长林峰博士表示高质量发展是一个永久的要求，而不仅仅是一个五年规划的要求。

高质量是一个升级的要求，不在于数量、不在于规模，而是在于我们的质量水平。

就文旅产业高质量发展，林峰博士从六个方面进行了概括：高质量融合发展、高质量产品创新、高质量目的地、高水平数字赋能、高质量营销推广、高质量开发平台。

01高质量融合发展文旅深度融合及“文旅+”融合地理发现的过程、地理探索的过程、商贸的过程本身都充满了文化的传播和互动，所以文化和旅游与生俱来就是相互融合发展的结构。

今天，文化的繁荣和旅游的发展构成一个更深度的结构，这些深度结构中包括纯文化的结构、纯旅游的结构以及其中需要深度对接融合的内容，这就推动了文旅融合的发展。

文旅融合——以文促旅（五法）文旅融合对现阶段旅游发展具有极大的推动效果，我总结了以文促旅的五法：文化特色塑魂——以特色文化形态和底蕴提升目的地旅游吸引力。

文化品牌赋能——通过文化品牌的塑造增加消费、提高生活质量。

文化展演活游——文化艺术、节庆表演提升旅游的参与性和体验性。

艺术工艺创品——艺术工艺解决旅游商品缺乏特色的问题。

IP价值整合——树立可转化的文化IP，构建跨界营销策略。

IP是一个能整合全产业链的架构。

文旅融合规划——以旅彰文（八化）1. 文化产品化文化产品化是指通过对文化的挖掘，使文化融入到文化旅游产品体系中，通过产品体现文化内涵，并提升文化价值。

2. 文化业态化文化业态化就是文化产业实现业态化发展，为文化注入新的元素和功能，丰富其文化表现形式，推动业态不断创新的过程。

只有文化业态化，实现商业化的结构，才能市场化构架，体现为服务结构，才能提升人的体验。

3.文化主题化任何景区都能看为主题化景区，文旅融合发展要做到“文化为魂”，充分体现文化的指引和带动作用，以主题为抓手，做好文化的大文章。

林峰：特色小镇都应该是旅游小镇

林峰：特色小镇都应该是旅游小镇北京绿维创景规划设计院9月8日-9日，由ITIA艾蒂亚机构主办，绿维文旅协办的第七届中国旅游项目投资大会在杭州洲际酒店隆重举办。

绿维文旅董事长林峰博士出席大会并就特色小镇与旅游小镇之间的关系以及未来发展做主题演讲，认为特色小镇最终都应该是旅游小镇，特色小镇应该有效运用旅游的手法模式，掌握外来消费聚集的市场结构逻辑，形成特色小镇发展的价值，由宜旅提升宜居宜业，实现文明生活的高水准，促进新型城镇化发展。

林峰博士本次主题演讲《特色小镇与旅游小镇》，主要从什么是特色小镇、特色小镇与旅游小镇的关系、旅游小镇的市场逻辑与开发运营模式等三方面进行了深入解读和分享。

以下是部分发言内容精华整理。

什么是特色小镇林峰博士从特色小镇发展背景、内涵特点、发展逻辑等方面对特色小镇的概念内涵进行了解读。

特色小镇的发展背景特色小镇发轫于浙江，又不同于浙江，2016年在全国推广，形成了非建制镇（特色小镇）与建制镇（特色小城镇）两种发展结构，前者是土地利用和产业聚集的综合体发展结构，后者是城镇发展结构。

林峰博士认为小城镇的发展已经成为我国重要的社会问题、政治问题、经济问题，小城镇也将成为就地城镇化的主战场，也一定会成为中国未来30年发展最重大的课题。

国家层面推特色小镇，更多的是为了推进新型城镇化，用特色产业带动城市化结构升级。

特色小镇的概念内涵与发展架构绿维文旅认为特色小镇是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式，拥有产业“特”、功能“特”、形态“特”、机制“特”等特点。

林峰博士认为特色小镇是一个乌托邦式的有机生命体系，以文化为魂，形成了小镇特立独行的、独一无二的、较高附加价值的、产城融合的、宜居宜业宜游的，小镇完整的文化社会经济生态体系。

这个生态系统，基于产业聚集，带动就业增加，形成人口聚集，构建城市发展，形成特色小镇发展的核心架构。

特色小镇的打造，就是以特色化为基础、以生态圈升级为系统性架构，构建起来的发展模式。

林峰院长接受和讯网采访谈旅游地产与新型城镇化-绿维创景

林峰院长接受和讯网采访谈旅游地产与新型城镇化北京绿维创景规划设计院日前，我院院长林峰博士接受和讯网房产频道采访，谈旅游地产与新型城镇化，访谈内容已于8月21日上线。

视频地址详见：/ComActive00181_1.htm谈及旅游引导的新型城镇化，林峰院长认为，在中国城镇化浪潮中，旅游产业与城市的发展息息相关。

这个概念可以解读为，旅游引导的新型城镇化，就是以旅游带动下的泛旅游产业集群为产业基础，由旅游带来的消费集聚直接推动的城镇化过程。

林峰院长认为，旅游地产之于城镇化有非常重要的意义。

在未来20~30年的时间里，在中国城镇化的主要阶段中，土地和房价持续上涨所带来的财富效应仍将是中国经济持续发展的最关键要素及核心增长机理。

旅游地产作为旅游与地产结合的产物，具备旅游业和房地产业的双重思维方式，有着巨大的活力。

在新型城镇化及中国未来发展主流当中寻找旅游地产发展方面的价值将会成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。

目前，旅游地产存在着不少问题，如“鬼楼群”现象就严重困扰着旅游地产的开发。

林峰院长认为，由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房”，对相关服务配套、休闲度假配套、环境美化等的忽略，造成居住投资型度假房产进入了销售困境。

比较典型的是乳山，大量无人居住的投资型度假房产成了“鬼楼群”。

对于滨海度假地产中的“鬼楼群”现象，林峰院长提出了解决方案：首先打造吸引核。

游客量是衡量地产价值的关键，一般情况下，有多少人来旅游，就意味着这个地产有多大的吸引价值。

绿维创景：旅游地产已经成为区域综合开发龙头

旅游运营网绿维创景：旅游地产已经成为区域综合开发龙头北京绿维创景规划设计院摘要：旅游与地产，是一对欢喜冤家，是互补互助的联姻关系。

绿维创景规划设计院院长林峰博士认为,旅游房地产已经从楼盘项目开发,步入旅游导向的区域综合开发新阶段,承担起欠发达地区,特别是中西部地区区域经济开发的重大使命,成为区域产业转型升级与城市化的领军模式.国家对住宅市场的调控持续从紧，致使越来越多的房地产开发商将旅游地产作为规避风险或寻求转型的新方向。

据悉，万科、华侨城、万达、恒大、世茂、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域，可以说，旅游地产开发迎来了前所未有的活跃时期。

纵观近来旅游地产开发,以知名房企项目为代表，旅游地产已逐渐摒弃了单一地产开发的模式，向网罗多种业态的超大型旅游综合开发项目发展。

对此，北京绿维创景规划设计院（）院长林峰博士表示，超大型旅游综合体项目，代表了旅游带动区域经济与区域城市化开发的方向，顺应市场发展趋势，正在成为中西部区域经济发展的龙头项目。

旅游地产的基础是旅游而不是房产，这就促使旅游地产的开发必须符合旅游业的发展规律。

无论是观光还是休闲度假，单一性质的旅游难以引导市场需求，而作为聚集综合旅游功能的特定空间，大型旅游综合开发项目的诞生可以说适逢其时。

旅游与地产：人气----商气----房屋销售----持续盈利2012年，从长白山到云南普洱，超大规模的旅游地产投资不断曝光在媒体上，从万达的长白山国际度假区、恒大的世纪旅游城到世茂的纳米魔幻城，中坤集团在云南普洱的原生态度假部落，无一例外，都属于旅游综合开发项目，其规模之大、投资之高、业态之丰富，都引起了业内人士的关注。

绿维林峰：从郑新立谈旅游,看旅游产业发展的四大引擎

从郑新立谈旅游，看旅游产业发展的四大引擎北京绿维创景规划设计院日前，中共中央政策研究室副主任、中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立针对新常态下的旅游业发展问题发表观点，认为“在新常态下，旅游业发展面临着重大历史机遇。

旅游业应当成为服务业的新增长点，成长空间很大。

通过旅游业的成长来带动就业，将会对我们经济增长起到重要的作用。

”这一观点对旅游产业的经济带动作用和发展前景给予了充分肯定，也说明旅游产业的引擎作用已在高层形成共识，历史性政策环境利好将出现。

旅游产业对整个经济的带动作用也是我们一直在研究的一个课题，从微观上的旅游产业构成及其效应，到宏观上的旅游产业与新型城镇化及区域经济发展的关系，我们都形成了自己的一套理论体系。

在2015年1月13号“第四届中国旅游产业发展年会”上，我发表了《大众度假时代与旅游新增长点》的主旨演讲，提出在寻找新的增长点成为经济发展最核心问题的背景下，旅游成为了经济增长最重要的带动产业之一，成为了新常态下消费增长的第一带动力。

聚焦旅游产业，我看好四大引擎。

第一是大众度假时代下的旅游结构升级从观光旅游到休闲旅游，再到度假旅游，如今的旅游产业保持着多种多样的形态和细分市场，业态也一直在持续升级中。

乡村休闲、都市休闲、养生度假、亲子度假等各类休闲度假新产品和新业态，是未来旅游发展的方向和主体。

大众度假时代到来，带薪休假强制执行政策为旅游度假产业的发展注入了一剂强心针，将成为旅游产业改革的新风口。

随着这一政策及《国民休闲纲要》的逐步落实，大众度假需求将全面释放，并将促使中国的度假市场进入一个非常规模化的快速突破期。

绿维创景林峰：谈市场配置资源与新型城镇化

谈市场配置资源与新型城镇化北京绿维创景规划设计院编者按：近日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)正式发布，《规划》将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面，具有很强的权威性和指导性。

日前，我院林峰院长受邀为中建一局房地产公司的领导和员工授课时，进行了题为《市场中生长的新型城镇化模式——新型城镇化的市场逻辑与房地产商转型升级》的讲座。

讲座中，林峰院长谈及了新型城镇化的“顶层设计”问题，包括目前人们对于新型城镇化的看法、城镇化对房地产的影响等，形成了一系列观点。

编者对此进行了整理，以饕读者。

林峰院长指出，市场配置资源与消费经济时代是改革的主线。

新型城镇化不仅仅是一个概念，其背后蕴藏着社会改革和进步的重大课题。

随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的发布，改革的方向更加明确。

一、市场配置资源林峰院长认为，目前的改革要以市场配置资源为中心，而不是行政配置，这是中国改革的指导思路和核心原则。

怎么实现市场配置呢？从绿维创景与各地方政府的合作经验来看，政府项目一般会涉及用什么产业带动当地经济发展、怎么去做社区配套、怎么去做城市配套、资金从哪里来、怎么去运营等一系列问题，最终面向的是城市综合配套和区域综合开发。

这些问题的导向都是市场。

资金从哪里来？往往是政府财政和投融资平台共同出资。

运营者如何获取利益？如果仅仅通过“盖房子”、“卖地”，在目前形势下，要想有良好的盈利是很难实现的，还要靠产业来带动。

靠什么产业来带动？消费经济时代下，消费产业和服务产业具有良好的发展前景，林峰院长认为，消费经济是未来带动中国持续增长的主流结构。

全域旅游下的文旅地产创新 ——以旅游为龙头,旅商文体康养融合发展

全域旅游下的文旅地产创新——以旅游为龙头，旅商文体康养融合发展北京绿维创景规划设计院2016年7月8-9日，全经联首届全国文旅地产创新模式大会在北京举行。

大会主题为“分享创新内容，推动文旅产业发展”，来自全国各地从事文旅地产投资、开发、规划设计、运营服务等领域的企业家及政府、金融机构、媒体的代表共500余人出席了大会。

我院院长林峰博士受邀出席本次大会并作了题为《全域旅游下的文旅地产创新》的主题演讲。

林峰院长认为，全域旅游作为旅游发展的整体战略，为政府推进区域经济发展，提供了有效的抓手。

旅商文体康养（即五大幸福产业+商业）融合的地产综合开发，已经成为当前及未来地产发的主流。

全域旅游下的文旅地产创新模式即旅文体康养商融合发展的地产开发模式，是以旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发。

一、全域旅游再认识1、全域旅游内涵全域旅游是在以旅游为优势产业的行政区域，将该区域作为功能完整的旅游目的地，进行整体规划、建设、管理、运营，通过旅游业整合推进经济、政治、文化、社会、生态文明五位一体建设，整合多产业多业态融合发展，促进城镇化建设，形成政府与市场、居民与游客共建共享的旅游发展模式。

全域旅游的内涵今年五月召开的全国全域旅游创建工作现场会上，来了262个县的县委书记，意味着旅游在中国真正成了大风口。

国家搞全域旅游的原因，在于经济进入新常态以后，旅游的井喷效应，为政府推进区域经济发展，提供了有效的抓手。

旅游给了大家通过投资带动区域发展的理由，使得政府有可能运用旅游产业这个引擎去带区域经济发展。

全域旅游提出了一些新的理念，特别提出了七大理念的转变，七大转变中最核心的是从景点旅游转化为休闲式、体验式全面融合发展的旅游结构。

在运营上最关键是由旅游局、产业推动的要素转化成了以党政协调推进、中国特色下政府带动的产业发展的方式。

通过对全域旅游的研究，我们认为全域旅游要打破“全”的概念，应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”，立“逻辑”，找“抓手”，达“目标”。

绿维创景：新型城镇化下,旅游房地产开发服务模式及要点

新型城镇化下，旅游房地产开发服务模式及要点北京绿维创景规划设计院我国财富升值50%以上的基础，来自土地升值和房产升值。

旅游房地产作为旅游与地产结合的产物，具备旅游业和房地产业的双重思维方式，有着巨大的活力。

新型城镇化背景下，寻找旅游地产发展方面的价值将成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。

一、新型城镇化下的旅游房地产开发服务内容新型城镇化下的旅游房地产开发，可以体现在四个层面：旅游城镇化中土地开发、旅游公共设施建设、旅游休闲项目建设和旅游房地产产品开发。

旅游房地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动作用，其四个层面与旅游引导的新型城镇化之间有着密切关系，因此服务内容也主要体现在四个方面：二、新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点绿维创景提出旅游房地产五级台阶的开发服务模式：第一，进行资源包装和前期设计，卖出项目；第二，实施基础开发，进行子项目的招商引资或卖出项目；第三，开发引爆人气的项目，形成地价升值，招商引资或卖出项目；第四，开展一期开发，形成人气，销售部分商业与住宅房产，再招商引资或卖出项目；第五，独立整体开发，引入资本合作，或上市资本运作。

每一种形式所对应的开发关键及盈利来源、盈利大小均不相同。

概括起来，主要有以下几大要点：要点一：构建旅游核心吸引力，快速引爆市场对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。

从房地产项目吸引力的塑造来看，进行旅游地产的主题定位及打造，具有提升附加价值的功效，也是旅游地产发展的关键所在。

林峰院长就旅游热点话题接受凤凰网采访-绿维创景

林峰院长就旅游热点话题接受凤凰网采访北京绿维创景规划设计院2015年1月13日，我院林峰院长在第四届中国旅游产业发展年会会场接受了“凤凰网”旅游频道的专访，就旅游品牌打造、旅游市场预测等热点话题回答了记者的提问。

一、旅游品牌打造深度的旅游品牌打造作为旅游营销的重要方面，在我国逐步成熟起来。

中国目前处于多层次旅游市场叠加的时代，市场细分具有多样化的特点，一个品牌打天下已成为过去，因此面对不同市场，需要进行品牌差异化战略。

品牌塑造、品牌包装、品牌传播、售后服务管理等，共同构成了旅游品牌整合营销传播体系，传递了区域、目的地、景区等所代表的独特形象和吸引力。

旅游品牌打造不应仅停留在形象层面，还应顺应时代要求，导入产业，与产业结合，找准引爆市场的角度，有效打开区域市场。

旅游品牌的成功活化有四要素：1、要结合历史文化，这是根；2、要具有差异化和新奇性、创新性；3、要具备完整的覆盖性；4、要有游客的互动性；5、要有动感性、时代性，要关注游客的感受。

二、中国旅游市场预测2014年中国出现如此大的旅游逆差，由两个因素造成：一是国民大幅度增长的消费需求，促使出境游增加，外汇出口增多；二是自然、政治、社会环境等方面的影响，造成入境旅游减少。

但长期来看，入境旅游仍然是个持续增长的过程，现在的下降只是一个暂时的过程。

旅游形象与旅游营销是造成这一情况的部分原因，但客观因素更多一些。

对于中国应该树立的形象，我们不能用愿景去代替真实的形象，也不能用负面去营销我们的形象，美丽中国是技术愿景和部分真实的结合。

绿维林峰：用创新的商业模式抓住旅游大时代

用创新的商业模式抓住旅游大时代北京绿维创景规划设计院2015年3月13日，由凤凰旅游、凤凰城市与旅游研究院主办，“凤凰文旅观察”栏目承办的“新常态下的旅游业新价值时代” 凤凰文旅沙龙两会专场活动在北京·嘉里大酒店隆重举行。

人大代表、惠州旅游局局长黄细花，北京绿维创景规划设计院院长林峰，北京旅游学会副会长、北京交通大学教授张辉，北京皇家驿栈酒店董事长刘少军，北京中坤集团副总裁谢勇，劲旅咨询、劲旅网总裁魏长仁，中青旅控股股份有限公司市场总监葛磊出席了此次沙龙，就新常态下中国旅游产业新价值时代的特点、发展趋势，以及政府和企业应该以怎样的姿态拥抱这个时代等话题进行了热烈的讨论。

林峰在沙龙上提出，国家政策应该关注到消费和供给两个方面，而在新常态下，把旅游变成一种投资行为的分权模式能够给酒店和传统房地产行业带来新的活力，同时，他表示，中国一直对旅游重视不足，现在中国已经迎来了旅游的大时代，而企业需要抓住自己的小时代。

北京绿维创景规划设计院院长林峰【政策应更多地引导消费和供给两个方面】进入新常态之后，中国的旅游产业出现了两个大的变化。

第一，中国经过改革开放以来30多年的发展，居民收入进入了一个新的价值时期，居民的消费进入了新的结构时期，旅游已经成为必需品，不再是一种奢侈品。

第二，八项规定以后，中国包括旅游消费和文化消费在内的消费形态也发生了改变。

过去30%-40%是政府消费，或者说是公费消费，而现在已经基本退出了市场，所以旅游业必须面对家庭消费，面向更多的大众消费和生活消费。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

我院林峰院长解读新型城镇化
与文化旅游地产的发展
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网
版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网
我院林峰院长解读新型城镇化
与文化旅游地产的发展
北京绿维创景规划设计院
摘要：编者按：近日，由住房和城乡建设部政策研究中心主办的《中国地产》杂志针对我院最新出版的《旅游引导的新型城镇化》一书，就“新型城镇化与文化旅游地产发展”的话题采访了我院林峰院长。

林峰院长认为，文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营。

对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

采访全文已经刊登于《中国地产》2013年第7期（总第293期），现将主要观点摘录如下：
1、新型城镇化是未来我国经济发展最重要的动力机制
中国整个经济增长特别是近十年，一半以上靠的是土地升值、房产升值。

土地升值的关键是城市化，由于城市化不断发展形成了由原来边缘性土地、非城市用地变成城市用地，城市周边土地变成城市中心用地，土地价值变了。

如曲江模式可以看成两个版本：一是用旅游文化形成区域的价值升值，另一个版本是郊区城市中心化带动土地升值效应。

土地升值效应有客观的结构，这个客观结构就是中国巨大的人口和城镇化率的缺口，从量上算，城市化需要的土地，整个配套建设以及由此带动内需消费规模是巨大的。

可以说城市化这个蛋糕是中国经济发展最没有办法丢开的，它是我们不得已的选择，也是客观上有依据的选择，也是带着最大风险的选择。

新型城镇化一方面是客观的，是未来城市化发展最重要的动力机
制，通过它的发展对中国整个经济保持持续较高速的扩张是非常重要的。

但同时新型城镇化面临着人的城镇化，如解决户口、社会保障、教育平等、农民工的城市化和农民的城市转型等诸多问题。

2、人的城镇化是新型城镇化的前提，要靠产业来实现
人的城镇化实际上要靠改革增量去实现，如果没有产业发展，没有土地升值效益，人的城镇化一样没法实现。

要实现有效的人的城镇化，必须靠产业。

我们提出一个重要观点：产城一体化是新型城镇化中最有价值的手法模式。

如果没有产业支撑和发展，农民工要拥有城市户口、享受城市待遇以及城市生活方式都没有依据。

因为没有城市化就业，没有城市生活的收益水平，不可能支撑城市生活方式，那么人的城镇化就没法实现。

所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式。

由此产业的贡献率和土地升值带动房地产升值的贡献率会成为新型城镇化的两个动力结构。

3、用文化旅游引导特色小城镇建设
建设文化旅游引导的特色小城镇，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键。

小城镇核心吸引力的构建首先是核心吸引力打造，没有吸引力，没有吸引核，文化旅游小城镇都是虚的。

在旅游文化小城镇建设中间，游客量与游客滞留时间是重点，有旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
旅游运营网多少游客量就有多大规模的小镇。

有五万游客量可以做小街，十万游客量可以做一个街区，三十万游客量可以做小镇，五十万游客量可以做中心镇，一百万以上游客量原则上可以建城。

这里的游客量不是旅游人次的概念，游客量在某种意义上意味着旅游搬运，搬运来的是巨大的消费，由游客量带来的消费构成了旅游小镇最重要的支撑。

游客量是预估做什么样的小镇、做多大的规模和怎样做旅游小镇的前提。

休闲聚集是产业发展的基础。

游客的水平、游客层次、游客的消费模式以及游客滞留时间形成的人均消费水平将会形成整个区域产业发展的基础。

文化旅游带动的旅游城镇化是文化旅游产业发展核心，是文化旅游产业发展的支撑。

旅游引导的新型城镇化的发展更多的是依靠旅游产业链中休闲产业聚集模式，就是休闲产业业态的多样化而形成的多种聚集，这种聚集主要形成的是吃、住、行、娱乐、游乐、购物等等，由此形成我们称之为旅游休闲产业多种业态发展结构。

这些不同层面的模式形成旅游业态多样化，业态多样化形成业态聚集，业态聚集形成产业聚集，所以旅游带动的产业模式是多样化产业聚集模式，业态问题由此形成的休闲聚集是我们产业发展的基本模式。

（有关新型城镇化的更多研究，详见）。