“房抵贷”操作实施细则

南宁市西江小额贷款股份有限公司“房抵贷”业务操作规程第一章总则第二章贷款准入管理第三章风险组合管理第四章产品政策管理第五章业务流程管理第六章合同签订与贷款发放第七章贷后管理第八章贷款回收管理第九章附则第一章总则第一条为进一步满足小微企业及个人的融资需求，并进一步规范业务操作，促进西江小额贷款股份有限公司个人小微类贷款业务健康、快速发展，根据《信贷管理基本制度(试行)》和《小微贷款业务操作规程(试行)》；国家法律及监管机构法规、监管规定和管理细则，特制定本管理细则。

第二条本操作规程所指的“房抵贷”业务是指借款人以本人或家庭成员的房产作抵押，我公司经过审查合格，向房屋所有者承诺发放贷款。

第三条本操作规程的借款主体主要是在当地有稳定职业，经济收入稳定且其名下有房产并愿意用其房产做贷款抵押担保的自然人。

自然人包括个人（包括个人独资企业的投资人、全部由自然人股东组成的有限责任公司和股份有限公司的主要自然人股东、合伙制企业的合伙人）、农村承包经营户、依法核准登记的个体工商户。

第四条贷款用途。

“房抵贷”适用于合法经营的项目投资或资金周转，且不违反相关法律、法规及中国人民银行、银监会以及个人贷款用途方面的相关规定；严禁用于股票及其他证券投资活动。

第五条贷款限额。

“房抵贷”对单一客户的贷款额度原则上不超过200万元。

应充分考虑同区域内其他房产价值、风险控制能力等因素来确定具体贷款额度。

第六条贷款遵循动态管理、差异管理、流程标准化管理和主动风险管理的原则。

（一）动态管理原则。

根据宏观经济形势变化、业务发展状况、市场竞争情况等因素，动态调整个人消费、经营贷款的信贷政策及导向。

（二）差异管理原则。

综合区域、行业、担保、客户资信等多个维度实施差异化的信贷政策和管理策略，实现授信政策与风险状态相匹配。

（三）流程标准化管理原则。

参照《个人业务操作规程》，将其作为日常业务操作依据，并及时维护更新，实现业务操作的规范化和标准化管理。

（四）主动风险管理原则。

建立风险预警管理机制，及时识别客户的风险状态变化，采取有效措施保障信贷资金安全。

合理设置客户预警指标，强化系统数据对接，对金融资产、信用卡记录、结算账户交易等相关数据进行系统监测，实行全流程线上风险预警管理。

第二章贷款准入管理第七条客户分层管理（一）申请个人贷款的借款人应为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，信用状况良好且具备还款意愿和还款能力，并符合《个人贷款操作规程》等制度及现有法律法规、监管规定。

（二）在综合衡量客户及其企业信用记录情况、家庭净资产情况、在银行的金融资产状况等因素后，根据客户整体资信状况由高至低，按I、II和III类客户实施分层管理。

第三章风险组合管理第八条以担保方式为主，结合区域管理、行业准入和客户分层三个方面，进行风险组合管理。

第九条风险组合管理的核心是以有效抵（质）押物担保为主，辅以其他担保方式的分类管理。

在明确担保方式的基础上，根据客户的所属区域、行业和资信状况，评定客户风险状态。

第十条担保方式。

“房抵贷”业务瞎用房产最低高额抵押担保方式。

办理非循环方式贷款的，可采用一般抵押担保方式。

第十一条抵押物要求。

（一）抵押物原则上应为住房。

部分经公司同意可接受商业用房或商住两用房作为抵押物。

（二）抵押物对应的土地性质须为国有，已取得房屋所有权证书，可以进入房产三级市场交易流通。

（三）可以办理合法抵押，抵押物价值能覆盖贷款金额。

（四）抵押房产的所有权人及共有人必须是具有完全民事行为能力的人。

第十二条抵押房产价值评估。

（一）以住房为抵押的，可采取外部评估或内部评估的方式。

评估的流程和方法按照《个人贷款业务操作规程》执行。

（二）采取外部评估的，贷款调查人员需对评估价值的合理性进行认定。

信贷经理对评估价值进行认定时应重点考虑以下几个因素：一是房产的购置价格；二是当地房产价格的平均涨幅；三是同类房产的成交均价。

房产评估价格不应高于按照购置价格与平均涨幅推算出的价格的一定比例；不应高于同一地段同类房产近期交易均价的一定比例。

第十三条抵押率的确定。

抵押物的抵押率按以下规则确定：（一）总体原则抵押率应根据房产年剩余年限、地理位置及房屋类型判断，房产使用时间在10年（含10年）以内的，抵押率最高不超过70%；房产使用时间在10年以上的，抵押率最高不超过60%，商业用房抵押率最高不超过50%。

审批人在贷款审批时应根据借款人的还款能力、信用状况及抵押物变现能力确定额度金额。

(二)具体执行标准1.以住房（含别墅、自建住房）抵押楼龄最高抵押率地理位置10年以下（含）70%10-20年（含）60%位于较为中心、具有成熟居住氛围、周边环境好、配套公共设施齐全20-30年（含）50%仅限城市中心区域超过30年不接受抵押2.以商业用房（含自建商住两用房、自建商业用房）抵押楼龄最高抵押率地理位置1-5年（含）65%位于比较成熟的商业区6-10年（含）60% 11-15年（含）50%地理位置较为中心，具有成熟商业氛围、周边商业布局合理16-20年（含）40%仅限城市中心区域成熟商业区超过20年原则上不接受抵押。

如属于城市繁华中心区域，具有历史背景、文化底蕴、品牌传承等独特专有资源的，可不受房龄限制，但应审慎叙作，抵押率须控制在40%以下注：①县级机构仅限受理位于县城中心区域成熟商业区域的商铺为抵押物；②原则上不得接受空置两年以上、无租金收入的商业用房作为抵押物。

3.以办公房作为抵押的，其抵押率同比应低于商铺的相关要求，最高不超过市场价格或内部评估价的65％。

4.以无地上建筑物的土地使用权，缴清土地出让金并办妥国有土地使用权证的土地作为抵押的，抵押率应控制在40％以下。

土地空置超过一年的原则上不接受为抵押物。

不接受地上建筑物为在建工程（或简易厂房）的土地使用权抵押。

5.以专业担保公司担保第十四条贷款利率定价贷款利率实行上下限管理，贷款利率原则上不得高于中国人民银行公布的同档次贷款基准利率的4倍。

按照收益覆盖风险和成本的原则，根据企业主及其配偶在银行金融资产情况等，对贷款利率实行差别化管理。

第四章产品政策管理第十五条个人贷款应纳入个人客户统一授信管理，综合考虑借款人及其家庭在我公司及其它金融机构的所有贷款总量，严格控制家庭收入偿债比，结合客户所提供的担保情况，为客户核定合理的贷款金额。

第十六条贷款期限。

贷款期限原则上不超过2年。

当贷款用途为流动资金使用时，贷款期限不超过1年。

对于可循环使用的个人贷款，额度有效期最长不超过2年，额度项下单笔用款期限不超过1年，且不超过额度剩余有效期。

第十七条贷款利率。

贷款利率原则上不得低于中国人民银行公布的同档次贷款基准利率的4倍。

具体利率应根据《利率定价规则》执行。

第十八条还款方式。

个人贷款应结合客户的风险状态、贷款用途、结算特征等因素，给予匹配的还款方式。

根据贷款期限的不同，还款方式如下：（一）贷款期限在1年期（含）以内的，可选择按月（季）还本付息、按月（季）付息到期还本或到期一次性还本付息的还款方式。

（二）贷款期限在1年期以上、2年期（含）以内的，可结合其资金结算特征，选择按月（季）付息、按月（季/半年）还本的还款方式，但不得采用按月（季）付息、到期还本或到期一次性还本付息的还款方式。

第五章业务流程管理第十九条贷款申请借款人向信贷经理提出个人贷款申请，应按要求填写《南宁市西江小额贷款股份有限公司“房抵贷”业务申请表》，并提供以下资料：1.借款人有效身份证、户口簿或其他有效居留证件；2.借款人婚姻状况证明（结婚证、未婚声明等）；3.用于抵押担保所需的证明文件--抵押物权属证明、专业评估公司出具的评估报告；4.用于抵押的房产所有权人及共有人的身份证件及其同意抵押的书面承诺。

5.公司要求提供的其他资料。

第二十条尽职调查（一）调查人员对贷款申请应及时进行贷前调查并安排房产价值评估，贷前调查主要包括以下内容：1.贷款申请资料是否真实、完整；2.借款人及配偶信用状况是否符合规定。

须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；3.借款人及其配偶的还款能力是否充足。

通过多种方式判断借款人及其配偶收入证明的真实性及合理性，必要时可要求借款人提供完税证明、工资流水单、公积金缴存证明等辅助材料。

对自雇人士或无固定职业者，主要根据其相关资产证明判断其还款能力，必要时进行实地调查。

4.抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。

5.以评估价认定并采取外部评估方式的，评估方式和评估价格是否合理，以成交价认定的，成交价是否合理。

6.借款人所申请的贷款要素的合法合规性。

（二）调查人员在尽调时应至少要与借款人及抵押房产所有权人进行一次面谈并做好面谈记录。

根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展全面实地调查。

（三）经调查后，信贷经理应出具调查报告，将整套资料报送小微信贷部经理审核，调查认为不符合贷款条件的，经小微信贷部经理同意可终止贷款程序，并及时通知借款申请人。

第二十一条贷款审查、审批小微部完成调查后，将材料及报告扫描至信贷系统，提交有权审批受理人员进行材料的合规性审查，报有权审批人审批。

贷款审批采用系统自动审批和人工审批相结合的方式。

由有权审批人组成审贷组在审批授权范围内，按照规定程序和管理要求进行审批。

审查、审批人员对提请审查、审批的信贷业务应提出明确的审查、审批意见。

审查审批的主要内容包括：（一）基本要素审查。

移交的贷款业务基础资料是否齐备；（二）主体资格审查。

借款人、共同借款人、抵押人是否具备有完全民事行为能力，借款人是否有不良信用记录，收入是否充足合理，有关证明材料是否符合规定。

（三）信贷政策审查。

授信各项要素是否符合制度办法规定。

（四）担保物审查。

抵押房产权属是否清晰，价值认定是否符合程序和规定，评估价值是否合理。

（五）信贷风险审查。

重点审核借款人收入来源的稳定性以及家庭资产负债情况，审核抵押物的变现能力和保值增值能力。

第二十二条审批结果通知贷款人应在审批完成后1个工作日内告知借款人审批结论，对于未获批准的贷款申请，应向客户说明原因并退还相应申请材料。

第六章合同签订与贷款发放第二十三条合同签订在贷款审批通过后的2日内，由主办信贷经理及协办信贷经理双人共同督促借款人及配偶在借款合同、抵押合同等法律合同及相关协议文本上签字、盖章，确保合同签章的真实性。

第二十四条信贷经理审查材料的齐备性；审核合同(协议)填写是否规范；确保贷款审批条件的全部落实和归档材料的齐全。

第二十五条贷款发放合同签订后，应落实抵（质）押登记并取得他项权证等全部贷款审批条件后，报风险部审核，审核通过后方可发放贷款。

对于可循环使用的个人贷款，在额度项下二次用款时，应结合其风险预警情况进行放款审核。

第七章贷后管理贷款发放后，要加强对个人贷款发放后到贷款结清阶段的管理，具体包括但不限于贷款的贷后检查/回访、信息维护及处理、风险分类、还款处理、催收保全、展期重组、押品管理、档案管理、损失类贷款核销等。