上海浦东恒大锦之嘉项目定位

•项目SWOT分析
•优势（strength ）
• 世博核心三林上南板块； • 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
•劣势（weakness）
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
•轨道交通
板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6
线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和
M8线将导入来自浦西的众多客源
7 号线
距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米
距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米
距离轨道8号线（成山路/上南路）800米
6号线 8号线
•周边环境
•商业氛围
•亨 泰•恒宾 山馆 城 宾 馆
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆
地址 成山路578号 西营路成山路
临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道 以及杨高路等主干道，全方位立体交通 便捷
•中 外 环 间
•内 环 内 •内 中 环 间
•www.86cup.cn
•世博规划
世博会已开始建设 ，带动世博辐射区 域的投资建设
世博会后，会址将发展会展旅游、商 务贸易等综合功能的新的多功能城市 公共活动中心
本案位于世博规划核心辐射区内
品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；
•不适合做为普通住宅进行定位
•服务式公寓市场分析
•市场供应状况
•市中心土地稀缺 •投资建设门槛高
•市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型
•市场需求状况 •上海国际化地位提升
•会展业高速发展 •世界500强企业移师上
海
•市场需求状况
•长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到
•Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓 。（总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约7000 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
上海浦东恒大锦之嘉项目定 位
•项目解析 •产品推导 •项目定位 •产品建议 •企划推广
•PART I •项 目 解 析
•PROJECT ANALYZING
•项目基本状况
•商住综合物业 •规划占地面积：16389平方米 •总建筑面积：63450.9平方米 •其中—— • 居住面积：22144平方米 • 商业面积：17239平方米 • 地下面积：24367.4平方米
•可以做为服务式公寓进行定位
•酒店市场分析
世博会期间预计上海将有7000万人流，对 酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳 人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；
•上 海 樱 枫 酒 店 •江 天 宾 馆
世博区域内酒店数量较少且档次不高；
区域酒店市场将在世博前达到高峰；
目前区域内尚无可售酒店
•昌里商圈 •昌里商业街 •好又多量贩 •未来本案内的浦东商场、世纪联华
•居住环境
•世博聚居区 •上南花苑
•新昌里公寓 •爵仕悦公寓
•项目特质综合解读
区位特质——大三林上南板块 规划特质——世博前沿核心 交通特质——全方位立体交通 商业特质——昌里繁华共荣体 居住特质——新兴中高档聚居区 产品特质——商住综合体之精致住家
25$/平方米/月
•作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长
期保持旺盛
•未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期
保持比较稳定的水平
•服务式公寓整体走势
•长期稳定高回报 •保值升值潜力 •专业经营管理公司
•服务式公寓不仅受到国内高端投资客 的青睐，更成为海外基金公司的追捧 的宠儿
•调控影响市场表现
•板块价格体系
•三林：7500-8700 •上南：8500-9200 •昌里：9500-10500 •六里：9500-10000 •南浦：10000-11000
•11000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破
•市场竞争情况
•万科新里程： 6万平 10000元/平方米 •尚 东 国 际： 9万平 11000元/平方米
•未来竞争再度升级
•普通住宅可行性判断
项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性； 项目整体规模不大，无社区感觉 项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性； 项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以
改善型居住为主，对小面积住宅需求不大； 作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限； 未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产
•服务式公寓可行性判断
上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充； 世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑
，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白； 可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力； 避免与尚东及万科新里程竞争；
•PART II •产 品 方 向 推 导
•PROJECT RATIOCINATION
•项目产品定位方向
•产权属性
•50年住宅产权 •本案
•定位方向 •普通公寓
•服务式公寓 •产权酒店
•产品属性 •自用
•投资兼自用 •纯投资产品
•普通住宅市场分析
•市场现状
•板块市场进入有序状态 •成交价格“稳中有升” •销售状况普遍平平 •调控后市场降温
•户型配比
•以小面积紧凑房型为主
房型 1房1厅1卫
2房1厅1卫
2房2厅1卫 2房2厅2卫 3房2厅1卫
面积 52
83.24-87.5
96 93 113
套数 56பைடு நூலகம்
88
30 30 28
比例 24.20%
63.80%
12%
•项目位置
地处中环以内，属于上南板块，临近昌 里，在三大世博板块中区位条件最佳