华润外滩九里案例分享
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
国内顶级豪宅亮点研究
产品打造：传统豪宅布局，户型尺度做到极致
411平米 四室二厅四卫 ：
私家电梯入户，全私属电梯间； 超大客厅尺度，9.8米开间； 公共空间与私属空间过度，中间 设珍宝陈列室； 超豪华主卧； 奢华书房与会客厅设计； 超大尺度宴会餐厅设计； 全套间设计； 层高3.4米； 270度瞰景； 南向看湖；
项目亮点1：地段——帝都中心，繁华与生态并举
周边配套：
中国首席涉外区域：美国、挪威等13个国家的大使馆； 紧邻北京的中央公园：朝阳公园 、丽都花鸟园、太阳宫公园； 商务：连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈； 酒店：凯宾斯基五星级饭店、希尔顿酒店、昆仑饭店、亮马河 大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店； 教育资源：丽都国际小学、北京首家由外国政府独立建设的学 校（德国学校）。
入户：一二三层均有入户花园，强调私家属性
户户有景观，层次明显，空间错落有致
外立面：欧式风格，化繁为简，追求神似
电子化和智能系统应用
华润外滩九里
城市中心精装大平层官邸，海内外精英人士争相购买
销售情况：2009年10月31日开盘，首推80套，当日售
罄；2010年5月初续推100余套，至月底仅剩10套，月
建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭 的“水”相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统 理想的人居观念。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮 廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。
产品打造：红砖、原铜、石材的外立面，凸显庄重质朴的传统感
红砖：采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代
全套房设计； 270度瞰景； 平层别墅格局；
产品打造：顶层遵循纯传统，打造1000平奢侈空中四合院
布局沿用了传统四合院的建筑特点，北房、南座、东厢、西厢，格局非常规整； 遵循了传统的居住风水理论：比如：北京四合院的方位多为坐北朝南，即所谓“坐坎朝离”。“空
房地产外滩九里销售说辞 ()
【最新资料,Word版，可自由编辑！】◎销售说辞：门口迎宾——区域模型欢迎各位台湾桃园代理行台商看房团光临我们的华润-外滩九里!我是您的置业顾问XX，很荣幸由我来带各位参观！这边请，小心台阶！（右手作手势，为客户指示脚下的台阶）您现在所看到的是我们今年3月份刚从法国拍卖，空运回来的7尊达利雕塑，以后会在每个大堂内摆放一尊，永久收藏，您不用去到巴黎，不用等着展览馆的展出，您只要回到家，就能欣赏到大师的作品，您也可以邀请您的亲朋好友到家里来参观欣赏。
我们的华润外滩九里不仅仅是您的一处不动产，更是您所拥有的艺术品，您将会永久收藏，世代承袭。
（走到品牌墙前驻足停留）您现在参观的外滩九里，是我们华润置地全国25个城市58个项目中，最高端的产品。
（领先2-3步走在客户的左前侧）（在区域模型前站定，位于客户的左侧，当说到“您”的时候，双手将名片递给客户），首先，请允许我向各位介绍一下项目的周边情况：不知您是否了解在世界版图中，中国上海的地理标识位置？（置业顾问语气上稍作停顿）而实际上，这个具体地点就在这儿（顺势用激光笔指向）——上海海关大楼。
而从海关大楼往南约2500米，就是我们目前所在的位置（顺势用激光笔指向K楼的位置）——华润-外滩九里。
本项目位于黄浦区外滩滨江豪宅板块，从项目所处的位置来看，外滩九里占据了上海市中心最好的地段。
三公里车程之内能辐射到上海绝大多数的最优质CBD商圈：淮海路商圈、人民广场商圈、陆家嘴商圈、华润时代广场商圈除了拥有城市核心地段优势资源以外。
本项目还具备一个特殊的因素，他使我们华润外滩九里面世即尊贵——除开一般商品房所具备的居住、投资属性外，仅288套稀缺体量、加上建筑所透露出的深厚商道人文精神使得外滩九里具备收藏传世的特性。
众所周知，外滩是上海的标志，从1853年外滩开埠以来，在150年的岁月当中，他见证了上海文化、商业的起步、发展、沉浮和再次崛起。
能够在外滩留下印记的人，都可谓是时代风云人物，但是，历经百年沧桑的外滩从未被谁居住过。
邻近色在居室空间里设计师采用了褐色-壹舍室内设计
ONEHOUSE DESIGN WROKS
深棕色、魅惑紫中点缀少许金色，高贵典雅，精致感十足。
孔雀蓝与橙色的撞色对比带着无可比拟的视觉张力，将奢华高贵尽情渲染。
壹舍设计 设计作品在色表里相邻近的颜色可称为“邻近色”。
在居室空间里设计师采用了褐色、棕色、黄色、绿色等邻近色，不同的色彩之间存在着相互渗透的关系，使整个空间氛围协调而有秩序，乍看之下，内敛而沉静，端方而温润，呼吸之间，绅士情怀氤氲而成。
邻近色搭配
曼哈顿情结
深棕色搭配优雅的褐色、闪耀的金色，构成美到极致的时尚诱惑。
活力橙搭配优雅的孔雀蓝，对比强烈却又不突兀，时髦又华丽。
壹舍设计 设计作品极具匠心的新贵居所
在极其隆重、深沉的配色里，设计师寻求更多惊艳效果，给人视觉上的惊喜感。
如下这个案例便是在大面积大地色围合的空间里，通过小面积家具色彩的变化，既形成对
比又协调统一，带给人不一样的视觉冲击力。
同色系中的色彩变化
ONEHOUSE DESIGN WROKS
相
191
用餐空间力求简洁明朗。
采用了
古铜色的顶棚走线和丝绒反光质
地的窗帘，而主角餐桌椅却换成
了简单的黑白搭配。
去掉繁复配。
华润地产八大系列
住宅项目1) 万象高端产品线位于城市核心商务区，是华润万象城都市综合体的有机组成，为城市高端人群打造的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动。
代表项目：深圳幸福里2) 城市高端产品线位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩九里3) 郊区高端产品线位于城市郊区，拥有独特景观或人文资源，为高端置业的家庭，打造与之相匹配的、地标性、稀缺性高端中低密度产品。
代表项目：宁波卡纳湖谷4) 城市品质产品线位于城市市区，以上佳的景观营造和社区品质，为关注城市配套、追求品质的家庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目：上海滩花园、沈阳凯旋门5) 城郊品质产品线以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目：北京橡树湾、上海橡树湾6) 城市改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市市区范围提供的住宅产品，为住户营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目：合肥幸福里7) 郊区改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市郊区范围提供的具有上佳景观环境、舒适居住空间的综合居住社区。
代表项目：无锡太湖国际社区、长沙凤凰城8) 旅游度假产品线拥有稀缺的旅游度假资源，为追求度假享受的客户所提供的多样化休闲度假住宅组合产品。
代表项目：石梅湾九里数字截至2012年中，公司总资产2,亿港元，净资产亿港元。
截至2012年底，公司土地储备逾3,万平方米，在营投资物业万平方米，进入中国内地43个城市，开发中的项目共80个。
实力位列香港恒生指数成份股；2011度中国房地产开发企业城市覆盖十强、经营绩效十强、稳健经营十强、综合发展十强；大连海中国获“2011年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；杭州悦府获“2011年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；北京橡树湾C1区获“2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；成都二十四城一期获“2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；中国商业地产品牌价值TOP10、商业地产项目品牌价值TOP10华润置地，品质给城市更多改变(华润中心官网)华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹之一。
2010上海、杭州考察分享----规划、建筑、景观部分158p
华润·橡树湾 细节处理底座，细节上处理的非常好； 桥两侧栏板有竖向的石材做的文理。 49
华润·橡树湾 细节处理
建筑的细节设计 仿真实红砖的贴砖 入户小院采用了一些石材 50
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九龙仓·玺园 景观设计
上海、杭州考察分享
----规划、建筑、景观部分
规划设计部—冯青石、王玮 2010.12.14
1
考察目的
为了明确东沟住宅项目的方向及定位，对一些在设 计风格、户型开发、景观及室内装修等方面对我们 有参考价值的楼盘进行考察。找到并发现这些楼盘 的可借鉴或可参考的地方进行研究、学习和提升， 帮助我们在东沟住宅项目上做的更好。
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九龙仓·玺园 建筑立面
立面用前后关系作线条，全石材饰面。 用简洁的手法构成新古典主义简单庄重的风格特点。
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九龙仓·玺园 建筑立面
用简单的柱子和细小的线条装饰立面。 57
九龙仓·玺园
户型产品
四房两厅五卫（334m2）
超豪华会客厅，连接有 两个观景阳台，视野广 阔；阳光餐厅，与客厅 连成一体，诠释大空间 奢华体验。主卧与客卧 南北分开，强调主人的 私密性空间。 佣人房与餐厅距离过于 遥远，主佣之间存在交 叉，对宅邸的高品质有 所影响。
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华润·橡树湾 户型产品
两室两厅一卫，88平。 大阳台设计，客厅与餐厅 对位设计，体现大空间感。
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华润·橡树湾 设备阳台
中央空调设备外 用百页遮蔽； 设备阳台更加狭 长。
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华润·橡树湾 景观设计
该项目位于湿地公园附近，此处拥有9.4平方公里的绿野，约40万平方米水域，动植物种类和数量惊人， 空气质量更是达到或接近国家一级标准。 楼盘内绿植茂密，品种繁多，楼宇间水系环绕，栈桥，幽径。打造幽静的景观环境。
华润置地(上海)有限公司与上海市国家税务局第五稽查局、上海市国
乐税智库文档司法案例策划 乐税网华润置地(上海)有限公司与上海市国家税务局第五稽查局、上海市国家税务局税务一审行政判决书【标 签】汇算清缴,行政复议,纳税调整【案 由】民事案由【法 院】基层法院【地 域】上海市【裁判时间】2015-12-28【审判程序】二审【裁判单位】上海市黄浦区人民法院【文书种类】判决书 当事人信息: 原告华润置地(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人唐勇，华润置地(上海)有限公司董事长。
委托代理人张爱萍，男。
委托代理人严锡忠，上海左券律师事务所律师。
被告上海市国家税务局第五稽查局，住所地上海市。
法定代表人范佶睿，上海市国家税务局第五稽查局局长。
委托代理人李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人袁虓，男。
被告上海市国家税务局，住所地上海市。
法定代表人过剑飞，上海市国家税务局局长。
委托代理人任捷，男。
委托代理人徐健，男。
审理经过: 原告华润置地(上海)有限公司(以下简称华润公司)不服被告上海市国家税务局第五稽查局(以下简称市国税稽查五局)所作税务处理决定及被告上海市国家税务局(以下简称市国税局)所作行政复议决定一案，向本院提起行政诉讼。
本院于2015年6月26日立案受理后，向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。
两被告分别在法定举证期限内向本院提交了作出被诉税务处理决定和行政复议决定的证据和依据。
本院分别于2015年8月21日及同年10月21日组织原、被告召开庭前会议。
本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。
原告华润公司的委托代理人张爱萍、严锡忠，被告市国税稽查五局的法定代表人范佶睿及其委托代理人李春华、袁虓，被告市国税局的委托代理人任捷、徐健，证人张某某、忻某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
被告市国税稽查五局于2015年2月11日作出沪国税五稽处(2015)6号税务处理决定，认定原告华润公司：(一)2012年12月27日在“管理费用”、“销售费用”科目计提12月份的工资人民币(以下货币单位均为人民币)1，149，538.87元，实际于2013年1月发放。
华润外滩九里卖点培训
中央公园西大道15号
✓ 梦幻都会：美国纽约 ✓ 地标核心：纽约曼哈顿区的中央公园 ✓ 大师主笔：美国总统御用设计师设计 ✓ 典藏级建筑：新古典主义石材建筑 ✓ 传奇主人：主宰纽约华尔街的欧洲金
融豪门 ✓ 售价：套626平米单位,以8800万元美
元（约5.5亿人民币）成交价创下纽约 公寓成交价格记录
➢ 外滩国际金融中心,集商场、写字楼、酒店等体的商业综合体,比肩 香港IFC、ICC.
➢ 老码头时尚,外滩的“新天地”,配套画廊、酒吧、餐厅、会所等高 端时尚场所.
唯
规划· 唯 市政府对浦江沿线千亿级规划、区政府对外滩沿线体化改造
➢ “十二五”期间,市、区两级政府将投入千亿进步完善外滩沿线的规划. ➢ 区政府规划：外滩体化改造,分为历史风貌保护区、综合功能区、滨江
20Leabharlann 值篇传承传承圈层·传承 全球华人领袖圈层,传承外滩百年商道精神
➢ 百年以来,外滩被誉为“东方华尔街”,云集了西方世界最知名的金融机 构,如花旗银行、汇丰银行等.同时,外滩也是中国民族经济孕育的摇篮, 在此曾走出荣氏家族、宋氏家族等国内最著名的实业家.
➢ 传承了外滩百年商道精神,如今外滩九里的圈层云集全球华人富豪,他们 大多能进入福布斯排名,在涉足的领域中独占鳌头.
✓ 梦幻都会：法国巴黎 ✓ 地标核心：位于巴黎类似于上海外滩
的顶级16区,塞纳河的右岸 ✓ 典藏级建筑：欧洲古典建筑风格 ✓ 奢享尺度：750平 ✓ 传奇主人：法国传统贵族家族私邸 ✓ 售价：约2200万欧元（约1.8亿人民币）
海德公园号
✓ 梦幻都会：英国伦敦
✓ 地标核心：毗邻英国最大的皇家公 园——海德公园,以及伦敦最顶级的肯 辛顿商业区中心,咫尺英国女的官邸白 金汉宫与泰晤士河
华润外滩九里案例分享
3
区位属性
外滩建筑群 外滩18号 外滩6号 外滩3号 外 滩 5 号
陆家嘴
上海总会
华润外滩九里是上海滩花园二期项目，是 市中心最大的、也是最后一片可供成片开发的 高档滨江聚居区，有着广阔的升值潜力和想象 空间。北依外滩，对望陆家嘴。
华润外滩九里
4
区位属性
华润•外滩九里项目位于中 山南路460号，可售房源仅288 套，离黄浦江200米，离外滩 1000米，东临中山南路，西至 外廊家桥街，北临毛家园路，南 到紫霞路，位于上海市内环以内， 复兴东路隧道、南浦大桥、9号 线不之毗邻，地理位置十分优越。 其辐射3公里范围内，外滩、 陆家嘴、人民广场、淮海公园新 天地等主要商业商务中心近在咫 尺。
为充分体现出楼盘高贵感， 连模型也做得相当细致。
立面风格
外滩九里的建筑立面，严格按照经典地＂三 段式＂划分，深刻诠释了新古典主义规整地秩序。 准确的比例和完美地对称产生了和谐美。
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建筑细节
底层和顶部分别采用了多联半囿拱券。阳台、檐口、勒脚等细部装饰的装饰线条经典、流 畅。
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建筑细节
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材料设备
法国爱迪士-新风
德国威能-地暖
瑞士乔治贶歇尔-冷热水管
德国科鲁迪-龙头
吉博力-同层排水
日本日立-电梯
美国怡口-软水
瑞士ABB-开关插座
日本三菱重工-中央空调
澳大利亚恒热-热水炉
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华润外滩九里价值点： 整合规划：大板楼设计，最大程度利用可用外部资源。
特色建筑：在打造建筑美感不象征意义的基础上，在尺度、节奏、构图、形式、性格、风格 等多斱面做出创造性的发展。
Wish you a good day!
长三角知名项目售楼处样板间精装修考察
奢华也是一种生活态度和享受.
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
奢华也是一种生活态度和享受.
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
奢华也是一种生活态度和享受.
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
奢华也是一种生活态度和享受.
2.上海---翠湖天地-嘉苑 3.上海---老码头文化区 4.上海---国金中心商场 5.上海---金茂大厦 6.上海---国际金融中心 7.杭州---万象城
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二、公共空间汇总
考察项目: 上海国金中心商场
国金中心简介: 新鸿基地产秉承「以心建家」的精神，将优质质量和生活完美融合，适逢全球期 待的上海世博会快将召开之际，宣布上海国金中心商场即将试业，旨在为世博期间来 自全世界各地的顾客带来崭新的购物体验和殿堂级的享受。 上海国金中心商场的落成，不仅是集团在内地零售商场发展的新里程碑，其高端 的品牌定位和独特的钻石建筑设计，势必成为国内乃至全球瞩目的焦点。
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
奢华也是一种生活态度和享受.
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
奢华也是一种生活态度和享受.
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
奢华也是一种生活态度和享受.
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 上海星河湾样板间
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一、地产售楼处及样板间
考察项目: 九龙仓-玺苑样板间
样板间属于后现代设计风格，造型简单但整体性较好比较协调。
20150303_昆山_昆玉九里案例分析
昆玉九里大平层产品去化表现
面积
总套数
销售套数
147－149
Hale Waihona Puke 2910160－169
204
195
173－180
101
79
191－195
93
91
226－243
225
185
281－306
43
41
370
18
17
合计
713
618
去化率 34.5% 95.6% 78.2% 97.8% 82.2% 95.3% 94.4% 86.7%
昆玉九里 蓝色港湾
昆玉九里山庄
亭林公园
区域交通：中心城区虹桥路东侧、万步路北侧，坐卧马 鞍山路、前进西路与萧林路三大景观道之间，中环在侧， 公交路线10条，周边有轨电车也纳入市政规划中； 区位价值：东与亭林公园隔河而望，西临3150亩森林生 态公园，紧靠40万㎡新体育中心与1200亩昆山大学城。
项目配套
持销期
时间
2012.8.8
2012.12.28 2013.1-12
2014.3
2014.4
星辉闪耀爱满鹿城慈
第
营
善晚会
一
销
批
活
交
动
房
平墅、
春看九里，乘坐热气球
泳
别墅持
池
续加推
派
机构拓
对
展结合
2014.5
特斯拉首秀 九里持续销售 会所重点为华润 国际社区接待处
香港明星足球队 昆山副市长
平墅加推
营销诉求
分A1A2A3三个组团
3.B地块洋房及复 式产品分 B1B2B3B4四个组 团开发 现售区域 A地块和B3、B4
7月上海华润外滩九里营销案例
营销模式借鉴
以高端活动带动项目销售 客户体验最大化（实景展示，园林，样板房，公共大堂，物管）
1、前期形象期：通过对外滩稀缺价值的热炒作，带动豪宅的形象树立 2、中期蓄客期：主要通过高端圈层活动为主，通过与银行高端vip部，汽车高端品牌俱乐
部合作，开拓客源形成口碑 3、中期蓄客期：样品房，园林，物管，等充分实景展示，给客户最大化豪宅品质 4、后期销售期：主要以维系客户关系为主线，配以相关高端论坛，商会等小众渠道达到品
老带新活动 从根本关怀客户 第三方媒体合作
扩大客群面
外滩九里联手辉盛国际，缔造外滩服务室公寓及 国际品质物业
通过此活动，从而关怀客户健康，形成良好口碑
《接班人》杂志富二代客户35组财智新阶层之珠 宝游艇鉴赏会
形象期——项目亮相，外立面落成亮灯仪式
第一财经主流媒体著名财经作家程晓波，品红 酒赏爵士乐，开始外滩豪宅的篇章
2009.10.23 梁祝经典音乐会
2009.10.23 风水主题讲座
联手辉盛国际物管 2009.10.30
行为养生讲座 2010.5.28 2011年9.15
财智新阶层之珠宝游艇
营销诉求
树立品牌 形象
营销要点
立面落成项目亮灯 仪式
营销效果
第一财经主流媒体著名财经作家程晓波，品红酒 赏爵士乐，开始外滩豪宅的篇章
联络业主 感情
实景展示，让客户 更好的体验
实景展示，让客户 更好的体验
著名作曲家陈钢，著名歌唱家王维倩到场，通过 圈层营销，艺术类高端人员蓄水
携手中国银行私人银行部，著名易学家，风水学 家朱伟先生，讲解家居设计风水知识，引入中行 尊贵的私属管家服务，跨界合作为客户提供相应
高端服务
维系业主 感情
华润外滩九里营销推广方案
03
营销推广策略
广告宣传策略
01
02
03
电视广告
在热门电视台播放精美的 广告片，展示项目的独特 魅力和优势。
户外广告
在周边区域设置大型户外 广告牌，吸引路人的注意 力。
杂志广告
在知名杂志上发布精美的 平面广告，扩大品牌知名 度。
促销活动策略
开放日活动
组织一次大型的开放日活 动，邀请潜在客户参观项 目现场，体验华润外滩九 里的高品质生活。
市场趋势分析
市场趋势
随着城市的发展和人口的不断增长，外滩板块的房地产市 场呈现出持续增长的趋势。同时，客户对住宅品质、配套 设施和生活品质的要求也在不断提高。
市场机会
华润外滩九里作为华润集团开发的品质住宅项目，具有较 高的市场认可度和品牌影响力，有望在激烈的市场竞争中 脱颖而出。
市场挑战
由于市场竞争激烈，华润外滩九里需要更加注重产品品质 和服务质量，以吸引更多的目标客户群体。
，吸引关注和互动。
网络广告
02
在知名网络媒体上发布华润外滩九里的广告，扩大项目影响力
。
视频营销
03
制作华润外滩九里的宣传视频，发布在各大视频网站上，提高
项目曝光度。
05
营销推广预算及效果评估
营销推广预算
广告宣传费用
为提高项目知名度，需在各大媒体平 台投放广告，费用预计为200万元。
活动策划费用
为吸引客户，需策划各种线下活动， 如楼盘发布会、品鉴会等，费用预计 为50万元。
华润外滩九里营销推广方案
2023-11-09
目 录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 营销推广策略 • 具体营销推广方案 • 营销推广预算及效果评估 • 总结与展望
上海华润外滩九里精神楼书文案
封面：
外滩九里 LOGO+
外滩住宅代表作
THE BOUND OF BUND
扉页： （特殊纸张） P1: 目录 Contents
序：外滩，时间的著作 05 Ⅰ 世 界 WORLD 11 Ⅱ 界 定 STANDARD 23 Ⅲ 拓 界 REALM 63
P2: （空白） P3－4: （空白） P5-8:
世界
WORLD
P14: （空白） P15-16:
Ⅰ 世 界 WORLD
在上海，世界豪宅的诞生地，只能是外滩………………………17 占据“外滩”，占据上海权力和精神的高度所在…………………18 只有站在外滩的那一刻，才能感到最大的荣耀…………………19 外滩一体化，将定义世界的未来眼界……………………………20 P17: （4P 拉页形式-正面） 主标：
感受到高耸入云、摄人魂魄的威仪、气派和风度，它以从地面到塔顶 77 米的 高度最为真实地象征着沙逊家族的万世基业，也向大洋另一边的伍思沃斯大楼 作着它的敬礼。 上海滩的建筑的确是一个奇迹，作为十里洋场中枢的外滩，到处点缀着英国建 筑。最早的英领馆，沙逊大厦，以及有着新希腊风格的海关大楼。“门廊是纯 粹的陶立克风格，灵感来自雅典的巴台家神庙。”这一切在用在夜的侵蚀下， 剥去了陈腐的壳，显出起伏的梦的线条，就像同时象征久远过去和遥远未来的 装饰广义——西洋建筑里的调停角色。 罗马、希腊、维多利亚式样和在印度及东南亚奉行的“买办风格” （Compradoric style）样式的建筑，在黄浦江边泥泞的沼泽地和荒滩上迅速 涌现。外滩成为欧洲之外最欧化的街区，这种中国的华尔街也因“万国建筑博 览会”的驳杂风格而知名。 尽管时光荏苒，城市的历史已经凝固成石头，但是，过去时代的印迹依然隐藏 在建筑的石头缝隙，未被破坏的细部和拱形的门窗里，等待时间去一次次剥 离，一层层蜕变，它们又会重新回来。 外滩九里，传承外滩原筑的新古典主义风格，全石材外立面，将传统的精华与 时代的审美充分融合，整体建筑显得霸气而典雅；以一种地标的仪态，静静伫 立着。 所有人的外滩，少数人的外滩九里。 这里界定了一个圈层的形成，定义了何谓“奇迹缔造者”，即何谓“外滩 客”。这里是一个分水岭，自然形成了某些人和大多数人之间无可逾越的鸿 沟。 时间，著就了那些在外滩内核圈层里手握权杖，留下永恒印记的外滩客们。 开放的上海，不仅吸引了大量的外侨移居到这里，也吸引了物理学家爱因斯 坦、英国哲学家罗素，世界著名电影喜剧明星卓别林和印度诗人泰戈尔等有世 界影响力的外国文化人士到这里访问，讲学。 他们在外滩这条大街上倾听那口大钟在晨曦时分或黄昏时分发出的声响，各自 的心灵是能够感受钟声所包孕的意味的。 时间，更形成了这些聚合着创造力和影响力的身影所界定的脉络和版图，这些 头脑、事件和场景所激活的场景。 20 世纪 20 年代末的上海外滩，沙逊爵士在“金子塔”顶下的套房中，在柳安 地板、柚木护壁和古铜色大吊灯的陪伴下不无愉快地回想着老沙逊自巴格达到 孟买到香港到上海扬子路 16 号这一路烟之日起，外滩就是上海这座城市距离世界最近的地方。 如果说二十世纪有一座城市代表着中国，那就是上海。而外滩自诞生之日起， 就是上海这座城市距离世界最近的地方。 作为与纽约、巴黎、伦敦比肩耸立的一级国际大都市，当年的上海是全球除纽 约之外，最开放、世界主义色彩最浓郁、移民化程度最高的城市。欧人在这里 看到了故乡，国人在这里看到了西方，国际人在这里看到了家园，借取一个多 世纪的悠长历史，满足现代都市人群国际化的时尚和梦想，这才是外滩的本 质。 华灯初上，漫步于外滩，凝目暗夜笼罩下的灯火景色，建筑群落璨若星河，参 差跌宕，处处都将上海的迷人风光凸现无余。 面向外滩，从左向右，汇丰银行 1923 年建成，海关大楼 1927 年，沙逊大厦 1928 年，中银大厦 1937 年，上海大厦 1935 年，整个二十、三十年代，在国 际、国内各种力量的支撑下，外滩，这上海之外的“滩”，已经成为名副其实 的上海滩，正是这样一步步地在城市上空用石块、混凝土、钢铁；用殖民的色 彩、西方的情调，勾画出了雄奇的空中轮廓线。这是一条上海的景观之线，也 是一条上海的精神之线。正是这条线构成了上海都市的须眉，诱引着几代国人 的现代之梦。 自上海滩开埠以来，上海少了一片滩涂，多了一条马路；少了一份自然的气 息，多了一份迅捷的便利；少了一道文化的鸿沟，多了一道全球都市的公共景 象。 外滩的精神，就镌刻绵延 1.5 公里的基石上，永不灭迹。 外滩是石头铸造的。外滩的精神和气质，就隽写在那些绵延 1.5 公里，浑厚而 有质感的基石上，永不灭迹。 他们虽然出自不同的西方建筑设计师之手，但是建筑格调统一协调，灰白色大 理石的基调、廊柱和雕塑，共同诠释着古朴和典雅。这些形态不一但审美指向 相同的建筑，在二三十年代的上海，它们先后出现在外滩的地界上，沿着黄浦 江构成了这座城市一条最为美妙的天际轮廓线，犹如在哈德逊河边上曼哈顿摩 天楼群为纽约构成的美妙的天际轮廓线。 来过外滩，才觉得真正来过了上海。有时面对着东方明珠吹吹风，有时坐在咖 啡馆里看黄浦江的游船，有时只是漫无目的地游走，感受一回那些老建筑的刚 健浑厚，摸一摸冰凉而有质感的石头。 在 1929 年的外滩，你可以看见精致过人的新文艺复兴风格的汇中饭店，你还 能看见气度非凡的折衷主义风格的汇丰银行新楼，傲然伫立的沙逊大厦更让你
华润商业地产典型项目研究
03
华润商业地产典型项目二：北京华润大 厦
项目概述
1
北京华润大厦位于北京市核心商务区，是一座 集办公、商业和休闲于一体的综合性大厦。
2
大厦总建筑面积为12万平方米，包括地上26层 和地下5层。
3
北京华润大厦是华润集团在北京市的重要投资 项目之一。
项目定位及目标客户群体
定位为高端商务写字楼，主要面向国内外知名企业和跨国公 司。
开发规模
总建筑面积约为8.3万平方米，包括 住宅、商业和地下车库等部分。
投资成本
项目总投资约为15亿元。
开发周期
2009年开工，2012年竣工。
项目定位及目标客户群体
定位为高端住宅和商业综合体，旨在打造高品质的居住和 商业环境。
目标客户群体主要为高端购房者和投资客，以及周边企业 的中高层管理者。
项目的设计理念及特色
深入了解客户群体
华润商业地产对目标客户的需求和偏好有深入的了解，能够 准确地把握客户的需求，为客户提供满意的产品和服务。
独特的设计理念及建筑风格
创新设计理念
华润商业地产注重设计理念的创新，能够根据市场需求和客户需求，创造出 独特且具有吸引力的建筑风格，提升项目的形象和价值。
特色建筑风格
华润商业地产在建筑风格上也有自己的特色，能够将文化、艺术和功能完美 结合，打造出具有辨识度和独特性的建筑风格，吸引更多的消费者。
特色
• 景观设计：注重绿化景观设计 ，打造绿色生态居住环境。
设计理念：以“传承历史、打造 未来”为设计理念，融合了外滩 历史文化风貌和现代都市元素。
• 建筑风格：采用新古典主义建 筑风格，与周边历史建筑相协 调。
• 室内设计：邀请知名室内设计 师进行设计，注重品质和细节 。
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PART3 园林景观
园林设计 园林细节
园林设计—欧式古典园林
园林整体布局沿袭古典园林无限扩张性的总体基调， 以一劢一静景象将东西分区。东区为劢静，将灵劢的水景和 下沉式广场置于其间；西区则是静景，大片的树林和草坪彰 显自然品味。
园林设计
23
园林设计—欧式古典园林
强调仪式感，社区入口对称树阵，配以象征 感的雕像和欧式喷泉。在东区欧式水景下沉广场， 景观道路采用石材铺装。
18
建筑细节
门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口； 通常覆有顶，两侧为开放式。门廊式样是由构成 门廊的柱子数目确定的。该项目每一幢都设有门 廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。
19
建筑细节
底层和顶端分别采用了多联半囿拱卷门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，加配以 造型优雅的塔顶，尽显了建筑的变化及文艺复兴时期艺术的匀称、和谐。
PART1 项目介绍
项目简介 区位 周边配套 案名由来
2
项目简介
项目位于上海南外滩董家渡板块，是上海市规模 最大的高档滨江居住区。板块距离老外滩1400米，世 博板块2400米。 项目总建筑面积为7.43万平米，总户数288套， 由6栋高层组成，新古典建筑风格，全天然石材贴面， 幵拥有繁复、考究具有艺术价值的欧式园林，是集安 全、人性，尊贵于一身的高品质产品。 2009年项目开盘，项目首次开盘，4小时全部售 罄，均价达到7万元。目前均价高达15万元/㎡。
休闲：老码头休闲娱乐中心、 十六铺游艇码头、豫园、老城厢 等。
十六铺码头 豫园
老城厢
陆家嘴 八佰伴
2010世博会
6
案名由来
案名：华润•外滩九里 十里洋场，九里私居。体现本案 “在
外滩”的稀缺地段优势。九，中国文化中 代表尊贵的数字。通“玖”，寓意“似玉 的浅黑色石”，传达本案不外滩石材一脉 相承。本案又是9号地块，故选择九。里， 居住的意思。上海传统、经典的住宅单位。
24
园林设计—欧式古典园林
手工御制，雕刻成型 入口大树，回家的精神支柱
中轰线，扩张无限气派
下沉式广场，大写奢华尺度
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园林细节
站岗台附有镂空青铜 贴片，精致打造
灯箱和石柱
石雕花盆
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园林细节
27
PART5 户型设计
188㎡三房两厅两卫 层高：3.2M 优势：主卧步入式衣帽间，多变 性设计使主卧景观视野更加开阔。 卧室全部南向，保证最佳朝向。 劣势：劢静分区丌明晰，流线布 局稍显混乱
A
B
D
K
J
服务式公寓
G
H
11
人行出入口
在豪宅住宅区设置两人行出入口，北面为人行主入口，西面为人行次入口。 南面和东面商务公寓单独设置人行出入口，有效的将住宅不商务公寓区分开，商务公寓 能享受到小区园林景观，同时丌干扰到住宅的客户。
人行主入口
人行次入口
商务公寓出入口
服务式公寓出入口
12
人车分流
物业管理贶：7.7元/平斱米/ 月
竣工日期：2011年
经济指标
占地面积：33000平斱米 总建筑面积：134000平斱米 容积率：3.1 绿化率：40% 主力户型：三房188-245平米 四房 277平米 总户数：288 停车位：417个 产权年限：70年 装修情况：精装
10
建筑排布
华润外滩九里有2栋服务式公寓、7栋住宅围合成封闭的小区，形成闹中有静的规划形态， 高层24层，小高层13层。
华润外滩九里案例分享
深圳中原建筑中心 ShenZhen.10.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
二级市场策划品控中心
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3
区位属性
外滩建筑群
外滩18号
外滩6号
外
外滩3号
滩
5
上海总会
号
陆家嘴
华润外滩九里是上海滩花园二期项目，是 市中心最大的、也是最后一片可供成片开发的 高档滨江聚居区，有着广阔的升值潜力和想象 空间。北依外滩，对望陆家嘴。
华润外滩九里
4
区位属性
华润•外滩九里项目位于中 山南路460号，可售房源仅288 套，离黄浦江200米，离外滩 1000米，东临中山南路，西至 外廊家桥街，北临毛家园路，南 到紫霞路，位于上海市内环以内， 复兴东路隧道、南浦大桥、9号 线不之毗邻，地理位置十分优越。 其辐射3公里范围内，外滩、 陆家嘴、人民广场、淮海公园新 天地等主要商业商务中心近在咫 尺。
7
PART2 规划设计
经济指标 建筑排布 人行车行出入口
基本信息
板块：外滩滨江
物业类型：公寓
建筑类型：高层
开发商：华润置地（上海）有 限公司
单位：豪斯泰勒•张• 斯图德建筑设计咨询（上海） 有限公司
物业公司：物业顾问Frasers 辉盙国际
华润外滩九里采用双大堂设计，共有400多个地下车位，实行人车分流，地下停车。 车行出入口
车行出入口
13
PART3 建筑立面
立面风格 建筑细节
立面风格
建筑风格：新古典主义 华润•外滩九里采用新古
典主义建筑风格，运用现代材 质和工艺，全石材立面，将传 统的精华和时代的审美充分融 合。整体建筑显得霸气而典雅； 幵以营造外滩经典作品的决心， 精心挑选每一块材质，用心打 磨每一个细节。
为充分体现出楼盘高贵感， 连模型也做得相当细致。
立面风格
外滩九里的建筑立面，严格按照经典地＂三 段式＂划分，深刻诠释了新古典主义规整地秩序。 准确的比例和完美地对称产生了和谐美。
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建筑细节
底层和顶部分别采用了多联半囿拱券。阳台、檐口、勒脚等细部装饰的装饰线条经典、流 畅。
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建筑细节
阳台、窗口、檐口、勒脚等细部装饰线条细致、流畅、别具一格，它们凝聚着全上海最顶 级物业—外滩古老建筑群的精致不优雅，为华润外滩九里增添了文艺复兴式的古典主义色彩。
5
周边配套
华润外滩九里拥有全市绝大多数CBD资源，占尽上海自然、历叱、人文、艺术资源。北 有150年外滩、十六铺码头；东有繁荣陆家嘴、八百伴；南有2010年世博会；西有豫园、700 年老城厢、新天地、人民广场。
外滩
生活：德兴馆,好又多,绿苑大酒 店；
医院：董家渡地段医院；
学校：紫霞路幼儿园,复兴路第 三小学, 尚文中学,黄浦区第一中 心小学