上海房地产数据研究报告同策

从整体供求来看，截至到2010年10月9号，均呈现供大于求的状态， 从面积段来看，90-120m² 和150-180m² 相对来说供求较好。
2010年成交均价40000元/㎡-80000元/㎡的二手公寓典型项目
选取四个二手公寓成交均价在40000元/m² 的楼盘
来观察下二手房源的供求状况
嘉里华庭二手房供求状况
2010年至今上海市成交单价40000元/m² 以上的公寓楼盘汇总
楼盘名称 绿地卢湾滨江CBD（绿地浦晖国际中心） 徐汇苑 品尊国际公寓 汤臣一品大厦 凯欣豪园 白金湾府邸 财富海景花园 黄浦丽园 嘉里华庭 君御豪庭 经典茂名公寓 星河湾荟苑 证大源深金融大厦 中环凯旋公寓 高福坊（新都国际城） 鸿丰香缇花园 世纪虹苑 天山怡景苑 协合紫薇园 新港城 区域 卢湾区 徐汇区 普陀区 浦东新区 长宁区 虹口区 浦东新区 黄浦区 长宁区 静安区 静安区 浦东新区 浦东新区 普陀区 闸北区 长宁区 长宁区 长宁区 徐汇区 虹口区 环线 中外环间 中外环间 中外环间 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 中外环间 内环以内 内中环间 内环以内 内环以内 中外环间 内中环间 内中环间 内环以内 板块 打浦桥板块 龙华板块 光新板块 陆家嘴滨江板块 中山公园板块 北外滩板块 陆家嘴滨江板块 老西门板块 新华路板块 江宁路板块 南京西路板块 花木板块 洋泾板块 万里板块 不夜城板块 新华路板块 古北板块 虹桥板块 长桥板块 四川北路板块 总套数 14 12 11 11 8 7 6 6 6 6 5 5 4 4 3 3 3 3 3 3 总面积 4462.31 2800.65 1827.15 5749.59 1652.46 2166.88 2374.98 1313.83 1456.76 1018.96 780.07 1411.23 370.32 844.11 214.95 1229.99 642.88 554.32 185.09 336.71 总金额 29456.4 18381.96 7462.15 91101.54 7073.18 16815.45 17098.2 5416.81 12905.13 4609.96 5839.22 6342.7 1495.94 3542.02 921.29 6004.97 2984.97 3093.57 825.61 1384.61 成交均价 66012 65635 40840 158449 42804 77602 71993 41229 88588 45242 74855 44944 40396 41962 42861 48821 46431 55808 44606 41122
从整体供应来看，0-90㎡和150-180㎡的产品供应量最大，其次是120-150㎡ 的产品。
2010年成交均价40000元/㎡以上公寓项目各面积段去化分析
成交均价 （元/㎡）
49405 51319 50639 49472 54154 57232 63609 83645 588101
面积段（㎡）
0-90(含） 90-120（含） 120-150（含） 150-180( 含） 180-210（含） 210-250（含） 250-300（含） >300 合计
成交均价40000元/㎡以上公寓项目随产品的面积增大，成交均价逐渐增高；
从整体成交来看150-180㎡房型去化最好，2010年至今共成交414套，成交面积占总体成交的26%。
2010年成交均价40000元/㎡以上公寓项目各面积段供求分析
面积段（㎡） 供应套数
0-90(含） 90-120（含） 120-150（含） 150-180（ 含） 884 492 688 810
嘉里华庭目前可售的二手房源共1362套，其中130-150㎡
嘉里华庭5月起成交均价一直缓慢走低，到了金9银10两
和150-200㎡房源供应量最大，占该盘二手总供应量41%和 22%。
月，成交均价急剧攀升，10月成交价更突破60000元/㎡， 根据中介反映成交量也较理想。主要为130-150平的房源。
322
242 316 149
57731.18
52981.47 85198.67 55780.95
149
98 112 100
28083
22341 30725 40466
205.57%
237.15% 277.29% 137.85%
合计
3903
599739.8
1462
255424
234.80%
注：数据来源同策数据库2010.10.09
注：数据来源同策数据库2010.10.09
Biblioteka Baidu
2010年成交均价40000元/㎡以上公寓项目各面积段供应分析
面积段（㎡）
0-90(含） 90-120（含） 120-150（含） 150-180( 含） 180-210（含） 210-250（含） 250-300（含） >300 合计
供应套数
884 492 688 810 322 242 316 149 3903
41518.41
47880.61 42700.48 25090.37 14218.88 79842.87 21674.11 40163.35 13219.94 33312 9764.41 25804.33 44569.58 8287.23 26274.48
53601
59268 51502 56703 42850 82857 42140 78757 44209 90227 45350 55857 68462 42494 102986
房地产数据研究汇报
主要内容
1、2010年上海在售均价超过40000元/m² 的公寓楼盘的成交结构
2、统计上海高价位的公寓楼盘的潜在供应量 3、统计上海2010年楼板价20000元/m² 的地块供应量
1
2
3
楼盘盘点
楼盘余量
地块盘点
选取今年成交单价4万/m² 及以上 的公寓楼盘作为考量对象
2010年至今上海市成交单价40000元/m² 以上的公寓楼盘汇总
龙华板块 曹家渡板块 龙华板块 花木板块
121
85 71 70 59
23409.42
12353.55 8866.4 12582.6 8874.25
102068.9
59864.22 37420.61 75031.09 50052.42
43602
48459 42205 59631 56402
永业公寓
香港新世界花园 华丽家族汇景天地 豪景苑 中海瀛台 绿城黄浦湾 华润置地橡树湾城 世茂滨江花园 泰欣嘉园 华润外滩九里苑 汇峰鼎园 晶品公寓 兰馨公寓 泰府名邸 翠湖天地
楼盘名称 仁恒河滨城 区域 浦东新区 环线 内环以内 板块 花木板块 总套数 318 总面积 43466.95 总金额 226896.6 成交均价 52200
九龙仓玺园
百汇园 静安均泰丽轩 尚海湾豪庭 香梅花园
杨浦区
徐汇区 静安区 徐汇区 浦东新区
中外环间
内中环间 内环以内 内中环间 内环以内
新江湾城板块
127920
40724 40743 41201 51643
2010年至今上海市成交单价40000元/m² 以上的公寓楼盘汇总
从64个公寓楼盘来看，其中42个分布在内环内，11个内中环，9个中外环，2个外郊环 2010年至今共1462套公寓成交，成交面积255424平方米，成交均价达到58101元/m²
成交套数
141 242 206 414 149 98 112 100 1462
成交面积(㎡)
11527 26830 28330 67121 28083 22341 30725 40466 255424
面积占比（%）
4.51% 10.50% 11.09% 26.28% 10.99% 8.75% 12.03% 15.84% 100% 注：数据来源同策数据库2010.10.09
56
49 37 36 34 32 27 19 18 17 17 16 16 16 15
7745.85
8078.67 8291.04 4424.84 3318.29 9636.2 5143.39 5099.64 2990.36 3692.01 2153.13 4619.68 6510.1 1950.23 2551.27
2010年至今上海市成交单价40000元/m² 以上的公寓楼盘汇总
楼盘名称 远中风华园 芝大厦 保利维拉家园 城市公寓 静安紫苑 鹿都云间名门苑 明日星城二期 万科济阳苑 永新晶苑 大华锦绣华城 恒陇丽晶公寓 虹临嘉园 沪东财富国际广场 华丽家族古北花园 嘉骊花园 嘉利浦江公馆 老西门公馆 区域 静安区 徐汇区 杨浦区 卢湾区 静安区 松江区 黄浦区 浦东新区 徐汇区 浦东新区 普陀区 虹口区 杨浦区 长宁区 嘉定区 黄浦区 黄浦区 环线 内环以内 内环以内 内中环间 内环以内 内环以内 外郊环间 内环以内 内环以内 内环以内 内中环间 内中环间 内环以内 内中环间 内中环间 外郊环间 内环以内 内环以内 板块 江宁路板块 衡山路板块 新江湾城板块 淮海中路板块 江宁路板块 松江中部板块 老西门板块 浦东世博板块 徐家汇板块 北蔡板块 曹杨板块 四川北路板块 五角场板块 古北板块 南翔板块 黄浦滨江板块 老西门板块 总套数 3 3 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 总面积 223.61 541.18 166.31 336.47 130.55 194.87 195.64 250.62 978.41 79.63 75.76 155.53 412.79 239.45 92.48 192.97 160.01 总金额 1249.78 3086.62 751.78 1669.83 545.35 834.06 785.48 1059.65 6427.17 462.91 372.94 669.93 1760.14 1029.97 384.65 948.04 1019.63 成交均价 55891 57035 45204 49628 41773 42801 40149 42281 65690 58133 49227 43074 42640 43014 41593 49129 63723
鹏利海景公寓
盛世年华花园 万丰盛景大厦 万源城 臻园
浦东新区
浦东新区 虹口区 闵行区 闵行区
内环以内
内环以内 内环以内 中外环间 内中环间
陆家嘴滨江板块
洋泾板块 北外滩板块 古美罗阳板块 金虹桥板块
1
1 1 1 1
321.67
174.05 171.79 263.01 430.27
4114.8
708.8 699.92 1083.63 2222.04
卢湾区
卢湾区 卢湾区 虹口区 徐汇区 黄浦区 杨浦区 浦东新区 普陀区 黄浦区 徐汇区 长宁区 卢湾区 静安区 卢湾区
内环以内
内环以内 内环以内 内环以内 中外环间 内环以内 中外环间 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内
打浦桥板块
打浦桥板块 打浦桥板块 北外滩板块 长桥板块 黄浦滨江板块 新江湾城板块 陆家嘴滨江板块 武宁板块 黄浦滨江板块 枫林板块 中山公园板块 淮海中路板块 江宁路板块 淮海中路板块
供应 供应面积(㎡)
72221.65 50729.68 93671.46 131424.74
成交 成交套数
141 242 206 414
成交面积(㎡)
11527 26830 28330 67121
供求比例（%）
626.54% 189.08% 330.64% 195.80%
180-210（含）
210-250（含） 250-300（含） >300
600 500 400 300 200 100 0 90平米以下 90-110平米 110-130平米 130-150平米 150-200平米 200-300平米 300平米以上 供应套数（套） 57 94 166 563 306 82 94
数据来源：安居客房产网
嘉里华庭各面积段供应套数
嘉里华庭近半年成交均价走势
供应面积(㎡)
72221.65 50729.68 93671.46 131424.74 57731.18 52981.47 85198.67 55780.95 599739.8
面积占比（%）
12.04% 8.46% 15.62% 21.91% 9.63% 8.83% 14.21% 9.30% 100% 注：数据来源同策数据库2010.10.09