房价会跌到2016年 跌去60%都有可能

牛刀：房价会跌到2016年跌去60%都有可能

中国经济已经开始进入通缩

所谓通缩，是指通货紧缩。从2010年10月，央行第一次加息开始，中国就开始进入通货紧缩。在经济形态上来讲，进入通货紧缩的第一年，是通货膨胀的高峰，什么商品都涨；第二年第三年是滞胀，也就是经济增长已经减速而通胀没有消除；第四年通胀得到消除，经济进入调整和衰退。按照规律，货币紧缩效应传导到市场上的效应是一至两年，只要货币处在通缩状态下，房价就会一直下跌。到今年10月，是通缩的第二年，中国处在滞胀年代。

写字楼空置率不断攀高

摩天大楼指数是经济学上普遍关注的一大指数。1999年，德意志银行证券驻香港分析师安德鲁．劳伦斯首度提出「摩天大楼指数」（Skyscraper Index）的概念，因为他发现到经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。宽松的政府政策及对经济乐观的态度，经常会鼓励大型工程的兴建。然而，当过度投资与投机心理而起的泡沫即将危及经济时，政策也会转为紧缩以因应危机，使得摩天大楼的完工成为政策与经济转变的先声。这一惊人发现被称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。故此，“摩天大楼指数”也被称为“劳伦斯魔咒”。

在中国也没有逃脱这种魔咒。不久前，我去上海陆家嘴，陪同一位朋友到环球金融中心[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]。这里的去年的空置率只有35%，已经偏高，而今年已经到达45%，真正的出租率只有55%，还有许多跨国公司和金融机构（包括公募基金和私募基金）正在准备撤出。在50多层100左右平方米的写字楼，环球金融中心的租金和物业费一个月需要4万人民币，而在北外滩的宝矿大厦20多层同样的写字楼只需不到2万元。尽管宝矿大厦租金有优势，空置率同样不断攀高，也同样面临很多公司正在搬走。

高档写字楼出现空置率不断攀高，说明一个经济现象，那就是经济已经在衰退。

珠三角风光不再

这次去深圳，深圳的老同事老朋友和香港财经传媒的朋友都聊起经济，自然谈起了深圳出口贸易首次出现负增长，珠三角中小企业一批一批的关闭和迁走。东莞、惠州，甚至河源，再也找不到当年那种到处都是灯火辉煌的景象了。

自去年9月份以来，深圳单月出口增幅进入个位数，尤其是对美欧两大传统市场出口连续5个月单月出口负增长。今年1-2月，深圳进出口562.9亿美元，同比下降3.5%，增速分别低于广东省和全国4.6和10.8个百分点，其中出口327亿美元，同比下降6%，增速分别低于广东省和全国6.7和12.9个百分点。在2012年前两个月，深圳规模工业增加值为720.65亿元，比上年同期减少3.0%;规模以上工业销售产值为2754.43亿元，比上年同期减少5.4%;工业产品销售率为100.2%，比上年同期减少了0.1个百分点；出口总额327亿美元，比上年同期减少了6个百分点。

和深圳一样，整个广东省，经济都处在衰退状态。

长三角危机

去年去给南京工业大学学生讲讲中国经济时，是我第一次坐高铁去南京。从上海出发，一直到南京，沿途经过昆山、苏州、无锡、镇江到南京，江南水乡的影子都不见了，高铁沿线的两边全都是成片成片的幢幢楼房。

长三角经济已经陷入了深度衰退之中。原本是中国最重要的工业基地，有着许多悠久的历史品牌，这些年再也没有新的品牌诞生，相反，是一些品牌的不断消失。中国科技的创新能力基本谈不上，就连科技的应用水平都处在底端。要改变这一切，没有一个好的经济和人文环境根本谈不上。至于京沪穗财政负增长说明政府正在让利于民。一切都说明中国正在面临大转型阶段。转型期间，我们要对经济暂时减速所产生的问题，有个充分的准备。

货币紧缩问题

市场上一直有一种声音，要求放松货币，其实是不可能的。我们来分析一下原因：

首先我们要知道，人民币正处在国际化的关键时期，目前从货币当局高层传出的时间表是这样的，今年实行利率自由浮动波幅加大到0.5%，明年有可能扩大到1%，后年将要实行利率自由浮动与国际化接轨；在2016年之前，人民币将要实行自由兑换，那时，我们中小投资人才可以真正投资全球。现在中国经济是否能真正走向全球，取决于人民币的国际化进程速度。换一句话来说，2016年前，货币不可能宽松。具体原因，我就不一一细说。

其次，房地产和金融业已经蚕食了中小企业的所有利润，不可能持续下去。我们要实行经济的转型，现在的生产成本和生活成本无法进行下去，企业无法生存。讲一个小故事，几年前我常去一家湘菜馆小吃，与老板很熟。2010年通胀爆发时，正恰逢赶上他的租约到期，房东要求他加租金，他算了一笔帐，如果提高租金，他将要面临亏损或者完全不赚钱，和房东谈过几次，未能达成协议，他只得转租离现在800米远的一处地铺，那里显然没有现在这里旺，但是，租金要低得多。他搬走后，房东便在两个月后，将此地重新租出，也开的是一家家乡菜馆。不到一年半，这家家乡菜馆就关门，至今还没有人接手。他跟我说起此事，他算得很准，就这么多人吃饭，一年就赚这些钱，多交了租金就赚不了钱。

地价上涨，影响了所有中小企业的生存，是个不争的事实。如果我们容忍地价无限上涨，就不可能有什么内需。

再来看看房价

外资已经逃离房地产，27家央企非房地产公司已经退出房地产，权贵资本全部出逃。接下来一个主要时间节点提请市场注意：一个是6月份，一个是12月份，开发商面临两个偿债高峰，都是房价大跌的时间节点。有开发商能支撑到2016年吗？我想没有。房地产是一项资金密集型行业，除非贷款无限循环上涨，否则，不降价出货谁也无法生存。只要注意M2是否处在13%左右运行就行了。如果M2一直在13%左右运行，那说明货币一直处在紧缩状态，房价就会一直下跌，这个逻辑是谁都懂的。所以，房价一直会跌到2016年。在新的一轮经济增长周期到来之前，房价都不可能上涨。很多楼盘可能不仅仅只是跌去50%，甚

至跌去60%都有可能。泡沫彻底破了。至于各地均价和国家统计局的数据，有可能到处都是五折卖楼的时候，而国家统计局的数据房价均价只下降只有1.5%。