商业地产研策报告提纲`

新城控股·商业管理中心

市场研究及策划定位工作框架

提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的结论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。

第一篇市场研究分析

一．项目发展背景（项目发展的外部环境-城市环境、区域环境等）

研究目的：分析城市环境，判断可进入性。

研究方法：文献研究-统计年鉴、统计公报、规划纲要、政府门户及规划局网站等。

主要成果：宏观经济及区域发展分析报告、拓展战略建议。

基本要求：准确性、时效性、完整性。

（一）宏观经济分析

1.城市综述

城市概述，面积、位置、交通、城市等级等。

2.城市经济

城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入；

城市间比较，横向分析；

城市产业结构；

相关政策分析。

3.城市规划

城市总体规划；

商业规划及新城区规划；

交通规划。

4.相关经济政策

商业发展政策；

房地产政策。

（二）区域发展分析

1.区域概况

城市版块划分；

城市各版块特征；

项目所在区域特征分析。

2.区域规划

项目所在区域规划。

（三）结论

通过横向、纵向经济分析，城市（区域）规划分析，政策分析等，判断城市可进入性。

二．区域市场分析（区域市场业态业种分析，竞争或对标项目分析）

研究目的：分析区域商业环境，判断区域发展潜力，寻找市场稀缺空间。

研究方法：实地考察、访谈、总结归纳、文献研究-统计年鉴、统计公报等。

主要成果：区域商业分析报告、对标/竞争项目市调表（附件1），市场稀缺空间判断。

基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。

（一）商圈界定

根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。

（二）区域业态现状分析（商业经营形态）

1.城市综合体

2.商场

3.商业街

4.社区商铺

5.商业总面积统计

（三）区域业种现状分析（商业经营类别）

1.餐饮

2.服饰

3.百货零售

4.休闲娱乐

5.装修、装饰、建材、五金

6.文体、健身、美容

7.各业种面积比例

8.各业种平均商业坪效（与商业总面积结合，计算区域总营业额）

（四）竞争/对标商业项目分析（N个）

1.竞争/对标项目分布图

2.基本资料

项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。

3.经营定位、主题定位

4.功能规划、布局

各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、

卫生间、卸货区、垃圾处理区等。

5.业态业种规划、比例

各业种面积比例；

各业种平面及立体布局。

6.目标客户

客户来源、年龄、性别、消费习惯等。

7.经营状况

日均人流量、营业额等

8.项目租售价格及租售状况

租售价格、租售方式（返祖、包租、免租期、物业管理费）；

租售比例；

主要客户来源。

（五）结论及分析

分析商业市场各业态业种经营情况，总营业额，判断各业态、业种的饱和度。寻找市场稀缺空间。

三．消费需求分析

研究目的：分析区域消费群，判断区域消费潜力，了解消费需求。

研究方法：消费者访谈、文献研究-统计年鉴、统计公报、总结归纳、。

主要成果：区域消费者分析报告、消费者访谈分析报告、访谈问卷（附件2）。

基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。

（一）社区状况

1.现有社区状况

社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。

主要研究方法：文献研究、实地考察

2.未来规划状况

社区未来规划，人口规划等。

主要研究方法：文献研究

（二）人群特征

区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消

费构成等。

主要研究方法：文献研究、消费者访谈

（三）结论及分析

根据区域人口数量、人均可支配收入数据，结合上文“区域市场分析”中总营业额、商

业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业种。

四．商家拓展需求分析

研究目的：了解目标经营者意向，判断项目招商可行性。

研究方法：问卷，或电话访谈。

主要成果：各主要业态业种品牌商家访谈报告。访谈问卷（附件3）

基本要求：明确、客观。

（一）业态业种及商家界定

根据区域商业市场及消费需求分析，界定业态业种的可能方向，选择商家品牌。（二）商家访谈分析

1.餐饮代表品牌商家访谈（3-4家）

2.服饰代表品牌商家访谈（3-4家）

3.百货零售代表品牌商家访谈（3-4家）

4.休闲娱乐代表品牌商家访谈（3-4家）

5.装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈（4-5家）

6.文体、健身、美容代表品牌商家访谈

（三）结论及分析

分析商家拓展意向，明确项目适用性及经营方向。

五．项目适用性分析

研究目的：分析项目客观指标，判断项目可能的发展方向。

研究方法：实地考察、文献研究-规划指标。

主要成果：项目位置图、规划红线图、四至实景图、道路交通图，业态业种适应方向。

基本要求：准确、客观。

（一）基本信息

1.项目指标

2.地块现状特征

（二）环境状况

1.道路环境

2.交通环境

（三）结论及分析

根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断项目的业态、业种适应方向。

六．市场总结及建议

综合以上各结论，总结城市发展潜力，寻找市场稀缺空间，发现消费需求，判断项目发展的可能方向。

第二篇项目策划定位

一.项目SWOT分析

研究方法：考察总结、文献研究。

主要成果：优劣势分析、项目发展战略分析。

基本要求：客观准确。

（一）项目优势

指项目自身的客观优势，规模、形状、交通条件指标等优势。

（二）项目劣势

指项目自身的客观劣势，规模、形状、交通条件指标等劣势。

（三）项目机遇

项目外部机遇，政策机会、城市机会、市场机会等。

（四）项目威胁

项目外部威胁，主要来自目前及未来项目的市场竞争等。

（五）项目综合评价及发展战略分析

强化优势，弱化劣势，把握机遇，错位/优势竞争，寻找项目最科学、符合市场的的战

略发展方向。

二.项目定位