济宁房地产市场调研报告

引言：2013年济宁楼 市持续高温 房价连 涨10月
2013年的济宁楼市可谓一路飘红，成交量创新高，1-8月新房价格更是一路看涨。8月 济宁新建商品住宅(不含保障性住房)环比7月上涨0.6%，同比2012年7月上涨6.4%，与 2010年相比上涨13.1%， 这已经是济宁房价连续上涨的第10个月，前7个月济宁新建住 宅价格同比分别上涨0.8%、2.0%、3.2%、4.0%、4.5%、9.2%、6%。
1.0%
0.37% 0.41% 0.29% 0.29% 0.27% 0.23% 0.5% 0.13%
60% 40%
20%
9000 8800
8600 8400
-0.46% -0.67%
0.0%
-0.5% -1.0%
0% -20%
-0.66%
图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅 全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升
次轴一（纵轴）：以古槐路和共青团路形成的文化发展轴贯穿西城，是串联济北城市中心、老城区中心、滨 湖城市中心区、小北湖的发展轴。
次轴二（纵轴）：高新区发展轴线贯穿东城，联系杨家河湿地、东城中心区、新接庄城市中心区、济东湿地。
小结
市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块架构明晰，任城区政府北上， 济宁市政府南下的政策导向明确了下一步开发重点将锁定北湖旅游度假区和济 北片区。此外，济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹曲嘉”相 向融合发展，加快“都市圈”的崛起。
济宁房地产市场调研报告
济宁概述
济宁位于山东省的西南部是山东重要的 对外开放城市、工业中心城市和四个大 区域中心城市之一，现辖曲阜、兖州、
邹城、微山、梁山等12个县、市、区面
积11000平方公里，总人口831.31万，北 依泰山，南邻淮河，东靠沂蒙，西傍黄 河。辖区东部是山区，中西部是平原、 洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运 河贯穿南北，交通便捷。京九、京沪、 新石铁路交叉穿越，京福、日东高速和 四条国道、八条省级干线公路纵横境内， 是连接华东、华北两大区域的重要交通 枢纽。
高新区：建设高新技术产业基地，承担市级商业、文化、娱乐等职能。 接庄新区：以接庄镇和任城开发区为基础，以发展装备制造业和环保新能源产业为重点 4）三心 滨湖新区市级中心：主要承担主要金融、商务办公、旅游服务、文化产业功能。 老城副中心：主要承担大型商业零售、文化娱乐、医疗、旅游服务等综合服务功能。 东城副中心：主要承担商务办公、商贸物流、科技研发、信息咨询生产服务功能。 5）三轴 主轴（横轴）：以红星路与太白路两条城市主干道为依托，贯通东西，成为组织中心城区各功能区的中枢。
商品住宅累来自百度文库同比（%） 商业营业用房累计同比（%）
商品房销售额累计同比（%） 办公楼累计同比（%）
商品房销售额累计同比
创新高，商品房销售大 增主要原因：去年基数 较低；信贷宽松；政策
窗口期刺激置业需求。
2007-11
2008-02
2008-05
4
20%
2
10%
1000
0 0%
0
图： 2007年至今房地产开发投资额及其同比增速
图：2010年至今各月10个代表城市可售陎积及出清周期
宏观市场
140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2007-02 2007-05 2007-08
2013上半年房产市场概况
济宁区位研究
济宁位于鲁南经济带核心 位置，十大济宁都市圈的 主导城市，位于济南都市 圈、鲁南城市带与淮海经 济带交汇处其经济联系方 向因与其交通优势涵盖各 方向，成线状发展趋势。 高铁建成后与北京、上海 等发达地区有着快速便捷 的交通联系，拥有无可比 拟的区域发展优势。
大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以 济宁为核心，以枣庄、菏泽 为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈隶属于鲁南经济带。
宏观市场+政策盘点
1
宏观市场
宏观市场
百城均价(左)
1.41%
2012年中国房产市场简析
市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大 全国销售：销售持续向好，整体好于2011年
100% 80%
商品房销售额同比增长率 住宅销售额同比增长率 商品房销售面积同比增长率 住宅销售面积同比增长率
政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 新房价格：百城价格指数环比连续7个月上涨，结束连续8个月的同比下跌
10000 9800
环比(右)
2.0% 1.5%
9600 元 / 平 方 米 9400
9200
0.75%
1.09% 1.06%1.02% 0.93% 0.95% 0.77% 0.70% 0.68% 0.49% 0.38%
0.07% -0.16% -0.30% -0.32% -0.38% -0.04% -0.33% -0.43% -0.55%
8
房地产开发投资额(左) 住宅开发投资额(左) 房地产投资同比 住宅投资同比
图： 2007年至今全国商品房和住宅销售陎积及销售额同比增速 供求对比：库存量仍处于较高位置，出清周期较年初大幅下降
7000
40%
可售面积
出清周期
21 18
15 12 月 9 6 3 0
6000
6
万 亿 元
30%
5000 万 4000 平 方 3000 米 2000
城市规划
城市发展主导 方向为：以向东 发展为主，适度 发展南部、北部、 西部。
空间结构与功 能布局：中心城 区形成“一湖双 城六片三心三轴” 构成的“H型” 城市空间结构。
一湖 双城 六片 三心 三轴
1）一湖：指南外环以 南的北湖及其周边的 湿地保护区，该区域 以保护为主，主要是 搞好生态环境保护和 修复适当发展旅游度 假等设施 2）双城 西城：西城以老城片 区为核心，以济北新 区、滨河新区、滨湖 新区为主体构成。
东城：东城由以高新 区、接庄新区构成。
3）六片 老城片区：重点发展旅游、文化、教育等产业。 滨河新区：以打造“一河两岸”城市滨水新景观带为出发点，发展旅游观光、居住、物流等功能 滨湖新区：以滨湖新区为基础，在南环路两侧、日荷铁路-小北湖之间拓展城市用地。
济北新区：以现有的济北新区为基础，向北拓展，发展生活居住、物流。