市场比较法应用练习题

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市场比较法应用练习题

一、选择题

1、市场法的理论依据是( B )

A、适合原理

B、替代原理

C、最高最佳使用原则

D、均衡原理

2、比准价格是一种（ A ）

A、公平市价

B、评估价格

C、市场价格

D、理论价格

~

3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本

身是否正常的修正.

A、交易实例

B、可比实例

C、估价对象

D、标准化实例

4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。

A、权益状况

B、区位状况

C、实物状况

D、年限状况

5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修

正系数为（ D ）。

A、 B、

C、 D、

6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。

#

A、 B、

C、 D、

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，

则其依据为( D )。

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％

D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响

幅度为％

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8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情

B、政府协议出让

C、购买相邻地产

D、设立抵押的房地产

9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）

A、高

B、低

C、相等

D、无法确定

!

10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）

A、繁华程度高

B、集聚规模大

C、交通条件好

D、公共配套设施状况好

11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

A、标准宗地

B、待估宗地

C、类似宗地

D、比较宗地

,

12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D）元/平方米。

A、 B、

C、D、

以下为多选

13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ BC ）

。

A、宗地的面积与土地利用效果无关

B、宗地的形状影响其利用效果

C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律

D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于

其他区域的地块价格。

14、区位状况比较修正的内容包括（ ABE ）修正。

A、繁华程度

B、临街状

况

C、容积率

D、使用年限

E、

周围环境

:

15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件

（ ABD ）。

A、使用性质相同

B、地点相近

C、价格相同

D、交易日期与估价时点相近

16、类似房地产是指在（ ABD ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。

A、用途

B、所处区域

C、使用年限

D、建筑结构

17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。

A、3214

B、3347

C、3367

D、3458

二、计算题

-

1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

，

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

解：可比实例交易情况修正系数：

A ：100/100-2=100/98 B:100/100+=100/ C:100/100+0=100/100

99

10010010010310010093%5.119810038005⨯

⨯⨯⨯+⨯⨯=）（比准价格A

=元/m

2

10093100100100

4100101.598100102100

=⨯⨯⨯⨯⨯比准价格B

—

2

3758.15/m =元

10093100100100

3950100979999102

=⨯⨯⨯⨯⨯

比准价格C

2

3788.24/m

=元

(3809.773758.153788.24)3=++÷比准价格

2

3785.39/m =元

所以房地产2003年10月1日的正常价格2

3785.39/m

=元

2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

解：