商贸物流地产解析

2019-2020年中国物流地产行业市场分析及研究报告

2019-2020年中国物流地产行业市场分析及研究报告

第一部分2018年物流行业发展情况分析 (4) 一、物流基本概况 (4) 二、物流需求平稳增长 (5) 第二部分2017年中国物流地产行业发展情况分析 (9) 一、物流相关行业固定资产投资 (9) 二、物流地产租金情况 (11) 三、物流地产发展情况 (12) 四、跨境电商助发展，物流地产海外布局 (14) 第三部分2018年中国物流地产行业发展情况分析 (16) 一、物流相关行业固定资产投资 (16) 二、物流地产租金情况 (17) 三、物流地产发展情况 (19) 四、物流地产智慧化、海外化发展 (21) 第四部分行业竞争格局及模式分析 (24) 一、行业格局 (24) 二、物流地产商业模式分析 (27)

图1 物流环节贯穿商品流通全过程 (4) 图2 现代物流产业链全景 (5) 图3 2010-2018年社会物流总额及增速 (6) 图4 2018年社会物流总额构成 (6) 图 5 2010-2018年社会物流总费用构成 (7) 图 6 2013-2017年我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额和累计增长速度 (10) 图7 2017年我国社会物流总费用构成 (11) 图8 2014-2018年我国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额和累计增长速度 (17) 图9 物流地产行业主要玩家 (25) 图10 主要物流地产企业区域布局情况 (26) 图11 2018年主要物流地产商市占率对比 (27) 图12 物流地产开发流程 (27) 图13 物流地产主要收入来源 (28) 图14 房地产信托基金（REITs） (29) 图15 模式自持物业模式 (30) 表录 表 1 2017年北京等城市物流仓储年末空置率及全年租金增长情况 (12) 表 2 2017年国内各大企业布局物流地产事件 (13) 表 3 2018年部分城市物流仓储年末空置率和租金情况 (19) 表 4 2018年发布的有利于物流地产行业发展政策的不完全梳理 (19)

赢在物流：产业链时代的物流业及其价值

供应链强则国家经济强 “十二五”规划已经提出要大力发展生产性服务业。而在“十一五”规划里，物流业是被放在金融业、信息业、商贸业之前大力发展的生产性服务业。2009年物流业被列入国家十大振兴产业，为什么物流业成为国家扶持的重点行业？ 发展物流业是中国从经济大国到经济强国转变的阶段性任务。杨达卿指出，“首先，作为全球制造业大国的中国，目前的产业结构调整就是扭转过去…重生产、轻服务；重生产，轻流通?的产业结构失衡问题，而作为生产性服务业的物流业也是中国经济结构中最弱部分。在中国从1992年开始的近20年的服务贸易逆差中，运输物流业的逆差一直是最大的。其次，当前中国工商企业进行产业升级的核心是对产业链纵向一体化的整合，而产业链整合的灵魂是供应链整合与协同！供应链管控是当前正在进行集团化和全球化发展的中国企业的最大短板。” 杨达卿说，“在全球经济一体化发展过程中，发达国家先后经历了三个过程：第一阶段是…海运强则国家经济强?，从早期葡萄牙、西班牙、荷兰、英国的崛起可见，全球贸易和原料采购主要依赖海运完成。至今，全球90%的贸易仍由海运完成；第二阶段是…物流强则国家经济强?，从美国、德国、法国、日本等经济强国发展可见，全球生产和全球运销需要强势的物流体系支撑；第三阶段是…供应链强则国家经济强?，从日本、韩国等物资贫乏国能成为全球超级经济体可见，在产业链竞争时代，需物流、商流、资金流、信息流四流合一的供应链服务体系。” 但作为全球最大制造业和出口大国的中国，却在物流业长期受制于人，中国集装箱海运长期被外资班轮公司垄断，中国货主企业每年因为外资班轮的霸王条款损失近300亿元；中国国际航空货运市场80%被四大快递巨头垄断。中国只有大力发展现代物流业，才能扭转在全球供应链上做弱势打工者的命运。 物流是产业制胜利器 农牧业发展需现代物流。对2010年“豆你玩”、“蒜你狠”、“糖太宗”、“姜你军”等农产品涨价问题，杨达卿指出，表面看是因为游资炒作，实际更应先找中国农业内因。…苍蝇不叮无缝的蛋?，首先是农业产业链有漏洞，让游资有缝隙可叮咬。中国农业长期只抓两头即生产和销售，而忽视中间的物流，造成中间流通环节过于分散而冗长，农产品在流通过程中被层层加价。这就造成农业虽然丰产了，农民却没有真正得到实惠，消费者也没享受便宜价；这也造成每年春节等期间，交通部门不得不临时开通“绿色通道”保障农产品运输。 游资像眼尖的苍蝇，他们对全产业链的蛋了如知掌，所以能发动攻击。 杨达卿说，2010年初西南五省遭遇百年一遇大旱时间，《国际先驱导报》报道有上万亿游资涌向中国市场，国际四大粮商通过彭博社的信息、农产品市场调研报告等，关注中国大蒜、辣椒等农产品的涨价空间。2010年，广西蔗糖涨幅70%，创历史涨幅最高的“糖太宗”；四川辣椒被炒到50元一斤，创历史最高的“辣价钱”；黑豆价格被炒到20元一斤，成为豆价“豆你玩”…… 表面上看是游资在作祟，实际是中国农业产业链不完善，小农经济没改变；而国际粮商是掌控物流与供应链，对我们的产业链漏洞了如知掌，能准确发动攻击。近年，国家也在大力发展农产品及粮食物流，国务院2005年出资组建的最大的运输型粮食物流企业中国华粮集团，同时中粮集团、中储粮集团也大力投资现代物流。 制造业发展需现代物流。美国苹果公司2010年在中国遭遇两件与之关联的尴尬事，也显示出中国制造的尴尬：第一是作为苹果公司的主要代工企业富士康的大陆工厂，在2010年初遭遇15名员工先后自杀；第二是2010年苹果代工企业胜华的大陆工厂137名员工中毒，苹果公司也被媒体曝光有毒的供应链。苹果公司中国制造的受益者，在其全球化供应链中，苹果因掌握核心技术和品牌，成为供应链链主，她把价值链低端的外包给中国企业富士康和胜华。 杨达卿指出，随着竞争的加剧，链主企业不断剔除成本高的代工企业，而代工企业只有通过压榨劳动力成本等。富士康15名员工跳

物流地产系列报告：仓储物流地产是最具前景的地产子领域

物流地产系列报告：仓储物流地产是最具前景的地产子领域

目录 1.仓储物流地产是最具前景的地产子领域 (5) 1.1作为物流产业链重要一环，高端物流地产提升物流效率 (5) 1.2物流地产前景广，投资回报率高 (6) 1.2.1物流地产是目前地产行业中最具前景的子领域6 1.2.2物流地产开发与运营：选址拿地能力与资本支持是关键8 2.国内物流地产发展正当时 (10) 2.1仓储行业格局，高标仓库尚待发展 (10) 2.2高标准仓库需求旺盛，发展空间大 (12) 2.2.1短期需求看，国内消费的发展仍将支撑物流地产高速发展12 2.2.2长期分析，与中国经济发展相匹配，物流地产仍有巨大发展空间13 2.3当前汇率与利率环境为国内资本参与带来机遇 (14) 2.3.1人民币贬值与低利率环境为国内资本参与带来机遇14 2.3.2新进入者将带来行业格局变化16 3.投资建议 (17) 3.1东百集团 (17) 3.2中储股份 (18) 3.3南山控股 (19) 风险提示 (20)

图表目录 图1：高标准仓库示例 (5) 图2：根据普洛斯（GLP）测算，高标仓储能为整个物流流程节约20%的费用 (5) 图3：过去5年，物流地产与各类传统物业相比增长最快 (6) 图4：租赁+出售模式的运行机制 (9) 图5：2015年底，全国通用仓仓储面积约9.55亿平米 (10) 图6：仓储业固定资产投资维持较高增速，2015年为28.3% (10) 图7：2015年，高标准仓库约占通用仓仓储总面积的2% (11) 图8：高标准仓库供应增长迅速，2015年增速达54% (11) 图9：2016年行业前五供应面积 (11) 图10：2015年行业前十中的市场份额 (11) 图11：2015年底主要城市高标准仓库存量 (12) 图12：全国主要物流片区平均租金一直在增长 (12) 图13：2015年第四季度，主要城市物流地产空置率 (12) 图14：2015年第四季度，主要城市写字楼空置率 (12) 图15：国内零售行业维持10%以上的增速 (13) 图16：网购规模增长迅速，渗透率不断提升 (13) 图17：2015年第二季度，中美物流仓储面积对比 (14) 图18：人民币自2015年年中以来进入贬值周期 (14) 图19：2014年11月以来多次降息，形成低利率环境 (15) 图20：平安不动产成都空港物流园区 (16) 图21：万科物流地产拿地布局（截至2016年年底） (17) 图22：东百集团营收和利润 (17) 图23：东百集团毛利率和净利率 (17) 图24：东百集团积极拓展物流地产领域 (18) 图25：中储股份营收和利润 (19) 图26：土地收储为中储股份带来收益 (19) 图27：中储股份股权结构 (19) 图28：南山控股营收和利润 (20) 图29：南山控股毛利率和净利率 (20) 图30：南山控股拟吸收合并深基地B主要进程 (20) 表1：物流行业相关政策 (6) 表2：国外主要城市地产各版块2015年第4季度投资回报率（%） (7) 表3：北京上海地产各物业2013年第4季度投资回报率（%） (7)

中国物流地产市场特点及案例分析

中国物流地产市场特点及案例分析 1.基本概念 房地产一般也被称为不动产（realestate），是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。与之相对应的是私产，即动产（personalproperty）。根据不同性质和用途．可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产、等不同，如下图所示。 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。区别于单纯的工业或者商业，二者都不单纯是地产业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。

2.市场发展需求分析 物流需求快速增长是物流地产市场发展的最直接的趋动力。我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大前提下，区域经济的产业集群(IndustrialCluster)为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。 第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装臵落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地的高端仓库与低端仓库，其中高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大的仓储设施市场必将出现。

干货产业地产地四大商业模式

干货产业地产地四大商 业模式 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10

年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地

物流地产四大家族：史上全的34家物流地产商盘点

物流地产四大家族：史上全的34家物流地产商盘点

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物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点 物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点链客网2015年2月11日1外资家族：那些不为人知的故事 在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，基本是唯普洛斯马首是瞻的。而且，在整个市场份额里，普洛斯为首的外资应该能占据超过80%以上的比例。 在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。 这些外资物流地产商，由于决策基本国外本部，所以在规划理念、产品设计等方面还是适度超前的，这让其产品能够在国内鹤立鸡群，看看普洛斯2003年进入中国时的产品，

十年后依然很适用。不过，和很多国内运作物流园区的企业希望以更多的服务来增强客户黏性不同，普洛斯这些外资物流地产只做一些基础的标准服务，对于更深的服务是没有任何兴趣的，但即便如此，依然是客户盈门，这就是标准和品质的力量。 说到外资物流地产家族，其实里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家应该对园区中国（park_china）之前介绍的普洛斯的故事记忆犹新，但实际上，世界范围内物流地产的老大其实是AMB安博——或者准确点说，是安博与美国普洛斯的合并体。然后才是在新加坡上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。 也就是说，如今我们看到的这个在中国攻城略地的普洛斯，与2003年进入中国的那个普洛斯已经不是一家公司了，抑或说，是“死而复生”的普洛斯。因为在美国次贷危机引发的全球金融海啸中，此前在以中国为首的新兴国家大举负债扩张的普洛斯被投资者所抛弃，股价重挫几乎遭遇灭顶之灾。普洛斯不得不把亚洲、日本的资产卖给了新加坡GIC集团，随后这部分资产在新加坡重新上市，并在今年年初获得中资财团的大笔注资。而原来的普洛斯则与安博集团合并，安博一跃成为世界最大的物流地产商。 如今，普洛斯卷土重来，又开始激进扩张，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米，其他竞争对手简直望尘

保税物流园区相关概念设计案例

保税物流园区 目录 参考文献............................................................................................................................................. 物流园区............................................................................................................................................. .................................................................................................... 功能............................................................................................................................................. 功能组合..................................................................................................................................... 规划............................................................................................................................................. 布局研究..................................................................................................................................... 主要设施建设规模测算............................................................................................................. 国外............................................................................................................................................. 自由贸易区......................................................................................................................................... 两类............................................................................................................................................. 特点............................................................................................................................................. 保税物流园区..................................................................................................................................... 与保税区、出口加工区、保税港的关系................................................................................. 厦门象屿保税物流园区..................................................................................................................... 面积............................................................................................................................................. 功能............................................................................................................................................. 主要问题..................................................................................................................................... 发展对策..................................................................................................................................... 现有图......................................................................................................................................... 武汉东西湖保税物流园区................................................................................................................. 面积............................................................................................................................................. 介绍............................................................................................................................................. 标准和依据................................................................................................................................. 现有图......................................................................................................................................... 附：成都国际集装箱物流园区......................................................................................................... 物流园区 定义 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。 作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施； 作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动（郑郁2006《我国保税物流园区研究-兼论上海外高桥保税物流园区的运营与发展》）。 物流园区的开发及盈利模式 1政府设立管委会或投资管理公司，对物流园区实施统一管理郁规划运作，并设立政府“一条龙”服务机构。

产业地产30强

1.暂缺 2.暂缺 3.暂缺 4.张江高科 由于张江的先发优势和国家级政策的大力扶持，张江模式曾经是中国产业园区的执牛耳者。新三板、自贸区效应和对外模式输出让张江高科依然有一定的发展后劲，但市场化运作不足、产业引导中行政意识影响过强、重资产导致收益率不足都是潜在的隐患。 5.亿达产业投资(大连软件园) “官助民办”模式的典范，中国高新软件园的标杆之一，如今也展现了全国扩张的野心。离开了曾经的天时地利人和，能否在外埠成功还是未知之数，而软件园建设周期过长，资金沉淀和投资收益率问题也较为棘手。 6.东湖高新 作为中国最早的高新区运营商之一，“武汉光谷”的荣耀和新三板的前景让东湖高新当之无愧成为中国产业地产的领军企业之一。但多年来股东变更和资产毒瘤导致企业裹足不前，而能否对外复制成功以及如何提高自身的盈利能力，也是最大的问号。 7.华夏幸福基业 固安产业新城是其得意手笔，上市则为其插上资本之翼，“产业新城”的代表者。大规模的外地扩张能否成功复制固安的模式还需要时间的检验，后续的产业引导、运营、服务、升级能力的提升迫在眉睫。 8.联东集团 “产业地产看联东”，办公厂房的大规模产销使联东得以迅速扩张，这种类似制造业的做法在如今的市场上非常有效。但相对低端的产业水平、缺乏产业引导培育能力和资源的问题让联东还停留在“开发商”和“房东”的角色，如何提升盈利水平和产业运营能力是其需要攻克的难关。 9. 天安数码城 “产业综合体”如今已经在全国各地生根发芽，隐隐已有霸者之气。在规模、盈利和模式不断有新的突破的同时，能否汇聚更多的产业资源、服务，能否培育出更多重量级的中小创新型企业是决定其行业地位进一步巩固的要务。 10、北科建 中关村的建设者，在园区策划和运营服务方面具有独特优势，使其主打的整合科技产业资源、金融资源和商业资源的“科技地产”平台战略更有说服力。

某商贸城营销策划方案

新沂新港商贸城营销策划案

目录 一、项目基本概况 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 四、营销推广 （一）推广主题 （二）项目形象包装 （三）总体宣传策略 （四）推广策略 五、项目销售策略 （一）、入市时机评判分析 （二）、销售周期及阶段控制 （三）、销控策略

一、项目基本概况 本案地块位于新沂城南323省道南侧地块，位于连霍高速以北，钟吾路以西，新华路以东的狭长地块内。可建设用地205288平方米（约307.9亩）。地势低于周边道路，地块东面为新沂大马公园，南面为规划高铁线，西面为规划高铁站，北面为已建的新沂城南客运站和在建的物流中心市场，地理位置和地块形状非常理想。地块内拟建现代化的以小商品城为主的综合性商业市场建筑群，总建筑面积约41万平方米。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、项目当前交通较为便利，地处商业交通主干道中吴南路和东西方向交通主要干

道323省道交叉口； 2、项目地处新沂市政规划黄金旺地，发展前景看好； 3、本项目由新沂政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、项目周边消费群体众多，交通便利，公交发达； 5、项目规划目前处于新沂专业商贸市场的最高档次； 6、项目开发商品牌优势，领导新沂开发市场 ◆发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用新沂专业市场的改造和新华路的综合规划及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目所处地段由于新华路最南端，目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、目前新沂商铺销售市场一般，有部分项目出现滞销场面； 3、项目目前业态未明确，不利于销售和招商，市场关注度不够明确； ◆解决方法： （1）对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、区位优势的发挥，辐射整个新沂及城南地区； 2、随着周边各大住宅小区以及各大小商品市场整体招租动迁，将带动周边的人气，从而带动商铺的销售；

物流地产规划设计分析

我国现代物流业发展从起步开始就具有强烈的“中国特色”，其中最具争议也是最具“热点效应”的话题之一就是“物流园区”的建设。由于世界各地经济发达国家均为纯市场经济国家，因此物流业发展完全遵循市场供需均衡发展规律，经过漫长的市场磨合发展，形成了“企业物流”与“物流企业”这样一组简单明了的供需关系，并且已融入供应链中。 在中国，一方面因为物流需求不够旺盛，物流供应能力不强水平不高，物流市场供需适应度与发达国家（地区）的差距十分明显；另一方面，我国仍处于社会主义市场经济转型期，市场自身发展力较弱，政府调控推进力较强。 在此情况下，全国各地政府纷纷规划建设物流园区、中心等大规模物流节点（部分地区定义为物流产业集聚区），并引起必要性的争议和能否成功的疑问。 一、我国物流园区建设存在的主要问题 目前国内大多数物流园区开发遭遇着“雷声大、雨点小”的困惑和尴尬。这些仓促上马、占用大片规划用地、动辄十数亿乃至上百亿元投资的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的“形象工程”？是否产生了预期的经济和社会效益？ 究其原因，很多物流园区先做控规、再招商。工程控制性规划更多的是从工程可行性和技术角度给出园区的土地控制、功能区域、建筑指标等数据，而忽略了园区的市场和客户需求。市场需求是任何物流园区成长的关键和根本，忽略了市场需求，直接导致物流园区招商引资效率和效果不佳。 二、现代物流园区规划建设的必要性 1.物流园区的定义 根据国内外发展的情况，物流园区可定义为形成社会化规模化的物流业集聚地区。应基本符合下列要求： ? 主要提供社会化公共物流服务； ? 众多物流企业集聚； ? 完善的综合物流功能； ? 较高的物流服务水平； ? 较强的物流集聚效应； ? 较明显的物流产业规模。 国家标准术语（2006版）中物流园区的定义则是： 为了实现物流设施集约化和物流运作共同化、或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域、集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物流集结地。

国内外物流地产发展对比分析

欢迎共阅国内外物流地产发展对比分析 2009-11-11来源:中国物流与采购联合会作者: 标签:物流地产分析发展趋势 摘要：本文对我国物流地产和国外的物流地产发展状况作了较详细的介绍，并对国内外物流地产发展的特点作了分析对比，提出了我国物流地产在现阶段发展过程中需要注意的一些问题。 本文对我国物流地产和国外的物流地产发展状况作了较详细的介绍，并对国内外物流地产发展的特点作了分析对比，提出了我国物流地产在现阶段发展过程中需要注意的一些问题。 1中国物流地产发展的特点 中国国内专业化物流地产业的发展首先得益于普洛斯等一批外资物流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。通过几年的发展，我国物流地产的发展呈现出以下几个特点： 1.1发展趋势良好，发展潜力巨大 国外物流地产投资商在我国的发展相当迅速。在进入我国市场不足3年的时间里，普洛斯在我国14个城市建了20个物流园区，已建成和在建的物流用物业达100万m2，总面积出租率达95%。此外，澳大利亚着名的投资机构麦格理集团在我国已经运作了六个大型的物流中心项目作为其长期投资。美国工业地产开发商安博置业有限公司、新加坡的丰树信托投资基金等国外机构也都在我国开始了物流地产的投资活动。截至2006年，外资在国内物流地产领域的投放额高达数十亿美元，开发建设的高等级物流仓储设施达到百万平方米，开发年增长率高达130%。近年国外物流地产公司在我国投资情况见表1。 在国外企业的带动下，国内的中粮集团、和记黄浦、珠江地产、宝供集团以及中粮集团等数十家地产和物流企业相继投入其中 据《全国物流园区发展调查报告》中的资料显示，2006年全国包括规划、在建以及已运营在内的物流园区共有207个。其中，已经运营的物流园区占24%；截至2006年底，已建成并运营50家，占总量的24%，76%的园区尚处于规划或在建阶段，其中在建的占31%，规划中的物流园区占45%。 根据上述国内企业的发展情况和《全国物流园区发展调查报告》的数据统计可以看出，我国物流地产市场的发展趋势良好。同时，目前已经运营的物流园区比例较低，规划中的数量较多的现象表明，我国物流地产的发展潜力非常巨大。 1.2物流地产市场区域差异明显，沿海经济发达地区为投资首选 物流行业对经济的依赖性较大，我国区域经济发展水平的差异导致了我国区域物流运行的不平衡。总的来说，经济发达、现代化物流业快速发展、对物流基础设施需求旺盛的沿海城市，特别是物流地产稀缺的上海是国内外物流企业投资的热点地区。普洛斯进入中国市场的第一站是上海，目前已经完成了在中国沿海的战略布局；安博置业的首个投资项目也选择了上海，资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。国内进入物流地产的知名房地产企业选择的投资城市也主要集中在广州、深圳、上海几个地方。 这些经济发达的地区吸引了大量的资金、技术和人才资源，也极大地促进了物流行业的发展。而由此产生的对物流地产配套服务的需求促进了这些地区物流地产的快速发展。以上数据显示，经济发达和地理位置优越的经济区、物流园区发展迅速，物流园区建设数量多，已投入运营的比例高。北京、天津、山东、广东、福建、上海、江苏、浙江几个省市中物流园区的建设数量占到全国的55%，而实际运营的物流园区数量则占到全国的57%。 1.3国内企业规模化、网络化发展不足 我国从事物流地产开发的企业相对于普洛斯等外资企业在投资物流地产的规模上存在很大的差距。外资企业并不满足于仅仅在我国某个城市或某个地区投资物流地产，而是从东南沿海地区开始逐步向我国中西部地区广泛地开拓市场，并致力于在我国形成一个大型的物流网络，通过为客户提供更高效的物流服务吸引更多优质客户而获取更多的利益。相比之下我国很多从事物流地产的企

保税物流园区相关概念 设计 案例

保税物流园区目录

物流园区 定义 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。 作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施； 作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动（郑郁2006《我国保税物流园区研究-兼论上海外高桥保税物流园区的运营与发展》）。 物流园区的开发及盈利模式 1政府设立管委会或投资管理公司，对物流园区实施统一管理郁规划运作，并设立政府“一条龙”服务机构。 2市场化运作：比如由物流地产商统一开发后出租；由进驻物流企业各自制定开发；由工业企业、流通企业、交通运输业入住开发物流设施或物流运行机构；多种形式综合开发。 3通过投标招商，引入必要的服务商，活跃经营，方便生活，融洽气氛，实现共赢。

4物流园区实施投资多元化：根据不同情况，可以设置必要的进入“门槛”，以保证入驻园区物流企业的高质量，高水平运作，创出品牌（郑郁2006《我国保税物流园区研究-兼论上海外高桥保税物流园区的运营与发展》）。 功能 按经营方式：物流服务，集中仓储，物流信息服务，多式联运，辅助服务（管理部门等），车辆停放； 按现实的物流环节功能确定功能：货物运输，储存，装运搬卸，分类包装，流通加工，配送，物流信息处理； 从一些发达国家的物流园区建设、经营的具体实际来看，物流园区还具有以下增值性功能：结算功能；需求预测功能；物流系统设计咨询功能； 物流园区效能的发挥是物流系统有效运转的基础，为保证物流系统有序运转，现代物流园区应当发挥货物集散中心、物流信息中心、物流控制中心三个效用功能； 功能组合 仓储中心区 分类：堆场、特殊商品仓库、配送仓库、普通仓库、 管理业务：进入仓库作业、出货出库作业、库存管理作业 加工中心

物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点

物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点 物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点链客网2015年2月11日1外资家族：那些不为人知的故事 在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，基本是唯普洛斯马首是瞻的。而且，在整个市场份额里，普洛斯为首的外资应该能占据超过80%以上的比例。 在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。 这些外资物流地产商，由于决策基本国外本部，所以在规划理念、产品设计等方面还是适度超前的，这让其产品能够在国内鹤立鸡群，看看普洛斯2003年进入中国时的产品，

十年后依然很适用。不过，和很多国内运作物流园区的企业希望以更多的服务来增强客户黏性不同，普洛斯这些外资物流地产只做一些基础的标准服务，对于更深的服务是没有任何兴趣的，但即便如此，依然是客户盈门，这就是标准和品质的力量。 说到外资物流地产家族，其实里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家应该对园区中国（park_china）之前介绍的普洛斯的故事记忆犹新，但实际上，世界范围内物流地产的老大其实是AMB安博——或者准确点说，是安博与美 国普洛斯的合并体。然后才是在新加坡上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。 也就是说，如今我们看到的这个在中国攻城略地的普洛斯，与2003年进入中国的那个普洛斯已经不是一家公司了，抑或说，是“死而复生”的普洛斯。因为在美国次贷危机引发 的全球金融海啸中，此前在以中国为首的新兴国家大举负债扩张的普洛斯被投资者所抛弃，股价重挫几乎遭遇灭顶之灾。普洛斯不得不把亚洲、日本的资产卖给了新加坡GIC集团，随后这部分资产在新加坡重新上市，并在今年年初获得中资财团的大笔注资。而原来的普洛斯则与安博集团合并，安博一跃成为世界最大的物流地产商。 如今，普洛斯卷土重来，又开始激进扩张，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米，其他竞争对手简直望尘

物流商贸城

物流商贸城：专业市场的最终幻想 住宅市场的激烈竞争以及各方对其的关注，使住宅市场始终处于风口浪尖，住宅地产的暴利时代逐渐远去，开发商和投资商又开始寻找投资回报率更高的机会。为了降低成本，开发商和投资商大片的跑马圈地，所购土地动辄上千亩，更有甚者达到上万亩，除了出现众多以居住为核心的某某新城之外，还有部分是以商业为核心的某某商贸城。但这些商贸城在开发和运营方面都存在诸多问题，导致其无法达到最大的商业价值。 专业市场将逐步向物流商贸城模式升级 从商业地产的角度来看，国外房地产界持有商用物业的理念也为市场所接受，除了一向被自行持有的购物中心业态以外，原来用住宅模式销售的专业市场商铺，也开始被开发商自行持有了。在这里我们简单归纳了一下专业市场现有的 点状、线状和立体是商业的传统形式，不管其是专业市场还是综合市场，其中立体专业市场受到租金和规模限制，往往只配备较少的仓储空间以备临时周转；产业链整合式的专业市场，脱胎于“前店后厂”的营销方式，根据其规模，定位于城市或范围更大些的区域，但由于其较高的专业性，以及营销的缺乏，主要面对批发的客户。 目前市场上出现了被称为“物流商贸城”的形式，是脱离于专业市场的四种一般形式而演变的新形式，国内的义乌小商品城经过数年的运营可以算作具有了一定雏形，在商品展示、交易、营销等方面比较成功，欠缺的是与物流地产结合得还不是非常紧密。 物流商贸城突破了国外Shopping Mall以及Outlets的形式，实质是一种多专业市场的复合，将商业与物流更好的融合在一起，主要也是分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、办公、营销、旅游等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。 良性发展的两大催化剂（动力） 物流地产发展为专业市场升级带来新机会 早在前两年，物流地产由于其较高的投资回报率受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的发展计划中，但由于其专业性较强，有些很快选择了退出，只有少数坚持了下来。在参与者的现状中，我们主要看到政府下属企业和外资专业物流企业的身影，前者是将物流当作政府职能的一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球的物流网络。 从图1中可以看出物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是零售商品，对于商业来说，如果可以有效的降低成本，对于吸引客户是有很大的竞争优势的。这也给物流商贸城带来了发展的机会，简单来说，通过建立物流地产的优