商贸物流地产模式探讨

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物流商贸城业务结构示意图
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第五章 案例分析
深圳华南城
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❖ 深圳华南城概况
华南国际工业原料城（深圳）有限公司，位于国内唯一 的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基 地园区，规划占地面积超过100万平方米，总规划建筑面 积超过220万平方米，总规划投资约60亿元人民币。
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第四章 物流商贸城体现形式
体现为现代多功能商贸服务型物流园区，集合多个专 业市场集聚流体和流量，嫁接物流体系带动综合物流服务， 通过先期运营带动后期商业配套，打造区域性高标准高品 位多元化的物流商贸园区。
通过搭建商贸平台、仓储平台、信息化平台，以信息化 技术为手段，通过资源、信息、物流的整合，打破传统交 易市场的经营方式与物流运作的陈规，以全新的理念缔造 一种新的模式将前后端两个市场紧密结合。
华南城项目是深圳市唯一一家连续6年（2003年、2004 年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列为 “深圳市重大建设项目”的大型物流企业。
❖ 交通条件
华南城这个小区域拥有便捷的交通运输服务网络：广深、 莞深、深惠等高速公路就在附近，京九铁路近在咫尺，与 世界第一大货柜码头香港葵冲港、第四大码头盐田港及深 圳赤湾港，以及广州、深圳、珠海、惠州等机场有便捷的 交通运输条件而具备海陆空立体交通网络的优势。
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商贸物流各方关系简图
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商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商 贸城。物流商贸城有别于国外Shopping Mall以及 Outlets的形式，实质是一种多元专业市场的复合，通过 前后端的互动将商业与物流更好地融合在一起，主要分布 于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住 组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋 物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内 又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销 及休闲等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。深圳 华南城就是比较成功的案例。
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第一章 商贸物流地产开发模式
商贸与物流叠加开发模式是近年来逐步发展起来的新 型物流地产开发模式。其主要操作的模式是物流地产平台 开发运营商通过物流、商贸平台的开发，整合分散的物流 量与市场资源，以信息技术为手段，形成商贸与物流的良 性互动，构成整个平台的和谐发展。物流商贸地产通过前 后端平台的建设，引进前后端有经验实力的经营者，后端 物流直接服务于前端市场，形成综合的外向竞争实力。在 整个体系中，平台开发商是前后端市场的整合者，前后端 的营运者是各自领域内的专业者，三方可以形成强势的互 补。
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目录
商贸物流地产开发模式 商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势 商贸物流综合开发模式价值及竞争性 物流商贸城体现形式 案例分析 龙岩物流发展现状
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前言
❖ 近年来，物流地产由于稳定的投资回报率及资产稳步 升值受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的 发展计划中，参与者主要是政府下属企业和外资专业 物流企业。前者是将物流当作政府职能的一部分，后 者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全 球的物流网络。但这两类型的开发都是较为简单的进 行纯物流物业的开发。在物流资源相对分散且不足的 三四类城市，如何将分散的资源进行整合集中成为新 的物流地产发展的探讨方向。
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发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还 要有较好的物流基础，即有较好的区位优势、便利的交通 运输和物流解决方案，否则不但会增加商家的物流成本， 而且会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以 消除其他的影响，但是即使有了物流的支持，如果所产生 的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难 以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确的预测 和定位；此外还需要开发商良好的持续运营能力，需要涵 盖商贸与物流两个领域的专业能力，不断给项目注入新元 素，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级 的潜力。
商贸物流城应该可以视为物流地产的机会，现实中企业 物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是终端零售。 如果可以有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势 的。简单来说，通过建立商贸与物流叠加组合，降低商品 在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商 贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。
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第三章 商贸物流综合开发模式价值及竞争性
商贸物流综合开发模式竞争性体现在“融合、集聚、网络、增值”方 面。 融合：整个商贸物流平台是物流、商流、信息流、资金流等价值链的 载体，通过产品的交易、物流、将信息、金融、商业等经营融为一体， 促进商业与物流业的相互渗透与产业融合，从而创造新的市场需求与 价值增值。 集聚：以市场为导向，将运输、仓储、包装、装卸、销售、配送等环 节进行整合集聚，产生市场和物流基地的集聚效应。 网络：以综合性信息管理系统专业化管理的商贸服务型物流园区，具 备运输、保管、装卸、包装、信息、交易、展示、保税等多种功能， 不但可满足市场各类需求，且可形成区域信息流有助于市场信息向外 辐射。并培育城际物流配送资源，最终形成区域性配送网络。 增值：开发商不仅可以出色的获得商业部分的物业收入、第三方物流 整合中获取利润，同时通过信息化系统的引入，获得增值收益。更重 要的是通过该模式运作，赢聚人气做旺市场，实现项目全面升值。
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第二章 商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发 展趋势
市场经济低迷大环境下集合式规模化综合卖场应势而 生，促进物质流量相对集中，而直接影响企业成本的物流 基础确相对薄弱。前端市场积极寻求后端物流配套的有力 支持，使其能专注主营业务，提升运营管理水平、降低物 流成本提高品牌竞争力；后端依托前端流量生存发展，且 通过优胜劣汰资源整合后提供完善规范的优质服务。单个 或多个商贸型专业市场带动流体流量，后端综合物流作为 完善配套的商贸物流综合开发模式完全顺应商贸物流市场 发展趋势，目前在国际国内已有成熟运作案例，但在龙岩 尚属空白。