房地产基金成熟模式及案例分析
房地产项目的经营模式与盈利方式
绿色建筑采用环保材料和节能技术，旨在降低建筑对环境的 影响，同时提高居住者的生活质量。绿色建筑还可以通过节 能和资源有效利用来降低运营成本，为开发商和投资者带来 长期的经济效益。
智慧社区
总结词
智慧社区利用先进的信息技术为居民提供便捷、智能的服务，是房地产项目的重要发展 方向。
详细描述
智慧社区通过物联网、大数据和人工智能等技术，实现社区的智能化管理和服务。这包 括智能安防、智能家居、智能物业管理等方面，为居民提供安全、舒适、便利的生活环 境。智慧社区还可以通过数据分析优化资源配置，提高社区运营效率，为开发商和投资
合作开发
企业与其他企业或机构合 作，共同投资、共享利润 。
委托开发
企业接受委托，按照委托 方的要求进行土地开发。
销售模式
快速销售
分期销售
通过广告、促销等方式快速将房屋销 售出去。
将项目分为若干期，每期逐步销售。
缓慢销售
通过长期的市场营销和品牌建设，逐 步销售房屋。
租赁模式
长期租赁
将房屋长期租赁给租户，收取租 金。
经营模式
碧桂园森林城市采用了“生态+文旅+健康”的模式，将生态、文旅、健康等元素融合在一起，打造一个综合性 的城市生活圈。
盈利方式
碧桂园通过销售住宅、酒店、商业等物业获得收入，同时通过运营文旅、健康等产业获得长期稳定的现金流。
恒大山水城项目
经营模式
恒大山水城采用了“文旅+地产”的模式，将文旅产业和地产开发相结合，打造一个集休闲、娱乐、 居住于一体的综合性社区。
短期租赁
将房屋短期租赁给游客或商务出差 者。
共享租赁
将房屋分割成多个小空间，分别租 赁给不同租户。
房地产金融发展模式
房地产金融发展模式1.引言1.1 概述概述：在当今社会中，房地产金融作为重要的经济支柱，对于一个国家或地区的发展具有重要的影响力。
房地产金融发展模式是指在房地产市场中，政府、金融机构以及市场参与者之间形成的一种合作机制和运行模式。
这种模式旨在通过各种金融工具和手段，为房地产市场提供多样化的金融服务，促进房地产业的良性发展，同时实现金融机构和市场参与者的共同利益。
房地产金融发展模式的核心是金融机构与房地产市场之间的紧密结合。
金融机构作为资金的供给方，通过提供贷款、融资、保险等金融服务，满足了房地产市场参与者的各种需求。
同时，通过对房地产市场的监管和风险把控，金融机构可以有效地防范房地产市场的风险，保护自身和市场的稳定。
此外，房地产金融发展模式还需要政府的有效引导和监管。
政府在整个金融体系中扮演着重要角色，通过制定相应的政策和措施，引导金融机构合理运作，推动房地产市场健康发展。
政府还应当注重加强对房地产金融市场的监管和风险防控体系，确保金融机构和市场参与者遵循规则，保持市场的公平、透明和稳定。
值得一提的是，房地产金融发展模式还需要市场参与者的积极参与和合作。
市场参与者包括开发商、购房者、投资者等各方，他们通过购买、销售、投资等方式，推动房地产市场的活跃和发展。
他们需要与金融机构密切合作，获取到适合自己需求的金融产品和服务，并遵循相关的市场规则和法律法规，共同维护好房地产金融市场的稳定和健康。
综上所述，房地产金融发展模式是一种协调金融机构、政府和市场参与者关系的机制。
只有各方之间通过紧密合作和有效监管，才能促进房地产金融产业的繁荣和健康发展。
在未来，随着金融科技和社会经济的不断发展，房地产金融发展模式将会迎来新的机遇和挑战，需要各方共同努力，持续创新，以适应时代的需求。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以如下编写：2. 正文2.1 房地产金融发展模式要点12.2 房地产金融发展模式要点2本文将对房地产金融发展模式进行深入研究和分析，旨在探讨当前房地产行业中金融方面的发展趋势和未来的发展方向。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产投资组合分析与优化
投资组合的绩效评估
01
收益与风险评估
通过财务分析工具对投资组合的 收益和风险进行全面评估，了解 投资组合的实际表现。
基准比较
02
03
投资策略评估
将投资组合的绩效与市场基准进 行比较，评估投资组合的相对表 现。
对投资策略的有效性进行评估， 了解策略的实际效果，以便进一 步完善和优化投资组合。
06
房地产投资案例分析
评估市场供求变化、政策调整等因素对投资收益的影 响。
金融风险
分析利率、汇率等金融因素变动对投资成本和资产价 值的影响。
经营风险
考虑物业管理和运营过程中的风险，如租客违约、维 护成本等。
投资机会分析
价值洼地
寻找被低估的投资区域或物业类型，挖掘潜在的 投资机会。
创新业态
关注新兴的房地产业态，如共享经济、长租公寓 等，评估其投资前景。
投资组合的监控
定期评估市场环境
对房地产市场进行定期评估，了解市场趋势、政策变化和竞争态 势，以便及时调整投资策略。
跟踪投资组合表现
定期跟踪投资组合的收益、风险和资产配置情况，确保投资组合 与目标相符。
监测风险因素
关注影响投资组合的风险因素，如利率、通货膨胀、供求关系等 ，并采取相应措施进行风险控制。
成功案例分析
总结词
精心选择、合理配置、稳健经营
VS
详细描述
成功案例的关键在于对房地产市场的深入 了解和精准判断，通过精心选择投资项目 、合理配置资金和资源，以及稳健的经营 管理，实现投资回报的最大化。
失败案例分析
总结词
盲目跟风、缺乏分析、管理不善
详细描述
失败案例通常是由于投资者盲目跟风、缺乏对项目的深入分析和风险评估，以及管理不 善等因素所致。这些错误可能导致投资亏损或收益不佳。
我国租赁住房的REITs融资模式研究——基于保利租赁住房REITs的案例分析
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
商业地产融资模式及案例分析课程
商业地产融资模式及案例分析课程商业地产融资是指在商业地产项目开发、商业地产投资、商业地产运营等环节中，通过资本市场、银行贷款、融资租赁、信托基金、私募基金、发行商业地产证券等途径，为商业地产项目提供融资支持和资本运作模式。
本文将介绍商业地产融资的几种常见模式，并通过案例分析来说明其应用。
一、商业地产融资模式1. 股权融资：商业地产项目拥有者通过发行股票、增发股票、引入战略投资者等方式，向投资者募集资金，完成商业地产项目的融资。
股权融资常见于大型商业地产开发项目，适用于对项目风险有足够把握、并具有较高增值潜力的项目。
2. 债权融资：商业地产项目拥有者通过向银行、信托公司等金融机构申请贷款，或者发行债券等方式，借入资金用于商业地产项目的开发和运营。
债权融资适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目，能够降低项目资金成本。
3. 融资租赁：商业地产项目拥有者将商业地产出租或转为融资租赁资产，并通过金融机构融资租赁方式，获取投资所需的资金。
融资租赁适用于具备优质租户和稳定租金收入的商业地产项目，能够充分利用资产价值实现融资。
4. 信托基金：商业地产项目拥有者将其持有的商业地产资产转让给信托公司，信托公司通过发行商业地产信托，募集投资者资金，并通过对商业地产项目实施租赁、运营和增值管理，为投资者提供稳定收益。
信托基金适用于投资者风险偏好较低，追求稳定收益的投资者。
5. 私募基金：商业地产项目拥有者通过发行私募基金，向特定的高净值人群或机构投资者募集资金，用于商业地产项目开发和运营。
私募基金适用于投资者风险偏好较高，希望获得高收益的投资者。
6. 发行商业地产证券：商业地产项目拥有者通过将商业地产项目打包证券化，并通过证券市场发行，募集资金。
商业地产证券常见于商业地产投资信托、商业地产资产支持证券等形式，适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目。
二、商业地产融资案例分析1. 上海环球金融中心上海环球金融中心是一座世界级的商业地产项目，由中国建设银行担任主要出资方，并通过股权融资、债权融资、金融机构融资租赁等方式融资。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
房地产行业典型案例分析
房地产行业典型案例分析目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。
税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识.税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致,不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中,否则会造成纳税筹划的失败。
如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果.近日一位朋友给我一个房地产行业的案例,让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。
某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地,但一直未对土地进行开发。
2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。
因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房(普通住房).经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元(500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。
当地契税税率为3%。
公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500万元；增值率：2500÷3000×100％＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5％＝850万元；应缴纳企业所得税:（5500－3350－850）×33％＝429万元。
公司应纳税合计为850＋429＝1279万元筹划方案一：在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业）,然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。
投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下:1。
投资环节1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号)规定:以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
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房地产基金成熟模式及案例分析
一、国内外房地产基金成熟模式
1.国外房地产基金成熟模式
国外房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）大多是证券化的公募产业投资基金，但是从其属性来看仍然属于信托的一种。
REITs以发行收益凭证方式汇集社会各类资金，交由专门投资机构经营管理，并根据投资收益按比例分配。
表1与表2总结了REITs主要种类与基本特征。
从表1可以看出租金与利息为REITs的主要收入来源，并且REITs的交易方式兼顾场内与场外、上市与非上市。
表2表明在国外发展REITs除了拥有税收优惠与稳定高收益外，还兼顾了流动性强与投资风险分散的优点。
另外，由于REITs收入来源波动性小并且其与通胀具有强相关性，因此相对于固定收益证券而言，REITs还可以作为对抗通胀的投资品种，同时其多样化房地产投资组合的属性，可使单个的房地产商或个人投资者拥有多样化的房地产。
正是基于以上原因，REITs在国外成熟国家发展迅速。
2.我国房地产基金成熟模式
根据组织形式不同，房地产基金可以分为公司型、信托型和有限合伙型（表3）。
公司型基金设立基础为《公司法》，
投资人即为公司股东，经理人团队经股东会和董事会授权委托后进行管理（投资公司或资产管理公司）；信托型基金设立方式为受托人通过设立信托，在遵循信托资本原则下，发行信托收益凭证，集合运用投资于各种房地产；有限合伙型基金，其投资主体为普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP），普通合伙人为发起人与管理人。
鉴于法律与制度约束，目前我国房地产基金多数采用“投资管理公司――私募基金（有限合伙）”模式，在基金投资管理主体下按需发起设立若干私募基金（也可以是有限合伙企业），与国外证券化的公募基金相比融资范围较窄。
值得注意的是，承认私募股权基金（包括房地产私募基金等）形式的法律条文在我国仍是空白，因此房地产投资基金应该由《证券投资基金法》调整还是《产业投资基金管理暂行办法》调整尚无定论。
法律法规的滞后使得房地产投资基金公开市场无法建立，房地产私募基金的发展也处于没有“名分”的尴尬处境，这也是我国目前难以形成成熟房地产基金市场的主要原因之一。
房地产基金的盈利模式主要有三类（见表4）：以投资管理能力为主导的盈利模式，其主要目标在于需求投资资本增值和收益；以融资业务与投资银行业务主导的基金，其盈利模式则分别以获得利息收入和获取顾问手续费为主导。
其中相比融资与投资银行业务，作为房地产投资基金主导经营业务的盈利模式，投资管理能力为主导的模式体现了房地产投
资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征。
二、我国房地产基金成熟模式案例分析
根据上述组织形式不同的三类房地产基金，笔者列举建银精瑞公共租赁房建设投资基金、北国投与北京金典集团“苹果社区”、金地上海房地产投资基金的案例，分别说明公司型、信托型与有限合伙型的成熟模式。
1.建银精瑞公共租赁房建设投资基金――公司型
建银精瑞公共租赁住房建设投资基金是我国第一只以
民间资金为主的公租房建设投资基金，首期募集资金不低于100亿元人民币。
作为基金管理公司主要发起人之一，负责基金管理，华远地产、华润置地等知名地产企业作为其他发起人也积极响应。
从投资期限来看，计划3年内在全国范围选择符合基金投资条件的项目，投资建设数百万平方米公共租赁住房，并计划在第7年内推出。
根据项目的属性，保守预期其年收益在5%～12%。
如果能在土地、金融、税收方面得到政府适度支持，基金收益乐观估计可能超过12%。
目前拟定退出方式包括上市退出和资产表现，而这也将决定最终成本价值的回报核算。
2.金地上海房地产投资基金――有限合伙
金地上海房地产投资基金（有限合伙）规模为10亿元，最低认购额为500万元/份额，经营期限为“5+1+1”，封闭期为1.5年，由金地某基金管理公司认缴出资总额的5%作为普
通合伙人，有限合伙人则分为两类：A类保本型，占比40%；B类非保本型，占比60%。
其中，A类固定年化收益8%，一次性还本付息，当保本型投资额/LP总投资额>40%则放弃该类投资者；B类对A型LP的本金及收益提供有限担保，相当于LP本金总额损失分别在53.6%与60%以下时，可以分别实现8%年化收益和保本。
从利润分配来看，在投资期与投资期之后分别按承诺出资额的2%/年与实际出资额的2%/年收取。
利润分配上，如果有剩余，则在GP和B型LP 间根本2：8比例分配。
由于采取隐名合伙，因此金地上海房地产投资基金实际上突破了规定合伙人数50人的限制。
3.北国投与北京金典集团“苹果社区”――信托
北国投与北京金典集团“苹果社区”是解决房地产企业资金缺口“贴息委托贷款”的典型案例。
其产生背景为“121文件”规定的商业银行贷款发放限制，即只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，因此今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈。
从方案具体内容来看，今典以“贴息委托贷款”的方式出资2亿元委托给北京市商业银行，这部分资金主要由北国发行房贷信托计划与精瑞基金配合向国
内外个人融资。
在楼盘封顶前向住房者进行按揭，利率比正常贷款低1%。
楼盘封顶后，银行支付给北国投相应的款项，接受北国投按揭项目并根据正常贷款利率向购房者转向银
行按揭。
总之，与西方发达国家不同，由于我国特殊的国情以及相关制度与法律建设尚不完善，比如国外的REITs模式在我国受到限制，目前我国房地产基金以私募基金为主，一定程度上影响了我国房地产基金的发展。
但是从长远来看，伴随房地产行业的发展以及我国法律制度的不断健全，房地产基金在我国将大有可为。
第一作者系东吴证券研究所所长
第二作者系东吴证券研究所研究员。