容积率与住宅产品的对应关系

适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采
用增加进深及梯户比这两种方式； 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
建筑进深
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关
建筑进深
环境品质与个体品质的平衡
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一般情况下来说：
容积率越低，居住的舒适度越高。
过高的容积率会导致：绿化面积的减少，建筑密度的增加，居住的舒适度随之下降；
因此，容积率过高的情况下，如何化解其带来的影响？
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 道路\停车\其它 建筑密度
30%-50% 25% 45%-25%
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容积率=总建筑面积÷总用地面积
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
容积率=建筑密度*平均层数
建筑密度（building density）
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"
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不同容积率区间的住宅类型
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:
产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段\交通便利 市场对高层产品接受度高
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案例：成都万科金色家园
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案例：广州万科金色城品
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不同容积率区间的住宅类型 不同容积率下物业类型组合的变化会引起项目整体品质的变化。
住宅项目容积率与产品对应关系参考 住宅项目容积率与产品关系对应参考
案 例 ︓ 杭 州 德 信 泊 林 印 象
案 例 ︓ 南 昌 万 科 青 山 湖
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三、围合式布局
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
项目容积率
联排+洋房 合院/类独栋 联排+小高层 叠拼+洋房
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 小高层+高层 小高层+高层 小高层+高层 洋房+高层 洋房+高层 -
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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化解高容积率压力
标准层消化容积率
增大梯户比
降低舒适度，与豪宅不匹配
增大户型进深
失去竞争优势，降低舒适度
增大户均面积
不能偏离定位过多
竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒
开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
案例：北京金茂府
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二、行列式布局
特点：
行列式布局采用条式单元住宅或联排 住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采 用行列式布局对房型设计较为有利，所选 用的房型基本上可做到套型南北通风房间 全明，使每户都能获得良好的日照、通风 条件，居住起来舒适度高。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • • • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地 了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
常规均好性做法 产品类型 ≤0.4 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.3~1.7 1.8~2.0 2.1~2.5 2.6~3.0 3.0~3.5 ≥3.5 说明 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房/叠拼 洋房/类洋房 小高层 高层 高层 高层 高层 层数 2/2.5/3 2.5/3 2.5/3 4~5 5~6 6~9 10~11.5 12~18 18~27 27~33 ≥30 研发支持中心/姚斌 可能的产品形式 适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 独栋+联排 双拼+联排 联排+叠拼 联排+洋房 拆分方式2 双拼+联排 双拼+叠拼 拆分方式3 类独栋 合院/类独栋 层数 2~3 2~4 2.5~5 2.5~11 2.5~11 2.5~15 6~18 11/33 15/33 -
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决定容积率的因素
影响平均层数的因素
建筑限高 经济性 公摊面积
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决定容积率的因素 其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
行列式布局
围合式布局
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百度文库
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一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变， 楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： • 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？
•
•
面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
为什么没有做出想要的产品？
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南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 绿 路 保留 化
东西向道路 代征道路 代征绿化
其他项目
其他项目
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决定容积率的因素 其他因素——楼盘布局
点群式布局
点群式布局
行列式布局 围合式布局
决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
日照间距
1.0-1.7
日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。
50m（h）
50m（1.0h）
50m（1.0h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
85m（1.7h）
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容积率与住宅产品的对应关系
本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
为实现销售金额最高 应尽量提高单价高的产品建筑面积
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不同容积率区间的住宅类型
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区
独栋双拼别墅区
项目规划特点:
1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅； 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿 地水面； 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区；
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对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：
不断的要求提高容积率；
不断的偷面积； 不断的公关；
你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；
维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
化解高容积率压力
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
1标准层消化——扩大标准层面积：增
加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位
化解高容积 率压力
2拔高楼宇高度——超高层 3功能转换——利用容易出高容积率
的物业形态，帮助住宅消化容积率压力
4东西向围合排布——增加东西向
拍布产品，增大整体进深同时满足日照
实际上应该怎么理解容积率？
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基本概念
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上 去了，可是出现了： • 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？
•
•
开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？
增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越 低，开发商问问什么？
现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
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不同容积率区间的住宅类型
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
地块指标推算 S1 x K1 + S2 x K2 = S*K （总建筑面积） S1 + S2 = S （总用地面积） 总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S２*K２） K1 = 产品1容积率 K2 = 产品2容积率 K = 总容积率 Ｙ１ = 产品1销售单价 Ｙ２ = 产品2销售单价 S1 = 产品1用地面积 S2 = 产品2用地面积 S = 总用地面积
现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：
•
•
为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告， 我们已经海陆空齐上？
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