容积率拆分及产品排布培训2013.5.10
关于容积率的整理
容积率区间
住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了
1)0—0.3 ：非常高档的独栋别墅项目
2)0.3—0.5 ：一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密，
3)0.5—0.8 ：一般的双拼，联排别墅，如果组合3—4层，局部5层的楼中楼，这个项
目的品味就相当高了。
4)0.8—1.2 ：全部是多层的话，那么环境绝对堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别
墅，那么环境相比而言只能算一般。
5) 1.2—1.5 ：正常的多层项目，环境一般，如果多层和小高层的组合，环境会是一大卖
点。
6) 1.5—2.0 ：正常的多层+小高层项目
7) 2.0—2.5 ：正常的小高层项目
8) 2.5—3.0 ：小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9) 3.0—6.0 ：高层项目（楼高100米以内）。
10) 6.0以上：摩天大楼项目。
二、感性的认识
空间：。
房地产全流程精细化管理-赛普2013年经典培训资料
7
设计管理 110天
招标采贩 30天
工程施工
C设计 J运营
建筑方案设 计成果
建筑扩初设计 仸务书
建筑扩初设 计成果
施工图设计成果 及交底
项目修 正会
1.确定项目目标成本 2.确定项目推盘策略 3.确定项目交付标准 4.确定项目投资收益挃 标
项目绩敁考核
E招采
F成本
方案阶段目 扩初成本控制 正式目标成
计初
步
计有 管型 理）
流
施
部 主 导
程工
图
【商业定位方案及业态觃划方案】 意向主力商户的初步工程技术条件 【整体招商方案】、【品牌落位案】
【商业定位及业态觃划方案】 【商业物业设计建议】 【招商展示匙选址及设计建议、开 放计划】 主力商户房产技术条件等
业态布局、楼层分布、落位方案、 劢线觃划、交通组织 主力商户技术要求对接 庖铺分割、品牌落位建议戒方案思 路
工作前置
• 在前期进行详尽的产 品方案策划，充分挖 掘土地 价值，发现风 险
聚焦客户
• 以打造满足和引导客 户需求的产品来创造 价值
与业协同
• 多与业全过程紧密协 作，满足项目开发的 复杂性和幵行性要求
管理闭环
• 及时评估，发现可以 提升乊处，实现持续 增长
◎2013赛普版权，仁供培训使用 21
标杆企业7大阶段管理经验
房地产全流程精细化管理
◎2013赛普版权，仁供培训使用
讲师介绍
邓应
赛普副总经理 高级合伙人 项盛总监 北京大学/清华大学房地产总裁班特聘讲师
绊 验：
9年管理咨询经验
7年房地产行业咨询经验 超过40家地产企业咨询经验
咨询的典型客户：
容积率专题(绝对专业)
利润最大化和市 场可实现度是确 定物业组合和容 积率的追求目标； 企业自身资源状 况和资金状况是 限定条件； 企业战略导向和 项目品牌因素是 兼顾因素。
基准方案推荐 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方市场实现评估
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利 润最大化实现。
容积率制定的基本模型 • 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难 异度的问题来确定
不过分追不过分追求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系容积率最容积率最大化大化单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下可实现的市场环境下保证利润最大化实现
中品质、中容积率 0.3-0.4 0.6-0.7 0.8-0.9 1.3-1.5 2.0-2.2 2.5-2.7
低品质、低容积率 >0.4 0.7-0.9 0.9-1.1 1.5-1.7 2.2-2.5 2.7-3.2
容积率低于0.3，高档的别墅项目； 容积率0.3—0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，有点密，可以穿插部分双拼、联排； 容积率0.5—0.8，一般双拼、联排别墅，如果组合3—4层，局部5层楼中楼，项目品味就显得高 端； 容积率0.8—1.2，全部多层的话，环境极佳，穿插低层甚至联排，环境一般； 容积率1.2—1.5，正常的多层，环境一般，如果多层与小高层组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5—2.0，正常的多层+小高层； 容积率2.0—2.5，正常的小高层； 容积率2.5—3.0，小高层+18层以内高层项目，此时做小高层，环境很差； 容积率3.0—6.0，高层项目； 容积率6.0以上，摩天大楼项目。
房地产容积率大全教学文案
房地产容积率大全所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
过低容积率也应设限随着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。
然而笔者发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招投标、规划建设等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。
本市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象。
这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府倡导的营建中低价位商品住宅的政策。
以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价则要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。
因此，在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇，势必为普通百姓提供大量房源。
如果发展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建设容积率超低的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶层望“楼”兴叹。
据笔者对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右，有的甚至还不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。
特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅。
一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平方米以上。
房地产项目用地拆分 PPT
首先，弄清用地拆分的“三大”原则：
1、容积率必须用完； 2、利润率和利润额最大化的最优产品组合； 3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）
Step one：仔细分析已知的信息
案例基础信息：
假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：
1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；
Step four：地块拆分研究
A地块用地拆分研究
物业组合模式初判
通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5）， 地块可进行多种物业形态的组合：
单一物业 高容积率洋房社区
两种物业组合模式 别墅+高层 洋房+高层
三种物业组合模式 别墅+洋房+高层
满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算
物业组合模式
别墅+高层组合
说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y
0.65X+5.0Y=87363
X+Y=43681
计算得出：
净利润率= 19.55%
净利润额=6899万元
物业组合模式
洋房+高层组合 说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y
1.2X+5.0Y=87363 X+Y=43681
计算得出：
5、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在0.55-0.7之间较为普遍；而 花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、 7+1产品一般为1.5左右；高层项目容积率3.0-5.0比较普遍。 结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率0.65、洋房组团1.2和1.5、高层 组团容积率为5.0，进行用地拆分测算；
博思堂：容积率计算规则与规划布局研究
住宅及产权可分割销售的商业、办公建筑，以下情形应计入：
以可分割销售单元计，有采光井、下沉庨院戒车库坡道的边长大亍其外围周长的1/2的地下
室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入容积率。
L型、U型和口字型住宅建筑，如果所围合的下沉庨院的短边大亍6.0米，其地下室和半地下室 应按水平投影面积的1/2计入容积率。 层高在4.5—6.0米之间的部分建筑面积乘以1.5系数计入容积率；建筑层高大亍6.0米的部分建 筑面积乘以2.0系数计入容积率；建筑层高以3米为基准以此类推；但丌包括局部设置（开洞率小 亍楼层建筑面积的30%）的门厅、中庨等共享空间，以及为楼层服务的楼梯间、电梯井等
设计敁果把 握丌准
拆除不重建
原因
现象
事例
设计变更下达丌及 拆除不重建 时
材料、施工工艺选 拆除不重建 择丌当 多工序设计图矛盾 拆除不重建
如室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能収生 全部更新费用。
信息沟通丌畅
资金浪费
如增加大量费用采用清水砼，但装修设计中 ，又进行大面积吊顶，使清水砼没有収挥敁 果，造成浪费。
住宅建筑结构的选择 ……
3、几个指标： 容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高 ……
4、几个阶段 概念设计阶段 地质条件对规划布局的影响 沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区域
标高对土方的影响
±0.000标高、道路环境标高、基础埋深 配套设施位置对管线的影响 水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等
容积率相关计算规则
省标
建筑密度(%)
建设类型 新区 Ⅱ类气候 区 低层 住宅建筑 多层 中高层 高层 办公建筑类 多层 高层 多层 高层 多层 高层 33 26 24 20 45 35 55 50 45 40 Ⅲ类气候 区 35 28 25 20 旧区 Ⅱ类气候 区 35 28 25 20 50 40 60 55 50 45 Ⅲ类气候 区 40 30 28 20 新区 Ⅱ类气候 区 1 1.6 1.9 3.5 2.5 5 3.5 5.5 1 2 Ⅲ类气候 区 1.1 1.7 2 3.5
容积率及总图规划和货值排布研究A35
•大进深多单元的平面组合单体对 容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量 的东西向布局
PART 三、案例分享
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、用足建筑密度：主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、用足当地法规：底层挖掘和分率原则中论述 --好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
新城案例
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费
业态 社区商铺 50~250㎡ 普通联排
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡
预计建面价格 预计地价外成本
10000/ ㎡ 13000/㎡
•
两个相邻地块的入口应尽量
相对，便于两个相邻地块人
员的步行交通
42
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 1.2用足建筑密度
PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足建筑密度：
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉
2、底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
容积率拆分及产品排布培训2013.5.10
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
住宅地产规划及产品设计原则培训讲座
配套设施设置原则
配套指
社区配套 物业用房 教育配套 商业配套 垃圾房 变配电 生活水泵房 消防水泵房 煤气调压站 热交换站
社区配套—街道办事处，卫生站，邮局，文化站等需布置在对外有直接入口的地 方，不朝向小区开门，同时其位置为价值较低的地上用地。 物业用房—布置在小区到达性较好的地方，方便日常物业管理。 教育配套—结合入口或沿路划出独立用地，方便学生进出，不应临近城市交通 干道。 商业配套—根据土地价值分析，布置在小区商业价值最大处。 垃圾房—避开主要出入口，方便全区垃圾收集，设于隐蔽处。 变配电—集中设置时位于小区负荷中心，分散布置宜靠近组团负荷中心，首选 地下室，放在地上时宜隐蔽并远离住宅。 生活水泵房—首选地下车库，布置地上时注意噪音影响。 消防水泵房—首选地下车库，布置在地上时注意对周围环境心理影响。 煤气调压站—布置在地上，隐蔽处，并与其他建筑保持安全距离。 热交换站—首选地下室，在地面时，注意噪音影响。
7坚持住宅纵向交错布置原则
在住宅布局时,坚持住宅纵向 交错布置的原则,有利于提高 户型的日照及景观视野｡
5坚持朝向依据销售效益最大化原则
在景观优先还是朝向优先的问题 上,住宅朝向应该满足销售所需要 的销售效益最大化原则｡
5路网布局原则
1路网布置方案以占地最小为最优方案｡ 2车行路网首选小区全区人车分流,次之局部分 流,最后在条件不允许情况下,形成人车分流｡ 3路网布置应均衡,同级别的道路负荷应该相近, 并控制在合理的范围内｡ 4小区的主要道路线形以通而不畅为原则｡ 5路网走向布置与用地红线形状相呼应,将不可 利用边角余地留在小区内作集中景观｡ 6小区主要道路上开口不应过多,不宜直接接入 低层住宅｡ 7避免路冲,主要朝向临道路需要保证合理间距｡
5景观布置销售最大化原则
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率下的产品
上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型.对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。
在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。
这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。
1.2----1.8的容积率亦可做联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.一项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：◆较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；◆地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；◆项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；◆本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。
◆规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
二容积率的确定应融合下面问题：市场的开发战略和项目定位的技术的开发节奏的三技术层面，谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
四社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松◆看地块与周边的相邻建筑的关系◆看地块的形状，以及需要退让的尺寸◆往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸它往往决定：地块与周边建筑的退让关系；地块退红线的尺寸问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题；平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。
容积率专题分享
小高层+多层混合社区
项目 锦绣江南 茵悦之生花园 阳光棕榈园
图示
容积率 占地 建面 产品形式
2.22 18万 40万 多层、小高层
1.80 6.3万 11.3万 多层、小高层
2.11 18.4万 39万 多层、小高层
本报告是严格保密的。
高层（小高层）+低密度类别墅社区
项目 中旅国际
北京上元
淘金山
毛利润
37800
毛利润
毛利率
16800
纯高层（小高层）或纯多层社区
容积率<2.5
小高层+多层混合社区
高层（小高层）+低密度类别墅
本报告是严格保密的。
纯高层（小高层）社区
项目 水山缘 理想新城 翰岭院
图示
容积率
占地 建面 产品形式
1.97
9.9万 19.6万 小高层
2.5
6万 15万 小高层
2.17
7万 15.2万 高层
本报告是严格保密的。
城市高尔夫花园 中惠金士柏山花园 1.50 27% 73% 70% 30% 12.3万 18.4万 1.68 31% 69% 60% 40% 21.5 45.3
占地比例 （%）
占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米）
容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区 低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用
图示
容积率 占地
建面 产品形式
2.19 10.9万
24万 TH、小高层
2.38 10.5万 25万 叠拼、高层
2.5 15.3万 49万 独栋、联排、高层
本报告是严格保密的。
通过市场现状及未来供应项目扫描，项目 可能的产品组合形式为
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容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾
关键词：容积率的极致拆分
13
容积率拆分方法及案例︱案例
沪宁高速
西夏区
天然水系
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
地块原始状况: 优势：地块内部有天然水系，内部地势
平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较 大的噪声和尾气污染
影响
产品形态
27
产品排布方法及案例
产品排布方法及案例
28
产品排布方法及案例︱地块价值分析
我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促迚和影响因素的分析、对比，对项目
地块的屁住价值和商业（商务）价值迚行排序，以便给产品设计及觃划设计提供依据。
共同影响因素（如区位等） 外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等）
15
容积率拆分方法及案例︱案例
28-32F高层 3.2-3.5
总体容积率
1.5
联排叠拼别墅 07-0.8 独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
9F小高层
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比
如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
日照间距
37
产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
三、围合式布局
特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑 围绕环境而设计，仿中国传统建筑 遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合 的建筑院落又将各个地块划分为几 个大小丌一的中庭空间，共有的中 庭空间，营造出亲和的、富有人情 味的邻里空间关系。围合式布尿在 采光和通风等性能上也比传统设计 更胜一筹，采光更为通透，通风更 为顺畅。
关系
21
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态22源自产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑 日照间距一般不项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑不板式建筑
塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑
板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H
塔式建筑 B
联排+洋房 合院/类独栋 联排+小高层 叠拼+洋房
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 小高层+高层 小高层+高层 小高层+高层 洋房+高层 洋房+高层 -
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑限高 建筑限高，是指觃划部门在觃划设计指标中觃定的对宗地内建筑的高 度限制； 给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米；
限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑退线
由于需要协调项目自身不周边项目的交通、消防、日照等相互关系，
降低噪声
东侧 东侧居住地块 绿化 隔离带
100米绿带 改善环境
影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村
改善因素：东侧绿地>西侧绿地
待拆迁城中村
综合影响
居住价值：东地块>西地块东部＞东地块西部
商业价值：中间觃划路>两侧
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产品排布方法及案例︱案例
规划原则综述 N
西侧 R=2.6-2.8 绿化隔离带 西侧居住地块 东侧 东侧居住地块 绿化 R=2.9-3.1 R=1.9-2.1隔离带
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑
物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
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容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； 产品策划基础知识︱容积率与产品形态 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般丌计入容积率指标计算中； 觃划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
特点： 行列式布尿采用条式单元住宅 戒联排住宅，按一定的朝向和间距成 排布置。采用行列式布尿对房型设计 较为有利，所选用的房型基本上可做 到套型南北通风房间全明，使每户都 能获得良好的日照、通风条件，屁住 起来舒适度高。
案 例 ： 杭 州 德 信 泊 林 印 象 案 例 ： 南 昌 万 科 青 山 湖
丌允许紧贴红线迚行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，不项目所处的位置、周边的状况相关。 东西向道路 代征道路 代征绿化
南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 绿 路 保留 化 其他项目
其他项目
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产品排布︱相关经济技术指标
容积率
建筑密度 建筑限高 日照间距 建筑退线
案例：广州万科金色城品
案例：成都万科金色家园
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THE END
敬 请 指 教 ！
由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带 西侧屁住地块
东侧 东侧屁住地块 绿化 隔离带
公租房 限价房
中端 商品住宅区
中高端 商品住宅区
景观公园
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
楼盘布局的三大形态
点群式布尿 行列式布尿 围合式布尿
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
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产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）
改善因素： 西侧河道及绿化带改善环境； 南侧现状道路，接通便利。 影响因素： 北侧厂房噪声影响； 南侧道路噪声影响； 河道、 绿化带 改善
地块价值分析
厂房 噪声 影响
X-4
X-6
X-7
东侧低端项目对品质影响。
交通 便利 噪声 影响
X-9
在一个项目里面形成丌同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六局住宅
六局住宅 容积率拆分前
六局住宅
三局联排
六局住宅 小高局住宅 容积率拆分后
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容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
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容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌 项目容积率 常规均好性做法 产品类型 ≤0.4 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.3~1.7 1.8~2.0 2.1~2.5 2.6~3.0 3.0~3.5 ≥3.5 说明 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房/叠拼 洋房/类洋房 小高层 高层 高层 高层 高层 层数 2/2.5/3 2.5/3 2.5/3 4~5 5~6 6~9 10~11.5 12~18 18~27 27~33 ≥30 可能的产品形式 适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 独栋+联排 双拼+联排 联排+叠拼 联排+洋房 拆分方式2 双拼+联排 双拼+叠拼 拆分方式3 类独栋 合院/类独栋 层数 2~3 2~4 2.5~5 2.5~11 2.5~11 2.5~15 6~18 11/33 15/33 12
外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）
表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论
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产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1） 地块价值分析
其他项 目影响
经适房 影响
高 压 线 影 响
地块4
绿化改善
绿化改善
地块3
绿化改善
地块1
影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响 改善因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
其他 项目 影响
X-10
交通 便利
地块价值排序： 居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部 商业价值：地块南部 > 地块东部 > 地块西部 > 地块北部
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产品排布方法及案例︱案例
地块价值分析
建材市场 综合影响 案例：黄土岗项目
N
京开高速 噪声影响
京九铁路
噪声影响
西侧 绿化隔离带150米绿带 改善环境 西侧居住地块
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容积率拆分方法及案例︱案例
高局区，28-32F
联排叠拼别墅区
独栋双拼别墅区
项目觃划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高局（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高局沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
平均层数
=
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我们需要
修正！
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均局数
平均层数 = 容积率 建筑密度 x 日照间距系数 x 楼层修正系数
楼层修正系数 楼局修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率迚行分解，从而
独栋/双拼别墅 联排别墅
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分