房地产-容积率拆分及产品排布培训39p
房地产培训 -绿城中国拿地方案品质管控宣贯
绿城中国拿地方案品质管控宣贯前言投拓阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一•拿地方案是固化指标、辅助经济测算的基础；•拿地方案是产品、业态的空间关系体现，影响对定位的判断；•拿地方案是项目品质实现的最前端保障。
优秀的拿地方案，符合绿城对于品质的一贯追求，考虑因素周全、数据准确、可落地性强针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品质优先，兼顾其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，整理出《绿城拿地方案品质管控要点》，确保绿城产品的品质落地。
2018年，全国共完成拿地方案共计300+个，获取土地34块。
拿地方案品质不理想原因分析原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；原因5：产品创新知识的更新速度慢，未能对业态升级、产品品类更新、生活方式的变化及时做出回应。
原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；•须了解绿城不同产品品类对规划形态、空间形态的要求；未体现叠拼产品规划所需组团感及点板结合的布局；兵营式排布，缺少组团系统，无法体现绿城叠拼产品品质；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；单一维度追求货值最大化；行列式、兵营式布局；无景观节点，无轴线关系；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；方案未从设计合理性出发，只考虑满足指标要求，商业平面方案简单贴红线反推。
•充分解读地块条件，确定合理的产品定位；•加强设计与营销的沟通，及时反馈过程结论，优化产品定位； 原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；优秀的拿地方案须根据自身地块条件对产品定位做反复的合理性优化；规划条件：容积率：1.05控制高度：18m 建筑密度：30%绿地率：30%地块条件无法承载二层中式合院的定位原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；•明确项目地块的落位条件；•对基础数据指标做到准确、全面；前期未考虑北侧4幢建筑对方案的影响，导致方案较大修改。
房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作培训课件
一、对建筑容积率的基本认识
• 3.容积率的特性 • （1）容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积） • 净地块：建筑所使用的场地； • 总建筑面积：地面以上部分的建筑面积总和。 • （2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比； • 在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。 • （3）在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成
三、清理核查工作的重点
• 下列项目不应计算面积： • ①建筑物通道（骑楼、过街楼）的底层。 • ②建筑物内的设备管道夹层。 • ③建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑
台等。 • ④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 • ⑤建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。 • ⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装
•
追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月15日星期 二上午7时39分 28秒07:39:2820.12.15
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午7时 39分20.12.1507:39December 15, 2020
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重规矩，严要求，少危险。2020年12月15日 星期二7时39分 28秒07:39:2815 December 2020
•
抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.152020年 12月15日星期 二7时39分28秒20.12.15
谢谢大家！
二、容积率的制定与调整
• 2.容积率调整的必要性 • （1）制定程序的漏洞 • （2）决策过程的偏差 • （3）实施条件的变化 • （4）经济利欲的膨胀
• 小结：多数实施顺利——个别在所难免
房地产销售基础知识培训资料
房地产销售基础知识培训资料一、常用名词差不多说明〔一〕名词说明1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。
其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
那个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
3、绿化率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
5、建筑层高：层高是指住宅高度以〝层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，那个高度就叫层高。
具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面〔或下表面〕到相邻上层楼板上表面〔或下表面〕之间的竖向尺寸。
«住宅建筑模数和谐标准»〔GBI100-87〕中规定，住宅的层高采纳以下参数：2.6米、2.7米、2.8米。
净高那么是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
9、开间：即住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，a)因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分组成：〔1〕电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和治理用房的建筑面积；〔2〕各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的50％。
11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
郑州龙湖市场-区域房地产市场分析39p
龙泊圣地
维也纳湖畔
本德案丰麦卡伦
唐宁一号
本报告严格保密
19
典型个案—龙湖御景 项目位于龙湖镇北部，中等规模楼盘，以小面积洋房度一般
开发商 项目地址
郑州正力置业有限公司 双湖大道和泰山路交叉口西南角
规模
占地面积 10.1万㎡ 建筑面积 20万㎡
本报告严格保密
11
宏观市场分析
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产市场销售 火热，2012年月均去化348套，市场需求强劲。
2011年9月至2012年9月龙湖镇商品住宅共 销售3749套，42.12万㎡，均价5292元/㎡ 月均销售288套，3.24万㎡。
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自今年3月份以来，区域商品住宅量价走 势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套， 均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本 月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。
42
33
34
16
120
120
196
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去化率
78% 46% 100% 86%
在售剩余 量（套）
57 43 100
在售剩余量 （套） 9 18 0 27
本报告严格保密
23
典型个案—兴龙湾
项目具有强势资源，开发商品牌较高，产品较为新颖， 初期在郑州的推广力度较大，市场认可度高
开发商
河南兴田置业有限公司
价4547元/㎡；月均去化23套，面积2673㎡
推盘节点：一期于2011年11月份开盘，推出洋房产品；二期于2012年5月底开始认
筹，蓄客期两个月，共积累客户600多个。8月中旬加推2栋洋房。
本报告严格保密
22
典型个案—龙湖御景
容积率拆分及产品排布培训2013.5.10
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
房地产基础培训资料(2021整理)
房地产根底培训资料1 房屋建筑面积房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积程度截面计算。
建筑面积包罗使用面积、辅助面积和布局面积三局部。
2 住宅使用面积住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的综合。
包罗卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。
3 居住面积居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。
当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。
4 套内面积套内建筑面积由三局部组成：〔1〕套内使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在布局内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
〔2〕套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙〔包罗山墙〕，均为共用墙。
共用墙体按程度投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
〔3〕阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围程度投影面积计算建筑面积；B，挑台〔底阳台〕按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积〔含女儿墙墙体面积〕的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出局部按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积，凹进局部按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用局部的建筑面积。
公用分摊建筑面积是指每套〔单元〕商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
房地产户型基础知识培训-PPT
90平方米三房,紧凑,经济实 用
四进深设计,交流流线重叠,采 光问题
L型经典整体厨房:遵循典型操作习惯, 空间充足、流畅省力。
厨房位置布置于户型正中,对于 卧室起居室有影响,采光？
约4、3米得客厅面宽:与传统校户型 约3、6米面宽相比,更显得大气通透。
预留三房套内布局:房间功能随心设置, 居家款客、子女成长、个人爱好,尽享 无限可能。
在面积允许得可能下,将阳台设 在客厅,不要设在主卧,以免因为 生活中得晾衣休闲等经过主人得 卧室,影响主人休息
工作阳台宜设置在北面,与厨房 结合
上海保利叶上海85㎡ 双阳台设置,南北通透
南通中港城89㎡ 北向阳台与厨房相连, 便于置放待加工得食 品及其她小杂物。
户型设计得合理性
风水要素
门:
大门针对电梯或就是楼梯就是 犯冲
公共空间尺度
规范
7层以上11层(含)以 下布局方式: 配置一部电梯(防火 梯)与普通楼梯 不需设消防前室
部分城市规定12层 (含)以上,14层(含) 以下只要配置一部 电梯与普通楼梯 (如上海),但需设置 消防前室
公共空间尺度
规范
12层(含)以上18层以下布局方式:配 置二部电梯(其中一部为防火梯)与 普通楼梯 需设消防前室
使用面积保证、通风、操作台摆放
0
大家应该也有点累了,稍作休息
大家有疑问得,可以询问与交流
室内空间尺度
厨房
3、2平方 米
5平方米
室内空间尺度
卫生间
使用面积保证、通风、减少影响
至少有一间得使用面积不应小于4平方米(1、8*2、2,2*2)。 至少有一间有直接采光、自然通风,无通风窗口得卫生间应有通风换气措施。 不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室与餐厅得上层。
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
房地产基础知识培训(新员工专用)
房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料
房产分幅图：比例尺一般为1：500。
房产分丘图：比例尺在1：100~1：1000之间。
房产分户图：比例尺一般为1：200。
第四章 房地产测绘知识
房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记
进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格
第一章 房地产价格及估价
第一章 房地产价格及估价
01
房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。 房地产的成本构成：1）土地取得成本、2）开发成本；3）管理费用4）投资利息；5）销售费用6）销售税费；7）开发利润
第二章 城市和城市规划知识
容积率的计算？
第二章 城市和城市规划知识
深圳容积率的计算规定？
建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积
附件：深圳容积率计算的详细规定
地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。 半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。
地下室
地面
地面
地下室
地面
地面
1/2线
1/2线
1/3线
在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中
第四章 房地产测绘知识
计算全部建筑面积的范围： ⑴单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 ⑵房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。 ⑶穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。 ⑷楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 ⑸房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
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容积率拆分方法及案例︱案例
28-32F高层 3.2-3.5
总体容积率
1.5
联排叠拼别墅 07-0.8 独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
9F小高层
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比
如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
日照间距
建筑密度
建筑限高 建筑退线
19
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面 前楼 后楼
20
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切
5
容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 路 绿 化 保留
其他项目
东西向道路 代征道路 代征绿化
其他项目
6
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系
地上总建筑面积 容积率= 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态 容积率指标 对应的产品形态 ＜0.5 0.5~0.7 0.7~1.0 叠拼+联排 1.0~1.6 多层住宅 1.6~2.1 小高层 ＞2.1 高层
独栋/双拼别墅 联排别墅
7
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出： 地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度） 基底面积一般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等 容积率 建筑密度
14
容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区
独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾
关键词：容积率的极致拆分
13
容积率拆分方法及案例︱案例
沪宁高速
西夏区
天然水系
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
地块原始状况: 优势：地块内部有天然水系，内部地势
平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较 大的噪声和尾气污染
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 2
目 录
容积率拆分 容积率拆分方法及案例 产品排布 产品排布方法及案例
2
3
4
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积
建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑
平均层数
=
=
我们需要
修正！
8
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数 = 容积率 建筑密度 x 日照间距系数 x 楼层修正系数
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
9
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅
六层住宅 容积率拆分前
六层住宅
三层联排
六层住宅 小高层住宅 容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌 项目容积率 常规均好性做法 产品类型 ≤0.4 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.3~1.7 1.8~2.0 2.1~2.5 2.6~3.0 3.0~3.5 ≥3.5 说明 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房/叠拼 洋房/类洋房 小高层 高层 高层 高层 高层 层数 2/2.5/3 2.5/3 2.5/3 4~5 5~6 6~9 10~11.5 12~18 18~27 27~33 ≥30 可能的产品形式 适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 独栋+联排 双拼+联排 联排+叠拼 联排+洋房 拆分方式2 双拼+联排 双拼+叠拼 拆分方式3 类独栋 合院/类独栋 层数 2~3 2~4 2.5~5 2.5~11 2.5~11 2.5~15 6~18 11/33 15/33 12
关系
21Hale Waihona Puke 产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
22
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑
塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑
物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； 产品策划基础知识︱容积率与产品形态 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
联排+洋房 合院/类独栋 联排+小高层 叠拼+洋房
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 小高层+高层 小高层+高层 小高层+高层 洋房+高层 洋房+高层 -
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。