房地产-容积率拆分及产品排布培训39p

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容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区
独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾
关键词：容积率的极致拆分
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容积率拆分方法及案例︱案例
沪宁高速
西夏区
天然水系
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
地块原始状况: 优势：地块内部有天然水系，内部地势
平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较 大的噪声和尾气污染
平均层数
=
=
我们需要
修正！
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数 = 容积率 建筑密度 x 日照间距系数 x 楼层修正系数
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅
六层住宅 容积率拆分前
六层住宅
三层联排
六层住宅 小高层住宅 容积率拆分后
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容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
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容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌 项目容积率 常规均好性做法 产品类型 ≤0.4 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.3~1.7 1.8~2.0 2.1~2.5 2.6~3.0 3.0~3.5 ≥3.5 说明 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房/叠拼 洋房/类洋房 小高层 高层 高层 高层 高层 层数 2/2.5/3 2.5/3 2.5/3 4~5 5~6 6~9 10~11.5 12~18 18~27 27~33 ≥30 可能的产品形式 适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 独栋+联排 双拼+联排 联排+叠拼 联排+洋房 拆分方式2 双拼+联排 双拼+叠拼 拆分方式3 类独栋 合院/类独栋 层数 2~3 2~4 2.5~5 2.5~11 2.5~11 2.5~15 6~18 11/33 15/33 12
联排+洋房 合院/类独栋 联排+小高层 叠拼+洋房
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 小高层+高层 小高层+高层 小高层+高层 洋房+高层 洋房+高层 -
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 路 绿 化 保留
其他项目
东西向道路 代征道路 代征绿化
其他项目
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系
地上总建筑面积 容积率= 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态 容积率指标 对应的产品形态 ＜0.5 0.5~0.7 0.7~1.0 叠拼+联排 1.0~1.6 多层住宅 1.6~2.1 小高层 ＞2.1 高层
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容积率拆分方法及案例︱案例
28-32F高层 3.2-3.5
总体容积率
1.5
联排叠拼别墅 07-0.8 独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
9F小高层
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容积率拆分方法及案例︱户型配比
如何计算户型配比？
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产品排布
产品排布
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产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
日照间距
独栋/双拼别墅 联排别墅
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出： 地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度） 基底面积一般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等 容积率 建筑密度
关系
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑
塔式建筑，是指各个Байду номын сангаас长高比都小于1的建筑
物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
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容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； 产品策划基础知识︱容积率与产品形态 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
容积率拆分及产品排布
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容积率拆分及产品排布
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目 录
容积率拆分 容积率拆分方法及案例 产品排布 产品排布方法及案例
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容积率拆分
容积率拆分
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容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积
建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑
建筑密度
建筑限高 建筑退线
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面 前楼 后楼
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切