容积率拆分及产品排布培训XXXX510

基底面积一般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等
我们需要
修正！
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数 =
容积率 建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修正系数
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
H
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
容积率 =
建筑密度
共同影响因素（如区位等） 外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等） 外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）
表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论
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产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）
地块价值分析
经适房 影响
高
压
线
影
其他项
响
目影响
地块3
地块4
绿化改善
地块1
绿化改善
绿化改善
拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .11.81 9:13: 5319: 13No v-208- Nov- 20
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重于泰山，轻于鸿毛。19:13:5319: 13:53 19:13 Sund ay, November 08, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.1 1.820. 11.81 9:13: 5319: 13:53 Nove mber 8, 2020
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策➢ 划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
➢ 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
-
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；
说明
2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分
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容积率拆分方法及案例︱案例
西夏区
天然水系
➢ 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； ➢ 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
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容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
东西向道路
代征道路
南
代征绿化
北代
向 征代
道 道征 路路绿
项目地块
化 保留
其他项目
其他项目
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
东西向道路
南 北代
代征道路 代征绿化
向 征代
道 路
道 路
征 绿 化
保留
项目地块
其他项目
其他项目 26
产品排布︱相关经济技术指标
容积率
建筑密度
建筑限高
影响
日照间距
建筑退线
产品形态
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产品排布方法及案例
产品排布方法及案例
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产品排布方法及案例︱地块价值分析
我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目 地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。
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容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
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容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
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产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
容积率拆分及产品排布
策划顾问部
2013年5月
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
中端 商品住宅区
中高端 商品住宅区
景观公园
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
楼盘布局的三大形态
➢ 点群式布局 ➢ 行列式布局 ➢ 围合式布局
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
一、点群式布局（组团式布局）
特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕
中心绿地、水景或配套建筑，有规律 或自由地布置，从而形成一个组团。 其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置 更灵活，很容易与周边建筑物区别开 来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
B A
板式建筑 A
B
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑密度
建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示； 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；
一般产情况品下策，为划了基控制础项知目的识品︱质、容尽积量提率高与人均产绿品化率形和态人均活动空间，对多层小
区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： ➢ 多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%； ➢ 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如 45%甚至更高
案例：广州万科金色城品
案例：成都万科金色家园
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THE END
敬请指教！
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20 .11.82 0.11. 8Sund ay, November 08, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。 19:13: 5319: 13:53 19:13 11/8/ 2020 7:13:53 PM
余部分排商品房；
拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率； 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；
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产品排布方法及案例︱案例
整体规划布局 由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
西侧居住地块
东侧 东侧居住地块 绿化
隔离带
公租房 限价房
容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
案例：北京金茂府
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
二、行列式布局
特点： 行列式布局采用条式单元住宅
或联排住宅，按一定的朝向和间距成 排布置。采用行列式布局对房型设计 较为有利，所选用的房型基本上可做 到套型南北通风房间全明，使每户都 能获得良好的日照、通风条件，居住 起来舒适度高。
案 例 ： 杭 州 德 信 泊 林 印 象
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对
应关系 容积率=地上总建筑面积 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5
0.5~0.7 0.7~1.0
1.0~1.6
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅 叠拼+联排 多层住宅
1.6~2.1 小高层
＞2.1 高层
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
地块价值分析
京九铁路
噪声影响
西侧 绿化隔离带150米绿带
改西善侧环居境住地块
降低噪声
建材市场 综合影响
案例：黄土岗项目
N
京开高速 噪声影响
东侧 东侧居住地块 绿化
隔离带
100米绿带 改善环境
影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村 改善因素：东侧绿地>西侧绿地 居住价值：东地块>西地块东部＞东地块西部 商业价值：中间规划路>两侧
地块价值分析
河道、 绿化带 改善
厂房 噪声 影响
X-4
X-7
交通 便利
噪声 影响
X-6
X-9 X-10
交通 便利
其他 项目 影响
地块价值排序： 居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部 商业价值：地块南部 > 地块东部 > 地块西部 > 地块北部
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产品排布方法及案例︱案例
沪宁高速
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
地块原始状况:
优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较
大的噪声和尾气污染
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容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
待拆迁城中村 综合影响
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产品排布方法及案例︱案例
规划原则综述
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
R=2.6-2.8
西侧居住地块
东侧
东侧居住地块 绿化
R=2.9-3.1
R=1.9-2.1隔离带
总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；
西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩
适度拆分总体容积率；
影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响
改善因素：绿化带改善居住品质
地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
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产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）
改善因素： 西侧河道及绿化带改善环境； 南侧现状道路，接通便利。
影响因素： 北侧厂房噪声影响； 南侧道路噪声影响； 东侧低端项目对品质影响。
案 例 ： 南 昌 万 科 青 山 湖
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
三、围合式布局
特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑
围绕环境而设计，仿中国传统建筑 遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合 的建筑院落又将各个地块划分为几 个大小不一的中庭空间，共有的中 庭空间，营造出亲和的、富有人情 味的邻里空间关系。围合式布局在 采光和通风等性能上也比传统设计 更胜一筹，采光更为通透，通风更 为顺畅。
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
➢ 日照间距 ➢ 建筑密度 ➢ 建筑限高 ➢ 建筑退线
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑限高 建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高 度限制； 给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米； 限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系， 不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。