容积率拆分及产品排布培训XXXX510
房地产培训 -绿城中国拿地方案品质管控宣贯
绿城中国拿地方案品质管控宣贯前言投拓阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一•拿地方案是固化指标、辅助经济测算的基础；•拿地方案是产品、业态的空间关系体现，影响对定位的判断；•拿地方案是项目品质实现的最前端保障。
优秀的拿地方案，符合绿城对于品质的一贯追求，考虑因素周全、数据准确、可落地性强针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品质优先，兼顾其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，整理出《绿城拿地方案品质管控要点》，确保绿城产品的品质落地。
2018年，全国共完成拿地方案共计300+个，获取土地34块。
拿地方案品质不理想原因分析原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；原因5：产品创新知识的更新速度慢，未能对业态升级、产品品类更新、生活方式的变化及时做出回应。
原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；•须了解绿城不同产品品类对规划形态、空间形态的要求；未体现叠拼产品规划所需组团感及点板结合的布局；兵营式排布，缺少组团系统，无法体现绿城叠拼产品品质；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；单一维度追求货值最大化；行列式、兵营式布局；无景观节点，无轴线关系；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；方案未从设计合理性出发，只考虑满足指标要求，商业平面方案简单贴红线反推。
•充分解读地块条件，确定合理的产品定位；•加强设计与营销的沟通，及时反馈过程结论，优化产品定位； 原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；优秀的拿地方案须根据自身地块条件对产品定位做反复的合理性优化；规划条件：容积率：1.05控制高度：18m 建筑密度：30%绿地率：30%地块条件无法承载二层中式合院的定位原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；•明确项目地块的落位条件；•对基础数据指标做到准确、全面；前期未考虑北侧4幢建筑对方案的影响，导致方案较大修改。
房地产项目用地拆分 PPT
首先，弄清用地拆分的“三大”原则：
1、容积率必须用完； 2、利润率和利润额最大化的最优产品组合； 3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）
Step one：仔细分析已知的信息
案例基础信息：
假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：
1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；
Step four：地块拆分研究
A地块用地拆分研究
物业组合模式初判
通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5）， 地块可进行多种物业形态的组合：
单一物业 高容积率洋房社区
两种物业组合模式 别墅+高层 洋房+高层
三种物业组合模式 别墅+洋房+高层
满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算
物业组合模式
别墅+高层组合
说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y
0.65X+5.0Y=87363
X+Y=43681
计算得出：
净利润率= 19.55%
净利润额=6899万元
物业组合模式
洋房+高层组合 说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y
1.2X+5.0Y=87363 X+Y=43681
计算得出：
5、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在0.55-0.7之间较为普遍；而 花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、 7+1产品一般为1.5左右；高层项目容积率3.0-5.0比较普遍。 结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率0.65、洋房组团1.2和1.5、高层 组团容积率为5.0，进行用地拆分测算；
容积率及总图规划和货值排布研究A35
•大进深多单元的平面组合单体对 容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量 的东西向布局
PART 三、案例分享
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、用足建筑密度：主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、用足当地法规：底层挖掘和分率原则中论述 --好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
新城案例
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费
业态 社区商铺 50~250㎡ 普通联排
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡
预计建面价格 预计地价外成本
10000/ ㎡ 13000/㎡
•
两个相邻地块的入口应尽量
相对，便于两个相邻地块人
员的步行交通
42
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 1.2用足建筑密度
PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足建筑密度：
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉
2、底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
容积率配置技巧
一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。
同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。
一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。
某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。
那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。
就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。
（一）具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。
尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
（二）具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
XX房地产产品规划定位解析上(整合高剑老师最完整培训资料)(1)
指标：市场细分的指标众多，往往根据不同的需求选择不同的细分指标。细分可以选择单一的地理或人口统计指标进行简单细分，也可以综合多个指标来进行动态的、深入的细分。常用的细分指标包括： 地理指标：地区、城市规模、人口密度 人口统计指标：年龄、性别、婚姻、受教育程度、职业、收入等 心理指标：消费者动机、认知、购买参与度、态度 社会/文化指标：文化、宗教、社会阶级、家庭生命周期等 消费者使用经验指标：使用频率、认知程度、品牌忠诚程度等
2.客户分析框架
2.4依据客户访谈提炼目标客户需求特征.
3、市场分析：
3.市场分析框架
市场背景及趋势宏观
中观 板块市场 片区市场
微观 典型竞品
存量/潜在市场：供应量/成交量/成交价格/趋势分析 板块/片区：供需结构/存销比/去化速度 典型竞品：选择标准/基本情况/产品力/市场表现
现象分析：梳理量价关系、确定分析范围、锁定参考竞品。
产品
土地
客户
市场
项目
容量
定位
份额
产品力
销售
性能
价格
来访量
转化率
=
=
X
X
竞争
市场
产品
销售
运营
市场分析的逻辑
房地产开发的基本流程
营 销
营销并不是以精明的方式兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术。 ——费利蒲 · 科特勒
房地产营销的三个步骤
一、市场定位和产品的策划 在一个正确的时间、地点向目标人群提供正确的产品。 二、产品信息的传递 将产品的信息通过合适的通路进行传播，以实现同潜在客户的有效沟通。 三、解决问题
1.土地分析框架 1.2动态土地分析（可选。前提：土地属性可塑性大，需动态分析）
强排方案设计培训PPT课件
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4
02 强排包括什么
● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照 ● 指标
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02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析 产品分析
用地区位分析
对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的 距离的分析
用地现状分析
对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析
用地价值分析
对土地按照资源分布价值进行分类
周边竞品分析
对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
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02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
上海松江北场项目
徐家汇
用地区位 分析
九亭镇
七宝镇
松江北场一号 地块
闵行区中心
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 -
高层&多层 9m, 多层&多层 6m,【建筑设计防火规范】 卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m.
日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。
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03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排
② 日照测算：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区)
③ 建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设， 一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、 次干路布置的高层建筑后退道路规划红线不小于10米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线 不小于8米。
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
不同容积率物业排布案例库
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容积率相对应的物业类型
容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体 规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个 区域内的各个项目按比例进行适度调整。 不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市 中心最高，平均容积率在4.0左右；郊区较低，一般1.5 以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同 了。
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松江辰花路——1.61 建筑类别：联排、高层
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松江辰花路——1.61
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北京清凉盛景——0.28 建筑类别：联排、独栋
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容积率相对应的物业类型
Part 2
0.3—0.6
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北京美丽乡村——0.26
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北京海棠 ——0.26 建筑类别：独栋
房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作培训课件
一、对建筑容积率的基本认识
• 3.容积率的特性 • （1）容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积） • 净地块：建筑所使用的场地； • 总建筑面积：地面以上部分的建筑面积总和。 • （2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比； • 在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。 • （3）在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成
三、清理核查工作的重点
• 下列项目不应计算面积： • ①建筑物通道（骑楼、过街楼）的底层。 • ②建筑物内的设备管道夹层。 • ③建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑
台等。 • ④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 • ⑤建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。 • ⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装
•
追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月15日星期 二上午7时39分 28秒07:39:2820.12.15
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午7时 39分20.12.1507:39December 15, 2020
•
重规矩，严要求，少危险。2020年12月15日 星期二7时39分 28秒07:39:2815 December 2020
•
抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.152020年 12月15日星期 二7时39分28秒20.12.15
谢谢大家！
二、容积率的制定与调整
• 2.容积率调整的必要性 • （1）制定程序的漏洞 • （2）决策过程的偏差 • （3）实施条件的变化 • （4）经济利欲的膨胀
• 小结：多数实施顺利——个别在所难免
9-9余房培训讲义
房地产常识1.容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。
其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
2.建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
3.出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。
由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
4.住宅居住面积：是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
5.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积⑶套内建筑面积由以下三部分组成：A.套（单元）内的使用面积B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）⑷套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积⑸公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。
⑹公用建筑面积计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
浩华策划部培训手册
浩华策划部培训手册work Information Technology Company.2020YEAR浩华地产策划部培训手册序言企划没有固定的思路，可变的情况实在太多，唯有靠个人平日累积的经验及吸收市场的资讯，活学活用。
所以通过与发展商/同事/部门的交流、个案研究、实际经验的过程等，才是学习的主要渠道。
培训计划分九部分：第一部分、企划目的第二部分、一般策划流程第三部分、策划报告的内容第四部分、销售工具种类第五部分、活动第六部分、广告第七部分、营销策划常见的失败因素第八部分、房地产开发项目运作程序（投资商）第九部分、策划部制度第一部分企划目的企划是什么？企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。
策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。
策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。
当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。
无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。
策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。
创作：所谓的创作，是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作。
创作是冲击人们的潜意识，让人们的需求和渴望在意识的层面浮现出来。
目的：----为楼盘达到最理想的销售业绩；----令发展商用最小的资金达到最大的效益；----为发展商及楼盘打下知名度及品牌；----塑造楼盘与众不同的个性、卖点。
第二部分、一般策划流程1．工作流程1.1设立项目档案及文件夹内容：文件夹文件命名报告以报告名字命名（例：定位报告）推广计划及支出预算以日期命名会议内容及纪要以日期命名工作时间表以日期命名销控表以日期命名价格表以单元号为名销售需知以日期命名销售文件以文件名称命名工地包装方案以文件名称命名软性文章以文章题目命名传真（包括与发展商的信件）以传真内容命名销售部定期反馈意见以日期命名统计以日期命名销售总结以日期命名销售工具建议及设计以销售工具名称命名报广以刊登媒体及日期命名1.2编定工作时间表内容：→提交各项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告）→选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）→落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间→平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告→售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期→培训计划时间安排→内部认购及开盘日期→各项活动及细节安排日期→律师、银行落实日期→推广计划落实1.3合作伙伴：----建筑设计公司----园林设计公司----广告设计公司----银行----律师----效果图公司----模型公司----室内装修公司----公积金代办公司、展位特装公司1.4工作执行及与发展商定期会议----会议需最少每周一次；----订立固定时间，以方便每一个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备；----每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；----通过会议进一步落实及执行各方案的细致部分；----固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；----所有发展商同意或确定执行之内容，必须有发展商的书面确认及存档。
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑限高 建筑限高，是指规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高 度限制； 给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米； 限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系， 不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响
改善因素：绿化带改善居住品质
地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
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产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例2）
改善因素： 西侧河道及绿化带改善环境； 南侧现状道路，接通便利。
影响因素： 北侧厂房噪声影响； 南侧道路噪声影响； 东侧低端项目对品质影响。
B A
板式建筑 A
B
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产品排布︱相关经济技术指标
建筑密度
建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示； 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；
一般产情况品下策，为划了基控制础项知目的识品︱质、容尽积量提率高与人均产绿品化率形和态人均活动空间，对多层小
区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： ➢ 多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%； ➢ 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如 45%甚至更高
沪宁高速
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
地块原始状况:
优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整
劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较
大的噪声和尾气污染
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容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
地块价值分析
河道、 绿化带 改善
厂房 噪声 影响
X-4
X-7
交通 便利
噪声 影响
X-6
X-9 X-10
交通 便利
其他 项目 影响
地块价值排序： 居住价值：地块西侧 > 地块中部 > 地块南部 > 地块东北部 商业价值：地块南部 > 地块东部 > 地块西部 > 地块北部
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产品排布方法及案例︱案例
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
H
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对
应关系 容积率=地上总建筑面积 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5
0.5~0.7 0.7~1.0
1.0~1.6
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅 叠拼+联排 多层住宅
1.6~2.1 小高层
＞2.1 高层
7
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
共同影响因素（如区位等） 外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等） 外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等）
表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论
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产品排布方法及案例︱地块价值分析（示例1）
地块价值分析
经适房 影响
高
压
线
影
其他项
响
目影响
地块3
地块4
绿化改善
地块1
绿化改善
绿化改善
案例：广州万科金色城品
案例：成都万科金色家园
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THE END
敬请指教！
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20 .11.82 0.11. 8Sund ay, November 08, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。 19:13: 5319: 13:53 19:13 11/8/ 2020 7:13:53 PM
容积率拆分及产品排布
策划顾问部
2013年5月
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策➢ 划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
➢ 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
余部分排商品房；
拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率； 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；
33
产品排布方法及案例︱案例
整体规划布局 由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房
案例：黄土岗项目
N
西侧 绿化隔离带
西侧居住地块
东侧 东侧居住地块 绿化
隔离带
公租房 限价房
容积率拆分后
10
容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
容积率 =
建筑密度
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容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
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产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
东西向道路
南 北代
代征道路 代征绿化
向 征代
道 路
道 路
征 绿 化
保留
项目地块
其他项目
其他项目 26
产品排布︱相关经济技术指标
容积率
建筑密度
建筑限高
影响
日照间距
建筑退线
产品形态
27
产品排布方法及案例
产品排布方法及案例
28
产品排布方法及案例︱地块价值分析
我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目 地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
-
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；
说明
2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分
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容积率拆分方法及案例︱案例
西夏区
天然水系
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .11.81 9:13: 5319: 13No v-208- Nov- 20
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重于泰山，轻于鸿毛。19:13:5319: 13:53 19:13 Sund ay, November 08, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.1 1.820. 11.81 9:13: 5319: 13:53 Nove mber 8, 2020
案例：北京金茂府