某房地产淡市营销分享
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开盘后（08.2-08.7），结合分阶段分批的推售策略，梳理主推单位的价 值点，及时刷新销售信息进行释放；不断寻找新的诉求方式
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年前：公益与销售结合，将环保慈善线贯穿到整个销售推广过程中， 并进行到底，占据市场主流声音；
主题：收藏，正在消失的自然
主题：大自然在哭泣
残疾人舞蹈：千手观音
——为第二期E组团造势，吸引市场关注，提高客户满意度和正向市场口碑；
2007-11-17星河丹堤“华灯盛宴”，三大配套进驻签约仪式
——扩大三大配套的签约宣传力度，结合产品推介，提升项目卖点，坚定客户购买Ｅ区产品的信心。
四 淡市突围举措
营销亮点——推售攻略 推售铺排：开盘前分产品线主推，主次分明， 开盘至年前---包围战，年后---突击战，作战计划明确
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
阶段划分
阶段一
开盘期：主E1/E2/E5 栋，前期客户消化 E区
F区
阶段二
重点突击：“堤上峰景”E3E4栋 热推，山景单位热销；
结合F区5月入伙节点及E区山景主 推契机，多种手段结合；
3 1 0 0 2 5 0
3-7月 总成交套数
62
20 16 6 0 34 41 9
08年3-7月星河丹堤总成交62套，在深圳市场一线豪宅中销售成绩相对较好；
淡市之下，豪宅销售举步维艰， 每一周都是新的一战，保持稳定的销售状态，赢 是星河丹堤淡市营销持久战中最核心的思想。 为此，过程中，我们究竟做了哪些？
两房 平面
161 172
297297 297297
88 138
146 172
88 158
274 274 268268 271 268
161 171
270268
87 138
146 171
88 158
245245 245246 246245 245245 244244
二 入市背景
市场竞争回顾
2007年
[重点举措]： 开盘前：另类高度推广、客户情感攻势 开盘后：活动营销、体验先行
[案例适用范围]： 淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。 本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
一 项目基本情况介绍 二 入市背景 三 销售回顾 四 淡市突围举措
一 项目基本情况介绍
项目基础数据
1. 如何提高上门量？ 2. 如何提高成交率？
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
如何提高上门量？（５4大提升措施）
措施一：对银行客户经理、基金公司经理、证券公司经理的深度挖掘
措施二：挖掘圈层力量，以活动形式一网打尽，如宝马车友会活动、清 华大学总裁研修班同学会，丹堤业主乔迁之家族庆典活动等；
措施三：充分挖掘星河系物业业主力量宣传星河丹堤项目，增大老带新 范围，如电梯轿厢广告，各小区报刊栏广告等。
措施四：设立COCOPARK分展场，同时在COCOPARK和第三空间的 停车场收费处派发星河丹堤宣传资料
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
提高上门量重点措施分享：掀起燎原之势的联动狂潮
联动方案关键点：
1. 覆盖全渠道全员推广
① 宣传品覆盖世联行所有门店：Video展示、海报/易拉宝、楼书
② 针对世联行团队的参观安排和宣讲：世联行团队项目参观；分阶段分行巡回宣讲：开发 商提供车辆，代理项目组主讲；初步计划10－15天一次；内部平台邮件或新闻推动：每 周成交情况及团队排名播报；世联行业务发展部实施，代理项目组协助；
蓝色方框
观澜上堤TH/8套 万科城四期御水湾/剩余109套
为未售项 目。
其他
第五园三期/剩余382套
数据来源： 世联资源
联泰梅沙湾/5.2万/68套独栋
平台及深 圳房地产
按工程情况推算，07年下半年至08 年初集中放量5000套以上；
熙龙湾/22万/1000套/高层
信息网，
万科东海岸四期/15套
数据截到 凯旋湾/3.2万/独0栋 7年9月。
半山御景/2.3万/216套
兰溪谷二期/547套
中信红树湾四期/5万/362套
南山区
纯水岸四期/5.4万/194套/剩余96套 御景东方东堤园/4.1万/70套/剩余23套
月亮湾别墅/2万/别 墅Hale Waihona Puke Baidu
澳城一期/剩余256套
博海名苑/剩余136套 后海公馆/剩余213套
注：红色 方框为在 售项目，
红树西岸2号楼/剩余82套
三 销售回顾
E区销售情况回顾
销售统计：
区域 福田
南山
盐田 关外
项目名称
星河丹堤
波托菲诺四期 中信红树湾 红树西岸 博海名苑 兰溪谷二期
天麓 万科城别墅
3月合计
5
2 4 3 0 8 0 3
4月合计 5月合计 6月合计
24
20
8
2
12
1
2
7
2
3
0
0
0
0
0
5
9
10
2
7
27（加推）
1
3
2
截止7.15 合计 5
B区：叠 TH154套
一 项目基本情况介绍
二期E区概况介绍
E区概况： 部分单位拥有优越的山湖景观 资源； 部分单位受噪音干扰严重； 大户型产品为本期主力，170 平米以上单位共有380套，占总 套数比52%，面积比68%；
湖景单位： 山景单位： 噪音干扰单位：
四房 复式
三房 复式
五房 平面
三房 平面
一季度
二季度
三季度
罗 湖
鸿景翠峰/7万/477套/ 东方尊峪/33万/1607套
区
凤凰谷/2万/83套/
星河丹堤F区/518套
福
蝴蝶谷/63套/
田
香蜜湖一号高层/8万/318套/
区
四季度
2008年
一季度
二季度
三季度
百仕达5期/22万/高层大平面
星河丹堤E区/732套 侨香诺园/4.2万/172套
兰江项目/9万/高层
3－ 5 月，将Ｅ3、Ｅ4栋打包为纯山景单位作为主推，命名为“堤上峰景”；
６－７月，将Ｅ1、Ｅ2 、Ｅ５栋打包，分产品客户进行每周主推房号组合；
四 淡市突围举措
营销亮点——展示攻略 结合阶段性分批推售单位的节点，及时更换小区内的 展示，给到客户新的视觉冲击力，吸引客户关注；
１、小区内灯杆旗视觉刷新；
二期E区概况：目前在售 套数：732套； 主力户型：88-298平米；
三期概况（D区）尚未推售 建筑形式： 独栋+联排TH+叠层TH；
9.1万平方米天然 原生活水湖
D区： 别墅+联排TH103套
C区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ93套
F区： 高层组团518套
A区： 联排TH111套
E区：高层组团 7栋732套
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
如何提高成单率？
增大老带新措施中的优惠额度，并营造老客户专署特权感/优越感， 降低老客户对新客户折扣的反感程度，收效显著！
1.预先给到老客户重复购买优惠折扣，在老客户授权情况下，可以给其介绍的朋友享受 这一额外优惠； 2.新老客户环环礼包优惠，结合本项目配套，送1万元丹桂轩消费券，送1万元第三空间 装饰消费券，送1万元中航健身消费券；名目多多，体现超值礼遇；
星河丹堤淡市营销分享 -----二期E区专题
项目组成员：张娜/杨珊/李纳
世联地产星河丹堤项目组 2008年8月10日
[关键字]： 豪宅营销 淡市应对举措
[案例简介]： 2008年1月12日，严峻的淡市整固期，星河丹堤项目第二期E区强势推出 部分单位，实现23%销售率（同期推出豪宅项目开盘销售率低至15%以 下）； 2008年3月至7月，豪宅市场成交惨淡，豪宅销售举步维艰，星河丹堤项 目第二期E区周成交套数主要保持在3-5套之间（其他豪宅项目成交套数 在0-3套之间，多个项目销售近乎完全停滞）；
2
12
1
3
20
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2
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27（加推）
5
41
1
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2
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在售豪宅项目成交量逐月降低，月销售套数在0-12套之间；
三 销售回顾
E区相关节点回顾
2007-10-03 二期E组团样板房开放 2007-10-27 “星光连心”慈善环保音乐会 2008-01-01 “官邸家宴”大盆菜系列活动+算价 2008-01-12 二期E组团盛大开盘，主推414套，销售96套，销售率23% 2008-03-22 二期E组团“堤上峰景”样板房开放
直
电梯海报
08年春交会
邮
航 报
➢将新的宣传渠道：作为传统媒体模式的补充，放大宣传的范围，提高本项目知名度，让 更多的客户了解到本项目，释放项目有新品推出的声音，吸引客户关注。 ➢08年春交会：延续高品质形象，增加出镜率，扩大市场对本项目新品的认知
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
客户攻略主要围绕以下两个问题进行展开：
２、现场导示视觉刷新；
３、楼体灯光字视觉刷新；
４、工地围墙视觉刷新；
５、电梯轿厢视觉刷新；
６、根据客户需求，新增E3 、 E5栋样板房提升展示效果，便 于销售引导。
原F组团视觉
新推E组团视觉
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
开盘前（07.10-08.1），豪宅推广全面受限，星河丹堤迎难而上，充分借 助政府“和谐社会”主流声音，结合名人正面舆论效应（马修连恩/李连 杰），走“环保慈善”推广路线，引导财富阶层人士的精神境界，一句 “无国界的爱与行”长时间占据着豪宅市场明星地位！
实景硬广：彰显豪宅气质，呈现山水大宅； 软文＋硬广：关键节点投放软文，详尽阐述项目的卖点；
证言通栏广告：将项目价值点精炼呈现，以业主的真实感悟打动客户；
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：直邮、航空报纸电梯轿厢广告的新渠道投放，此外，结合6 星级酒店创造房交会历届最高服务等级，彰显实力与品质；
四 淡市突围举措
工作分解
推售攻略：开盘高调起势，奠定基础。分阶段主推，重点突击 展示攻略：定期全方位更换展示，刷新形象，制造新亮点，吸引
关注；
推广攻略：刷新形象，与F区产品的形成差异化。与推售节点紧
密配合，分阶段创作推广语，吸引市场关注点；
客户攻略：渠道价值最大化；圈层价值最大化； 活动攻略：节点大活动形成市场热点，周末小活动旺场造人气；
地理位置：彩田路北/银湖山以西 交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处 建筑类型： 独栋+联排TH+叠TH+高层
总用地面积： 20万平方米 总建筑面积：36万平方米 容积率：1.8
一 项目基本情况介绍
项目基础数据
一期概况（A+B+C区） 建筑形式： 独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦）；
二期F区概况：已入伙 套数：518套； 主力户型：90-275平米；
2. 带客上门制度：平日凭乘车有效票据由现场项目经理确认报销；周六周日COCOPARK 定点提供看楼车，由世联行专人候车带领前往；
3. COCOPARK分展场人员驻场接待。
奖励方案： 1. 带客激励 本方案执行期内，世联行业务人员带客户上门看房，开发商根据带客数量提供奖励： 奖励标准——前三批经确认客户奖励现金200元，之后按照100元/批客的奖励标准执行，确认程序文本请项目 组提交；奖励兑现：建议每周结算，直接支付至置业顾问，促进持续积极性。 2. 成交激励 本方案执行期内，世联行推荐客户成交，按照成交物业总价的2%计提销售佣金，代理部工作人员协助客户接 待及相关服务工作按照代理协议另外计算代理费及奖金；月度结算至世联行，各分行置业顾问按世联行现行业 绩提成制度计提。
主题：您的爱与行，将决定地球的颜色
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：配合不同节点梳理新卖点，户外广告语灵活刷新
1
月
到
2
月
户
外
3
月
到
5
月
户
外
6
月
到
8 月
户
外
配合推售节点灵活刷新户外广告语，不断在市场上释放新的信息，制造市场热点， 吸引客户关注！
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：报纸广告在传统之外，另辟蹊径（证言式通栏）
天琴湾/2.53万/独栋
结论：本项目在入市前后面临着激烈的市场竞争
二 入市背景
08年3月-6月豪宅销 售情况回顾
区域
南山
盐田 关外
项目名称
波托菲诺四期 中信红树湾 红树西岸 博海名苑 兰溪谷二期 天麓 万科城别墅
3月合计
2 4 3 0 8 0 3
4月合计 5月合计
6月合计
截止7.15 3-7月总 合计 成交套数
年后截至到本月由老带新成交所占的比率达54%！
四 淡市突围举措
营销亮点——活动攻略
活动的操作模式：
节点大活动 ——制造热点、引爆市场，吸引关注
配合
周末小活动
——旺场
四 淡市突围举措
营销亮点——活动攻略
节点大活动：
捐赠给1基金200万
深圳副市长讲话
起势：制造市场热点
2007-10-27星河丹堤“无国界的爱与行”星光连心环保音乐会
阶段三
重点突击：迎合市场将E1E2 E5分 产品客户进行每周主推房号组合。
开盘包围i站：根据前期客户情况，结合需求，运用价格杠杆做具体栋号的主推；
年后重点突击战：根据两个组团铺排的工程节点和推出节点，结合受市场的追捧度和产品的
景观差异的特征，采取整合打包的形式进行分批推售，刷新打包单位形象，分阶段 重点突击。
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年前：公益与销售结合，将环保慈善线贯穿到整个销售推广过程中， 并进行到底，占据市场主流声音；
主题：收藏，正在消失的自然
主题：大自然在哭泣
残疾人舞蹈：千手观音
——为第二期E组团造势，吸引市场关注，提高客户满意度和正向市场口碑；
2007-11-17星河丹堤“华灯盛宴”，三大配套进驻签约仪式
——扩大三大配套的签约宣传力度，结合产品推介，提升项目卖点，坚定客户购买Ｅ区产品的信心。
四 淡市突围举措
营销亮点——推售攻略 推售铺排：开盘前分产品线主推，主次分明， 开盘至年前---包围战，年后---突击战，作战计划明确
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
阶段划分
阶段一
开盘期：主E1/E2/E5 栋，前期客户消化 E区
F区
阶段二
重点突击：“堤上峰景”E3E4栋 热推，山景单位热销；
结合F区5月入伙节点及E区山景主 推契机，多种手段结合；
3 1 0 0 2 5 0
3-7月 总成交套数
62
20 16 6 0 34 41 9
08年3-7月星河丹堤总成交62套，在深圳市场一线豪宅中销售成绩相对较好；
淡市之下，豪宅销售举步维艰， 每一周都是新的一战，保持稳定的销售状态，赢 是星河丹堤淡市营销持久战中最核心的思想。 为此，过程中，我们究竟做了哪些？
两房 平面
161 172
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88 158
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161 171
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87 138
146 171
88 158
245245 245246 246245 245245 244244
二 入市背景
市场竞争回顾
2007年
[重点举措]： 开盘前：另类高度推广、客户情感攻势 开盘后：活动营销、体验先行
[案例适用范围]： 淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。 本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
一 项目基本情况介绍 二 入市背景 三 销售回顾 四 淡市突围举措
一 项目基本情况介绍
项目基础数据
1. 如何提高上门量？ 2. 如何提高成交率？
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
如何提高上门量？（５4大提升措施）
措施一：对银行客户经理、基金公司经理、证券公司经理的深度挖掘
措施二：挖掘圈层力量，以活动形式一网打尽，如宝马车友会活动、清 华大学总裁研修班同学会，丹堤业主乔迁之家族庆典活动等；
措施三：充分挖掘星河系物业业主力量宣传星河丹堤项目，增大老带新 范围，如电梯轿厢广告，各小区报刊栏广告等。
措施四：设立COCOPARK分展场，同时在COCOPARK和第三空间的 停车场收费处派发星河丹堤宣传资料
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
提高上门量重点措施分享：掀起燎原之势的联动狂潮
联动方案关键点：
1. 覆盖全渠道全员推广
① 宣传品覆盖世联行所有门店：Video展示、海报/易拉宝、楼书
② 针对世联行团队的参观安排和宣讲：世联行团队项目参观；分阶段分行巡回宣讲：开发 商提供车辆，代理项目组主讲；初步计划10－15天一次；内部平台邮件或新闻推动：每 周成交情况及团队排名播报；世联行业务发展部实施，代理项目组协助；
蓝色方框
观澜上堤TH/8套 万科城四期御水湾/剩余109套
为未售项 目。
其他
第五园三期/剩余382套
数据来源： 世联资源
联泰梅沙湾/5.2万/68套独栋
平台及深 圳房地产
按工程情况推算，07年下半年至08 年初集中放量5000套以上；
熙龙湾/22万/1000套/高层
信息网，
万科东海岸四期/15套
数据截到 凯旋湾/3.2万/独0栋 7年9月。
半山御景/2.3万/216套
兰溪谷二期/547套
中信红树湾四期/5万/362套
南山区
纯水岸四期/5.4万/194套/剩余96套 御景东方东堤园/4.1万/70套/剩余23套
月亮湾别墅/2万/别 墅Hale Waihona Puke Baidu
澳城一期/剩余256套
博海名苑/剩余136套 后海公馆/剩余213套
注：红色 方框为在 售项目，
红树西岸2号楼/剩余82套
三 销售回顾
E区销售情况回顾
销售统计：
区域 福田
南山
盐田 关外
项目名称
星河丹堤
波托菲诺四期 中信红树湾 红树西岸 博海名苑 兰溪谷二期
天麓 万科城别墅
3月合计
5
2 4 3 0 8 0 3
4月合计 5月合计 6月合计
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1
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截止7.15 合计 5
B区：叠 TH154套
一 项目基本情况介绍
二期E区概况介绍
E区概况： 部分单位拥有优越的山湖景观 资源； 部分单位受噪音干扰严重； 大户型产品为本期主力，170 平米以上单位共有380套，占总 套数比52%，面积比68%；
湖景单位： 山景单位： 噪音干扰单位：
四房 复式
三房 复式
五房 平面
三房 平面
一季度
二季度
三季度
罗 湖
鸿景翠峰/7万/477套/ 东方尊峪/33万/1607套
区
凤凰谷/2万/83套/
星河丹堤F区/518套
福
蝴蝶谷/63套/
田
香蜜湖一号高层/8万/318套/
区
四季度
2008年
一季度
二季度
三季度
百仕达5期/22万/高层大平面
星河丹堤E区/732套 侨香诺园/4.2万/172套
兰江项目/9万/高层
3－ 5 月，将Ｅ3、Ｅ4栋打包为纯山景单位作为主推，命名为“堤上峰景”；
６－７月，将Ｅ1、Ｅ2 、Ｅ５栋打包，分产品客户进行每周主推房号组合；
四 淡市突围举措
营销亮点——展示攻略 结合阶段性分批推售单位的节点，及时更换小区内的 展示，给到客户新的视觉冲击力，吸引客户关注；
１、小区内灯杆旗视觉刷新；
二期E区概况：目前在售 套数：732套； 主力户型：88-298平米；
三期概况（D区）尚未推售 建筑形式： 独栋+联排TH+叠层TH；
9.1万平方米天然 原生活水湖
D区： 别墅+联排TH103套
C区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ93套
F区： 高层组团518套
A区： 联排TH111套
E区：高层组团 7栋732套
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
如何提高成单率？
增大老带新措施中的优惠额度，并营造老客户专署特权感/优越感， 降低老客户对新客户折扣的反感程度，收效显著！
1.预先给到老客户重复购买优惠折扣，在老客户授权情况下，可以给其介绍的朋友享受 这一额外优惠； 2.新老客户环环礼包优惠，结合本项目配套，送1万元丹桂轩消费券，送1万元第三空间 装饰消费券，送1万元中航健身消费券；名目多多，体现超值礼遇；
星河丹堤淡市营销分享 -----二期E区专题
项目组成员：张娜/杨珊/李纳
世联地产星河丹堤项目组 2008年8月10日
[关键字]： 豪宅营销 淡市应对举措
[案例简介]： 2008年1月12日，严峻的淡市整固期，星河丹堤项目第二期E区强势推出 部分单位，实现23%销售率（同期推出豪宅项目开盘销售率低至15%以 下）； 2008年3月至7月，豪宅市场成交惨淡，豪宅销售举步维艰，星河丹堤项 目第二期E区周成交套数主要保持在3-5套之间（其他豪宅项目成交套数 在0-3套之间，多个项目销售近乎完全停滞）；
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在售豪宅项目成交量逐月降低，月销售套数在0-12套之间；
三 销售回顾
E区相关节点回顾
2007-10-03 二期E组团样板房开放 2007-10-27 “星光连心”慈善环保音乐会 2008-01-01 “官邸家宴”大盆菜系列活动+算价 2008-01-12 二期E组团盛大开盘，主推414套，销售96套，销售率23% 2008-03-22 二期E组团“堤上峰景”样板房开放
直
电梯海报
08年春交会
邮
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➢将新的宣传渠道：作为传统媒体模式的补充，放大宣传的范围，提高本项目知名度，让 更多的客户了解到本项目，释放项目有新品推出的声音，吸引客户关注。 ➢08年春交会：延续高品质形象，增加出镜率，扩大市场对本项目新品的认知
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
客户攻略主要围绕以下两个问题进行展开：
２、现场导示视觉刷新；
３、楼体灯光字视觉刷新；
４、工地围墙视觉刷新；
５、电梯轿厢视觉刷新；
６、根据客户需求，新增E3 、 E5栋样板房提升展示效果，便 于销售引导。
原F组团视觉
新推E组团视觉
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
开盘前（07.10-08.1），豪宅推广全面受限，星河丹堤迎难而上，充分借 助政府“和谐社会”主流声音，结合名人正面舆论效应（马修连恩/李连 杰），走“环保慈善”推广路线，引导财富阶层人士的精神境界，一句 “无国界的爱与行”长时间占据着豪宅市场明星地位！
实景硬广：彰显豪宅气质，呈现山水大宅； 软文＋硬广：关键节点投放软文，详尽阐述项目的卖点；
证言通栏广告：将项目价值点精炼呈现，以业主的真实感悟打动客户；
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：直邮、航空报纸电梯轿厢广告的新渠道投放，此外，结合6 星级酒店创造房交会历届最高服务等级，彰显实力与品质；
四 淡市突围举措
工作分解
推售攻略：开盘高调起势，奠定基础。分阶段主推，重点突击 展示攻略：定期全方位更换展示，刷新形象，制造新亮点，吸引
关注；
推广攻略：刷新形象，与F区产品的形成差异化。与推售节点紧
密配合，分阶段创作推广语，吸引市场关注点；
客户攻略：渠道价值最大化；圈层价值最大化； 活动攻略：节点大活动形成市场热点，周末小活动旺场造人气；
地理位置：彩田路北/银湖山以西 交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处 建筑类型： 独栋+联排TH+叠TH+高层
总用地面积： 20万平方米 总建筑面积：36万平方米 容积率：1.8
一 项目基本情况介绍
项目基础数据
一期概况（A+B+C区） 建筑形式： 独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦）；
二期F区概况：已入伙 套数：518套； 主力户型：90-275平米；
2. 带客上门制度：平日凭乘车有效票据由现场项目经理确认报销；周六周日COCOPARK 定点提供看楼车，由世联行专人候车带领前往；
3. COCOPARK分展场人员驻场接待。
奖励方案： 1. 带客激励 本方案执行期内，世联行业务人员带客户上门看房，开发商根据带客数量提供奖励： 奖励标准——前三批经确认客户奖励现金200元，之后按照100元/批客的奖励标准执行，确认程序文本请项目 组提交；奖励兑现：建议每周结算，直接支付至置业顾问，促进持续积极性。 2. 成交激励 本方案执行期内，世联行推荐客户成交，按照成交物业总价的2%计提销售佣金，代理部工作人员协助客户接 待及相关服务工作按照代理协议另外计算代理费及奖金；月度结算至世联行，各分行置业顾问按世联行现行业 绩提成制度计提。
主题：您的爱与行，将决定地球的颜色
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：配合不同节点梳理新卖点，户外广告语灵活刷新
1
月
到
2
月
户
外
3
月
到
5
月
户
外
6
月
到
8 月
户
外
配合推售节点灵活刷新户外广告语，不断在市场上释放新的信息，制造市场热点， 吸引客户关注！
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：报纸广告在传统之外，另辟蹊径（证言式通栏）
天琴湾/2.53万/独栋
结论：本项目在入市前后面临着激烈的市场竞争
二 入市背景
08年3月-6月豪宅销 售情况回顾
区域
南山
盐田 关外
项目名称
波托菲诺四期 中信红树湾 红树西岸 博海名苑 兰溪谷二期 天麓 万科城别墅
3月合计
2 4 3 0 8 0 3
4月合计 5月合计
6月合计
截止7.15 3-7月总 合计 成交套数
年后截至到本月由老带新成交所占的比率达54%！
四 淡市突围举措
营销亮点——活动攻略
活动的操作模式：
节点大活动 ——制造热点、引爆市场，吸引关注
配合
周末小活动
——旺场
四 淡市突围举措
营销亮点——活动攻略
节点大活动：
捐赠给1基金200万
深圳副市长讲话
起势：制造市场热点
2007-10-27星河丹堤“无国界的爱与行”星光连心环保音乐会
阶段三
重点突击：迎合市场将E1E2 E5分 产品客户进行每周主推房号组合。
开盘包围i站：根据前期客户情况，结合需求，运用价格杠杆做具体栋号的主推；
年后重点突击战：根据两个组团铺排的工程节点和推出节点，结合受市场的追捧度和产品的
景观差异的特征，采取整合打包的形式进行分批推售，刷新打包单位形象，分阶段 重点突击。