最新四川省内江世纪滨江项目营销策划方案106P

四川省内江世纪滨江项目营销策划方案

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世纪滨江项目营销策划方案

目录

第一章、市场调查与研究 (4)

1、房地产市场现状与宏观环境 (4)

2、区域概况及发展趋势 (5)

3、项目区域市场房地产市场状况调查研究 (6)

4、项目区域典型样本楼盘调查研究 (8)

5、购房客户需求调查研究 (10)

第二章、项目产品定位研究 (14)

1、项目宗地资源分析 (14)

2、项目规划条件 (15)

3、项目宗地SWOT分析 (15)

4、产品定位研究 (18)

4.1项目总体开发理念定位 (19)

4.2项目市场定位研究 (21)

4.3产品规划建议 (23)

4.4景观环境策划建议 (26)

4.5规划主轴商业策划建议 (29)

4.6建筑风格及立面设计策划建议 (30)

4.7项目业态与户型策划建议 (33)

4.8细部处理建议 (35)

4.9社区配套建议 (43)

第三章、目标消费群定位研究 (46)

1、目标市场区域范围界定 (46)

2、目标客户构成 (46)

3、目标客户购买心理 (47)

4、目标客户群体特征 (48)

5、目标客户价值取向 (48)

6、目标客户产品需求 (49)

7、目标客户推广渠道 (50)

第四章、项目核心价值体系的建立 (51)

1、项目潜在价值的挖掘 (51)

2、项目核心价值体系的建立 (52)

第五章、项目营销主题的确立 (53)

1、命名项目名称 (53)

2、项目定位语 (53)

3、基于项目核心理念的系列性营销主题 (54)

第六章、总体营销推广方案研究 (55)

1、营销策划针对性市场调查研究 (55)

2、整体营销思路的建立 (56)

3、USP独特的销售主张 (58)

第七章、项目价格策略研究 (60)

1、项目定价模式 (60)

2、价格策略与定价 (60)

3、调价策略 (62)

4、付款方式与优惠 (62)

5、入市时机的选择 (63)

第八章、销售渠道与促销 (64)

1、销售渠道的培育和建立 (64)

因此，我们建议销售渠道应当以传统的售楼部销售为主，机动性地加强直销，以直销为

奇兵。 (64)

1）现场销售渠道的培育和建立 (65)

2）以直销为销售奇兵 (66)

2、促销策略 (67)

1、媒体战略总体考虑 (69)

2、采用媒体的类型、程度及频度 (69)

3、阶段性媒体计划 (72)

第十章、项目包装与推广 (74)

1、项目品牌形象策划 (74)

2、项目的卖点提炼 (75)

3、VI设计 (76)

4、项目卖场策划包装及环境整合 (76)

5、营销推广主题活动策划 (80)

6、营销推广预算分配方案 (81)

第十一章、销售周期和销售阶段的划分及执行计划 (82)

1、项目开发与销售分期建议 (82)

2、时间节点分析 (85)

3、各阶段时间划分 (85)

4、各阶段推出产品组合及体量 (86)

5、各阶段推出价格组合 (87)

6、各阶段销售任务分解 (87)

第十二章、各阶段的营销推广方案 (89)

1、阶段性营销推广与执行计划 (89)

2、阶段性时间节点确定及工作核心 (90)

第十三章、广告宣传主题策略 (97)

1、主广告语 (97)

2、系列性广告主题 (97)

3、户外媒体广告主题 (98)

1、项目规划技术指标 (100)

2、项目收入预测 (100)

3、项目总投资估算 (101)

4、项目投资回报分析 (103)

5、项目风险评估和控制 (105)

第一章、市场调查与研究

1、房地产市场现状与宏观环境

中国房地产业自98年以来至今连续八年的高速增长，对国民经济的影响起来越大，可以说中国“房车消费”的时代正在来临。在房地产业八年的辉煌里，伴随着中国的城市化进程、住房制度改革、土地招拍挂和房地产金融政策改革以及人们生活水平的不断提高，中国的房地产业将持续保持快速增长的势头。根据中国有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％，即全国将有6.3亿人口在城市中生活。

从2004年至今，房地产市场产品的不断更新、开发模式的升级换代以及整个房地产市场需求的激活，致使过快上涨的房价伴随着巨大的成交量和大幅增长的房地产投资引发政府宏观调控。为抑制房地产投资的高速扩张和房地产价格的过快上涨，2005年政府出台“国八条”，从土地供应、贷款发放及房地产交易等方面调控市场。进入2006年，面对居高不

下的固定资产投资和不断快速上涨的房价，政府宏观调控再出重手，出台了政策针对性更强、指标更量化的“国六条”，以期使整个房地产业能够回归良性的发展轨道。

正是因为中国房地产业的东西地域差别较大、中心城市与一般城市之间房地产发展不同步，房地产业局部过热的现象引发的大量行政调控政策，对起步滞后的二级城市的房地产开发影响深远。

2、区域概况及发展趋势

内江是四川省规划发展的9个大城市之一，下辖2个市辖区：市中区、东兴区，3个县：隆昌县、资中县、威远县，幅员面积5386平方公里，总人口420万。政府驻地为市中区，面积38平方公里，人口54万。

内江是天府之国的东大门，地理位置得天独厚，水陆交通十分发达。其位于四川盆地的腹心地带，成渝两个特大城市之间，南邻自贡、宜宾、泸州，北通成都（距成都173公里），东接重庆（距重庆167公里），是成渝、内昆、隆泸三条铁路，成渝、内宜、隆纳三条高速公路的交汇处，是川东南水陆交通枢纽和物资集散地。

内江人文荟萃，有“文化之乡”，“书画之乡”的美誉，历代名人辈出，西汉文学家王褒，东汉经济学家董钧，国画大师张大千，著名书画家张善子，戏剧家王敦礼等一代宗师均出自于此。

内江市多年来城区改造缺乏统一规划、配套建设和有序管理，致使城市建筑布局杂乱无章，工业、商业、住宅的用地分区不明，老百姓生活、居住环境日益恶化。从2000年始，政府为提升城市形象和改善人民的居