DTZ：温州绿城鹿城广场项目市场研究报告

谨呈：温州绿城房地产开发有限公司
绿城•鹿城广场项目
市场研究报告及定位规划建议
DTZ戴德梁行综合住宅服务部 DTZ戴德梁行综合住宅服务部 2008年4月 2008年

我行很荣幸有这个机会参与绿城温州鹿城广场项目，为贵公司 提供服务。服务内容分为两个阶段，主要包括市场研究和总体定位 规划建议两方面内容。 第一阶段我行对温州住宅、商业、写字楼以及酒店式公寓等相 关市场进行了深入调查研究，并针对城市发展和规划建设与政府部 门进行了有效沟通。同时，我行充分利用本行资源库及客户群脉就 温州房产市场尤其是绿城鹿城广场项目对温州特定人群进行了深度 访谈及问卷整理，对市场做出预期研判； 第二阶段我行在总结分析第一阶段的基础上结合目前产品规划 特点对项目的产品定位从各个角度进行深度论证分析，并在借鉴参 考众多国内外案例的基础上提出我行观点，同时为项目产品的规划 设计、功能设施以及营销推广提供可行性的参考建议。
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议建划规及告报究研场市 目项场广城鹿城绿州温
前 前 前 前 前 前 前 前 言 言 言 言 言 言 言 言
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目 录
1. 温州市房地产市场状况
2. 项目定位分析
3. 产品规划建议
4. 项目营销推广策略
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1. 温州市房地产市场状况
2. 项目定位分析
3. 产品规划建议
4. 项目营销推广策略
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房地产市场概况
温州经济保持较快的发展速度， 温州经济保持较快的发展速度，为本地房地产的发展创造了良好的 宏观经济环境。 宏观经济环境。 由于民营企业较为发达，加上大量外币资金的流入， 由于民营企业较为发达，加上大量外币资金的流入，使得温州民间 有较强的购买力，它的房产市场价格可以跟一线城市相比拟。 有较强的购买力，它的房产市场价格可以跟一线城市相比拟。 温州房地产市场由于缺乏政府的统一规划， 温州房地产市场由于缺乏政府的统一规划，尤其在土地利用上存在 很大的随意性，这对外来的房地产开发企业进驻温州形成了阻力。 很大的随意性，这对外来的房地产开发企业进驻温州形成了阻力。 温州房地产市场基本以当地的房产开发企业为主，项目规模、 温州房地产市场基本以当地的房产开发企业为主，项目规模、项目 档次都普遍不高。 档次都普遍不高。
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温州历年GDP稳步增长 温州历年GDP稳步增长 GDP
近几年来，温州市的GDP一直保持平稳、较 快的发展态势，增幅保持在13%以上。2007 年，温州市的GDP总量达到了2157亿元，增长 率创2001年来最高。
温州历年人均GDP同步提升 温州历年人均GDP同步提升 GDP
在GDP保持平稳增长的同时，人均GDP也同步 增长，2007年温州市人均GDP达28121元，增幅 为15.30％。
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局 计统市 州温： 源来据数
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2004-2007年温州市房地产开发投资额逐年增加
据温州市统计局提供的数据显示，房地产开发总投资额和住宅投资额 都逐年增加，07年，温州市房地产开发投资额为192.49亿元，同比增长 14.1%；其中，住宅完成开发投资143.63亿元，同比增长20.5%。
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2004-2007年温州市房地产销售额逐年放大
据温州市统计局提供的数据显示，07年商品房销售额有大幅度的增 长，达到223.15亿元，增长45.7%，其中住宅销售额198.45亿元，增长 50.5%。
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网标投 标招市 州温和局 源资 土国市 州温： 源来据数
53101 23151 / 5442 306 1453 71-3-8002 71-3-8002 71-3-8002 03-1-8002 51-1-8002 7-1-8002 宅住 宅住 地用业工 地用业馆旅 ） 寓公 人老（地用住居 地用融金 00069 000311 / 00002 49263 05163 77914 48233 66.2161 41024 87382 58211 块地B、A地用发开道大海瓯 头庄路织纺区城鹿 权用使地用设建有国块地 地留置安产二村坦石镇元状区湾龙 权用使地 用设建有国块地心中务服游旅雅泽 权用使地用设建有国块地 ）期二（寓公人老庄山蓉芙区海瓯 权用使地用 设建有国块地70D区心中政行湾龙
）㎡/元（ ）㎡/元（ ）㎡/元（ ）㎡/元（ 价地面楼
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质性途用 质性途用 质性途用 质性途用
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）㎡（ ）㎡（ ）㎡（ ）㎡（ 积面让出
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在2008年已出让的土地中，只有2宗是普通住宅用地，楼面价均超过了万元每平方米； 纺织路庄头地块和瓯海大道地块均有“90/70”政策限制，“90/70”政策从2007年开始在温州全面实施，未来小 户型的供应量会有所增加； 据国土资源局了解，2008年计划推出26个住宅地块，共计240万平方米的商品房住宅面积。城市中心区也计划整理 出11块土地，投放于市场，缓解土地市场的供应。 经过统计，06年、07年温州市三区土地出让的总建筑面积约214万方，这些地块将成为未来１－２年内温州市场的 主力供应。
2008年温州市土地出让将有所增加 2008年温州市土地出让将有所增加
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