房地产行业低谷中税收管理出路的探索

房地产行业低谷中税收管理出路的探索

作者：姜勋国刘念

摘要

２005年至今,房地产行业的发展几起几落,但其纳税总额却一直占据着地方财政收入结构的重要位置。从税务部门当前的情况来看,房地产行业的征管难度普遍大于一般企业。究其原因发现，无论是企业纳税人,还是税务主管部门都存在一定问题。企业既有会计人员水平不高，管理能力有限的客观原因,也有虚报收入或多列支出等主观恶意行为存在;同时，税务部门内部的结构设置、人员水平和执法能力也有待提高。因此,税务部门应将对企业的纳税辅导放在工作的首位,同时对管理结构进行优化，不断提高管理人员的业务水平；利用纳税评估和税务稽查,为管理工作保驾护航；规范纳税主体的涉税行为,最终形成房地产行业管理的良性循环。

关键词: 房地产行业税收征管纳税主体问题良性循环

2０07年金融危机爆发后，社会经济发展出现了停滞,通货膨胀一发不可收拾，但市场中的货币资金供给却严重紧缩,民生矛盾因此被激化。与此同时，与房地产行业相关的新闻爆炸点却不断出现,房价问题一时被推上了民生矛盾的高峰，成为了社会关注的重要问题。时隔四年,房地产行业的发展从高危到平稳,再入低谷,已经历了一个轮回的历练。尽管对

该行业未来发展的诸多猜测还需时间来印证,但回顾过去、总结得失却是当前我们应该做的功课。

一、房地产行业税收征管的现实状态分析

房地产开发企业经营业务与其他企业相比较而言具有特殊性,尤其是其成本细碎,滚动开发以及生产周期长、投资数额大的特点，兼具房地产产品的生产和经营,使涉税问题比较复杂。从开发对象而言，房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。房地产企业所适用的企业所得税规定与一般工商企业也存在差异。因而在谈及房地产企业及项目的税收征管问题时,大家普遍认为房地产企业比工业、商业企业的管理难道要大。在经过深入的考察和对比后,笔者认为房地产行业的征收管理难度主要体现在以下几个方面:

(一)房地产项目的建设和开发周期长，管理时间跨度大；

一般说来，一个房地产项目从建设到开发,再到销售完成，通常需要3至5年时间。如受金融危机、地震灾害、企业资金链断裂等其他因素影响，管理期限也将随之延长。而普通工、商业企业的生产或销售周期通常不会超过10个月。管理时间的线性长度对管理的效果有着一定程度的影响。

（二)纳税主体多，管理程序复杂;

纳税行为的发生主要涉及企业和税务部门。从企业方面来讲,房地产项目至少包含建筑和开发两个企业;如遇工程项目较大、合作企业较多、分包转包关系复杂等情况，则会出现同一项目多个纳税人的情况；从税

务部门来讲，房地产企业跨区域开发情况较为普遍，公司注册地税务部门和项目所在地税务部门也将在不同的层面上共同参与该企业的管理。面对如此错综复杂、真假难辨的经营状态，纳税征管难度的升级也就不言而喻。

（三）成本费用项目多,会计核算复杂

房地产企业的建设与开发过程中,成本费用项目繁多，例如：土地征用费及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。另外，各个企业的会计核算均具有一定的灵活性，操作手法不尽相同,因而需要税务管理人员具备较高的业务水平和敏感度。同时，企业会计人员的业务水平参差不齐,致使税务管理人员的工作效果受纳税人会计核算健全程度的影响较大。

(四)涉及税种多,成本确定和税前扣除项目的计算复杂;

按照税法的相关规定，房地产行业的建筑与开发必将涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种，其中以土地增值税和企业所得税加的成本核算与税前扣除项目最为繁杂。也是纳税人蓄意作假的主要目标。成本的真实性难以辨别，导致税务机关管理难度增大。

(五）分包转包情况普遍、项目内部关系复杂

房地产行业承建的工程大部分通过转包、分包和挂靠途径来实施,导致税务部门在选择征税主体的问题上具有一定难度。房地产企业采用工程大包的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工

单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款,不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。

二、房地产行业管理难度大的原因分析

2005年，我市地税局开始了房产一体化的实施和探索。目前，现行的房地产征收管理框架已搭建完成，以房地产项目为着手点，以契税管理为抓手,联合国土、房管、工商等部门，实行“先税后证、以证控税”的管理模式业已成形。但在实作过程中，管理人员面临的问题可谓五花八门、千奇百怪,一些“法规之外、情理之中”的问题，常常使管理人员也两头为难，束手无策。按照前文中涉及的征管主体分类,笔者将目前房地产行业税收征管过程中存在的问题归纳为以下两个方面：

(一)房地产企业存在的问题

1.企业财务人员的管理缺失。由于企业自身经营情况的需要，或其能力、规模的限制，财务人员更换频繁,并且业务素质参差不齐,导致账务处理混乱、财务核算不健全。部分会计人员由于对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异的理解有较大偏差。在做账时,乱用会计科目、不计或少计收入、随意结转成本费用;对财务凭证、票据的保管也缺乏统一标准,一旦遇到办公场所搬迁,或会计人员的离职等情况,则很难保证财务资料的连贯性;

２.房地产企业普遍存在隐瞒利润、逃避税收的现象。

（１）不列或少列收入。房地产开发过程中,多数企业在取得预售许可权之前，就已开始预售产品。此时的预收账款暂未纳入当期应税所得,

而采取挂账方式,将资金用于滚动开发经营，或弥补注册资金的不足；同时，部分企业对开发楼盘的样板房、转作经营资产用房，及抵偿材料款、工程款的分房、职工福利房等应视同销售产生的收入也未纳入当期应税所得进行申报纳税,致使部分税款流失。另外，企业对民间筹资部分的还贷与分红不入账册、不做申报、隐瞒情况，税务机关介入难度大，导致大额个人所得税无法征收。

另外，企业利用税法与会计准则中对收入概念的差异,蓄意减少当期应税所得。按照税法中对房地产销售收入的实现规定“采取分期收款、银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”。但企业认为，按照会计准则中确定收入的几项条件中来看，收入的确定必须以“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方相关,且已发生或将发生的成本能够可靠计量”为前提，因而所收房款不能转作收入。以我局的现实案件为例，在２0１1年度企业所得税汇算清缴时,我税务人员发现某房地产开发企业在２010年度的预收账款总额为５.2４亿,但销售收入科目仅有2.25亿元，由此造成20１0年度的企业所得税差异将高达百万。

(2）多列支出。房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结,虚增成本。房地产开发商通过建筑企业虚开建筑安装业发票，增大该公司的建筑成本，用支付建筑企业的流转税和所得税的等相关税费为代价,增加开发公司企业所得税和土地增值税中的抵扣份额，达到偷税漏税的目的。