物业管理法律责任纠纷的处理及综合案例分析
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是一种特殊侵权责任，当事人无权协商： ❖ 第二，产品制造者、销售者对产品瑕疵造成的损
害负连带责任。如果产品瑕疵属于产品运输者，仓 储者的责任，由产品制造者，销售者追偿， ❖ 第三，受害者即是因产品瑕疵而遭受人身 或财 产损害的消费者。
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 2，危险业务责任。 ❖ 我国《民法通则》第123条明确规定了从事对周围环境有高
主 讲 人：刘 华
（一）推定过错责任
❖ 1．建筑物所有人的责任。 ❖ 2．施工人的责任。
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 1．产品瑕疵责任。 ❖ 我国《民法通则》第122条规定产品制造者、销售
者因质量不合格而致人损害的，应负无过错责任。 ❖ 我国的产品瑕疵责任有如下特点： ❖ 第一，产品瑕疵责任是由法律直接规定的责任，
❖ 事发后，物业管理公司检查了电梯，发现五楼的电梯门锁 有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强 秆推开电梯厅门，因用力过猛失去重心从而导致事故的发 生，而事主方面则宣称，他们从今年上半年开始在那里开 公司，迄今为止没收到过一份物业管理单位关于电梯使用 方面的文件或通知。出事时他并不知道电梯停在哪里，怎 么可能无缘无枚地去五楼搞坏电梯门呢？双方争执不下。
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 二、纠纷的处理 ❖ 三、民事侵权案例分析 ❖ 四、物业综合案例分析
主 讲 人：刘 华
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 1、起因于合同的纠纷 ❖ 2、起因于侵权的纠纷 ❖ 3、起因于行政的纠纷 ❖ 4、刑事纠纷
民事责任
行政责任 刑事责任
主 讲 人：刘 华
Βιβλιοθήκη Baidu
【案例四】：
❖ 2000年9月5日清晨，深圳市某物业管理公司清洁工 袁某在赤湾西坑3栋6层楼打扫卫生时，见一废弃的 桌板便从阳台处扔了下去，击中正在楼下玩耍的男 童张某额头。张当场倒地，经抢救无效死亡。
❖ 雇主责任。雇工在受雇期间从事 雇佣活动造成他人 损害的，应当由雇主承担民事责任。如果雇工在从 事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的，雇主 承担民事责任后有权向该雇工追偿。
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
【核心能力培养】能使学生从实体和程序上灵活处理物业 服务的综合性物业纠纷。
【具体教学目的】能熟悉物业管理相关法律责任； 掌握物业管理纠纷的处理原则和方法。
【教学重点】运用法律知识处理物业管理纠纷。
【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。
第九章 物业管理法律责任 综合案例分析及纠纷的处理
主 讲 人：刘 华
【案例六】：
❖ 某住宅小区，西侧规划为一商场，靠商场附近一幢住宅楼一 层的三户业主在购置房屋时即与物业建设单位口头达成协议， 将西向房屋外墙拆除作门店使用。该三户业主入住后，分别 向小区管理处提出装文告牌。由于该小区房屋销售情况不好， 入住户不多，管理处为了小区以后的规范管理，要求三户业 主管理处的广告牌统一制作，并与业主一起确定了广告牌位 置及面积。三户业主严格按小区管理处的要求装好了广告牌。 三个月后，某单位一次购买了该小区住房50套，分配给职工 居住。部分住房发现，一层的广告牌刚好在自己的窗下，堆 满了楼上扔下的垃圾，而且下雨天，噪音严重影响休息。为 此，上述住户要求管理处拆除广告牌。
度危险作业的民事责任。该条规定的民事责任有以下特点： ❖ 第一．高度危险作业．包括有高空，高压，易燃，易爆，
剧毒，放射性、高速运输工具七种情形。在法律无特别规定 的情况下，其他事故损害不适用这一规定， ❖ 第二．高度危险作业在现有技术水平的条件下，虽然以 极为慎重态度经营管理，仍然可能对他人造成损害，行为人 即使无过错也要承担赔偿责任， ❖ 第三．高度危险作业造成的特殊损害是受害人难以警惕和 无法预防的。因此受害人有权请求赔偿，但是由受害人故意 造成的损害，则构成免责事由，行为人不负责赔偿。
主 讲 人：刘 华
【案例二】：
❖ 某大厦一次突然停电，电梯停在中间楼层， 困在电梯里的业主焦急万分，闻讯起来维修 的电梯工，找开另外一层的电梯外门，此时， 一女业主来往里探望，突然滑进了电梯井。
❖ 提示：施工人的责任。
主 讲 人：刘 华
【案例三】：
❖ 在风雨天气中，李太在住宅楼下的大堂滑倒 摔伤。事后，李太向其住宅的物业管理公司 提出索赔医疗费、误工费、精神损失等要求。
主 讲 人：刘 华
【案例一提示】：
❖ 《民法通则》第126条：建筑物或其他设施 以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或 管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。
❖ 电梯属于建筑物必须的附属设施。 ❖ 物业公司承担过错推定责任原则的特殊侵权
责任。
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 3．环境损害责任 ❖ 我国《民法通则》第124条规定，“违反国家保护
主 讲 人：刘 华
【案例五】：
❖ 一栋高层楼宇刚刚竣工，某物业公司派出保安等相 关人员进行前期介入和接管验收。为防止意外事故 发生，公司将电梯的钥匙交由保安部长直接掌管。 属下的保安员周某在工作期间接到女友的传呼，得 知已在楼下等候。周某为迅速与女友见面，向保安 部长借用电梯使用。部长当即把钥匙交给周某，周 某把钥匙插进最近的一扇电梯门的匙孔，门随之振 动了一下，周某误认为就是开这扇电梯门的，强行 用手将门拉开，未看清电梯是否停在该楼层一脚踏 入，从23层坠落身亡。
主 讲 人：刘 华
❖ 二、纠纷的处理： ❖ 1、协商 ❖ 2、调解（民间、行政、司法调解） ❖ 3、行政裁决和行政复议 ❖ 4、仲裁 ❖ 5、诉讼 ❖ 要注重调解；在重视证据和举证责任
主 讲 人：刘 华
三、物业管理民事侵权案例
主 讲 人：刘 华
【案例一】：
❖ 1998年12月13日下午，某工业区405栋发生了一起严重的 电梯伤人事故。那天在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为 进货需要使用电梯，但因电梯的楼层显示装置坏了，无法 判明电梯位置，两个人只好在各楼层找，找到五楼，走在 前面的崔弟看见电梯门开着，里面黑洞洞的，于是便地脚 迈了进去，坠入电梯井死亡。
害负连带责任。如果产品瑕疵属于产品运输者，仓 储者的责任，由产品制造者，销售者追偿， ❖ 第三，受害者即是因产品瑕疵而遭受人身 或财 产损害的消费者。
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 2，危险业务责任。 ❖ 我国《民法通则》第123条明确规定了从事对周围环境有高
主 讲 人：刘 华
（一）推定过错责任
❖ 1．建筑物所有人的责任。 ❖ 2．施工人的责任。
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 1．产品瑕疵责任。 ❖ 我国《民法通则》第122条规定产品制造者、销售
者因质量不合格而致人损害的，应负无过错责任。 ❖ 我国的产品瑕疵责任有如下特点： ❖ 第一，产品瑕疵责任是由法律直接规定的责任，
❖ 事发后，物业管理公司检查了电梯，发现五楼的电梯门锁 有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强 秆推开电梯厅门，因用力过猛失去重心从而导致事故的发 生，而事主方面则宣称，他们从今年上半年开始在那里开 公司，迄今为止没收到过一份物业管理单位关于电梯使用 方面的文件或通知。出事时他并不知道电梯停在哪里，怎 么可能无缘无枚地去五楼搞坏电梯门呢？双方争执不下。
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 二、纠纷的处理 ❖ 三、民事侵权案例分析 ❖ 四、物业综合案例分析
主 讲 人：刘 华
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 1、起因于合同的纠纷 ❖ 2、起因于侵权的纠纷 ❖ 3、起因于行政的纠纷 ❖ 4、刑事纠纷
民事责任
行政责任 刑事责任
主 讲 人：刘 华
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【案例四】：
❖ 2000年9月5日清晨，深圳市某物业管理公司清洁工 袁某在赤湾西坑3栋6层楼打扫卫生时，见一废弃的 桌板便从阳台处扔了下去，击中正在楼下玩耍的男 童张某额头。张当场倒地，经抢救无效死亡。
❖ 雇主责任。雇工在受雇期间从事 雇佣活动造成他人 损害的，应当由雇主承担民事责任。如果雇工在从 事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的，雇主 承担民事责任后有权向该雇工追偿。
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
【核心能力培养】能使学生从实体和程序上灵活处理物业 服务的综合性物业纠纷。
【具体教学目的】能熟悉物业管理相关法律责任； 掌握物业管理纠纷的处理原则和方法。
【教学重点】运用法律知识处理物业管理纠纷。
【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。
第九章 物业管理法律责任 综合案例分析及纠纷的处理
主 讲 人：刘 华
【案例六】：
❖ 某住宅小区，西侧规划为一商场，靠商场附近一幢住宅楼一 层的三户业主在购置房屋时即与物业建设单位口头达成协议， 将西向房屋外墙拆除作门店使用。该三户业主入住后，分别 向小区管理处提出装文告牌。由于该小区房屋销售情况不好， 入住户不多，管理处为了小区以后的规范管理，要求三户业 主管理处的广告牌统一制作，并与业主一起确定了广告牌位 置及面积。三户业主严格按小区管理处的要求装好了广告牌。 三个月后，某单位一次购买了该小区住房50套，分配给职工 居住。部分住房发现，一层的广告牌刚好在自己的窗下，堆 满了楼上扔下的垃圾，而且下雨天，噪音严重影响休息。为 此，上述住户要求管理处拆除广告牌。
度危险作业的民事责任。该条规定的民事责任有以下特点： ❖ 第一．高度危险作业．包括有高空，高压，易燃，易爆，
剧毒，放射性、高速运输工具七种情形。在法律无特别规定 的情况下，其他事故损害不适用这一规定， ❖ 第二．高度危险作业在现有技术水平的条件下，虽然以 极为慎重态度经营管理，仍然可能对他人造成损害，行为人 即使无过错也要承担赔偿责任， ❖ 第三．高度危险作业造成的特殊损害是受害人难以警惕和 无法预防的。因此受害人有权请求赔偿，但是由受害人故意 造成的损害，则构成免责事由，行为人不负责赔偿。
主 讲 人：刘 华
【案例二】：
❖ 某大厦一次突然停电，电梯停在中间楼层， 困在电梯里的业主焦急万分，闻讯起来维修 的电梯工，找开另外一层的电梯外门，此时， 一女业主来往里探望，突然滑进了电梯井。
❖ 提示：施工人的责任。
主 讲 人：刘 华
【案例三】：
❖ 在风雨天气中，李太在住宅楼下的大堂滑倒 摔伤。事后，李太向其住宅的物业管理公司 提出索赔医疗费、误工费、精神损失等要求。
主 讲 人：刘 华
【案例一提示】：
❖ 《民法通则》第126条：建筑物或其他设施 以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或 管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。
❖ 电梯属于建筑物必须的附属设施。 ❖ 物业公司承担过错推定责任原则的特殊侵权
责任。
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 3．环境损害责任 ❖ 我国《民法通则》第124条规定，“违反国家保护
主 讲 人：刘 华
【案例五】：
❖ 一栋高层楼宇刚刚竣工，某物业公司派出保安等相 关人员进行前期介入和接管验收。为防止意外事故 发生，公司将电梯的钥匙交由保安部长直接掌管。 属下的保安员周某在工作期间接到女友的传呼，得 知已在楼下等候。周某为迅速与女友见面，向保安 部长借用电梯使用。部长当即把钥匙交给周某，周 某把钥匙插进最近的一扇电梯门的匙孔，门随之振 动了一下，周某误认为就是开这扇电梯门的，强行 用手将门拉开，未看清电梯是否停在该楼层一脚踏 入，从23层坠落身亡。
主 讲 人：刘 华
❖ 二、纠纷的处理： ❖ 1、协商 ❖ 2、调解（民间、行政、司法调解） ❖ 3、行政裁决和行政复议 ❖ 4、仲裁 ❖ 5、诉讼 ❖ 要注重调解；在重视证据和举证责任
主 讲 人：刘 华
三、物业管理民事侵权案例
主 讲 人：刘 华
【案例一】：
❖ 1998年12月13日下午，某工业区405栋发生了一起严重的 电梯伤人事故。那天在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为 进货需要使用电梯，但因电梯的楼层显示装置坏了，无法 判明电梯位置，两个人只好在各楼层找，找到五楼，走在 前面的崔弟看见电梯门开着，里面黑洞洞的，于是便地脚 迈了进去，坠入电梯井死亡。