物业管理区域共用部位与设施发生伤人事故法律责任分析

物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。

本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。

一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。

建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。

在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。

柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。

消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。

但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。

这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。

所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。

物业管理区域内的建筑、设施众多，有些并不属于共用部位和共用设施，业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物就不属于共用部位和共用设施。

私自建造行为本身就是违法的，建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。

这些违章搭建的构筑物因为没有经过专业人员设计和施工，往往建筑质量很差，极易发生事故。

违章搭建的构筑物不同于一般的自用部位，物业管理企业如在违章搭建的过程中未采取任何措施加以制止，其后发生了人身伤害事故物业管理企业一定会承担责任。

但如果物业管理企业仅是没有通过诉讼方式制止违章搭建行为，能否成为对违章搭建的构筑物造成人身伤害事故承担赔偿责任的理由呢？笔者认为，诉权是一种权利，当事人可以选择行使也可以选择不行使诉权，可以选择在何时行使也可以选择向谁行使。

受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。

物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权，因此在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。

二、物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析从法律关系上分析，建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系，建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签定前期物业委托合同的，行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定了合同的有效期，业委会也是代表广大业主和业主大会签定物业委托合同的，所以业主实际是委托合同的一方当事人。

当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合，业主既可基于合同法律关系起诉，也可基于侵权法律关系起诉，而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系，所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。

1、违约之诉：按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务，是否应当承担违约责任的重要依据。

上文已经论述了共用部位和共用设施的法律规定，但法律规定并不排除当事人之间的约定，当事人可以在物业委托合同有不同的约定，如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或管理内容是专项服务，而约定的管理范围或管理内容与发生的事故也无关，那么物业管理企业就不应承担违约责任。

例如，合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务，那他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任。

所以，物业管理企业是否要承担违约责任，应看物业委托合同的具体约定。

违约之诉的抗辩理由一般有：根据约定致害的共用部位或共用设施不由物业管理企业进行管理，预期违约，同时履行抗辩、不可抗力等。

2、侵权之诉：侵权责任的构成有四个要件：行为人主观有过错，客观上有损害事实存在，损害行为的违法性以及违法行为与损害事实之间有因果关系。

受害者常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任，但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人，而物业管理企业是否是致害部位或设施的管理人要看物业委托合同的具体约定。

由此可见，物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义，而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用，合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。

侵权之诉的抗辩理由一般有：物业管理企业不是致害部位或设施的管理者，物业管理企业不存在过错，受害人自己有过错，物业管理企业的行为与损害事实无因果关系等。

对于大风、海啸、台风、地震等不可抗力因素，物业管理企业不能预见、不能避免，更不能克服其发生，物业管理企业对不可抗力造成的伤害事故没有任何过错，当然也不应当承担责任。

物业管理企业还应特别注意，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，根据《民事诉讼证据规则》第四条规定实行举证责任倒置，由被告负举证责任，物业管理企业必须举证证明自己无过错，不能证明就视为存在过错。

此项举证责任倒置的情况只适用于侵权之诉，如果受害人以合同纠纷的案由起诉，还是适用“谁主张，谁举证”的一般原则。

受害者有时也会依据《消费者权益保护法》第七条、第十一条起诉，认为物业管理企业未尽到在消费者接受服务时保护消费者人身安全的义务。

笔者认为：受害人如为业主、物业使用人或许还可称之为消费者，但小区外的其他人则不能成为消费者。

因为物业服务不同于一般的消费服务，建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系，物业管理企业只向特定的业主群体提供服务，小区外的其他人并不是服务的物业对象，其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同。

居民住宅小区是一个相对封闭的环境，小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故，其本身就存在过错，物业管理企业在无过错的情况下不应承担责任。

三、另外两个特殊的抗辩理由1、非物业管理企业的过错，相关共用部位和共用设施尚未验收交接物业委托合同的履行包括物业管理企业与建设单位就共用部位和共用设施的查验交接，这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。

物业管理企业应当按照《物业管理条例》第二十八条主动对共用部位和共用设施进行查验，建设单位也应按照《物业管理条例》第二十九条的规定向物业管理企业提供有关资料。

但实践中，物业管理企业常常尚未对全部共用部位和共用设施的交接验收，就已经实际接管了小区并提供物业服务，其中的原因往往是建设单位不能够提供有关资料。

笔者认为，共用部位和共用设施的资料对于共用部位和共用设施的维护管理有着非常重要的作用，物业管理企业不可能因为某个设施没有验收交接就不继续履行合同，在非物业管理企业原因导致不能验收交接的情况下，物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是其失职，相反是一种负责任表现。

因此，从合同关系分析，如未完成验收交接的责任不在物业管理企业，而是建设单位未提供相应的资料或者验收不合格，那么建设单位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业的对合同管理义务的履行，这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故，应由建设单位承担责任；从侵权关系分析，如未完成验收交接的责任不在物业管理企业，且在没有相关资料的情况下无法防止事故的发生，物业管理企业已将有关情况告知业委会和公众并提示了风险，那么物业管理企业对事故的发生没有过错，不应承担责任。

根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理企业承接物业时也应与业委会办理物业验收手续，所以上述分析对业委会同样适用。

2、维修基金不到位共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修基金的动用问题，维修基金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理，其动用都要经过审批程序，如果维修基金的管理者坚持不予批准或长期拖延审批的时间，致使共用部位和共用设施因未得到及时的大修而造成了人身伤害事故，那物业管理企业是否应该对事故负责呢？上海就发生了这样一个案例，一幢楼房的外墙墙皮开裂，物业管理企业发现后向业委会做了报告，申请动用物业维修基金进行维修，但业委会却不批准动用维修基金，不久后便发生了外墙墙皮脱落将路人砸伤的惨剧。

首先应当肯定，共用部位和共用设施的大修、更新、改造按照规定应当动用维修基金，物业管理企业没有任何义务在维修基金管理人不批准动用维修基金的情况下垫资进行大修。

但对于侵权之诉而言，既然物业管理企业已经注意到了有危急公众人身安全的危险存在，那么他在报告维修基金管理人并申请动用维修基金后并不意味着没有了其他的任何责任。