80~200m高层办公楼标准层、电梯要点

标准层面积分析： 提高经济性：保证标准层面积，提高高层实用率，避免低效建设通过对现有相应品质高档办公楼的调查， 为保障高层建筑的实用率，办公楼标准层面积不宜过小。 我们建议办公标准层面积应在1600~1800m2之间，且不宜超过2000m2，从而提升项目建设效率和城市 对土地的利用，提高项目经济性。
《办公建筑设计规范》规定：办公用房的最低使用面积要符合表3-2.1.1要求
说法一：办公楼一般差不多20㎡一个人（按北京公布的办公楼使 用面积是：办公人均6㎡；会议2.3㎡；辅助用房1.8㎡；服务用房 1.4㎡；人均使用面积是11.5㎡，合建筑面积大约是16.5㎡），即 使以10㎡／人计算的话，
说法二：电梯商实际也是用15平米/人,但他们有时用10平米/人 （使用面积），有时用11平米/人（使用面积），实际就是使用系 数67%-73%之间，也就是70%这个估算数据。
德方斯50年来规划建设过程是市场变化与规划互动的典型代 表。
第一代高层办公楼 1966-1972年第一代高层办公楼。为了保持建筑统一性， 德方斯所有的办公楼都必须遵守当时统一规定的设计原则， 这就是60年代在德方斯出现的第一代高层办公楼，即基底面 积都必须是l008m2(即24mx42m)，100m高，约30层楼，每 层约l000m2，总建筑面积30000m2，提供完全相同的设施。 在遵守此原则的前提下，各建筑的造型可自由发挥。60年代 末，巴黎的第一批高层建筑也就是德方斯第一代高层建筑建 成。
核心筒的内容是什么？除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防 烟楼梯，其前室面积是6平米，每1500平米要一个消防电梯，前室也是6平米，当两种前室合并的话， 其合用前室是10平米，这方面大家都知道。但其他内容书上找不到，在审查图纸时就没根据了，尤其 是客梯。
关于面积与使用人数的计算：
图5-4d 德芳斯1976年
第三代高层办公楼
1980-1989年第三代高层办公楼。德方斯办公楼建筑经历 了第三次浪潮(图5-66)，80年代在经历了石油危机后，西方国 家普遍意识到节能的重要性，于是在重新振兴德方斯计划中 出现了节能型办公新技术。1983年，随着IBM欧洲总部、 Rank Xerox和Eft等公司进驻，经济市场活跃，信息技术占主 导地位，进驻德方斯的公司多样化，出现办公功能的多样化 要求。建筑师和投资者想尽一切办法以适应市场需要。例如 1985年建成的Elf大厦(图5-6a)是德方斯第三代高层办公楼的 代表，高48层，面积130000m2。第三代办公楼外型较小，标 准层建筑面积没有严格限制，要求办公空间直接采光，更舒 适，更经济，降低运行维护费，是采用新技术的节能型办公 楼。经济效益与节能促成这一时期办公楼的趋势。
1958年起，经过40多年建设的德方斯，2000年到达了德方斯的辉煌年代(表5-1)。1999～2001年德方斯办公楼市场需求达到空前高 涨，出现供不应求的形势。投资激增，租金和市值都大幅增长。2000年整个巴黎大区办公楼投资总额360亿法郎，其中德方斯办公投 资l00亿法郎，占巴黎大区投资总量的29％，而且在德方斯投资回报率也处于领先地位。如今的德方斯已成为法国内外投资商寻找商机 的必到之处。
第一代高层建筑是独特的，谦逊的尺度，带几分典雅， 其特征都体现在Nobel大厦(1968年已经竣工)和Aquitaine大 厦等建筑中。例如l966年建成的Nobel大厦(图5-4b)34层，建 筑面积33500m2，它们都是小进深办公楼，可自然采光，所 有楼层都是可移动的灵活分隔，给用户提供了极大方便。因 此，第一代高层建筑是适合当时的社会经济水平的。
80~200m高层办 公楼 标准层、电梯要 点
举例德方斯，述办公楼发展
图5-1 德方斯首期开发轴测图，图中左边为公园区，右边为商务区
巴黎德方斯总占地面积750hm2，位于巴黎卢浮宫到凯旋门的历史轴线向西的延伸线上，距离卢浮宫大约7km。 1950年巴黎仍处于战争恢复期，这时期的德方斯只有旧住宅、贫农窟、农田、小作坊，周围找不到任何与未来CBD有关 的事件(图5-0)。德方斯从那时的郊区住宅区(其实是贫民窟)演变成今日欧洲最大商务办公区之一，其城市规划及实施过程是一 部从艰难曲折走向成功辉煌的史篇。 德方斯经过近50年(1958～2006年)的规划建设，终于成为当今世界著名CBD之一，已拥有办公楼面积约300万m2；就业 岗位15万人，进驻了l600个公司，包括法国20个最大公司中的l4个，全世界50个最大公司中的15个；还拥有15000个居住单元 和居民5万人。商务区的1/10是开放空间，德方斯商场面积20万m2，各种商店超过250个，其中有欧洲最大的购物中心11万 m2。地面露天雕塑博物馆有60多件艺术作品(图5-la)。
第四代高层办公楼 1989～1995第四代高层办公楼。第四代高层办公楼，建 筑规模增大，更注重造型的美观变化，强调曲线和锐角的新 建筑不断出现，标准层建筑面积的要求比第三代略小，并要 求办公空间直接采光，减少了外墙面的反光材料，更追求舒 适经济。1992年建成的 La Pacific、1994年建成的Espace 21、1995年建成的Societe Generale等都是第四代办公楼的 代表。例如，Societe Generale大厦，高37层，建筑面积 l26000m2，外墙面曲线及顶部变化较大(图5-9)。 经济效益与节能促成这一时期办公楼的趋势。
我国城市中兴建的办公楼多为第 四代，在世界节能减排的趋势中，高 层办公楼建设，正向既高率美观又节 能低耗的目标迈进。即标志性与经济 型。
标志性就无需多说了， 以下罗列于网上整理的一些经 济型的资料。
高层办公楼设计摘要：
高层办公楼设计中, 标准层的设计是决定项目整体合理性与经济性的关键。当代高层办公建筑通常采用简 单的矩形平面, 这是最基本的解决功能和流线的方法, 因此也给城市里留下了大量的 方盒子!, 而富于变化的自由 元素多见于立面构成、入口或地面层设计中。 高层办公楼的垂直交通核通常位于塔楼的中心位置, 有的居于几何中心, 使周围形成连续的环形空间, 有的 靠一侧外墙, 通过中间走廊串联各办公单元。近些年, 还出现交通核被分离出来, 放置在办公区域平面的外部, 创 造出无遮挡的大型办公空间, 以适应承租人的特殊需求。 根据一些调查资料, 中小型服务业企业选择办公场所时, 面积大多在200- 500m2 之间, 并且划分为不同大 小的独立单元, 较少有占据整个标准层的情况。
图5-4b 德芳斯第一代高层建筑的代表——Nobel大厦
第二代高层办公楼 1972～1980年第二代高层办公楼。EPAD又设计了一种 新的标准层平面，这就是70年代在德方斯出现的第二代高层 办公楼。每幢高层办公楼的基底面积增加到l800～2500m2， 总高度上升到200m。美国设计师对法国传统观念上的办公楼 高度和尺度作了改变。每层楼核心筒到玻璃之间距离加大， 有利于安排功能性组团空间，产生了新型的工作环境。 已建成的第二代高层建筑的典型是 GAN、FIAT、UAP三 栋大厦，它们采用较紧凑布局的摩天楼，例如l974年建成的 GAN大厦高44层，建筑面积70500m2(图5-4c)，建筑围绕组 群中心布局，成功地设计和营造了办公园林景观，形成办公 广场，使德方斯已具有商务办公区的面貌①(图5-4d)。此阶段 为法国经济危机爆发的10年，经济变革及时代进步促成第二 代办公楼的生成。
盲目追求塔楼高度的做法是极其浪费的。同样的项目和建筑面积，盲目追求一栋塔楼的高度做法和拆成两栋塔楼建设的做法，造 价最高可相差近40%。这不论对国家建设节约型社会还是建设方本身的经济利益来说，都是不合时宜的。我们应该本着适度的原则， 从理性的角度分析，选用合理的建筑形式，将建筑造价控制在一个适宜的范围内。
超高层办公楼标准层进深分析
使用空间的进深指从外窗到房间最内侧墙边的距离，房间进深的确定需综合考虑以下的因素： ①进深越大，分隔组合的可能性越多，灵活性越大。反之，进深较小，空间划分的可能方也越 少，灵活性降低。 ②进深越大，每层的办公面积越大，建筑的使用效率越高；进深越小，建筑交通面积和公共空 间面积所占的比例会相对增大，使得建筑实用效率降低。 ③进深越大，房间内区的面积越大。办公室内区距离外窗较远，空气流动性差、品质得不到保 障，无法利用用自然采光。内区的办公环境是较差。反之，小进深能够提高办公空间的整体品质。
近半个世纪来，德方斯的规划建设过程可谓一波三折，经历 了风风雨雨，其高层办公楼经历了4个发展阶段，反映了市场 需求的变化，也展示了建筑没计、材料和建造技术发展的水 平。 第一代高层建筑有严格的尺度要求； 第二代高层建筑按照美国标准设计； 第三代高层建筑采用节能新技术；
第四代高层建外柱到内筒的跨度越大，框架梁的高度越大，在同样层高条件下的室内净高越小。
⑤选择建筑进深必须要综合考虑上述各方面因素后进行综合判断。
2其他影响工程造价因素分析
①平面形状。一般来说，建筑平面形状越简单，它的单位面造就越低。一般情况下建筑周长与 建筑面积比越低，设计越经济。因些建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低 建筑物周长与建筑面积比。 ②流通空间。建筑物的经济平面布置。在满足建筑物使用要求前提下，将流通空间减少到最少。 因为如门厅、过道、走廊、楼梯以及电梯井的流通空间，他们都不能为了获利目的的加以使用，但是 需要相当多的采光、清扫和装饰的费用。但是不能为了降低工程造价，忽虑了美观和功能质量的要求。 ③层高。在建筑面积不变的情况下，建筑层高增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关 粉刷、装饰费用的提高；制冷空间体积增加；卫生设备、上下水管道长度增加；楼梯间造价和电梯设 备费用的增加；另外，由于施工垂直运输量的增加，可能增加屋面造价；如果屋高度增加而导致建筑 物总高度增加很多，还可能增加基础造价。 ④建筑物层数。建筑物总造价是随着建筑手的层数增加而提高的。 ⑤柱网布置。常规建筑柱网为8.4mx8.4m，若柱网过大，则梁高增加，配筋加大，造价增高， 且影响室内净高。建议塔楼结构柱跨（进深）控制在12米以内，结构体系比较合理。柱外侧可考虑悬 挑，以保证立面的完整性，同时可以形成丰富的空间感。 ⑥建筑物的体积与面积。一般来说随着建筑物体积和面积的增加，工程造价会提高。尽量减少 结构面积比例，增加有效面积，就是结构面积与建筑面积比越小，设计越经济。 ⑦建筑结构。建筑结构就是建筑工程中构件所组成的起骨架作用的。建筑结构材料如，砌体结 构、钢筋混凝土结构、钢结构。建筑材料和建筑结构选择直接影响到工程质量、使用寿命、耐火抗震 性能，而且对施工费用、工程造价有很大的影响。