某房地产公寓总体营销推广策略

执行策略
借浑南全面成熟的城市化，推出大商圈上的百老汇艺术公寓的领先形象。
——形象定位 产品主题用“大商圈上的百老汇艺术公寓”;开盘前频繁事件营销的促销模
式；推广时用一切手段扩大直销、扩大付款条件，用一切手段扩大客户基数；创造 出火爆的大商圈下的艺术公寓的产品形象，拉升性价比优势。
——推广策略
现场展示、虚实结合，做出令人震撼的艺术感效果；重磅级促销
目录
一、我们的目标与难题 二、操盘核心思路 三、打造艺术公寓 四、策略下的执行
1、形象定位 2、销售节奏安排 3、开盘及销售执行 五、销售价格策略 六、销售费用预算
我们要营造什么样的艺术公寓？
艺术公寓图片展示艺术公寓图片展示.ppt 艺术大堂效果展示艺术大堂效果展示.JPG 艺术会馆效果展示艺术会馆效果展示图片.jpg 艺术广场效果展示外雕塑广场效果展示.jpg
必须来一次
震撼的刀锋闪电战！
目录
一、我们的目标与难题 二、操盘核心思路 三、打造艺术公寓 四、策略下的执行
1、形象定位 2、销售节奏安排 3、开盘及销售执行 五、销售价格策略 六、销售费用预算
操盘核心思路
一个小盘刀锋闪电战制胜的三大法宝是什么？
1、震撼的艺术展示（让消费者迷失在冲动里，把产品瑕疵变成 盲点，造成新闻和口碑传播的大量话题，扩大蓄客影响）。
算，需要超越市场去化速度5倍以上！
我们面临的难题：
1、本项目公寓产品1/2存在问题，近1/3存在较大缺点甚至致 命硬伤，此类产品谁买单？凭什么买单？
2、本案项目体量小，无法营销造势，用什么手段能迅速聚集巨 量人气并较大提升产品形象力的附加值？
3、无蓄客条件：售楼大堂，样板层，基本都在六月底才开放。
在现场展示清楚，达到边拉高艺术感的形象，辅以重磅级的礼品诱使其下定。
——展示策略
执行策略
奇偶层两次开盘，两次清盘；促销冲击波，一波接一波。 缩小楼层差价，拉大平层户型价差，挤售劣等户型，高低层 均快速清货。
——推售策略
泛美华庭1000多户老业主；五爱街、三好街、动漫产业园、房展会的数据库等的
投资与自住的直效行销；成交业主的直效老带新回馈。 ——客户策略
浑南新区的发展定位是：
□世界第三代城市典范，新能源时代 生态城市建设的旗帜；
□国家中心城市，面向国际开放的东 北亚枢纽门户；
□东北亚智慧新城，引领东北亚产业 提升的创意与研发中心发动机；□沈 阳经济区核心城市。
案名建议：
1、泛美·百老汇艺术公寓 2、泛美·苏荷国际公寓
两个案名的方向都把商业和艺术有机结合，并 延续泛美华庭一期的美国元素。 但百老汇传播认知度更广，更商业、更热烈，
目录
一、我们的目标与难题 二、操盘核心思路 三、打造艺术公寓 四、策略下的执行
1、形象定位 2、销售节奏安排 3、开盘及销售执行 五、销售价格策略 六、销售费用预算
策略总纲
突出项目浑南核心中心商圈的区位优势，结合项目稀缺 性小户型公寓的产品特点，建立项目百老汇艺术公寓的 品牌形象，充分展示、营造国际化都市中心的高品位生 活场景，引导客户，突显项目高品质、低总价、大升值 潜力的高性价比，以达到树立品牌、平价、高速清盘的 开发目标。
3个月售罄的核心总纲要
1期：如何保证1期开盘能卖300套？
□第一波，率先启动忠诚客
沃尔玛售楼处开放后，50万奖励基金启动泛美华庭1000组老客户。 （最低95折优惠老业主）
4、无蓄客时间：第一波开盘，从释放信息到开盘，两个多月要 累积2000组有效客户，每天到访30组以上。而第二波清盘，时 间仅隔两个月，同样要积累如此多的客户。
结论：
以上所述客观事实，凭什么在无任何展示条件、营销 费用匮乏、蓄客时间极短、产品瑕疵严重的基础上， 完成3个月清盘？！
答案：传统销售，无法完成传统蓄客和销售的动作，
谨呈：沈阳泛华建设集团
来场震撼的营销闪电战
泛美·艺术公寓总体营销策略报告
万有引力（沈阳）营销机构 2011年3月20日
目录
一、我们的目标与难题 二、操盘核心思路 三、打造艺术公寓 四、策略下的执行
1、形象定位 2、销售节奏安排 3、开盘及销售执行 五、销售价格策略 六、销售费用预算
我们的目标
品牌：打造高品优质项目，从而树立发展商品牌形象与市场信心， 为后续项目开发奠定基础。
2、震撼的价格（让消费者迷失在“错过泛美，一生后悔”的消 费冲动中，抵消产品瑕疵）。
3、震撼的促销手段（让消费者短期被一波波重磅炸弹轰炸，造 成热炒，巨量蓄客，解决营销费用低、时间太短的营销难题）。
营销震撼、话题震撼、促销震撼、现场 震撼效果，让消费者还在眩晕状态，用 冲动完成购买。 别让消费者的理智苏醒。
市场差异化
浑南核心 大浑南城市发展 升值前景 Biblioteka Baidu圈核心 小户型艺术公寓
提炼的形象方向
一、价值体现：从项目的 核心价值出发，展现浑南 核心未来城市发展前景， 暗示客户未来升值潜力与 美好生活！
二、标签化：赋予产品独 特的自由灵动空间和艺术 个性，引领客户追寻的欲 望。
城市核心国际艺术公寓形象定位 ——泛美·百老汇艺术公寓
价格：以相对优惠价入市，实现企业短期发展目标！
资金回笼速度：实现快速销售，开盘3个月内完成销售任务，达到 快速回笼资金，实现项目滚动开发！
根本目标：平价高速！
目标分解
高速：整个D座公寓812套，能够取得预售证可售套
数为464套，按开盘3个月清盘，开盘后月均销售 155套/月。按照目前的市场去化速度30套/月来计
建议采用案名1.
SLOGAN广告语建议：
1、很艺术，很话题的广告语——
卧儿马的艺术公寓，一匹好公寓。
2、很直接的广告语——
百老汇，大商圈的艺术公寓。
目录
一、我们的目标与难题 二、操盘核心思路 三、打造艺术公寓 四、策略下的执行
1、形象定位 2、销售节奏安排 3、开盘及销售执行 五、销售价格策略 六、销售费用预算
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一、我们的目标与难题 二、操盘核心思路 三、打造艺术公寓 四、策略下的执行
1、形象定位 2、销售节奏安排 3、开盘及销售执行 五、销售价格策略 六、销售费用预算
产品形象关键词：
产品
客户
浑南核心 未来新城核心 核心商圈之上 小户型公寓 升值潜力
自信 时尚 有理想 小资 看重未来 升值 生活都市化 思想国际化