15种养老地产开发模式介绍(1)
目前养老地产大类种开发模式
目前养老地产大类种开发模式摘要随着人口老龄化趋势的逐渐显现，养老地产行业也迎来了爆发式发展。
在养老地产市场竞争日趋激烈的背景下，如何寻求突破和创新发展成为了新的课题。
本文就目前养老地产大类种开发模式进行简要概括和解析，旨在管理者了解行业趋势和发展动向，积极探索和创新养老地产的新领域。
一、集中式养老服务模式集中式养老服务模式是现阶段养老地产开发的主流模式之一。
该模式的特点是将一定规模的养老中心建在相对集中的区域内，提供完整的养老服务。
该模式的优点在于集中管理，可规模化运营，以达到资源共享、成本降低的效果。
同时，该模式的服务范围扩大，资源配置也更加合理。
一般情况下，该模式的养老服务设施装修较新，服务设施较全面，对于普通老人的关怀、护理、医疗和休闲娱乐都能满足一定需求。
二、社区式养老服务模式社区式养老服务模式一般是将养老服务设施近距离地植入老年人已有的住宅区内。
这种模式通常包括两种类型：一种是将养老服务设施和普通住宅混合在一起，即在社区内设立服务中心；另一种是建立老年人自己的社区，例如老年人住宅小区、普通住宅小区园区中独立的养老服务区等。
社区式养老服务模式的特点是近距离服务、社区特色、更贴近老人实际需求。
三、商品式养老服务模式商品式养老服务模式是将商业化运作与养老服务相结合的一种模式。
该模式的主体是企业，主要目的是在养老服务上实现盈利，并且以暖人心的服务、置业等方式吸引老年人消费。
在该模式下，养老地产既承载着商业性质，也承担着实际的养老服务。
商品式养老服务模式的特点是运营成本较高、对品牌和服务质量要求较高。
同时，在商业运作下，其提供的养老服务质量也必须得到保障。
四、在家养老服务模式在家养老服务模式是指老年人在自己的家中接受养老服务。
该模式通常包括两种类型：一种是老年人在家中接受的居家护理服务、医疗服务等；另一种是样板间式养老体验服务。
样板间式养老体验服务是一种新型的在家养老服务模式，是目前养老地产发展的前沿技术之一。
养老产业的各种模式
养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
REITs (Real Estate Investment Trust)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式！一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
二、开发模式（15种）养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
1专门建设综合型养老社区的模式2建大型社区的同时开发养老组团模式3普通社区中配建各类养老产品模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式8在旅游风景区中开发养老居住产品模式9与商业地产结合，开发老年公寓模式10引入外资，建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
养老地产开发模式——五大类别和15种开发模式
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企 业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 模式3：普通社区中配建各类养老产品
普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较 好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
养老地产开发模式——五大类别和15种开发模式
第一类：与社区共同建设
在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品 模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有 为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体 可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设
类：与旅游或商业地产结合
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市 场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复 保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或 特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地 模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是 一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建 设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营
养老产业的各种模式
养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1、全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3、REITs模式。
REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。
养老地产模式及政策介绍
养老地产模式及政策介绍随着人口老龄化问题逐渐凸显，养老地产成为了一个备受关注的领域。
养老地产模式涉及到住宅、医疗、养老服务等多个方面，并且还需要符合相关政策的要求。
本文将介绍养老地产模式及政策，以期更好地了解养老地产领域。
一、养老地产模式1.整体运营模式整体运营模式是指一个企业或机构对养老地产进行全面管理和服务，在住宅、医疗、康养等方面全面满足居民的需求。
这种模式常常包括内部服务设施的建设和管理，如健康管理、康复护理等，同时还包括外部资源的整合，如与医疗机构的合作、养老机构的对接等。
2.社区配套模式社区配套模式是指将养老地产与周边社区进行配套建设和管理，形成一个完整的养老服务体系。
这种模式常常包括社区医疗服务、生活便利设施、文化娱乐活动等，以满足居民在日常生活中的各种需求。
3.特色小镇模式特色小镇模式是指在养老地产中加入特色小镇的元素，通过打造独特的文化和景观，吸引居民和游客前来观光、休闲和养老。
这种模式常常包括特色餐饮、特色商业、特色活动等，以营造一个独特的环境。
二、养老地产政策1.养老地产规划政策养老地产规划政策是指通过政府的规划和管理，对养老地产的布局、建设、使用等进行指导和管理。
这些政策通常包括地理位置的选择、建筑布局的要求、公共设施的配置等，以保证养老地产的质量和服务。
2.养老地产产业政策养老地产产业政策是指通过政府的支持和引导，促进养老地产产业的快速发展。
这些政策通常包括财政补贴、税收优惠、创业扶持等，以鼓励更多的企业和机构投入到养老地产领域。
3.养老地产法律政策养老地产法律政策是指通过法律和法规的制定，对养老地产的权益保护和管理进行规范。
这些政策通常包括居民权益的保护、养老机构的管理、服务质量的评估等，以保障养老地产的稳定和可持续发展。
4.资金政策资金政策是指政府在养老地产领域提供的资金支持和融资便利。
这些政策通常包括低息贷款、养老地产基金、项目支持等，以帮助企业和机构更好地开展养老地产业务。
15种养老地产开发模式研究
周燕珉：15种养老地产开发模式研究清华大学建筑学院教授周燕珉列位领导、列位宾客、列位同行大伙儿好！今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。
讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的教师主若是研究老年地产的计划、住宅设计等等，这些年来大伙儿超级关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式超级的关注，咱们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到计划建设或室内设计，今天我讲的略微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一路合作，或是找咱们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大伙儿加倍目前国内究竟是怎么样的情形，有些东西有一些一起的特点。
第一类：与社区一起建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅行产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型下面讲一下第一类：与社区一起建设模式1——专门建设养老社区(健康型、持续照护型)模式2——新建居住区中同时开发养老社区模式3——一般社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4——成熟社区周边插建多功能老年效劳设施这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。
比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，那个地址面种类就比较多，有点儿像国外的持续照护的，既有一般的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也专门注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有效劳治理中心，二期也有很多专门的老年住宅，如此的社区是超级受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。
还有政府帮忙投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说那个地址有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮忙投资一部份，以后有一部份让私人治理，如此是有可能的，这种类型在国外也超级多。
开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。
养老地产运营模式
养老地产运营模式2.老人公寓式养老社区：这种模式是指在一个大型建筑物内，划分成多个公寓，供老年人租赁。
公寓内设施齐全，包括厨房、卫生间、卧室等，并设有24小时医护人员值班。
社区内还配备各类娱乐设施、健身房、餐厅等。
公寓可以提供老年人生活上的协助，如购物、做饭、洗衣等，同时还能提供医疗护理、康复训练等服务。
3.酒店式养老社区：这种模式是指老年人可以像住酒店一样，选择住在一个设施完备、服务优良的养老社区内。
社区提供独立卧室、优质餐饮、健身房、游泳池、SPA中心等设施，并提供医疗护理、保洁、安防等全方位的服务。
老年人可以享受高品质的生活待遇，同时还能得到专业的医护人员的照顾。
1.服务质量：提供优质的服务是养老地产的核心竞争力。
运营商需要注重人员培训，建立一支专业、合格的医疗、护理队伍，同时还要提供多样化的娱乐活动和文化教育，满足老年人各方面的需求。
2.设施配套：养老地产需要考虑老年人的生活习惯和特殊需求，配置舒适、安全的住房设施，如扶手床、防滑浴室、电梯等，并建立全套的配套设施，如诊所、健身房、超市等。
3.合理收费：养老地产的费用是老年人最关心的问题之一、运营商需要制定合理的收费标准，保证老年人能够承受，同时还要提供透明的费用结算，避免出现不合理的收费现象。
4.与社区合作：养老地产运营商可以与社区合作，充分利用社区资源，比如教育、医疗、文化等，为老年人提供更多服务和活动。
总之，养老地产运营模式需要以老年人的需求为导向，提供全方位的养老服务。
通过提供舒适的住房、丰富的社区设施和多样化的服务，满足老年人的居住和生活需求，提高老年人的生活质量和幸福感。
201x年养老地产15种模式分析_31P (2)
2014年2月
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模式1：专门建设综合型养老社区
• 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住 社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、 老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投 资进行建设。
• 此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此 具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老 年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等 服务(图5)。
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模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
• 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能 身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这 些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。 例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住 护理型养老公寓或养老设施(图1)。
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模式1：专门建设综合型养老社区
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施 图2 大规模的养老编社辑区pp可t 考虑分期建设
模式2：新建大型社区的同时开发养老组团
• 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种 开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享 配套服务资源，降低配套设施的建设量。
养老产业的各种模式
养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1、全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3、REITs模式。
REITs(RealEstateInvestmentTrusts)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。
目前养老地产5大类15种开发模式共34页文档
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
ห้องสมุดไป่ตู้
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
目前养老地产5大类15种开发模式
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
15种养老地产开发模式分析-周燕珉
15种养老地产开发模式分析周燕珉 2012-06-06 11:36:13 来源：中房网【摘要】：我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。
而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。
一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方...清华大学建筑学院教授周燕珉引言我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。
而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。
一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。
通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我们尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望与大家共同探讨。
为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。
第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
养老地产15种开发模式
养老地产15种开发模式【摘要】：我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。
而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。
一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方...引言我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。
而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。
一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。
通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我们尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望与大家共同探讨。
为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。
第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。
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15种养老地产开发模式介绍都亟待探索。
养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易, 开发者要做好承担风险的准备。
到落实层面往往会面临许多实际问题, 例如应当采用何种方式进行开发建设, 产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来,流行 1515种开发模式划分为五个类别,分别进行阐述。
第一类:与社区共同建设区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区, 在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲,可分为以下 4种模式:模式 1住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外, 还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康, 但随着年龄的增长, 老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建设时, 应充分考虑这些因素, 设计出相应形式的居住产品, 以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中 ; 当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲, 由于城市土地资源紧张,此时可以选择低密度的开发形式, 实现与郊外的环境协调。
在规划设计时, 应注意将不同类型的居住产品合理分区, 保证各自的独立性, 避免相互干扰。
开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设, 例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施, 预留出一定的发展用地, 等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
模式 2:新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异化路线。
养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多 ; 另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。
以广东惠州某项目为例,其总用地面积约 2万亩,总建筑面积720万平方米,开发商从中划出 150亩地进行养老社区建设,计划建设约 18万平方米的养老住宅产品。
从规划布局来看, 养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置, 方便老人到达和使用。
养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团, 分别针对自理老人和半自理老人, 其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。
模式 3:普通社区中配建各类养老产品据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。
而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾, 老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。
因此普通社区中配建一些养老居住产品, 可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。
这种“ 全龄社区” 的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情, 将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅, 或者同一单元内上下层相邻的两套住宅, 其中一套为老人居住, 另一套为子女家庭住。
老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。
设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积, 特别是老年住宅的套型面积不宜过大, 建议以 50‐ 60平方米的一居室、两居室为主。
这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。
养老公寓通常为社区中专门的楼栋, 其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。
在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆 (例如救护车出入近便, 另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施, 兼顾对外经营, 同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式 4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施据资料显示,一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。
以北京市为例, 城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县, 老龄化程度严重, 但城六区的养老床位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。
这些社区往往年代较久, 周边配套设施成熟, 具有良好的区位条件, 然而社区周边的用地资源比较紧张。
若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。
开发者可考虑利用零散地块新建, 或通过对既有建筑 (如旧的诊疗所、宾馆的改建等方式进行建设。
这种开发模式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施,其服务范围往往辐射周边多个社区, 因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。
通常来讲, 除了含有一定的居住功能外,还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等,并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。
日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图第二类:与相关设施并设养老地产项目除了依托社区共同建设外, 还可以与一些其他设施结合, 共同进行建设, 例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。
此类开发模式能够充分发挥各方资源优势,使养老产品和相关设施实现互惠互利。
常见的开发模式有以下几种:模式 5:与医疗机构结合,就近设置养老设施目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。
这种“ 医养结合” 模式的特点在于,能够将优质的医疗资源引入养老项目,从而提升项目的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时,还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既能够提高医疗资源的使用效率, 又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
以日本六甲老年公寓为例, 开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起, 当老人遇到突发疾病时, 医疗机构可以做出迅速反应, 令入住其中的老年人感到十分安心。
模式 6:养老设施与幼儿园并设养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。
这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理,又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理,节约建造和人力成本。
从规划角度来看, 幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似, 若将这类养老机构与幼儿园设置在一起,则能实现与社区的紧密结合,从而较好满足社区养老的服务需求。
在日本,老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见,其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层, 或是分别设在不同楼栋, 共用庭院及室外活动场地。
以日本幸朋苑老人院为例,其建筑首层设置了一所幼儿园。
老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。
老人在二层的室外平台休息时, 也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。
这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展,一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置,将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来。
模式 7:与教育设施结合,建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。
目前有很多“ 高知老人” 在退休后希望能够继续学习、发挥余热。
养老社区、老年公寓若能靠近大学设置,并让老人享受一部分教育资源, 则会与他们的需求更加吻合。
这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点,从而促进销售。
美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边,老人可以参与大学课程的学习,并利用大学的公共设施 (如图书馆。
在这里入住的老人都具有高中以上知识水平,他们希望能够获得终身学习的机会, 使自己的人生更加充实。
由此可以看出, 养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造, 还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑, 使老人能够“ 老有所学” 、“ 老有所为” ,实现自我价值。
第三类:与旅游或商业地产结合养老地产与旅游、商业地产共同开发,也是较为常见的一种形式。
模式 8:在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。
目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。
这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区, 例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大,各类居住产品、服务设施容易较为分散,因此在规划设计时, 应将养老居住产品相应地集中布置, 并注意就近设置配套服务设施, 节省服务管理的人力,避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中,老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假。
在设计时应注意对养老居住产品的创新, 例如设计新型的养老公寓,既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。
同时, 养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。
这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。
模式 9：与商业地产结合，开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。
对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。
若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。
以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾（价格动态户型图论坛）畔的一处新兴高档生活区内，周边 1 公里范围内配有大型综合购物中心（房价户型二手房租房）、医院、公园、大学等配套设施。
老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品，使出租对象多样化，从而降低运营风险。
设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。
日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图第四类：与国际品牌接轨这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。
常见的有以下两种模式：模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。