商业地产全程策划实操流程

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全程策划流程及商业地产策划流程图

一区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 .项目概括 .市场定位 .销售价格 .销售政策措施
.广告推广手法 .要紧媒体应用及投入频率 .公关促销活动 .其他专门卖点和销售手段 3、结论
二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策
1、项目主卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与计策
推广：案名及 LOGO、招商中心布置、成效图发包、VI 设计、各类广告发包、印刷品、媒体策略、模型发包、广告成效跟踪
市场动态把握、竞争项目分析
项目营运
地产系全程策划提纲
全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始时期就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾咨询、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；
第五章项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对以后将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 .形成企业长远的进展目标 .拥有一套完整的企业识不系统 .全方位推广企业形象和品牌形象 2、品牌爱护 .品牌治理系统 .建立品牌评估系统 .连续一致的投资品牌 3、品牌提升 .连续不断地深度开发品牌产品 .深化品牌内涵 .不断强化品牌的正向扩张力
红线图、项目产项报告、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、投资预算、市政规划、优秀个案资料、区域预开发商的资料

商业地产策划实操流程提纲

方协商确定。销售、租赁、经营管理培训一、商业物业销售培训二、商业物业租赁培训三、商业物业经营管理培训费用预算及支付〔另行协商〕</P
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四.公开策略借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。五.气氛策略店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/ 促销等活动气氛。六.服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量掌握体系设计等。七.管理策略导入 ISO 质量认证。八.媒介策略全年媒介协作策略 DM 等特别媒介的运用协作。 ◆费用预算及支付顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后嘉奖金额双
根据基本服务费+佣金形式支付费用。
有关佣金计算标准支付相关铺位 50%的代理佣金，在客户进场装修之日
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
起计十个工作日内支付相关铺位余下 50%的代理佣金。
后期：项目营销推广顾问
B5 以上所述的中介胜利四字即指：
◆服务内容包括
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；
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商业地产策划实操流程提纲
商业地产策划实操流程提纲前期：项目顾问一. 市场调研： 1.区域状况调研： 1.1 区域商业状况调研 1.2 竞争者状况调研 1.3 市民消费偏好调研〔媒介偏好/消费习惯/消费承受力等〕 1.4 区域经济状况评估 1.5 消费者品牌认同调研 2.目标购置者调研 2.1 消费群体细分，消费动机 2.2 项目问题及机会调研
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商业地产策划流程及全细节解释

5)建筑结构6)商业设计7)执行方案2.商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。

从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。

3.商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。

同时，也属于高风险投资。

因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。

相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。

如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。

4.商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。

5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。

商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。

商业地产策划具有强烈竞争性质。

商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。

1.类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。

常见类别：①各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）②各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）?IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）?写字楼?大型社会团体办公?会展场馆?各种制作服务业等2.形态1)单一业态。

全程策划流程及商业地产策划流程图

项目营运地产系全程策划提纲全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。

其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。

商业地产运营策划标准化流程

执行阶段：营销及招商实施

制定销售招商计划组建销售招商组织机构组织实施销售招商计划配置销售招商工具及各种资料工作业绩评估销售招商人员管理、培训、督导掌握市场变化，及时调整销售招商策略职能售后服务宣传推广投入及效益监控项目销售、招商阶段性回顾及总结
制作人：徐春
商业地产运营策划标准化流程
商业地产运营策划第一阶段
项目市场调研
1、项目背景
2、宏观环紧调研
宏观环紧调研
（1）城市经济发展环紧
（2）城市人口环紧
（3）商业环紧
（4）其它宏观环紧
3、项目地段环紧调研
项目地段环紧调研
（ 1）周边居民环紧
（ 2）地段商业环紧
（ 3）地段区位特征
（ 4）地段未来规划状况
9、项目规划建议
项目整体开发规划思路与目的
整体建筑规划建议项目整体建筑风格
项目购物环紧规划
项目交通环紧规划
项目营业空间经营规划布局
10、项目经济效益分析

成本费用分析营业利润分析经济效益分析
商业地产运营策划第三阶段
招商及销售推广
1、项目销售招商操总纲
项目销售招商推广总体思路确定项目销售与招商的面积比项目支持点销售招商推广总体策略
2、销售招商策略
项目整体销售招商部署项目销售招商整体节奏项目阶段性销售节奏项目销售招商与价格策略的联动

3、项目整体包装策略

项目销售招商现场包装

项目销售招商道具的包装
4、项目宣传推广整体策略

项目宣传推广整体策略

商业地产全案策划

商业地产全案策划商业地产全案策划是指为商业地产项目制定全面的规划和策略的过程。

本文将介绍商业地产全案策划的重要性和步骤，并探讨如何有效地实施这些策划。

1. 商业地产全案策划的重要性商业地产项目的成功与否往往与其规划和策略的质量有关。

一个完善的商业地产全案策划可以确保项目在市场上具有竞争力，并能够吸引更多的租户和投资者。

同时，全面的策划还能够为项目提供清晰的发展方向和目标，有助于项目的长期可持续发展。

2. 商业地产全案策划的步骤商业地产全案策划通常包括以下几个步骤：步骤一：市场调研与分析在制定全案策划之前，需要对市场进行充分的调研和分析。

这包括对目标市场的需求、竞争对手的情况以及潜在的机会和威胁进行评估。

通过市场调研，可以更好地了解市场的特点和趋势，为后续的策略制定提供基础数据和信息。

步骤二：定位与目标设定根据市场调研的结果，制定商业地产项目的定位和目标。

定位是指将项目与竞争对手区分开来，找到项目的差异化优势。

目标设定是指明确项目希望达到的具体目标，如租售率、投资回报率等。

定位和目标设定是制定后续策略的基础，需要考虑市场需求和项目实际情况。

步骤三：租赁与销售策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于其租赁和销售情况。

在全案策划中，需要制定租赁和销售策略，包括租户招商、定价策略、促销活动等。

租赁和销售策略需要根据市场需求和项目目标进行灵活调整，以达到最佳效果。

步骤四：运营管理策略商业地产项目的运营管理对于项目的长期可持续发展至关重要。

在全案策划中，需要制定运营管理策略，包括物业管理、客户服务、品牌推广等。

运营管理策略的制定需要考虑市场需求和项目特点，力求提供优质的服务和体验，提升项目的价值和竞争力。

步骤五：财务规划与资金筹措商业地产项目的财务规划和资金筹措是项目成功实施的关键。

在全案策划中，需要制定财务规划，包括项目预算、资金来源、投资回报等。

财务规划需要考虑项目的长期可持续发展，并确保项目能够获得足够的资金支持。

商业地产策划方案商业地产策划方案基本流程

商业地产策划方案基本流程清晨的阳光透过窗帘，洒在桌面上，我拿起笔，开始构思这个商业地产策划方案。

作为一名有着十年经验的大师，我知道这个方案将决定项目的成败。

就让我以意识流的写作方式，带你走进这个策划方案的基本流程。

一、项目背景分析我们要了解项目的背景。

这包括地理位置、周边环境、市场需求、竞争态势等。

想象一下，我们站在项目现场，环顾四周，了解这个区域的交通、人口、消费水平等信息。

这些数据就像一幅地图，指引我们找到项目的定位。

二、项目定位我们要为项目定位。

这需要我们充分发挥想象力，结合项目背景，找到一个独特的市场切入点。

比如，这是一个位于城市中心的商业综合体，我们可以将其定位为“城市客厅”，以满足市民的休闲娱乐需求。

三、业态规划有了项目定位，就是业态规划。

我们要思考如何将各种商业元素有机地组合在一起，形成一个互补、共赢的商业生态。

这时，我们要像搭积木一样，把零售、餐饮、娱乐、办公等业态合理搭配，形成一个和谐的整体。

四、功能分区业态规划完成后，我们要对项目进行功能分区。

想象一下，我们站在项目平面图前，用笔画出各个功能区域。

这些区域包括购物中心、餐饮街、电影院、健身房等，它们相互独立，又相互联系，形成一个有机的整体。

五、景观设计商业地产的景观设计至关重要，它能提升项目的品质和吸引力。

我们要运用想象力，将自然景观与建筑相结合，创造出独具特色的景观空间。

比如，在项目中设置中央广场、屋顶花园、水景等，让人们在购物的同时，也能享受到美景。

六、营销策划有了硬件设施，就是营销策划。

我们要运用创意，为项目打造一场视觉盛宴。

这包括广告宣传、活动策划、线上线下推广等。

想象一下，我们站在项目的营销中心，为顾客讲述这个项目的独特魅力。

七、运营管理我们要关注项目的运营管理。

这需要我们具备前瞻性和执行力，确保项目在开业后能顺利运营。

我们要制定详细的运营计划，包括招商策略、物业管理、客户服务等，让项目持续盈利。

1.深入调研，收集项目背景资料；2.分析市场，确定项目定位；3.规划业态，搭建商业生态；4.划分功能区域，优化空间布局；5.设计景观，提升项目品质；6.制定营销策划方案，打造视觉盛宴；7.策划运营管理，确保项目成功。

商业地产全案策划实操及策划流程_中原

牢记安全之责，善谋安全之策，力务安全之实。2020年12月15日星期二11时3分 40秒T uesday, December 15, 2020
相信相信得力量。20.12.152020年12月 15日星期二11时3分40秒20.12.15
谢谢大家！
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就未来。20.12.1520.12.15Tues day, December 15, 2020
物业管理建议
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商业物业策划流程
及策划流程商业地产全案策划实操
四. 营销推广基础（主力）商户
a.确定目标商户类别非基础价商格户
b.制定招商（营销）策流时略动间商招准安户商备排目条的件与目标
运作时机 c.营销（招商）组织阶段导目入标期
招商强处销的期设立
d.营销（招商）工作进程调整期目的：按功收能尾、期业态进行推广，
严格把控质量关，让生产更加有保障。2020年12月上午11时3分20.12.1511:03December 15, 2020
重规矩，严要求，少危险。2020年12月15日星期二11时3分 40秒11:03:4015 December 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.1520.12.1511:03:4011:03:40December 15, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月15日上午11时3分20.12.1520.12.15
追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月15日星期二上午11时3分 40秒11:03:4020.12.15
大连万达
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及策划流程商业地产全案策划实操
商业物业开发概念
2. 从项目建设类型角度讲

全程策划流程及商业地产策划流程图

全程策划流程及商业地产策划流程图一、概述策划是商业成功的基础。

精心制定的策划方案不仅能够满足客户的需求，还可以创造巨大的商业价值。

一个成功的项目往往离不开全程策划，其中涵盖了诸多方面的因素，如市场研究、定位分析、目标确定、资源调配、风险评估等等。

本文将系统性地讲解商业地产策划的全程流程，为广大策划从业者提供指导。

二、流程1.市场研究市场研究是策划工作的第一步，其目的是了解市场环境。

它需要从多个方面对市场所处的情况进行全面分析，包括人口结构、经济水平、消费习惯、消费需求等等。

2.定位分析基于市场研究结果，确定商业地产的定位，包括物业类型、客户群体等。

定位分析需要考虑客户需求、行业趋势以及市场竞争等因素。

3.目标确定目标确定是指在已有的基础上确定商业地产的目标，包括经济效益及品牌效应。

需要考虑客户需求、市场需求、经济大环境以及行业动态等多方面的因素。

4.项目策划项目策划是将目标转化为具体的项目方案。

需要考虑人员、资金、物资、信息等多种资源的调配，确定时间进度、工作各项任务的分配，以及所需要的技术和方法等。

5.预算编制预算编制是评估此项目在可控范围之内的成本与效益，包括物业的总投资额、营运成本、人力成本等。

预算编制需要按照项目不同的阶段进行编制，确保将项目的不同阶段的预算加以考虑。

6.风险评估风险评估是对项目可行性进行评估，以提前预测可能出现的风险，并采取相应的措施加以应对。

需要考虑市场风险、技术风险、人力风险、财务风险等多个方面。

7.项目执行项目执行是将项目策划方案与实际情况相结合，按照计划进行实施。

在项目执行过程中，需要考虑不同阶段的控制、监督和协调。

8.成果评估在项目执行过后进行成果评估，以便对项目过程进行总结、验证项目的成果是否达到预期目标。

成果评估不仅要考虑项目的经济效益、社会效益等多种因素，还需要考虑项目团队的培养和项目知识的积累。

三、商业地产策划流程图以下是商业地产策划流程图：graph TD;A[市场研究] --> B[定位分析];B --> C[目标确定];C --> D[项目策划];D --> E[预算编制];E --> F[风险评估];F --> G[项目执行];G --> H[成果评估];四、结论商业地产策划包括多个阶段，需要全面考虑市场环境、客户需求等多种因素。

大型商业地产项目策划流程

大型商业地产项目策划流程解析商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。

商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节.飙马商业顾问机构在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计.一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。

本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。

市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。

本阶段主要设计内容如下：（一）立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。

可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题.要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。

在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：1、项目业态定位-—明确项目的业态,回答项目是什么的问题。