房屋所有权与宅基地使用权的关系.
农村宅基地使用权抵押的立法嬗变与制度重构分析
农村宅基地使用权抵押的立法嬗变与制度重构分析2013 年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出: 赋予土地承包经营权抵押、担保权能; 保障农户宅基地用益物权,并选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。
2015 年1 月《中共中央关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》中进一步明确指出: 做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。
鼓励开展三农融资担保业务。
就农民住房财产权抵押,虽在国家政策层面已获肯定,但是宅基地能否抵押以及具体如何抵押却是学界争议之焦点。
有人认为宅基地抵押具有正当性,农民对宅基地享有合法的土地使用权,自然有权以设定抵押的方式进行法律处分[1]。
亦有人基于宅基地的福利性和身份性,主张应禁止农民的宅基地抵押[2]。
限于理论与实务研究的浅陋,目前对宅基地立法的流变、宅基地与农村住房之间的关系、宅基地抵押的有效运行与实现等问题尚欠专门的应用性研究。
一、宅基地使用权抵押的立法嬗变所谓宅基地,一般指农民集体成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
[3]新中国成立后,当我国农村历经土地改革合作化运动人民公社家庭承包制的频繁制度变迁时,农村宅基地制度经历了与农地承包经营权制度变迁基本类似但制度安排相异的历程,彰显了宅基地制度变迁的复杂性和改革的艰难。
在初期的土地改革和农业合作社时期,实行宅基地私有。
农民拥有房屋所有权的同时,即意味着拥有宅基地的所有权,农民买卖、抵押、租赁房屋的财产权利受到保护。
在人民公社时期,实行宅基地所有权与使用权的分离,宅基地归集体所有但由农民使用,同时限制宅基地的流转。
1982 年《宪法》和1986 年《土地管理法》,从法律上对宅基地所有权和使用权的分离予以确认,并确立了地随房走的宅基地使用权流转原则。
在此阶段,宅基地所有权不得买卖,但是宅基地使用权可以附随农村房屋买卖而发生转移,法律也未禁止城镇居民购买农村房屋。
宅基地买卖的法律后果(3篇)
第1篇一、宅基地买卖的概念宅基地买卖，是指农村集体经济组织成员之间，将宅基地使用权转移给他人的行为。
宅基地买卖是农村土地流转的一种形式，也是我国农村土地制度改革的重要组成部分。
二、宅基地买卖的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》2.《中华人民共和国农村土地承包法》3.《中华人民共和国农村宅基地管理办法》4.地方性法规和规章三、宅基地买卖的法律后果1.合法宅基地买卖的法律后果（1）宅基地使用权转移：宅基地买卖后，卖方将宅基地使用权转移给买方，买方取得宅基地使用权。
（2）房屋所有权转移：宅基地买卖后，房屋所有权也随宅基地使用权一同转移给买方。
（3）土地增值收益：宅基地买卖过程中，土地增值收益归卖方所有。
（4）税费缴纳：宅基地买卖过程中，卖方需依法缴纳相关税费。
2.非法宅基地买卖的法律后果（1）合同无效：非法宅基地买卖的合同因违反法律法规而无效。
（2）土地使用权丧失：非法宅基地买卖后，买方丧失宅基地使用权。
（3）房屋所有权丧失：非法宅基地买卖后，买方丧失房屋所有权。
（4）法律责任：非法宅基地买卖的双方可能承担相应的法律责任，如罚款、拘留等。
3.特殊情况下的宅基地买卖法律后果（1）夫妻间宅基地买卖：夫妻间宅基地买卖，需符合婚姻法、土地管理法等相关法律法规的规定。
如买卖合法，双方可依法享有宅基地使用权和房屋所有权。
（2）继承宅基地：继承人依法继承宅基地使用权，但需符合土地管理法、农村宅基地管理办法等相关法律法规的规定。
（3）赠与宅基地：赠与宅基地需符合法律法规的规定，如赠与合法，受赠人可依法享有宅基地使用权和房屋所有权。
四、宅基地买卖应注意的问题1.合法合规：宅基地买卖必须符合法律法规的规定，否则可能面临合同无效、土地使用权丧失等法律后果。
2.房屋所有权与宅基地使用权一致：买卖双方应确保房屋所有权与宅基地使用权一致，避免产生纠纷。
3.税费缴纳：宅基地买卖过程中，卖方需依法缴纳相关税费。
4.土地增值收益：宅基地买卖过程中，土地增值收益归卖方所有。
浅析宅基地“三权分置”下的所有权资格权和使用权
浅析宅基地“三权分置”下的所有权资格权和使用权发布时间：2021-11-08T08:01:31.605Z 来源：《学习与科普》2021年12期作者：张爱辉[导读] 我国“三农”改革中的重点和难点就是农村的土地问题，同时，农村土地改革是关系到农民安身立命的核心问题。
随着我国经济的突飞猛进，土地问题也随着新政策的出现发生着变革，为适应时代的发展，中央提出一号文件，对农村宅基地进行“三权分置”改革，按照中央的新要求，围绕宅基地所有权、资格权、使用权的内涵、权利边界及相互关系，有利于探索农村宅基地“三权分置”落地生根之路。
在探索宅基地“三权分置”的过程中，很多地区也进行了试点改革，并针对试点过程中出现的问题进行解决，取得了显著的成果，中央一号文件的提出在当下对于土地问题的解决具有划时代的意义。
张爱辉辽宁师范大学摘要：我国“三农”改革中的重点和难点就是农村的土地问题，同时，农村土地改革是关系到农民安身立命的核心问题。
随着我国经济的突飞猛进，土地问题也随着新政策的出现发生着变革，为适应时代的发展，中央提出一号文件，对农村宅基地进行“三权分置”改革，按照中央的新要求，围绕宅基地所有权、资格权、使用权的内涵、权利边界及相互关系，有利于探索农村宅基地“三权分置”落地生根之路。
在探索宅基地“三权分置”的过程中，很多地区也进行了试点改革，并针对试点过程中出现的问题进行解决，取得了显著的成果，中央一号文件的提出在当下对于土地问题的解决具有划时代的意义。
关键词：三权分置；所有权；农户资格权；使用权一、“三权分置”的内涵界定宅基地是土地的组成部分，是农村家庭为满足生活需求用作住房基地而占有的土地，这里谈到的宅基地不包括城镇，因为城镇住宅大多是房地产开发商建造的楼房，因此谈到的宅基地主要是指农村的宅基地。
宅基地是一项重要的物权，是农民居住的保障，在农民生活中具有举足轻重的地位。
现在宅基地所有权属于农民集体所有，农民不能随意买卖。
《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议
《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议摘要：2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，是由十三届全国人大三次会议表决通过。
《中华人民共和国民法典》的实施既为乡村振兴在法律层面上保驾护航，也是我国社会主义法治在建设过程中取得的一份硕果。
其中，针对宅基地制度的改革以及发展宅基地的相关政策，《民法典》专章中的相关规定与实质内容过于原则性，本篇文章旨在深入探究城镇居民购买宅基地房屋制度的整体发展，并且，探讨《民法典》下农村宅基地、宅基地使用权与地上房屋所有权等在房屋买卖合同中的效力。
关键词：宅基地使用权；宅基地房屋所有权；民法典一、引言《民法典》专章中,在规定宅基地所有权的主体、客体和内涵上,规范了对宅基地的所有权。
要知道,中国市场经济正在以强劲之势继续向前发展,而在有关规定下,合理的放活农村宅基地权利,无疑是中国经济社会发展的大趋势,因此,对于宅基地的所有权是以农村集体土地所有权为基准,主要是针对的使用权的群体是具有本集体成员资格的农户,为的是给农村集体成员居住者有一定的保障。
《民法典》第三百六十二条"宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施",因此不难看出,这一条法规中并未对宅基地权利主体的身份作以一个比较清楚的划分,而是仅仅根据资格宅基地权利前提的集体组成人资格,对宅基地的使用权或者占有权作了规范。
这一方面影响了其财产价值,一方面又限制了宅基地使用权流转。
因此,即便集体成员资格是享受宅基地使用权最重要的前提,但是在农村居民居住需求进行保障时,还是在一定程度上对其做为财产权利的流通性做了限制。
正因如此,本次出台的《民法典》为更加方便宅基地的使用和限制宅基地,在许多条款中将宅基地所有权的人身属性做出了相当限度的弱化。
二、农民宅基地房屋买卖协议的法律效力农民宅基地房屋买卖合同大量出现,这主要得益于当下都市中的住宅相对居高不下的售价,而价格相对低廉的农民宅基地住房也变成了更多人的首选。
宅基地是拥有土地使用权还是土地所有权
一、宅基地是拥有土地使用权还是土地所有权我国宅基地属于集体所有，我们只是拥有使用权。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
《民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
宅基地集体土地使用权二、土地使用证宅基地继承可以吗土地使用证宅基地继承是不可以的，公民对宅基地只享有使用权并没有所有权，所以不能作为遗产进行继承。
根据土地管理法规定，我国宅基地属集体经济组织所有，只有本集体组织内的成员才能拥有使用权，但无所有权，一旦涉及征收拆迁时，农民只能合法获得宅基地上房屋和附着物的拆迁补偿，所以宅基地使用权不是合法财产，不能当做财产被继承。
宅基地使用权具有身份性，一般只有本集体经济组织内的成员才有资格使用，但若组织成员死亡了且没有继承人，那宅基地使用权的资格就终止，并由村集体组织收回。
在农村，宅基地是按户申请的，且一户只能拥有一处宅基地，申请人也只是家里的代表，所有权归家庭所有成员使用，若家庭某个成员去世或者户主去世了，都不能作为财产分割，更不用说继承，就算继承也只是继承宅基地上的房屋。
宅基地使用权只是表明你能使用这块宅基地，但并不代表归你所有，更不能作为遗产继承，所以若你是非农户口的话，也不要指望继承父辈的宅基地，要继承的也只是宅基地上的房屋，且在拆迁时也只能获得房屋补偿费，就算未被拆迁，若你长期让房屋闲置，导致倒塌无法使用，那将会被集体组织收回。
三、农村宅基地使用权和建设用地使用权的区别(一)两者的使用主体不同宅基地使用权是村民在集体经济组织内部享有的权利，非本集体成员并不享有宅基地使用权；建设用地使用权对主体并没有限制。
(二)两者的土地权限不同宅基地使用权人使用的土地只限于农村集体土地；建设用地指的是国家所有的土地。
论土地使用权与房屋所有权的关系
业场地使用权和城市私房用地使用权。集体土地
土地的一部分 ， 不能构成独立 的不动产。 这些国家
收稿 日期 ：０ ５ ０ － ７ ２０－ ５ ０
作者简介： 韩银花， ， 女 兰州大学法学院 ２０ 级法学硕士 ， ０“ 附着于土地之物即属该土地” 思想的
在市场经济社会 ，民法的规则应当充分鼓励 财产进入交易领域 ，从 而促进经济 的繁荣和社会
财富的增长。 而就不 动产规则 而言， 只有采纳土地
影响，认为定着于土地之物以及与土地所有权结
合形成 的权利 ， 都不是独立的不动产， 而是土地的
重要组成部分 。
我国法律承认出让土地上的房屋及其他附着物属于土地受让人或相关人所有享有所有权受法律保护只要所有物在所有权就存在国家虽然可以依法收回出让封期的土地使用权却不能在土地上所有物及附着物合法存在的情况下不付任何代价地剥夺合法所有人所享有的所有权国有出让土地使用权的年限到期后无偿收回地上所有物的规定其实是用一种合法的所有权去否定另外一种合法的所有权使法律规定产生严重冲突
维普资讯
第２卷 第２ １ 期
２０ ０６年 ２ 月
乐山师范学院学报
Ｊ ｕｎｌｏ ｅｈ ｎＴ ａ ｈ ｒ ｏｌｇ ｏ ｒａ ｆＬ ｓａ ｅ ｃ ｅｓＣ ｌ ｅ ｅ
Ｖｏ． ， ． １ Ｎｏ２ ２１ Ｆ ｂ２ ｘ６ ｅ ．【）
论土地使用权与房屋所有权的关系
韩 银 花
（ 兰州大学 法学院， 甘肃 兰州 ７００ ） ３００
摘 要： 我国在土地和建筑物权利的相互关系方面采纳了二者不可分离的模式， 这种模式有利有弊。随着我国国民经 济的快速发展和住房制度改革的不断深入 ， 尤其是住房金融等一系列配套政策的逐步建立， 国内住宅市场迅速发展， 土地
宅基地纠纷
宅基地纠纷宅基地纠纷随着城市化的进程，越来越多的农村居民涌向城市，而留在农村的一方面则开始建设自己的家园。
在土地承包制度的基础上，家庭可以拥有自己的宅基地。
然而，由于宅基地的性质含糊不清，以及在购买、继承与使用方面的诸多限制，宅基地纠纷也逐渐暴露出来。
一、宅基地的定义及常见问题宅基地，是指农民建房或者其他用房所需的土地，具有不可转让、不可出租、不可抵押、不可交易的特点。
宅基地的面积通常不得超过村委会规定的标准，而在实际使用中，往往会出现下列纠纷：1、宅基地的是否能够转让问题。
在法律上，宅基地的使用权、所有权和地上房屋的所有权是分开的，因此农民不能将宅基地转让给他人，否则将涉及到土地承包关系纠纷。
2、相对权利归属问题。
在农民相对权利之间互相制约的情况下，宅基地的所有权、使用权和经营权等需要互相协调，特别是在继承和离婚等情况下更为突出。
3、宅基地被农民以不正当方式处置的问题。
在某些情况下，农民甚至会将自己的宅基地出租、抵押或者使用不当等，从而导致了法律纠纷。
二、应对宅基地纠纷的措施要避免宅基地纠纷的发生，必须依法继承、使用。
同时，应该加强宣传教育，提高农民有关法律法规的意识，建立完善的纠纷调解制度，从政府层面加强监管。
1、宣传教育，提高农民法律素养。
只有农民自身的法律素养提升到一个较高的水平，才能更好地维护自己的合法权益。
2、建立健全的纠纷解决机制。
在宅基地纠纷发生时，双方可以通过调解、仲裁、诉讼等方式解决问题，其中调解是最重要的一种方式，可以节省双方成本、减少社会矛盾。
3、加强政府的监管。
在宅基地承包中，政府部门应该尽可能地为农民制定合理的政策，使农民更好地使用土地。
同时，也需要对违规行为进行监管，减少可能的纠纷发生。
三、结语宅基地纠纷涉及的法律法规非常复杂，需要农民和政府部门都要付出更多的努力来满足农村居民对自有宅基地的和利用需求，缓和或消除争端。
政府应该积极推动农村宅基地制度的改革，并采取相应措施，解决纠纷，为农民提供更好的土地利用条件。
论宅基地使用权与房屋所有权的关系
论 宅 基 地 使 Ｙ Ｆ Ｉ 权 与 房 屋 所 有 权
的 关 系
张 国华
（ 西南政法 大学 重庆 ４ ０ １ １ ２ ０ ）
［ 摘
要］ 在大陆法 系的物权法理论 中， 土地和 建筑物
一
并流转的 ， 俗称为“ 房 随 地走 、 地 随房 走 ” 或“ 房
的 关 系有 结合 主 义 和 分 离主 义 两 种模 式 ， 并被 不 同 国 家 和
在 我 国 ，城镇 房 屋 的所 有权 与 土地 使 用权 是
［ 收 稿 日期 ］ ２ ０ １ ３ — ０ ８ — ０ ５
基金项 目］ 本文系 ２ ０ １ ０年度教育部人文社会科学研究一般项 目《 农村宅基地使用权研究》 阶段性成果 ， 项 目编号 ：
地 同走 ” 原则 ① ， 农村 宅 基地 使 用权 尚未放 开 流转 ， 但 法律 并未 禁 止农 村 村 民转 让 、抵押 和继 承宅 基 地 上所 建 的住 宅 ，处 理农 村 房地 流转 关 系 的原 则
地 区所采 用， 尽 管各 有特 点 ， 但 通过 制度 比较 可知 ， 结合 主 义模 式更具优 势。 在我 国， 农村宅基地使 用权在 尚未放开流
一
［ 中图分类号 ］Ｄ Ｆ ５ ２ １
［ 文献标识码 ］ Ａ
、
房地 关 系的 制度梳 理
［ 文章编号 ］ １ ０ ０ ８ — ８ ６ ２ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ６ — ０ ０ ０ ０ — ０ ０
土 地 与建 筑 物都 属不 动 产 ，二者 在 物 理上 几 乎不 可分 离 ， 无论 是 何者 的流转 ， 都 会 引发 土地 权 利 和建 筑 物权 利 的关 系 问题 。在大 陆 法 系的物 权
农村房地一体确权登记工作中的问题与解决措施崔蓉
农村房地一体确权登记工作中的问题与解决措施崔蓉发布时间：2022-02-24T00:25:26.034Z 来源：《基层建设》2021年31期作者：崔蓉[导读] 农村房地一体确权登记工作是我国农村使不动产合法化和合规化的重要措施四川省达州市达川区不动产登记中心 635000摘要：农村房地一体确权登记工作是我国农村使不动产合法化和合规化的重要措施，能够直接保障农民的权益。
目前在全国范围内开展了房地一体确权登记工作，对集体建设用地、宅基地和农房进行了充分的权籍调查，并取得了可观的成果。
不过目前个别农村地区所进行的房地一体确权登记工作还存在问题，阻碍了登记工作的高效进行。
为此，本文会对房地一体确权登记问题进行分析，并提出具体的解决策略，以期望促进农村完成房地一体确权登记工作。
关键词：房地一体确权登记；登记问题；措施研究0前言随着近些年国家对农村宅基地确权登记工作的重视，各级政府也在积极寻求提高房地一体确权登记工作质量和效率的方法，不过在行业壁垒和技术限制下，未获得突破性进展。
如何有效解决房地一体确权登记工作中的问题，也成为了各乡镇政府最需要考虑的问题。
农村积极进行房地一体确权登记工作可以保障农民合法的权益和规范农村土地的管理，为此需要乡镇政府结合自身在房地一体确权登记工作中的情况，重视历史遗留问题、农民重视问题和监督管理问题的解决，下面将对农村房地一体确权登记工作的概念、问题和措施进行具体分析。
1、农村房地一体确权登记工作的概念在农村房地一体确权登记工作中，其中的房跟地并不是单纯指房屋的所有权和土地的所有权，我国因为是社会主义国家，所有的土地都不归个人所有而是统一在国家的管理中，个人只是对土地拥有使用权。
在农村，土地所有权归乡村政府，不过宅基地上的建筑物所有权归个人所有，所以在农村房地一体确权登记工作中，房代表着农村住房的所有权，地代表着对宅基地的使用权。
从个人的层面讲，农村房地一体化是指宅基地使用权和房屋所有权的一体。
关于农村房屋买卖是否合法的法律依据
关于农村房屋买卖是否合法的法律依据《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。
该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。
由此可见，草《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。
该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。
第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。
由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。
土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。
当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。
国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。
宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。
他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。
当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。
因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。
区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖
区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖【摘要】宅基地房屋和小产权房是房地产领域中常见的两种类型，它们在法律规定、产权性质和市场表现上有着明显的区别。
宅基地房屋是指建在宅基地上的房屋，其产权受到国家法律的保护，买卖方式与普通商品房相似；而小产权房则是指在规定区域内法律不明确的房屋，产权存在风险，买卖需谨慎。
在法律规定上，宅基地房屋有着较为明确的法律保护，而小产权房存在法律风险。
产权性质上，宅基地房屋的产权相对较为稳定，而小产权房的产权不够安全。
在市场表现上，宅基地房屋的价格相对稳定，而小产权房存在价格波动风险。
在购买时应当谨慎选择，选择合法途径购买是保障。
【关键词】宅基地房屋，小产权房，买卖方式，法律规定，产权性质，市场表现，谨慎，合法购买。
1. 引言1.1 宅基地房屋和小产权房的定义宅基地房屋是指按照国家有关法律规定，在农村新增建设的用于农民居住的住房。
宅基地房屋的建设和使用受到严格的法律规定和管理，主要是为了解决农民住房问题，推动农村建设和发展。
而小产权房则是指在城市或城镇通过一定途径和程序取得的房屋所有权证书，但其产权归属并不清晰，存在法律风险和争议。
小产权房的买卖存在一定的法律风险，可能会受到政府政策限制。
宅基地房屋和小产权房在定义上有明显的区别：宅基地房屋是农村用于农民居住的住房，受到法律规定和管理；而小产权房是城市或城镇的房屋，产权归属不明确，存在法律风险。
对于消费者来说，对于这两种房产要有清晰的认识，避免陷入法律纠纷和经济损失。
1.2 买卖方式的不同在区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖时，一个重要的区别就是它们的买卖方式。
宅基地房屋和小产权房在买卖过程中存在着一些不同之处，这些不同主要体现在以下几个方面：1. 宅基地房屋的买卖通常需要经过相关政府部门的审批和备案程序。
因为宅基地房屋是建立在农村宅基地上的房屋，相关政府部门需要审查土地证、建设方案等文件，确保房屋的合法性和规范性。
而小产权房则通常是由开发商在城市郊区建设的住宅项目，购买时只需签订购房合同即可，无需经过政府部门的审批程序。
农村宅基地三权分置的重大意义
农村宅基地三权分置的重大意义standalone； self-contained； independent； self-governed；autocephalous； indie； absolute； unattached； substantive农村宅基地“三权分置”2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，“三权分置”的实现形式，是深化农村宅基地制度改革面临的重大理论和实践课题一、意义三权分置”摆脱了农村宅基地管理的路径依赖，有利于重塑城乡土地权利关系。
“三权分置”的提出，一改长期以来宅基地管理“以严治乱”的惯性思维，而是着眼产权再造，是宅基地制度最具实质意义的改革行动。
“三权分置”统筹解决了稳定与放活的矛盾，有利于凝聚农村土地制度改革共识。
“三权分置”把握“变”与“不变”的辩证关系，既维护了农村社会组织结构及土地占有关系的稳定性，又顺应了部分农民想流转宅基地使用权的意愿。
三权分置”突破了“流转范围”的制度障碍，有利于走出农村宅基地制度改革的困局。
流转宅基地，收益将显着增加，流转动力和活力将全面激发。
流转收益增加后，集体组织财力会相应增强，将促进宅基地有偿退出。
“三权分置”丰富了宅基地产权体系，有利于唤醒大量沉睡的农村土地资产。
实行“三权分置”，可以显化宅基地财产价值，增加农民财产性收入。
同时，将宅基地自发流转纳入规范化轨道，促进农村土地市场有序发展。
“三权分置”打通了城乡要素流动的“中梗阻”，有利于释放农业农村发展活力。
“三权分置”可以推动城乡统一建设用地市场建设，为城乡要素平等交换和优化配置奠定基础。
适度放活宅基地使用权，特别是扩大宅基地使用权流转范围，可显着提升宅基地流转价值，扩大宅基地流转需求，从而推动构建城乡统一建设用地市场。
房地一体：宅基地与集体建设用地的确权流程
房地一体：宅基地与集体建设用地的确权流程房地一体，这个词听起来有些陌生，但实际上它跟我们的生活息息相关。
我们国家有大量的农村和集体建设用地，而这些土地的使用权、所有权等问题，一直以来都是大家关注的焦点。
那么，什么是房地一体？宅基地和集体建设用地又有什么关系呢？今天，我就来为大家解答这些问题。
我们来说说房地一体。
房地一体，简单来说，就是土地和房屋的关系。
在我们国家，土地是国家的，但人们可以通过购买、租赁等方式获得土地使用权。
而房屋，则是建立在土地上的，所以房屋的所有权和使用权的归属，必须要和土地的所有权和使用权相一致。
这就是房地一体。
那么，宅基地和集体建设用地又是什么呢？宅基地，就是农村居民用来建设住宅的土地，它归农村集体所有。
集体建设用地，则是指农村集体所有的非住宅建设用地，比如工厂、仓库等。
这两种土地，都是农村集体所有的，但是它们的使用权、所有权等问题，一直以来都存在着很多争议。
为了解决这些问题，我国从2013年开始，就启动了宅基地和集体建设用地的确权工作。
确权，就是明确土地的所有权、使用权、承包权等。
这个过程，对于我们每一个人的生活，都有着重要的影响。
那么，这个确权流程是怎么进行的呢？是由政府部门进行调查，了解土地的使用情况，包括土地的面积、位置、用途等。
然后，政府会根据调查结果，制定出确权方案，这个方案会包括土地的所有权、使用权、承包权等的归属。
就是对土地进行测量，确定土地的边界，这个过程中，可能会涉及到一些争议，需要通过法律途径来解决。
政府会对确权的结果进行公告，公告期过后，就可以发放土地权利证书了。
这个过程中，我们每个人都要积极参与，提供真实、准确的信息。
只有这样，才能保证确权的公正、公平、公开。
而这个确权的流程，也是有着严格的法律规定的，任何单位和个人，都不能违反法律规定，擅自改变土地的使用权、所有权等。
房地一体，宅基地和集体建设用地的确权，这些都是我们生活中不可或缺的一部分。
只有明确了土地的所有权、使用权等，我们才能更好地保护自己的权益，才能让我们的生活更加美好。
农村宅基地使用权和房屋所有权“两证合一”确权登记发证工作实施方案
农村宅基地使用权和房屋所有权“两证合一”确权登记发证工作实施方案为进一步规范农村宅基地和房屋产权管理，加快推进全市农村宅基地使用权和房屋所有权“两证合一”确权登记发证工作，根据《X族自治区国土资源厅、X族自治区住房和城乡建设厅关于全区农村宅基地“房地一体”确权登记颁证有关问题的通知》，本着尊重历史，注重现实、分类处理的原则，保障农民不动产财产权益，促进全市农村经济社会全面发展，结合X区实际，制定本方案。
一、工作目标通过开展农村宅基地使用权和房屋所有权“两证合一”确权登记发证工作，厘清每宗宅基地及地上房屋的权属、位置、界址、面积、用途、建筑物及构筑物的基本情况，实现宅基地和农房统一规范登记、统一作业要求、统一档案管理的目标，确保按期完成“房地一体”确权登记发证工作任务，为农村土地制度改革奠定基础。
二、基本原则（一）依法依规，尊重历史。
严格执行农村宅基地和房屋确权登记发证相关法律法规，在尊重历史事实的基础上妥善处理好遗留问题，保护农民合法权益。
（二）个人申请，集中受理。
采取村民个人自愿申请、政府推动”相结合的方式，由乡（镇）、村组织统一审核公示申报，登记机构集中受理相结合的方式，本着公开公正、高效便民的原则，切实提高登记发证工作透明度。
（三）实事求是，分步实施。
按照“先易后难、先简后繁”的思路，简化登记程序，充分利用已有确权登记成果，对已发放《集体土地使用证》的先予确权颁证，有争议的先调处后确权，换证和变更分步推进。
三、实施步骤（一）准备阶段（X年6月中旬至7月上旬）1．制定工作方案。
根据国土资源部等五部委联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》和《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《X国土资源厅、X住房和城乡建设厅关于全区农村宅基地“房地一体”确权登记颁证有关问题的通知》，编制登记发证实施方案，统一房地在权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库方面的技术口径和规程，建立组织机构，明确责任分工。
关于农村宅基地确权若干问题的探讨
关于农村宅基地确权若干问题的探讨摘要：农村宅基地是一种具有中国特色的土地制度，为了保障农民的土地使用权，国家出台了关于农村宅基地的一系列政策，使农民实现有房住的理想。
但是随着社会经济的不断发展，城市化的进程不断加快，农村宅基地也出现了各种问题，由于只能够用于住宅建造，即使地价偏低，不能够用于商业用途，再加上农村地区过于偏远，给当前的投资者带来很大的不便。
该文就农村宅基地确权的若干问题进行探讨。
关键词：农村宅基地确权若干问题土地使用权在国土资源管理工作当中，农村宅基地登记发证工作是最基本的一项工作环节，关系到国家民生问题。
农村宅基地是一种具有中国特色的土地制度，它不仅关系着农村的经济发展，还与农民的切身利益紧密联系。
目前，我国已相继出台了关于农村宅基地的政策，在很大程度上保障了宁敏的土地使用权，促进了农村经济的进一步发展。
1 不同阶段下的农村宅基地确权农村宅基地政策的确立主要是为了保障农民的土地使用权，为了实现农民有房住的理想。
自新中国成立以来，我国农村宅基地政策已经历了三个改革阶段，下文简单介绍不同阶段下的农村宅基地确权。
1.1 农村宅基地处于完全私有时期的阶段上个世纪中期，我国针对土地出台了《土地改革法》，其中明确规定了农民的土地使用权，将过去封建时期的土地契约废除，在一定程度上巩固了农民的基本权利；其后，我国第一部《宪法》的出台，其中明确规定了国家保护农民的农民使用权，并且受到国家法律的支持，农存开始实行农村土地私有制度，农民可以在法律规定的范围之内自由流转或者买卖宅基地，据此，也就建立了农村宅基地政策。
1.2 农村宅基地处于集体所有的阶段在这一阶段，农民的土地使用权并不能够自由流转与买卖。
随着社会的发展，农村的制度也有了一定的改变，此时农民私有也逐渐向社会所有制转变。
此时农民的土地使用权已实现公有化，向合作社方向转变，农村土地私有制已不复存在。
这一阶段中，关于农村宅基地的土地制度主要包括以下几个方面：(1）农村宅基地的使用归社会集体所有；(2）农民不得将农村宅基地自由流转，只想有使用的权利；(3）农民要想将宅基地用于建房，必须要对其进行规划、布局，将宅基地充分应用，等到上级通过之后才能够建造。
宅基地管理办法
农村宅基地管理法律法规现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有：一、法律法规1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
二、相关政策1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。
对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。
2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。
3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。
4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。
农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，必须符合土地利用总体规划，纳入土地计划管理。
宅基地使用权及房屋所有权继承情况认定表
宅基地使用权及房屋所有权继承情况认定表摘要：I.引言- 介绍宅基地使用权及房屋所有权继承情况认定表的概念II.宅基地使用权继承情况认定- 继承人的定义及继承顺序- 宅基地使用权的分配原则- 继承人之间的协商与争议处理III.房屋所有权继承情况认定- 房屋所有权的归属- 房屋所有权的继承顺序- 继承人之间的协商与争议处理IV.继承情况认定的法律依据与程序- 法律依据- 程序流程V.结论- 总结宅基地使用权及房屋所有权继承情况认定的重要性正文：宅基地使用权及房屋所有权继承情况认定表是对于农村宅基地及房屋所有权的继承情况进行规范化和明确化的表格。
在农村地区，宅基地使用权及房屋所有权的继承问题一直以来都是农民朋友们关注的焦点。
本文将针对宅基地使用权及房屋所有权的继承情况认定表进行详细解读。
首先，我们需要了解宅基地使用权及房屋所有权继承的相关概念。
继承人是指在宅基地使用权及房屋所有权拥有者去世后，依法享有其遗产权利的自然人。
继承顺序则根据《中华人民共和国继承法》的规定，依次为配偶、子女、父母、兄弟姐妹等。
其次，针对宅基地使用权的继承情况认定，我国实行的是分配原则。
在宅基地使用权拥有者去世后，其宅基地使用权应当由其继承人按照法定继承顺序进行分配。
如果继承人之间存在争议，可以协商解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。
再次，对于房屋所有权的继承情况认定，房屋所有权的归属则需要根据《中华人民共和国物权法》的规定进行判断。
一般情况下，房屋所有权归配偶及子女共同所有。
在继承顺序上，配偶及子女的继承权优先于父母和其他兄弟姐妹。
在宅基地使用权及房屋所有权继承情况认定过程中，需要依据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规进行操作。
具体的程序流程包括：继承人提交相关材料、相关部门进行审核、继承人缴纳相关费用等。
总之，对于农村宅基地使用权及房屋所有权的继承情况认定，不仅关系到农民朋友的切身利益，也关系到农村土地资源的合理利用。
宅基地使用权主体及其房产权利主体的确定
主体的明晰化和确定化。现行相关的制度探讨大多 建立在一种感性 的假设之上 ，即认为农村房地产主 体 内部是明确 、 稳定 、 和谐的 ， 所 以， 将重点集 中于宅 基地使用权外部关系的构建， 而事实并非如此。 随着
宅 基地 上房 产价 值 的逐渐 提升 ，以及 家庭 内部成 员
［ 收稿 日期 ］ ２ （ ） １ ２ — １ ２ － １ ２
定。在农村房地 产主体 确定 时， 宅基地使 用权取得 和房屋 所有权取得适 用不 同的法律规 则， 无 法绝 对适 用“ 房地一 体” 原则 。宅基地使 用权主体是 户 内成员， 且全体成 员应 当是共 同使 用关系， 不分份 额。 因此 ， 在确定房产权利主体
时， 应立足农村 土地制度 的固有属性 ， 考 虑农 村经济法治建设 的具体 情况 ， 尊 重村 民 自治， 以 民事法律私权构建 为出 发点， 确 定该住房所有权属 于夫妻共 有财产， 户内其他成 员仅作为 宅基地使 用权主体 ， 不作为住房共有权人。 ［ 关键词 ］ 物权法 ； 宅基地使用权 ； 房产权利主体 ； 村 民 自治 ［ 中图分 类号 ］ Ｄ ９ ２ ３ ． ２ ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］ １ ０ ０ ９ — １ ２ ０ ３ （ ２ ０ １ ３ ） ０ １ — ０ ０ ８ ４ — ０ ４
Ｆ ｅ ｂ ． ２ ０ｌ ３ Ｖ０ １ ． ３ ６ Ｎ（ １ ． １
第３ ６卷 第 １ 期
宅基地使 用权 主 体及其 房产权利 主 体的确定
马 艳 平
（ 山西经贸职业 学院，山西 太原 ０ ３ ０ ０ ２ ４ ）
［ 摘要 ］ 农村 宅基 地使 用权 和住 房所有权权属 的确 定 ， 关 系到农村村 民的切 身利益 ， 关 系到 农村社会的和谐稳
农村常见法律纠纷
2021/5/26
21
常见的相邻权关系
比较常见的相邻关系有以下几种： （１）相邻土地使用关系； （２）相邻用水、流水、截水、排水关系； （３）相邻防险、排污关系； （４）相邻管线安设关系； （５）相邻光照、通风、音响、震动关系； （６）相邻树木归属关系。
2021/5/26
22
相邻权关系处理原则
《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公 平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通 风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或 损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 ”
(2)在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。使用权 人可在宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑物和生产需 要的小型建筑物或设施。
(3)在宅基地空闲处从事种植以为收益的权利。 (4)依法转让房屋所有权时一并转让宅基地使用权的权利。
但是，当事人必须向县级以上地方人民政府土地管理部门 申请使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地 证书。
2021/5/26
7
案例解读
2003年1月2日，叶某因为建房需要，和俞某签订了一份土 地承包权转让协议，由俞某将承包的0.8亩土地转让给叶某 ，同时叶某支付转让金15000余元。随后，叶某就在土地 上准备盖房，却因为没有办好建房审批手续无法建房。下 半年，该土地被国家征用，叶某领取了789元青苗补偿费 ，其他土地补偿费由村组织按规定进行了发放。面对巨大 的损失，叶某起诉要求法院确认土地承包转让协议无效， 要求俞某返还土地转让金。而俞某认为该转让协议征得村 组织的同意，应该是有效的。因为没有办妥建房审批手续 ，致使建房不成而被国家征用，那是叶某自己的事，责任 要其自己承担。
2021/5/26
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋所有权与宅基地使用权的关系原告：郑根被告：石长福（一）案情被告石长福与诉争宅基地的原使用人石长珍是同胞姐弟。
1989年9月，石长珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。
1990年9月23日，由团土地管理科颁发了正式房产证。
房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2.被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。
在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定13.5m2宅基地，并允许自建住房。
被告垫好的基地，经石长珍夫妇同意，在13.5m2的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。
1990年3月，石长珍将所购商品房出租给原告使用。
1991年1月31日，石长珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。
同年3月20日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。
合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。
原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。
原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。
1992年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。
1（二）对本案的不同观点一审法院认为：原告与原房主石长珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。
原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。
被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。
原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。
被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按份共有关系，所以被告不享有优先购买的权利。
原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权，要求被告迁出归其使用的宅基地，理由正当，应予支持。
2二审法院认为：原房主石长珍对房产证上划定的13.5m2的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。
石长福在商品房后建住房，在土地管理机关规划要求之内，并非违章建筑，其行为并不违法。
郑根购买该商品房时，石长福部分使用该宅基地的行为早已成事实，其行为已经原房主石长珍同意，土地管理部门并未表示反对。
事实上，该宅基地已形成共同使用的法律事实。
石长珍转让其商品房时，并不能将石长福的权益转让他人。
原告郑根取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权，并不能排除石长福的使用权。
3（三）作者的观点宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转，这就是我国民法长期确认的所谓“地随房走”的原则。
根据1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。
”1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。
”“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。
”当然，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，如根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
这就形成了究竟应采用“房随地走”原则还是应采用“地随房走”的原则的争议。
然而，无论采纳哪一项原则，有一点是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的，所以1994年《城市房地产管理法》回避所谓“地随房走”或“房随地走”的原则的争论，规定了房地不可分离的原则。
该法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
”确认房地产权利不可分割的原则，确有利于对房地产的统一管理，并有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。
然而，由于这一规则并未能区分对土地的权利（主要是使用权）与房屋的权利（所有权或使用权），从而不能界定各种权利和利益，因此在实践中经常面临挑战。
本案首先提出了司法实践中急需解决的一个问题，即宅基地的使用权与房屋所有权是否应当分开？从本案来看，诉争的宅基地实际上可分割为两块，一块是24m2的商品房所占用的宅基地，另一块是13.5m2的房后宅基地。
第一块宅基地因石长珍夫妇将商品房转让给原告，该块宅基地的使用权也转让给了原告，而第二块宅基地则一直为被告使用，被告在该块宅基地上盖起了两间住房，那么该块宅基地的使用权是否随商品房的所有权的移转而移转，确实是一个值得探讨的问题。
我认为，法律要求房地产不可分割转让，是一般的原则规定，并不否认当事人可在土地之上建造建筑物并设定各种权利。
在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态，这样单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。
还应当看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。
而我国法律事实上并未禁止此种分割转让。
如根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。
可见，只要分割转让办理了登记手续，则此种转让是合法的。
因此，在实践中那种认为凡是分割转让一概无效的观点是不正确的。
结合本案来看，当石长珍夫妇将商品房转让给原告以后，该房屋所占用的宅基地使用权将发生移转，但其房后13.5m2的宅基地使用权是否也随之而移转？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
”可见，在当事人没有分割转让的特别约定且未登记的情况下，本案中石长珍将商品房的所有权转移给原告，应认为该商品房所占用的土地的使用权随之发生了转让，但该房后的13.5m2的宅基地使用权并没有发生移转。
如果要发生移转，当事人之间应有特别约定，对此当事人是非常清楚的。
所以，石长珍将房屋卖给原告时，在合同第2条中写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。
可见当事人已对此作出了特别约定，如果该条款能够生效，那么该块宅基地的使用权显然应移转给原告。
问题在于，石长珍在转让商品房时，能否处分其房后的宅基地？而要明确该问题，则必须明确该块宅基地的使用权究竟为石长珍享有还是由被告享有，或者二人共同享有该块宅基地的使用权？如果为被告享有使用权或者为二人共有，则石长珍转让该块宅基地使用权将构成无权处分，该转让行为因得不到权利人的追认而应被宣告无效。
如果石长珍仍享有使用权，当然有权予以转让。
从法律上来看，1990年9月23日，石长珍夫妇所在的一四七团土地管理科向石长珍夫妇颁发了房产证，房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2，可见。
石长珍夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。
被告使用该块房后宅基地建房，是否为非法使用？根据《土地管理法》第38条，“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。
”第41条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”被告使用该块房后宅基地建房，却没有报一四七团土地管理科批准。
但是，考虑到该土地管理机构在商品房建造后就为每家购房者划定了13.5m2的宅基地，并允许其自建住房。
也就是说允许石长珍自建房屋，而石长珍与被告为同胞姐弟，被告使用该地建房既得到了石长珍夫妇的同意，也符合土地管理机关规划要求，尤其是该土地管理机构知道这一情况后并未提出异议。
据此可以认为被告使用该块宅基地建房，虽未报批，但实际上是土地管理机关允许的，其所建的房屋并非违章建筑。
那么，被告是否取得了对该块房后宅基地的使用权？诚然，正如二审法院所指出的，在原告买受该商品房时，石长珍与被告已具有了共同使用该块房后宅基地的意思，该意思已经为土地管理部门所认可，仅仅由于石长珍与被告具有亲属关系，且双方未预料到会发生纠纷，未予办理宅基地使用权分割登记，当然仅凭这一点尚难认定被告享有对该块宅基地的使用权。
因为尽管双方有共同使用的意图，但毕竟房产证上所记载的该块宅基地的使用权人为石长珍而不是被告，至于土地管理机关明知被告在该块土地上建房而未反对，也只能认为建房行为本身是合法的，不能证明土地管理机关已同意将该块土地使用权转移给被告。
以后石长珍在出售商品房时，在合同中明确规定将该块宅基地使用权随商品房所有权移转，可见，石长珍虽允许其弟使用该地，但并未将使用权转移给他。
更何况，石长珍与被告并未办理宅基地使用权的分割登记。
所以，认为被告已合法取得了该块宅基地使用权的观点也难以成立。
在此情况下，石长珍将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。
问题在于，被告在该块宅基地上建造的房屋并非违章建筑，属于合法建造的建筑物，而被告对该建筑物享有的所有权，应受法律保护。
这就出现了一个矛盾现象，即按照“地随房走”原则，因保护被告对其自建房屋的所有权，则应承认被告当然取得对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”的原则，因承认石长珍转让宅基地建用权的有效性，则该块地之上的由被告自建的房屋的所有权也应随之移转（或者拆除），哪一种观点更为合理？我认为本案已表明：“房随地走”或“地随房走”原则，并非在任何情况下均有利于确认和保护各种权利和利益，也难以解决各种纠纷。
而应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。
例如在本案中，简单地认为应采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，都是不合理的。
据此应该将被告对其自建房屋的所有权与对宅基地的使用权分开，即承认被告享有对该房屋的所有权，同时也承认原告对诉争的宅基地享有使用权，并建立对土地使用权的取得时效制度，承认被告经过一定期限后以自主意思公然、和平、持续地占有该块宅基地而享有对该块宅基地的使用权。
这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。
1 参见《中国审判案例要览》（1994年综合本），708页，北京，中国人民公安大学出版社，1995年。