我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
农村宅基地“三权分置”的实现模式及保障措施分析
农村宅基地“三权分置”的实现模式及保障措施分析*◎林宣佐1 王光滨2 郑桐桐2 王颜齐2 摘 要：进行农村宅基地改革是促进我国新时代农村建设、带动农民增收致富的崭新突破口。
建立并完善宅基地“三权分置”制度，增加农村宅基地利用价值，缓解城镇建设用地紧张局势，是目前全国农村土地制度改革中亟待解决的关键问题。
本文以目前全国农村宅基地利用现状着手，基于国内现已开展的宅基地改革试点经验和实践效果，结合对全国不同地区实地调研以及官方相关数据，探讨农村宅基地改革中“三权分置”的有效实现模式及配套保障措施。
关键词：农村宅基地；宅基地流转；三权分置；流转模式2018年中央“一号文件”文件将宅基地“三权分置”制度构想在乡村振兴战略框架中进行部署，提出要做好农村宅基地确权工作，积极探索宅基地合理退出机制和利用途径，切实推进农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度实施。
目前国内城市建设用地日趋紧张与农村宅基地的大量闲置之间的矛盾日益凸显，因此亟须探索并建立宅基地的合理利用机制，激发宅基地的财产价值，以缓解城市用地紧张。
一、现阶段我国农村宅基地的利用现状（一）一户多宅、超标超占现象突出，农村宅基地闲置比例较高现行农村宅基地制度下，农民可以通过法定程序申请获得，且宅基地具有永久性和无偿性的属性，一户多宅现象普遍；同时由于宅基地管理缺失，农村宅基地面积、建造位置等混乱局面也时有发生。
根据实地调研数据，目前多数农村常住人口中51-65岁所占比例较高，部分地区高达66.7％，近80％的年轻劳动力一年待在家里的天数不超过一个月，这就使得大部分宅基地处于空置状态，造成农村土地资源的极大浪费。
（二）缺乏合理的宅基地退出机制，农户参与热情不高由于针对农业转移人口的城市公共服务和社会保障严重不足，且农村宅基地实行无偿退出以及货币和房屋等补偿方式，补偿标准偏低，且对于宅基地退出后产生的宅基地发展权收益，很少甚至没有与农户共享。
农户生活大多没有稳定的收入来源，宅基地退出之后更容易出现住房、落户等一系列问题，因此出于对未来生活的担忧以及乡土情结的影响，大多数农户不愿意将闲置的宅基地退出。
浅析宅基地“三权分置”下的所有权资格权和使用权
浅析宅基地“三权分置”下的所有权资格权和使用权发布时间：2021-11-08T08:01:31.605Z 来源：《学习与科普》2021年12期作者：张爱辉[导读] 我国“三农”改革中的重点和难点就是农村的土地问题，同时，农村土地改革是关系到农民安身立命的核心问题。
随着我国经济的突飞猛进，土地问题也随着新政策的出现发生着变革，为适应时代的发展，中央提出一号文件，对农村宅基地进行“三权分置”改革，按照中央的新要求，围绕宅基地所有权、资格权、使用权的内涵、权利边界及相互关系，有利于探索农村宅基地“三权分置”落地生根之路。
在探索宅基地“三权分置”的过程中，很多地区也进行了试点改革，并针对试点过程中出现的问题进行解决，取得了显著的成果，中央一号文件的提出在当下对于土地问题的解决具有划时代的意义。
张爱辉辽宁师范大学摘要：我国“三农”改革中的重点和难点就是农村的土地问题，同时，农村土地改革是关系到农民安身立命的核心问题。
随着我国经济的突飞猛进，土地问题也随着新政策的出现发生着变革，为适应时代的发展，中央提出一号文件，对农村宅基地进行“三权分置”改革，按照中央的新要求，围绕宅基地所有权、资格权、使用权的内涵、权利边界及相互关系，有利于探索农村宅基地“三权分置”落地生根之路。
在探索宅基地“三权分置”的过程中，很多地区也进行了试点改革，并针对试点过程中出现的问题进行解决，取得了显著的成果，中央一号文件的提出在当下对于土地问题的解决具有划时代的意义。
关键词：三权分置；所有权；农户资格权；使用权一、“三权分置”的内涵界定宅基地是土地的组成部分，是农村家庭为满足生活需求用作住房基地而占有的土地，这里谈到的宅基地不包括城镇，因为城镇住宅大多是房地产开发商建造的楼房，因此谈到的宅基地主要是指农村的宅基地。
宅基地是一项重要的物权，是农民居住的保障，在农民生活中具有举足轻重的地位。
现在宅基地所有权属于农民集体所有，农民不能随意买卖。
《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议
《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议摘要：2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，是由十三届全国人大三次会议表决通过。
《中华人民共和国民法典》的实施既为乡村振兴在法律层面上保驾护航，也是我国社会主义法治在建设过程中取得的一份硕果。
其中，针对宅基地制度的改革以及发展宅基地的相关政策，《民法典》专章中的相关规定与实质内容过于原则性，本篇文章旨在深入探究城镇居民购买宅基地房屋制度的整体发展，并且，探讨《民法典》下农村宅基地、宅基地使用权与地上房屋所有权等在房屋买卖合同中的效力。
关键词：宅基地使用权；宅基地房屋所有权；民法典一、引言《民法典》专章中,在规定宅基地所有权的主体、客体和内涵上,规范了对宅基地的所有权。
要知道,中国市场经济正在以强劲之势继续向前发展,而在有关规定下,合理的放活农村宅基地权利,无疑是中国经济社会发展的大趋势,因此,对于宅基地的所有权是以农村集体土地所有权为基准,主要是针对的使用权的群体是具有本集体成员资格的农户,为的是给农村集体成员居住者有一定的保障。
《民法典》第三百六十二条"宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施",因此不难看出,这一条法规中并未对宅基地权利主体的身份作以一个比较清楚的划分,而是仅仅根据资格宅基地权利前提的集体组成人资格,对宅基地的使用权或者占有权作了规范。
这一方面影响了其财产价值,一方面又限制了宅基地使用权流转。
因此,即便集体成员资格是享受宅基地使用权最重要的前提,但是在农村居民居住需求进行保障时,还是在一定程度上对其做为财产权利的流通性做了限制。
正因如此,本次出台的《民法典》为更加方便宅基地的使用和限制宅基地,在许多条款中将宅基地所有权的人身属性做出了相当限度的弱化。
二、农民宅基地房屋买卖协议的法律效力农民宅基地房屋买卖合同大量出现,这主要得益于当下都市中的住宅相对居高不下的售价,而价格相对低廉的农民宅基地住房也变成了更多人的首选。
农村宅基地法律政策
农村宅基地法律政策农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，一般不能继承。
但宅基地上建成的房屋，则属于村民个人财产，可以依法继承。
村民只有宅基地使用权，没有所有权。
《民法典》第362条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
2.农村宅基地在土地分类中属于哪一类按照不同的分类标准，土地分类的方法不同。
依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法），按照土地所有制性质划分，土地分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地属于农民集体所有。
按照土地用途划分，土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。
其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
因此，从土地性质和用途上来说，农村宅基地属于集体建设用地。
按照2017年发布的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），土地进一步分为耕地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、其他土地等12类。
其中，农村宅基地属于住宅用地，农村道路占地属于交通运输用地。
3. 农村宅基地归谁所有农村宅基地归本集体成员集体所有。
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
4. 哪些主体可以代表农民集体行使宅基地所有权《民法典》第262条规定，对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）在“依法明确农村集体土地所有权主体代表”中规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体土地所有权由乡（镇）政府代管。
中华人民共和国民法典总则第二编第十三章 宅基地使用权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权1中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权宅基地使用权是农村土地制度改革的重要组成部分，具有极为重要的意义。
在传统的农村土地制度下，土地被农民视为祖传财产，收益主要依赖于种植和养殖。
然而，随着经济和社会的发展，这些经营方式已经难以满足农民的生产和生活需求，土地利用方式需要改革，宅基地的利用就是其中一种，它可以为农村社会带来很多好处。
一、宅基地使用权的定义和性质民法典总则中规定，宅基地是指农村宅地，包括宅基地所有权、宅基地使用权和宅基地承包经营权。
其中，宅基地使用权是指农村居民或农业生产经营者对自己或家庭居住或农业生产经营需要用的土地使用权。
宅基地使用权是我国现行土地制度中，对于农民家庭和农业生产经营者的土地利用权的一种特殊表现形式，是由国家法律规定，经使用者登记备案并取得确权证书的权利。
宅基地使用权的性质，属于合法的、稳定的、可持续的、无偿的、世代相传的农民自用土地使用权。
在不影响其他农民合法权益的前提下，宅基地使用者有权通过土地的改良和利用，提高自身的生活水平，增加家庭财富。
另外，宅基地使用权的主体可以是农民家庭，也可以是农业生产经营者，而不是唯一由宅基地所有者行使使用权。
二、宅基地使用权的范围和责任宅基地使用权不仅包括土地的使用权，也包括对建设在上面的住房或其他建筑物的使用权。
使用者可以根据自己的需要和实际情况，在原有建筑物上进行扩建或者改造，但必须符合规划、环境保护等相关要求，并保证不影响他人的合法权益。
在行使宅基地使用权时，使用者必须遵守相关法律、法规和土地利用制度的规定，保护土地资源，并必须保持土地的生态环境不受损害。
同时，使用者还要保证土地的产出量，不得将土地用于非农业生产或者商业开发等用途。
三、宅基地使用权的保护和转让宅基地使用权是农民的重要经济利益，需要得到有力保护，确保使用者的合法权益不受侵犯。
农村宅基地制度
农村宅基地制度1. 引言农村宅基地制度是指中国农村地区建设用地中供农民自住及发展农业生产的土地制度。
宅基地是指以农民家庭为单位，在农村或城市建制村自有或与村民共有的土地，由农村集体经济组织或者农民个人所有。
自改革开放以来，中国农村宅基地制度得到了广泛的推广和应用，对于促进农村经济发展、保障农民基本生活权益起到了积极的作用。
2. 农村宅基地制度的历史演变2.1 制度的起源中国的宅基地制度起源于20世纪80年代，当时中国农村改革正在进行，农民对土地的权益保障成为一个重要问题。
1982年颁布的《中华人民共和国土地管理法》第12条明确规定农民对宅基地有使用权，并且规定农民可以享有土地承包期满前到期的宅基地使用权。
这为农村宅基地制度的确立奠定了基础。
2.2 制度的发展随着农村改革的推进，农民对宅基地使用权的要求逐渐增加。
1998年，我国颁布了《农民宅基地使用权管理办法》，该办法进一步明确了农民对宅基地的权益，规定了宅基地的享有、转让和继承等问题。
此后，农村宅基地制度得到了进一步的完善和发展。
3. 农村宅基地制度的重要意义农村宅基地制度对农村经济发展和农民权益保障起到了重要的作用。
3.1 促进农村经济发展农村宅基地制度为农民提供了稳定的住房和生产用地，有利于发展农村经济。
农民可以在宅基地上发展种植业、养殖业等农业经营活动，增加农村经济收入。
此外，宅基地还可以用于农家乐、观光旅游等业态的发展，带动农村产业结构的升级和转型。
3.2 保障农民基本生活权益农民是农村宅基地的最大受益者。
宅基地制度为农民提供了稳定的住房，保障了农民基本的居住需求。
同时，农村宅基地制度还规定了宅基地的继承权，保障了农民家庭的财产权益。
3.3 维护农村社会稳定农村宅基地制度对于维护农村社会稳定起到了重要的作用。
宅基地的持续稳定供给，有利于维护村民权益，减少因土地问题引发的社会矛盾和纠纷。
宅基地制度还鼓励了农民留在农村，减缓了农村人口外流速度，维护了农村社会的稳定。
【管理制度）我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
【管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理（管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理宅基地和耕地是⼴⼤农民得以安⾝⽴命、实现“居者有其屋，耕者有其⽥”这壹基本⽣存保障的俩⼤⽀点，宅基地和耕地的所有权或⽤益权制度，也因之成为保障⼴⼤农民的⽣存利益的根本性制度。
于我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地和耕地制度，对于国家政权的稳定和变迭，社会发展的进程和⾛向均有着⼗分巨⼤的影响。
事实上，我国新近三⼗年的改⾰开放进程便是由上世纪七⼗年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改⾰开始的，且由此衍⽣和推进了整体的经济社会发展和政治制度⽂明建设，其成功有⽬共睹。
能够说，建⽴和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业⽤地制度，事关我国⼋亿多农民的⽣存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展⼤局，也事关⽬前正紧锣密⿎地进⾏的社会主义新农村建设的成败。
于农业⽤地⽅⾯，我国于2002年通过了《农村⼟地承包运营法》，⽤法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期⽽有保障的⼟地使⽤权，且就农村⼟地承包运营权的取得、保护和流转等作了全⾯系统的规定；但于农村宅基地⽅⾯，虽然新分布的《物权法》于第三编“⽤益物权”专章规定了“宅基地使⽤权”制度，且于第壹百五⼗⼆条对宅基地使⽤权作了法定定义，即“宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
”但根据第壹百五⼗三条“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使⽤权制度⽬前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性和周全性。
本⽂拟通过对现⾏宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进⽽论证其完善路径。
壹、对我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理经过对新中国建⽴以来我国现有全部涉及农村宅基地使⽤权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6⽉28⽇《⼟地改⾰法》、1954年《宪法》、1962年9⽉27⽇中共中央《农村⼈民公社⼯作条例修正草案》、1963年3⽉20⽇中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8⽉28⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策⼏个问题的意见（修正稿）》、1979年2⽉2⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律的意见（节录）》、1981年4⽉17⽇国务院《关于制⽌农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5⽉14⽇国务院《国家建设征⽤⼟地条例》、1982年2⽉13⽇国务院《关于发布村镇建房⽤地管理条例的通知》、1984年8⽉30⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律若⼲问题的意见》、1986年《中华⼈民共和国⼟地管理法》及其后各次修正案、1990年1⽉3⽇国务院批转国家⼟地管理局《关于加强农村宅基地管理⼯作请⽰的通知》、1995年3⽉11⽇国家⼟地管理局《关于印发确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定的通知》、1995年《中华⼈民共和国担保法》、1998年11⽉4⽇《中华⼈民共和国村民委员会组织法》、1999年5⽉6⽇国务院办公厅《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》、2000年6⽉13⽇中共中央国务院《关于⼩城镇建设有关政策》、2001年3⽉30⽇国发6号《国务院批转公安部关于推进⼩城镇户籍管理制度改⾰意见的通知》、2004年《中华⼈民共和国宪法》、2004年《中华⼈民共和国⼟地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》、2004年11⽉2⽇国⼟资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12⽉31⽇中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若⼲意见》等。
农村宅基地制度改革的实践、问题与对策
农村宅基地制度改革的实践、问题与对策农村宅基地制度改革是我国农村土地制度改革的重要组成部分，也是实施乡村振兴战略的关键环节。
近年来，我国各地积极探索农村宅基地制度改革，取得了一定的成效，但也面临着一些问题和挑战。
本文将从实践、问题与对策三个方面对农村宅基地制度改革进行探讨。
一、实践1. 宅基地使用权确权登记近年来，我国积极推进宅基地使用权确权登记工作，明确了宅基地使用权的归属和边界，为宅基地制度改革奠定了基础。
截至2020年底，全国已有30个省（自治区、直辖市）开展了宅基地使用权确权登记工作，覆盖了80%以上的农户。
2. 宅基地有偿退出为了解决宅基地闲置问题，各地积极探索宅基地有偿退出机制。
例如，江苏省苏州市吴江区推出了“宅基地换房”政策，允许农户将闲置宅基地置换为城市保障房或养老公寓，实现了宅基地的合理利用和农民的财产性收入增加。
3. 宅基地使用权流转为了激活宅基地市场，各地积极探索宅基地使用权流转机制。
例如，四川省成都市郫都区实施了宅基地使用权抵押贷款政策，允许农户将宅基地使用权作为抵押物向银行贷款，拓宽了农民的融资渠道。
4. 宅基地集中整治为了提高宅基地利用效率，各地积极探索宅基地集中整治模式。
例如，浙江省杭州市萧山区实施了“空心村”整治工程，通过拆除闲置宅基地上的房屋，整理出连片土地进行集中开发，提高了土地利用效率。
二、问题1. 宅基地使用权确权登记不彻底虽然我国已推进了宅基地使用权确权登记工作，但仍存在一些问题。
部分地区宅基地使用权登记不彻底，导致宅基地权属不清，影响了宅基地制度的改革进程。
2. 宅基地有偿退出机制不完善当前，我国宅基地有偿退出机制尚不完善，退出补偿标准较低，难以满足农民的预期。
此外，宅基地退出后的用途转换机制不健全，导致退出宅基地的利用效率不高。
3. 宅基地使用权流转市场不活跃虽然各地积极探索宅基地使用权流转机制，但宅基地使用权流转市场仍不活跃。
一方面，流转渠道不畅，农民缺乏有效的流转途径；另一方面，流转政策限制较多，影响了宅基地使用权流转的积极性。
宅基地“三权分置”制度供给评述
宅基地“三权分置”制度供给评述宅基地是我国土地制度中特有的概念，自中央十八届三中会全以来，以完善农村宅基地用益物权、突出宅基地财产权属性的政策导向和理论争鸣就从未停止。
2018年中央一号文件提出宅基地“三权分置”政策，即为适度放活宅基地使用权提供了明确而坚实的政策基础。
宅基地“三权分置”的设置目标是提高资源配置效率，在落实集体土地所有权、保障农民资格权和房屋所有权的基础上，适度放活宅基地使用权，提高宅基地使用权的流动性，解决宅基地闲置的问题，增加农民收益，通过制度供给改造和平衡宅基地使用权保障功能和财产收益功能。
丰富和扩张宅基地使用权能，保护农民收益成为当前宅基地使用权流转的核心问题。
标签：三权分置;宅基地使用权;财产权能2018年中央一号文件在新形势下对宅基地利用作出新安排，在坚持农民集体土地公有制基础上解决城市建设用地供地不足和现有宅基地闲置、“一户多宅”、宅基地经济利用不充分问题，回应宅基地经济利用现实需求而进行的战略性布局，以“落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权”为内容，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆。
2019年中央一号文件中重申坚持宅基地“三权分置”，严禁城市资本进入农村建设别墅和高档住宅。
有学者认为宅基地使用权流转并非单纯的赋权扩能，其前提就是要落实“三权分置”中的所有权和保障农户资格权1。
一、宅基地集体所有权长期以来宅基地制度作为集体土地制度中的特色存在，其根本目的就是要保障集体经济组织成员“居有其屋”的生存需要。
学界普遍认同，宅基地使用权流转不能放弃宅基地制度本身的居住保障性功能，相反，要先确认和坚持宅基地的居住保障功能，以此為前提再行探讨宅基地使用权流转的制度安排。
改造和完善宅基地权能构建，必须要确保农村土地集体所有制不变，同时，还要确保土地利用中的生态红线和耕地红线不被突破、刚性指标能够落实。
农村宅基地制度模版(3篇)
农村宅基地制度模版农村宅基地制度是我国农村土地制度的重要组成部分，对于维护农民权益、推动农村经济社会稳定发展具有重要意义。
宅基地制度模板主要包括以下几个方面的内容：农村宅基地的界定和所有权、宅基地的使用权和管理、宅基地的补偿和保障、宅基地的流转和继承。
以下将分别对这些内容进行详细阐述。
一、农村宅基地的界定和所有权农村宅基地是指农村居民用于居住和生产的土地，是农村家庭生活的基本场所。
宅基地的所有权归居住者所有，不得转让或出租。
宅基地的面积应根据农村居民的实际需要确定，且不能超过法律规定的上限。
二、宅基地的使用权和管理宅基地的使用权由农村居民享有，但需要按照国家有关法律法规进行合法使用。
农村居民可以自行居住或进行农业生产，也可以与其他农民进行合作经营。
宅基地的管理责任由地方政府承担，包括对宅基地的规划、划定和登记等工作。
地方政府应积极为农村居民提供配套设施和服务，促进宅基地的合理利用。
三、宅基地的补偿和保障宅基地的征用应按照国家法律法规进行，农村居民有权获得合理的补偿。
征用宅基地的补偿应包括宅基地的市场价值、农民的劳动成本和移居费用等。
在征用宅基地时，地方政府应积极协调解决农民的后续生活问题，确保其良好的生活环境和居住条件。
四、宅基地的流转和继承宅基地的流转可以按照法律程序进行，但需要经过行政审批。
转让宅基地的受让人必须具备相应的资格，且不能超出法律规定的面积限制。
宅基地的继承权应得到保障，继承人可以依法承继父母的宅基地并继续使用。
综上所述，农村宅基地制度模板涵盖了农村宅基地的界定和所有权、宅基地的使用权和管理、宅基地的补偿和保障以及宅基地的流转和继承等内容。
这些内容旨在确保农村居民的合法权益得到充分保护，并推动农村经济社会的稳定发展。
农村宅基地制度模版（2）尊敬的领导：我是村里的一户农民，针对农村宅基地制度的讨论，我想表达一下自己的观点。
农村宅基地制度是一项非常重要的农村土地制度，它保障了农民的宅基地使用权和建房权利，有助于解决农民居住问题，促进农村经济发展和社会稳定。
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善
农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善随着城镇化进程的加快和农村经济的发展，农村宅基地使用权流转成为了当前农村改革发展的一个重要问题。
宅基地是农村居民的生活所在和生产经营的场所，它的使用权流转对于农村经济发展和农民生活改善都有着重要的意义。
宅基地使用权流转过程中存在着一些问题，并且需要加以完善。
一、存在的问题1. 农村宅基地使用权流转制度不完善当前，农村宅基地使用权流转制度尚不够完善，规范性不强，导致了许多乱象。
一些地方政府和村社组织在宅基地流转上缺乏明确的规范，导致了一些不规范的流转行为，甚至出现了买卖宅基地使用权的情况，给农村社会稳定带来了一定的隐患。
2. 宅基地使用权价值不明确目前，农村宅基地使用权流转过程中存在着宅基地使用权价值不明确的问题。
由于农村宅基地使用权流转市场不够活跃，导致了宅基地使用权价值缺乏市场参考价格，使得宅基地使用权流转中的价格难以确定，往往由双方博弈而成，难以保证价值的合理确定。
3. 宅基地使用权流转手续繁琐农村宅基地使用权流转手续繁琐，需要办理的手续包括土地使用权转让、宅基地使用权变更等，流程复杂费时。
这不仅增加了流转成本，也影响了宅基地使用权流转的效率，制约了农村宅基地流转的进程。
4. 宅基地使用权流转受限目前，农村宅基地使用权流转受到了一定的限制，一些政策政令对宅基地使用权的流转存在着一定的限制与规定，导致了一些农民想要流转宅基地使用权但受到了障碍。
二、完善的建议1. 建立健全农村宅基地使用权流转制度在农村宅基地使用权流转中，应当建立健全的制度，对宅基地使用权流转各个环节进行规范。
对于宅基地使用权的流转应当明确流转范围、流转对象、流转程序、流转方式等方面的规定，建立健全的制度体系，保证宅基地使用权的流转行为规范、合理有效。
3. 简化宅基地使用权流转手续目前宅基地使用权流转手续繁琐，应当通过简化流转手续，推动宅基地使用权流转的便捷进行。
可以通过简化流转手续材料、简化办理流转手续流程等方式推动宅基地使用权流转手续的简化，降低流转成本、提高流转效率。
深入了解农村宅基地使用权制度 维护农民合法权益
织分配给其成员用于建造住宅 的没有使用期限 的集体 土 受理 。
５１ 民追求财产性 收入 的要 求 农民宅基地上 的房 ．农 卖、 交换 、 赠与 等转让方 式 引起 的宅基地 使用权 转让 和
一
权 利主体 是符合建 房 申请 宅基地 条件 的本集体 经 屋等建 筑物 是私有财产 ，而房屋等私 有财 产的继承 、 买 济 组织成员 ； 权利客体 是农 村宅基地 ； 权利取 得要 经过 依法审批 ； 权利无偿取得 ； 利无期限限制 ； 利受 法律 权 权 限制 ； 数量和面 积受限制 ； 权利类型为用益物权 。
３宅基地使用权取得 ．
户多宅问题普遍存 在 ， 造成了土地产权 难以明确界定
和处置等 问题 。受价值规律和大量潜在宅基地供需的影
响 ，农村宅基 地使 用权非法流转 的局面将 不断出现 ， 要
有所调整 。 ５ 经济体制变革与城市化进程加快的要求 城 市化 ． ２
３１ ． 严格控制 宅基地数量和 用地 面积 每户农民只能 求现 行农村 宅基地使 用权 制度 应随着相 关改革 的深入
内不符合 申请 宅基地建房 条件 的成 员和 本集体 经济组 制 ， 宅基地使 用权规 定为农 民 的一种财产权 ， 许农 把 允 织 外 的单 位和 个人 的 ，登记机 关不予办理 变更 登记手 村宅基地使用权在一定 范围内 自由流转 ， 许流转形式 允
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会 申请宅基 地 ， 乡镇人 民政府审核 、 经 县级 人民政府 批 矛唇， 更 忏 农村的进 一步发展和城市化的推进。
准后， 由村 委会无偿 提供宅 基地使 用权 ； 宅基 地 的分配 意见 ， 批准后的宅基地应 予以公告 。
农村宅基地使用权流转的制度分析
融部 门申请贷款 ， 些现象 已经屡 见不 鲜。然而 ， 国《 这 我 担保 法》 对农村宅基地使用权 的抵押持禁止 态度 。但是 ， 担保法》 《 并没有 禁止农 村住宅所有权 的抵押 ， 故为农村住 宅所有权设 定抵押权实 现时 ， 根据“ 地随 房走 ” 的原 则 ， 村宅基 地使用 权可 以作 为房屋 农
农 村 宅 基 地 使 用权 流转 的制 度分 析
佟 佳 伟
（ 津商业大学 天
【 摘 要】 宅基 地使 用权 是指 农村 村 民依 法 享有 的 ， 集体 所 有 的土地 在
上建 造住 房及 其 附属设 施的 物权 。在 “ 守耕 地 红线 ” 保 证发 展 经 济 坚 、 用地 ， 约集 约用地 的 背景 下 ， 讨 建 立健 全相 关法 律规 范 ； 立 农 村 节 探 建 宅基 地使 用权 自由流转 制度 ， 成规 范的流 转 市场 ， 解农 村住 宅 大量 形 化 闲置 浪 费以及 城 市经 济建设供 地 紧 张局 面， 具有 重要 意 义。
党 的十七届 三中全会通过 的《 中共 中央关 于推进农 村改革 发展若 干重 大问题的决定》 出 ， 指 完善农村宅基地制度 ， 严格宅基地管理 ， 依法 保障农 户宅基 地用益物权 ， 紧完善相关 法律法规 和配套政 抓 策 ， 范 推 进 农 村 土地 管 理 制 度 改 革 。 因 此 ， “ 守 耕 地 红 线 ” 规 在 坚 、
卖或者 以其他形式非法转让 土地。土地的使用权可 以依照法 律的 规定转让 ” 土地管理法 》 二条也 规定 “ 地 的使用权 可 以依 。《 第 土 法转让” 。相 比而言 ， 农村集 体土地使 用权 流转并 未完全 放开 ， 宅
缺少资金 ， 借款 无 路 ， 用 自己 房 屋 和 宅 基 地 作 为 信 用 担 保 ， 金 便 向
农村宅基地政策法规知识问答
农村宅基地政策法规知识问答1.什么是农村宅基地？农村宅基地是指农村专门用于建造房屋的那部分土地，包括已经建成住宅的土地、建过住宅但已无上盖物无法居住的土地、住宅规划用地三种类型。
2.什么是农村宅基地使用权？农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只享有宅基地使用权，不享有所有权。
农村宅基地使用权是指村民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造住宅及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。
3.村民如何申请宅基地？村民建住宅需要使用宅基地的，向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
4.农村宅基地有哪些特征？第一，集体所有。
我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”第二，使用主体特定。
即特定的宅基地仅限本集体经济组织成员享有使用权。
村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只可用于自建住宅，不可将其转让。
第三，一户一宅。
根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。
5.在宅基地上建住宅需要注意哪些事项？村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应依法办理审批手续。
6.村民对自家宅基地享有哪些权利？根据我国《物权法》第152条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
”村民对于自己的宅基地，享有的主要是在占有的基础上进行使用的权利，即宅基地使用权。
宅基地管理办法
农村宅基地管理法律法规现今国家涉及农村宅基地管理的法律法规和规范性文件有：一、法律法规1、《土地管理法》第8条：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2、《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
二、相关政策1、2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：要严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。
对进镇农户的宅基地，要适时置换出来，防止闲置浪费。
2、2005年《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》：加强集体建设用地和农民宅基地管理，鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向镇区集中。
3、2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》：加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地。
4、2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
5、2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》：抓紧编制乡镇土地利用规划和乡村建设规划，科学合理安排村庄建设用地和宅基地，根据区域资源条件修订宅基地使用标准。
农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占用耕地补偿指标必须依法进行，必须符合土地利用总体规划，纳入土地计划管理。
浅探我国农村宅基地使用权的流转制度
‘ 土地管理法》第 ６ 条规定 ： 农村村 民一户只能拥有一处宅基 ２ “
集体在取得留用土地后 ， 先不进行土地变性 ， 仍保持农村集体建设用 地， 其宅基地的面积不得超过省、 治区、 自 直辖市规定的标准 。 农村村 地性质， 让村集体先建物业 ， 然后再办转地手续 。在实旌货 币补偿和 民出卖、 出租住房后 ， 再申请宅基地 的， 不予批准。 国务院办公厅 １综上， 农民不得买卖 自己所享有的宅基地使用权 ， 城镇居 民也不
得在农村购买宅基地 ， 在农村购买的住宅 。 这些就大大 限制 了宅基地 使用权流转 。这种制度背后的原因是什么呢 ， 探究起来 ， 主要包括 以
下几点：
１ 宅基地使用权是农户依 申请从集体无偿分配取得，具有身份 ．
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ Ａ ｄＳ ｃｅ ￣ ｅ ａ Ｓ ｓｅ ｎ ｏ ｉ ｔ
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浅探我 国农村宅基地使用权 的流转制 度
林翠轩
摘 要 农村 宅基地 使 用权 制度 是 有效 维 系亿 万农 民基 本生存 权 利的 重要 制度 ．从 山东德 州开发 区的农 民宅基地 进入 建 设 用地 市场 的经验 出发 ， 本文 通 过对 目前农村 宅基 地使 用权 的流转 进行 分析 ， 出解 决我 国农村 宅基地 使用 权流 转 的法律 提 机 制 ， 农村 宅基地 使 用权得 到合 理 的利用 的一 些有益 的建议 。 使 关键 词 宅基地 使 用权 宅基 地使 用权 流转 立 法现状 立 法 完善 文 章编号 ：０ ９０９（ｏ９０ ．９．２ １０ ．５２２ｏ ）７ １ ２ ０ 中图分 类号 ： ９ ２ Ｄ ２． ３ 文 献标识 码 ： Ａ
视。 德州开发区采取了货 币补偿和 留地补偿相结合 的物业补偿方式。
我国现行农村宅基地制度问题研究
法》 明确宅 基地使用权 是一种用益物 权 ，使宅基地 从单一 的人 身保障权兼 具 了财产权 ，宅基地使用 权制度面 临 着 从无 流 动 向 有流 动 转 变 的 改革 要 求，使现行 的宅基 地使用和管 理制度
出 现 了 许 多 新 的 问 题 需 要 研 究 和 解 决 。 本 文 试 图分 析 现 行 宅 基 地 使用 和 管 理 中 遇 到 的矛 盾 和 问题 ，提 出 改 革
地 ，其 宅 基 地 的面 积 不 得 超 过 省 、 自
第五个 阶段 ，９ 年代末 ，随着城 Ｏ
市 居 民生 活 水 平 的 极 大 提 高 ，规 定 ， 宅 基 地 物 使 用 权 是 一 种 用 益 物 权 ，物 权 是 一 种
房的愿望 十分强烈 ，城 市居 民到农村
导 干 部 同意 即 可 ， 无 需 审批 。２ 世 纪 ０
格 了宅基地 审批程序 。二十 多年来 ，
宅 基 地 管 理 越 来 越 严 ， １８ 年 的 《 ９６ 土
地管 理法》规定 “ 使用耕地 的，经乡 级人 民政府审核后 ，报县级人 民政府 批准 ，使用原有 的宅基 地、村 内空闲 地和其他 土地 的，由乡级人 民政府批 准 。”１９ 年修 定的 《 ９８ 土地 管理法 》 取消 了乡级人 民政府对 占用 非耕地建
８ 年代 ，随着农村 土地承包经 营制度 Ｏ
的建立 和农村 改革的推进 ，农 业生产 得 到极大地发展 ，农 民不仅解 决 了温
饱 问题 ， 还 出现 了建 房 的 高 潮 ， 并 由
我国现行宅基地制度的初浅意见。
一
、
我国现行农村宅基地制度
的基本特征
（ ）宅 基地 公 有 私 用 制度 一
浅谈我国的宅基地使用权
浅谈我国的宅基地使用权[摘要]我国现行的宅基地使用权主要分为农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。
农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，具有福利和社会保障功能。
城镇宅基地使用权的主体是城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。
现行立法严格禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让的做法是不完全合理的，限制了农村的不动产进入市场进行交易。
解决宅基地使用权流转问题，应在完善物权法时，将农村宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有土地占有使用的权利。
今后城镇居民取得宅基地的使用权也应通过立法，并依法出让和转让，使宅基地的使用权流转问题得到合理合法解决。
[关键词]宅基地；使用权的流转；立法A Brief Discussion on the Homestead Use Right in ChinaXUE LijunAbstract: China’s current homestead use right is divided into two categories, rural and urban. With welfare and social security functions, the rural homestead use right is a unique form of usufruct in China. The subject of urban homestead use right is homeowners and the residents who are allowed to build homes in town. The present legislation strictly prohibits mortgage, rental and transfer of usufruct. The practice is not entirely reasonable for its limiting the trade of rural estate in the market. In order to solve the problem of flowing use right, the authorities should revise property law, define the rural homestead use right as the use right of collective land for building residents’ own houses. In order to solve the problems of flowing usufruct reasonably and legally, urban residents should also gain the use right by legislation in the future, sell and transfer according to law.Key words: homestead, use right flow, legislation农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。
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宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。
在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。
事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。
可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。
在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。
本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。
一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《》、1954年《》、1962年9月27日中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》、1979年2月2日》、1981年4月17日》、1982年5月14日国务院《国家建设征用土地条例》、1982年2月13日》、1984年8月30日》、1986年《》及其后各次修正案、1990年1月3日国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》、1995年3月11日的通知》、1995年《》、1998年11月4日《》、1999年5月6日》、2000年6月13日中共中央国务院《关于小城镇建设有关政策》、2001年3月30日国发6号《》、2004年《》、2004年《》、2004年国发28号《》、2004年11月2日》的通知、2005年12月31日》等。
][1]认真、细致的耙梳，笔者认为，我国现行农村宅基地使用权制度的基本框架与主要内容是：1、农村宅基地所有权由农民所有转变为集体所有。
由此引伸出的一个基本原则是宅基地所有权归集体，而使用权归农民。
1950年《》第及1954年《》第明确规定实行农民土地所有制，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权，让农民能够分享革命胜利的果实，实现“居其有其屋，耕者有其田”。
此为农村土地（包括宅基地）农民所有制阶段。
其后，我国效仿前苏联推行社会主义农业集体合作化运动，并相应地将农村土地的农民所有制改革为劳动群众集体所有制。
实现农村土地集体所有制的规定，始自1962年中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》，后为多层级政策、法规重申，最后由我国宪法与所确认，成为一个基本原则。
其在宅基地方面的表述，最为经典的是1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中的规定，即社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租或买卖，但仍归各户长期使用，长期不变。
该规定不仅第一次明确了农村宅基地所有权与使用权分属于集体与农民个体这一基本原则，并暗含了“宅基使用权”的概念。
2、农村宅基地使用权的设立。
农村宅基地由村集体依法设立，其设立程序与原则主要有：（1）由需用地农民提出申请，经村集体讨论决定、乡镇审核与县市审批。
根据1982年《村镇建房用地管理条例》（第14条）和》的规定，农村集体经济组织成员等需要宅基地建房的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
（2）审批宅基地需符合统一规划，合理布局，节约用地的原则。
我国人多地少，珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策。
根据1981年4月17日》、1982年国务院《村镇建房用地管理条例》、以及《》（第，2004）的规定，农村建房用地，必须统一规划（符合乡镇土地利用总体规划），合理布局，节约用地。
凡能利用荒地的，不得占用耕地；凡能利用坡地、薄地的，不得占用平地、好地、园地；凡是就地改造的，应充分利用原有的宅基地和村镇空闲地。
严格控制占用耕地，不允许占用基本农田保护区的土地。
为了节约用地，要因地制宜选择适当的建筑形式，在山区建房要依山就势，黄土高原可提倡修建窑洞，城市郊区和人多地少经济发达的地区，应鼓励有条件的农户建多层住宅。
受自然条件限制，确实需要动用耕地建房的，要经过严格的审批。
在审批权限上，1986年《》第规定，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。
而2004年《》第规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，须依照该法第的规定办理审批手续，即审批主体升级为省、自治区、直辖市人民政府。
宅基地使用权的审批趋于严格。
（3）一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
1986年《》第与2004年《》第均规定，农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，后者更进一步明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
此后，面积标准与“一户一宅”原则不断被强调，成为宅基地使用权制度的核心要素。
但是，对基于合法原因（让与、继承）而致宅基地面积超标的，可作变通处理。
如1995年》第、规定，接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。
继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权，但须在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。
等以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，再按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
（4）出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
1986年《》第、2004年《》第重申了该规定，2004年》对该规定作了扩展，规定农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
3、农村宅基地使用权的保有与行使。
（1）宅基地使用权可长久行使，受法律保护。
1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。
（2）宅基地上的附着物，由宅基地使用权人所有，可为买卖、租赁等处分。
1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂栅、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖房屋或租赁房屋的权利。
房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。
（3）宅基地使用权的权能受到限制，即不准对宅基地为出租、抵押、转让或买卖等。
自1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》起，我国一些政策性文件[[2]这些规定主要有：1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》。
][2]规定，农村土地，包括宅基地，均属于集体经济组织（如生产队）所有，一律不准出租或买卖。
对此，笔者认为，根据这些规定的上下文语境判断，其所强调的其实应为农村土地的集体所有制，说的是土地所有权不得买卖、租赁。
1981年4月17日》规定的是，分配给社员的宅基地、自留地（自留山）和承包的耕地，社员只有使用权，不准出租、买卖和擅自转让。
这里“不准出租、买卖和擅自转让”的，究为所有权还是使用权，似有疑义。
即使如此，该条规定还是为宅基地使用权的转让留了一个口子。
1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第4条规定，“社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。
严禁买卖、出租和违法转让建房用地。
”与本条同义。
同样内含建房用地可依法转让的意思。
1995《》第规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
该条有两层突破，一是将宅基地使用权的权能限制扩及到抵押；再一个就是第一次明确了受限制的是宅基地使用权，不再有客体不明之憾。
《》（2004年）第规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，从更宏观的角度限制了土地使用权的权能。
另外，对违法出卖、出租宅基地使用权的，根据1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第21条的规定，应限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。
1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》更规定，对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。
（4）宅基地使用权的行使必须遵守其边界。
1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，社员不能借口修建房屋，随便扩大墙院，扩大宅基地，来侵占集体耕地，已经扩大侵占的必须退出。
1984年》第规定，城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。
行使宅基地的使用权而妨碍公共利益和他人利益的，应依法予以制止。
4、宅基地使用权的流转如前所述，现行政策法律禁止买卖、出租、抵押、擅自转让、违法转让宅基地使用权，但没有绝对禁止宅基地使用权的合法转让。