4-01投资性房地产教案
《投资性房地产》课件
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
投资性房地产.pdf
投资性房地产.pdf1、...第一章投资性房地产(任务一投资性房地产业务核算)教学内容：〔6课时〕1.1.投资性房地产与自用房地产差异的确认1.2.本钱模式下投资性房地产业务核算〔包括初始计量、后续计量、期末计量、处置或转换业务核算〕1.3.公允价模式下投资性房地产业务核算〔包括初始计量、后续计量、期末计量、处置或者转换业务核算〕教学目标：能够描述投资性房地产与自用房地产之间的区分，能够依据会计准那么要求，核算本钱模式下投资性房地产的初始计量、后续计量以及期末计量业务的核算，公允价模式下投资性房地产初始计量、后续计2、量以及期末计量业务的核算，结合企业案例资料完成相关业务的账务处理，能够正确计算相关账务入账数额。
完成相关凭证填制和账簿登记工作每2课时的教学支配：先讲解并描述投资性房地产业务核算规那么〔30分钟〕；然后作出典型例题及案例的教学解析〔15分钟〕；让同学操作实训平台中的实训题〔35分钟〕，老师讲评练习题10分钟。
第一次课〔第1-2节〕----教案第2页至第5页先讲解并描述投资性房地产概念、特点、范围以及确认规那么〔30分钟〕；然后作出典型例题及案例的教学解析〔15分钟〕；同学操作实训平台中实训题〔35分钟〕，老师讲评练习3、题10分钟。
其次次课〔第3-4节〕----教案第2页第6页至25页先讲解并描述本钱模式计量投资性房地产后续计量、期末计量以及处置业务核算规那么〔30分钟〕；然后作出典型例题及案例的教学解析〔15分钟〕；让同学操作实训平台中的实训题〔35分钟〕，老师讲评练习题10分钟。
第三次课〔第5-6节〕----教案第2页第6页至48页先讲解并描述公允价值计量的投资性房地产业务核算规那么〔30分钟〕；然后作出典型例题及案例的教学解析〔15分钟〕；让同学操作实训平台中实训题〔35分钟〕，老师讲评练习题10分钟。
第一次课〔第1-2节〕先4、讲解并描述投资性房地产概念、特点、范围以及确认规那么〔30分钟〕；然后作出典型例题及案例教学解析〔15分钟〕；让同学操作实训平台中实训题〔35分钟〕，老师讲评练习题10分钟。
财务会计教案——投资性房地产
第八章投资性房地产【教学重点、难点】投资性房地产初始计量的核算；投资性房地产后续计量的核算；投资性房地产转换的核算；投资性房地产处置的核算【教学用具】多媒体【教学过程】第一节投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（2）作为存货的房地产。
一、投资性房地产的确认条件将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（一）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
投资性房地产的成本参照固定资产或无形资产等相关要求确定。
第二节投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
为核算采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产为核算采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”科目，并分别设置“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
(房地产投资招商)投资性房地产教案
教案内页（课堂讲授备课用）序号：62•持有并准备增值后转让的土地使用权 体现了管理者的持有意图。
需要注意的问题：（1） 这里不包括闲置土地（2） 房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性 房地产，作为存货处理。
3•已出租的建筑物应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
进行讲解， 后四十五 分钟对投 资性房地 产的后续 计量模式 进行讲解。
最后,布置 课后作业。
在采用公允价值模式进行后续计量的情况下， 企业应当在投资性房地产”科目下设置 成本”和 公允价值变动”两个明细科目。
2•自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态 前所发生的所有必要支出构成。
注：这里的 自建投资性房地产”是指建造完工后直接用于出租的情况。
【例8-3】20X7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并 在这块土地上开始自行建造三栋厂房。
20X 7年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租 赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。
月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态） 为600万元；三栋厂房的实际造价均为1 000万元，业采用成本计量模式。
二、与投资性房地产有关的后续支出（一） 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；（二） 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借 记其他业务成本”等科目）。
处理原则、思路和固定资产类似。
第三节投资性房地产的后续计量后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量， 价值模式对投资性房地产进行后续计量。
通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计 量，不得同时采用两种计量模式。
通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况 下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成 本模式计量。
教案：第8章 投资性房地产
第八章投资性房地产一、本章教学时间安排二、本章重点、难点内容1．本章重点内容（1）投资性房地产的范围（2）外购和自行建造投资性房地产的会计处理（3）持有期间采用成本模式的会计处理（4）持有期间采用公允价值模式的条件及会计处理（5）投资性房地产后续支出的会计处理（6）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理（7）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理（8）处置投资性房地产的会计处理2．本章难点内容研究开发费用资本化的条件的理解及应用三、本章应讲授的内容第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件第二节投资性房地产的初始计量一、外购投资性房地产的初始计量二、自行建造投资性房地产的初始计量第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更第四节投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则二、资本化的后续支出三、费用化的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换一、房地产的转换形式二、非投资性房地产转换为投资性房地产三、投资性房地产转换为非投资性房地产第六节投资性房地产的处置一、投资性房地产的终止确认与处置损益二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置四、课堂讨论在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理有何不同?五、课堂习题1．习题内容：从《中级会计习题与案例》中选取。
2．参考答案：参见《中级会计习题与案例》。
六、案例分析案例分析题目从《中级会计习题与案例》第八章中选取。
七、课堂提问的问题如何进行投资性房地产后续计量模式的变更?八、本章思考题1.什么是投资性房地产?包括哪些项目?2.投资性房地产有哪些后续计量模式?3.如何确定投资性房地产的取得成本?4.如何对投资性房地产的后续支出进行会计处理?5.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量需要满足哪些条件?6.如何进行投资性房地产后续计量模式的变更?7.在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理有何不同?8.在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理有何不同?九、本章作业题《中级会计习题与案例》，课堂已做过的习题除外。
会计操作技能教案掌握投资性房地产的核算方法
会计操作技能教案掌握投资性房地产的核算方法会计操作技能教案：掌握投资性房地产的核算方法投资性房地产作为企业的一项重要投资，其核算方法在会计操作中扮演着重要的角色。
本教案旨在帮助学员掌握投资性房地产的核算方法，以提高其会计操作技能。
以下是具体的教案内容：一、概述投资性房地产指企业购买或建造用于出租或资本增值的房地产。
其核算方法包括购置成本、会计确认、折旧摊销等方面。
下面将逐步介绍这些核算方法。
二、购置成本投资性房地产的购置成本由购房款、建造成本、间接费用等组成。
购房款是指企业购买房地产的实际支付金额；建造成本是指企业在建造房地产过程中的直接成本；间接费用包括政府税费、审计费等与房地产购置相关的费用。
三、会计确认投资性房地产购置后，需要根据其使用目的进行会计确认。
一般情况下，企业将投资性房地产划分为长期资产，并按照成本模式核算。
如果投资性房地产的公允价值可靠地计量，且企业选择了公允价值模式，则需根据公允价值进行会计确认。
四、折旧摊销投资性房地产需要按照一定的期限进行折旧摊销。
折旧摊销的方法有直线法、加速折旧法等。
直线法是最常用的折旧方法，按照房地产的使用寿命和残值率进行平均分摊。
加速折旧法则在前几年折旧额较大，后几年递减。
五、减值准备对于存在减值风险的投资性房地产，企业需要根据实际情况计提减值准备。
一般情况下，在每个会计期间末进行减值测试，如果存在减值风险，则需计提相应的减值准备，并在资产负债表中进行披露。
六、转让和处置当企业决定转让或处置投资性房地产时，需要根据相关准则进行核算。
转让或处置所得的差额需计入当期损益，并在现金流量表中反映。
七、税收影响投资性房地产的核算方法还需要考虑税收影响。
企业在计税时需要根据法律法规进行合理的税务处理，确保遵守税法规定，并最大程度地减少企业的税务成本。
总结：通过学习本教案，学员可以全面了解掌握投资性房地产的核算方法。
在实际会计操作中，准确、规范地应用这些方法，有助于提高会计人员的专业能力和业务水平，同时也能够保证企业投资性房地产的财务信息准确和及时。
信用社培训课件：投资性房地产
价值波动较大。
投资性房地产的意义
拓展投资渠道
投资性房地产为企业和个人提供 了一种新的投资渠道，有助于实
现资产的多元化配置。
提高资产收益率
通过出租或增值后转让投资性房地 产，可以获取稳定的租金收入或实 现较高的资本增值收益，从而提高 资产收益率。
抵御通货膨胀
由于房地产通常具有保值增值的特 性，因此投资性房地产可以作为抵 御通货膨胀的有效手段之一。
竞争风险
市场竞争加剧可能对房地 产投资回报产生负面影响。
信用风险
借款人违约风险
借款人无法按时偿还贷款， 导致信用风险。
担保人信用风险
担保人无法履行担保责任， 增加信用风险。
合作方信用风险
合作方无法按照合同约定 履行义务，导致投资损失。
操作风险
决策失误风险
投资决策失误可能导致投资失败。
内部管理风险
对借款人、担保人和合作方进 行严格的信用评估，降低信用 风险。
加强内部监管
完善内部监管机制，确保投资 决策的合规性和有效性。
05 投资性房地产的税务处理
税种与税率
所得税
投资性房地产的租金收入、转让收入等需 要计入企业所得税应纳税所得额，税率根
据企业类型而定。
A 增值税
投资性房地产出租、销售等行为需 要缴纳增值税，税率根据具体业务
内部管理不善可能导致投资损失。
外部监管风险
外部监管政策变化可能对房地产投资产生不利影 响。
风险管理策略与措施
加强市场研究
密切关注市场动态和政策变化， 及时调整投资策略。
提高操作水平
加强投资决策的科学性和准确 性，提高投资成功率。
建立风险管理机制
制定完善的风险管理制度和流 程，明确风险管理职责。
财务会计教案-投资性房地产业务的核算
财务会计教案-投资性房地产业务的核算模块一初步认识投资性房地产一、投资性房地产的概念和特征（一）投资性房地产的概念《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营性活动2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于自用房地产和用于出售的房地产3.投资性房地产的后续计量有两种模式二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
（二）不属于投资性房地产的项目1. 自用房地产2. 作为存货的房地产3. 转租的房地产（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目1. 一项房地产多种用途的辨认2. 其他服务性质与投资性房地产的辨认3. 企业拥有并自行经营的旅馆饭店4. 关联企业之间投资性房地产的辨认5. 租赁期届满的投资性房地产模块二投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和账户设置（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先要符合投资性房地产的概念，其次要同时满足以下两个确认条件。
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产核算的账户设置企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等账户，对投资性房地产业务进行核算。
二、投资性房地产初始计量1. 外购投资性房地产企业外购的投资性房地产只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值才能作为投资性房地产确认。
外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2. 自行建造投资性房地产企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
2015初级职称课件-投资性房地产
02 投资性房地产的会计处理
初始计量
初始计量
投资性房地产的初始计量通常按 照成本进行，包括购买价格、相 关税费、运输费和安装费等。
折旧与减值
投资性房地产应按照会计准则的 规定计提折旧或减值准备，以确 保资产价值的准确性。
后续计量
公允价值计量
投资性房地产的后续计量可以采用公 允价值或成本模式。采用公允价值计 量时，应按照市场价值调整账面价值 。
，得出评估价值。
评估步骤
搜集资料
收集房地产的权属证明、建筑 结构、用途、使用年限等资料 。
确定评估方法
根据评估目的和收集的资料， 选择合适的评估方法。
明确评估目的
确定评估是为了交易、抵押贷 款、税收等目的，以便选择合 适的评估方法。
现场勘察
对投资性房地产进行实地勘察 ，了解其实际情况。
得出评估结果
折旧与减值
在后续计量中，仍需考虑折旧和减值 问题，以确保资产价值的准确性。
转换与处置
转换规则
投资性房地产在一定条件下可以转换为自用房地产或存货，转换时应按照会计 准则的规定进行会计处理。
处置损益
投资性房地产处置时，应将账面价值与处置收入之间的差额确认为损益，并按 照税法规定缴纳相关税费。
03 投资性房地产的评估
02
投资性房地产主要包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后 转让的土地使用权，以及已出租 的建筑物。
特征
投资性房地产的主要目的是为了出租或资本增值，而不是自用。
投资性房地产的价值通常会随着时间的推移而增加，这是由于土地使用权和建筑物 价值的自然增值以及市场供需关系的变化。
投资性房地产的价值通常会受到经济环境、市场供需、地理位置等因素的影响。
4-01投资性房地产教案
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）。
（2）投资性房地产的处置
本节课要求掌握投资性房地产的定义特征以及投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理．
教学重点与难点
投资性房地产的后续计量
（1）成本模式
（2）公允价值模式
教学课件名称
传统教学方式(板书)结合多媒体形式
讲授内容
时间分配
教学方法采用:
1.多媒体(课堂习题)与板书(重点应笔记内容)结合方式讲解,在讲解完成一个知识点时,辅以习题加深具体的理解.
1.投资性房地产是一种经营性活动
持有目的是为了出租或资本增值后转让。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本90 000 000
贷：开发成本90 000 000
（2）20×7年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动2 000 000
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
《中级财务会计学》第八章-投资性房地产讲课讲稿
第八章投资性房地产[教学目的]通过本章教学，要求学生了解投资性房地产概念和范围；掌握投资性房地产的确认条件计量；掌握投资性房地产转换的核算；熟悉投资性房地产处置的核算。
[教学重点与难点]1、投资性房地产计量2、投资性房地产的核算[教学时数]4学时[教学方法与手段]采取讲授，案例教学方法，使用多媒体课件教学。
[教学内容]第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。
特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单独计量和出售（或转让）。
二、投资性房地产的范围已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)；持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。
（2）关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。
但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产【答案】ABC第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产教案
序号：6
章节名称
《《企业会计准则第3号---投资性房地产》解读
教学目的和要求
本章是新准则制度下新增的章节，因此侧重培养学生在理解投资性房地产的定义特征的基础上要求掌握：
１.投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理．
２.投资性房地产的转换和处置
（1）转换的两大类（成本模式和公允价值模式），即四种情况
2.以实际的例子，提问、作业结合方法使学生掌握。
3.．展开课堂讨论，几种特殊方式下的房产出租是否作为出租方的投资性房地产．
第一节 投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征：
二、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权
应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
体现了管理者的持有意图。
需要注意的问题：
（1）这里不包括闲置土地
（2）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。
3.已出租的建筑物
处理原则、思路和固定资产类似。
第三节 投资性房地产的后续计量
后续计量总原则：
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
4.债务重组（或非货币性资产交换取得）。
5.非投资性房地产转换为投资性房地产，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。
会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法
会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法一、投资性房地产的定义及分类投资性房地产是指企业持有的用于长期投资、租赁或获得资本增值而不是用于自用的房地产。
根据会计准则的规定，投资性房地产可以分为以下两类：1.直接持有的投资性房地产：企业通过直接购买房地产来实现投资目标，如出租、出售等。
2.间接持有的投资性房地产：企业通过购买房地产基金、房地产信托等金融工具来间接投资于房地产。
二、投资性房地产的会计处理方法投资性房地产的会计处理方法主要包括确认、初始计量、后续计量、减值准备和披露等环节。
1.确认投资性房地产：企业在购入投资性房地产后，需要确认该房地产是否符合会计准则对投资性房地产的定义，以及是否具备在未来产生经济利益的可能性。
2.初始计量：投资性房地产的初始计量一般采取成本模式，包括购入成本、相关税费等直接和必要支出。
3.后续计量：投资性房地产的后续计量方式有两种：成本模式和公允价值模式。
- 成本模式下，投资性房地产按照成本减去积累折旧和减值准备的金额进行计量。
- 公允价值模式下，投资性房地产按照公允价值计量，并在利润表中确认与其相关的公允价值变动。
4.减值准备：投资性房地产的减值准备应按照会计准则的要求进行计提，当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，应计提减值准备。
5.披露：企业应根据会计准则的要求，对投资性房地产进行充分的披露，包括投资性房地产的类别、计量模式、减值准备、公允价值变动等信息。
三、案例分析以某公司投资的一栋写字楼为例，该写字楼被划定为投资性房地产。
初始计量时，公司记录了购买成本、相关税费等直接支出。
后续计量采用成本模式，根据实际使用年限以及预计未来的经济利益，计提了相应的折旧和减值准备。
如果后续发现该房地产的公允价值低于其账面价值，公司还需进一步计提减值准备。
公司在财务报表中对该投资性房地产的相关信息进行了披露，以便用户了解和评估公司的投资状况。
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教案内页（课堂讲授备课用）
序号：6
教学方法米用：
1•多媒体（课堂习题）与板书（重点应笔记内容）结合方式讲解，在讲解完成一个知识点时，辅以习题加深具体的理解•
2.以实际的例子，提问、作业结合方法使学生掌握。
3..展开课堂讨论，几种特殊方式下的房产出租是否作为出租方的投资性房地产.
第一节投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征：
1. 投资性房地产是一种经宫性活动
持有目的是为了出租或资本增值后转让。
2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
3. 投资性房地产有两种后续计量模式
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据
表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价
值模式进行后续计量。
二、投资性房地产的范围
《《企业会计准则第3 号---投资性房地产》解读将运用4学时时间对学生作一个系统的讲解. 在讲授完成一个知识点时，辅以习题或提问的提式进行理解.本次两节课以边讲知识点边进行习题练习的方式进行.前四十五分钟对投资性房地产
（一）属于投资性房地产的项目
1•已出租的土地使用权
应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
2•持有并准备增值后转让的土地使用权 体现了管理者的持有意图。
需要注意的问题：
（1） 这里不包括闲置土地
（2） 房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性 房地产，作为存货
处理。
3•已出租的建筑物
应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
定义，范 围，特征， 初始计量 进行讲解， 后四十五 分钟对投 资性房地 产的后续 计量模式 进行讲解。
最后,布置 课后作业。
1•外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该 资产的其他支出。
外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，
才能作为投资性房地产加以
确认。
如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后
3个月再出租，则应当先作
为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地 产。
在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，
企业应当在投资性房地产”
科目下设置 成本”和 公允价值变动”两个明细科目。
2•自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态 前所发生的所有必要支出构成。
注：这里的 自建投资性房地产”是指建造完工后直接用于出租的情况。
【例8-3】20X7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并 在这块土地上开始自行建造三栋厂
房。
20X 7年10月，甲企业预计厂房即将完
工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租 赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。
20X7年11
月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态） 。
该块土地使用权的成本
为600万元；三栋厂房的实际造价均为 1 000万元，能够单独出售。
假设甲企
业采用成本计量模式。
甲企业的账务处理如下:
000） ]=200 （万元）
借：投资性房地产一一厂房
贷：在建工程
借：投资性房地产一一已出租土地使用权 贷：无形资产
一一土地使用权
3•投资者投入的。
4•债务重组（或非货币性资产交换取得）。
5•非投资性房地产转换为投资性房地产，应按 来确定。
二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）
满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；
（二） 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借 记其他业务成
本”等科目）。
处理原则、思路和固定资产类似。
第三节 投资性房地产的后续计量
后续计量总原则：
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量， 也可采用公允
价值模式对投资性房地产进行后续计量。
通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计 量，不得同时采用两种计量模式。
通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况 下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成 本模式计量。
一、成本计量模式
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产
=[600 X (1 000 七
10 000 000
10 000 000
2 000 000
2 000 000
投资性房地产转换”的原则
科目设置：
（1）投资性房地产；
（2）投资性房地产累计折旧（摊销）；
（3）投资性房地产减值准备。
处理原则：
（1）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
（2）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
【例8 —7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地
产，采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为 1 800万元，按照
直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。
当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为 1 500万元，
以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下：
（1）计提折旧：
每月的折旧：1 800 -20^12=7.5 （万元）
借：其他业务成本75 000
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）75 000
（2）确认租金
借：银行存款（或其他应收款）80 000
贷：其他业务收入80 000
（3）计提减值准备：
借：资产减值损失 3 000 000
贷：投资性房地产减值准备 3 000 000
注意：投资性房地产应按照《企业会计准则第8号一一资产减值》准则的
规定计提减值准备，计提减值后不允许转回。
三、公允价值计量模式
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，
应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
会计处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
或作相反分录。
（一）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
贷：投资性房地产90 000 000
利润分配——未分配利润 6 930 000
盈余公积770 000
【例题3单选题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。
2007年1月
31日购入一幢建筑物同时用于出租。
该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元。
采用直线法计提折旧。
2007年应该计提的折旧额为（）万元。
A. 12
B. 20
C. 11
D. 10
【答案】C
【例题4单选题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。
2008
年1月31日购入一幢建筑物同时用于出租。
该建筑物的成本为500万元，预
计使用年限为20年，预计净残值为20万元。
2008年应该计提的折旧额为（）万元。
A. 0
B. 25
C. 24
【答案】A
【例题5单选题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。
2008年1
月1日购入一幢建筑物用于出租。
该建筑物的成本为510万元，用银行存款
支付。
建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。
2008年6月30
日，该建筑物的公允价值为508万元o 2008年6月30日应做的会计处理为（）。
A.借：其他业务成本12.5
12.5
贷：累计折旧
B. 借: 管理费用12.5
贷：累计折旧12.5
C•借: 投资性房地产2
贷：公允价值变动损益2
D. 借: 公允价值变动损益2
贷：投资性房地产2
【答案】D
1•下列项目中，属于投资性房地产的是（）o
A. 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产
B. 以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位
作业
C•企业拥有并自行经营的旅馆饭店
D. 出租给本企业职工居住的宿舍
【答案】A。