苏州房地产投资环境分析

目录

1.城市房地产市场宏观背景分析与评价 (4)

1.1宏观经济运行状况 (4)

1.2城市规划与建设 (8)

1.3宏观政策 (10)

2.城市房地产市场发展状况分析与评价 (15)

2.1土地市场 (15)

2.2房地产整体市场 (16)

2.3住宅市场 (19)

2.4写字楼市场 (21)

2.5商业营业用房市场 (24)

2.6二手房市场 (26)

2.7城市房地产市场发展趋势预测 (26)

3.城市房地产行业发展与市场竞争分析 (29)

3.1房地产行业发展现状及趋势 (29)

3.2城市房地产市场竞争格局分析 (29)

3.3典型企业及典型项目收益和风险分析 (30)

图表目录

图1-1：苏州城市地图 (4)

图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率 (5)

图1-3：2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率 (5)

图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构 (6)

图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资 (6)

图1-6：2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出 (7)

图1-7：2000-2004年苏州市消费品零售总额 (7)

图2-1：2005年苏州市土地出让区域分布 (15)

图2-2：2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率 (16)

图2-3：2000-2004年苏州市商品房建设情况 (16)

图2-4：2000-2004年苏州市商品房供求比 (17)

图2-5：2000-2004年苏州市商品房销售面积 (18)

图2-6：2000-2004年苏州市商品房销售价格 (18)

图2-7：2000-2004年苏州市住宅建设情况 (19)

图2-8：2000-2004年苏州市住宅供求比 (20)

图2-9：2000-2004年苏州市住宅销售面积 (20)

图2-10：2000-2004年苏州市住宅销售价格 (21)

图2-11：2000-2004年苏州市写字楼建设情况 (21)

图2-12：2000-2004年苏州市写字楼供求比 (22)

图2-13：2000-2004年苏州市写字楼销售面积 (23)

图2-14：2000-2004年苏州市写字楼销售价格 (23)

图2-15：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况 (24)

图2-16：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比 (24)

图2-17：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积 (25)

图2-18：2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格 (25)

表1-1：重点政策一览表（2003-2005年） (12)

表2-1：2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况 (15)

表2-2：苏州市住宅市场需求量预测 (27)

表3-1：建屋集团开发典型项目情况 (30)

表3-2：新港开发典型项目情况 (31)

表3-3：和润开发典型项目情况 (31)

表3-4：中海开发典型项目情况 (32)

表3-5：南都建屋开发典型项目情况 (32)

表3-6：顺驰建屋开发典型项目情况 (33)

表3-7：嘉业开发典型项目情况 (33)

1.城市房地产市场宏观背景分析与评价

1.1宏观经济运行状况

⏹最具经济活力的城市之一

苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，是长三角地区重要城市，于2004年入围CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。

图1-1：苏州城市地图

苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。

⏹经济保持快速增长

自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国

内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP保持快速增长，2004年苏州的GDP总量首次超过深圳，位居全国第四。人均GDP自2003年以来超越上海，稳居全国各大城市首位。

图1-2：2000-2004年苏州市GDP及其增长率

数据来源：苏州市统计年鉴

2003年，苏州人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。

图1-3：2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率

数据来源：苏州市统计年鉴

⏹产业结构以工业为主导

苏州是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动苏州市经济快速增长的主要力量。自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。2004年苏州工业总产值跃居全国第二，成为仅次于上海的全国第二大工业基地。

图1-4：2000-2004年苏州市三次产业结构

数据来源：苏州市统计年鉴

⏹全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加

图1-5：2000-2004年苏州市全社会固定资产投资

数据来源：苏州市统计年鉴